1、1房企年报：分化加剧，高周转成为趋势政策持续收紧的背景下，房企年报几家欢喜几家愁。当下，无论是强者的持续发力，还是弱者的顽强逆袭，高周转无疑成为优胜劣汰的最后法宝。 去年这个时候，人们纷纷预计中国房地产开发商前景不妙，因为经济增长在放缓，而官方正采取行动抑制至少算是有点小泡沫的楼市。到了今年，房地产调控措施仍在执行，新“国五条”出台，要对房屋交易征收 20%的资本利得税，旨在为去年二季度开始回温的房地产市场降温，但从目前来看，效果差强人意。 即便是这样，部分房企所交出的 2012 年的成绩单依旧令人惊叹。以万科为例，其公布的 2012 年年度报告显示，2012 年公司实现营业收入1031.2
2、亿元，同比增长 43.7%，实现净利润 125.5 亿元，同比增长30.4%；全面摊薄净资产收益率达到 19.66%，为 1993 年以来最高水平。 Wind 数据显示，按照申万一级行业分类，当前 A 股市场上的上市房企共有 152 家。截至 3 月 7 日，已经发布 2012 年业绩预告、业绩快报或年报的公司有 83 家。从上述 83 家公司的业绩情况来看，有 37 家公司预计业绩同比将下滑，44 家公司预增，另外两家公司预计业绩较上一年不会发生太大变化。可见 2012 年房企整体情况喜忧参半。 喜忧参半的成绩单 从房企年报整体显示的情况来看，房地产“寡头”正在出现。在调2控之下，房地产行业
3、的市场份额、资金正在加速向大型房企集中，而中小房企则会面临缺项目、缺资金、缺地皮的困境，市场份额不断受到挤压。对此，有业内人士指出，房地产正在经历“优胜劣汰、适者生存”的过程，未来市场或出现少数房企垄断的格局。 兰德咨询认为，在过去一年中，房企的整体销售情况是：销售额大都实现了同比增长，但业绩也在进一步分化，由此也导致了市场竞争格局的变化。 首先来看强者的业绩。2011 年，万科、绿地和保利地产纷纷跻身“千亿俱乐部” ，中海、恒大、万达等房企年度销售总额也均超过 900 亿元。数据显示，2012 年全国销售额前 10 家房企占市场份额的 12.46%，较 2011 年提高 2.03 个百分点；
4、前 20 家房企的市场份额较 2011 年提高2，77 个百分点。特别值得注意的是，2012 年销售额超过千亿的房企由201 1 年的万科一家，增加到万科、绿地、保利 3 家。另外商业地产大鳄万达在 2012 年的销售金额为 905 亿元，但其总收入可达 1416.8 亿元。百亿企业群体由 2011 年的 42 家，增加到 53 家。 在大型房企突飞猛进的同时，中小房企的增长速度放缓。据中国指数研究院数据显示，2012 年全年销售额在 1000 亿元以上房企的增速为29.8%；销售额在 500 亿至 1000 亿元房企的增速为 28.0%；销售额在 300亿 55500 亿元的房企增速为 26
5、.7%；销售额处于 100 亿 55200 亿元的房企增速为 20.5%，增速随着销售额的递减呈下降趋势。 另有统计数据显示，到目前为止，已经有 8 家上市企业可能陷入亏损，包括海德股份、新潮实业、万好万家、ST 珠江、绿景控股、实达集3团、大龙地产和中房股份。以 ST 珠江为例，其预计 2012 年度的净利润为-1.35 亿元-1.15 亿元。亏损的主要原因是报告期内可结转的房地产销售收入减少、旅游酒店业务淡季亏损及财务费用增加。另外新潮实业也表示，其亏损主因是下属房地产公司相关项目在报告期内无法确认收入。 同样失意但尚未亏损的房企是 SOHO 中国，这家自称是中国最大的甲级写字楼开发商的公
6、司，继 2011 年后再遇业绩滑铁卢。SOHO 中国在今年1 月发布的相关报告中提到，其 2012 年合约销售总额仅为 94.68 亿元，与年初制订的 230 亿元销售目标相去甚远，也远远不及 2011 年 109 亿元、2010 年 238 亿元的销售额。有专家认为，其业绩遭遇滑铁卢的主要原因是正在谋求“由散售到持有的战略转型” 。 据 Wind 数据统计，除上述亏损公司外，还有 17 家公司预计净利润同比下滑 50%100%。其中，华丽家族尽管未进入亏损行列，但其预告称2012 年净利润将比上年同期减少 90%-100%，已经接近亏损边缘；而天伦置业、宜华地产、亚太实业等，2012 年预期
7、净利润只有百万元左右，也濒临亏损。 另外，房企高管的年薪也从另一角度反映着房企的整个状态。据不完全统计，在已发布 2012 年年报的 230 家 A 股公司中，年薪排在前十位的高管，万科就占了八席，在业内遥遥领先。万科董事会主席王石税前报酬高达 1560 万元，比去年增加了 56 万元。2012 年万科 23 位高管税前累计薪酬高达 1.07 亿元。 房企分化加剧 4销售额 TOP10 的房企同徘徊在亏损边缘的房企们相比，好比是“均价 25075 元的北京住房相较于一小时车程均价 6024 元的唐山住房” 。这就是一线与二线乃至三、四线之间的区别，并且我们能够预见的是，这样的差距会越来越大。
8、首先从资金角度来看，大型房企在融资过程中的议价能力持续增强，能够吸引到更优惠、更大笔的资金流入，并且开拓了多种融资渠道，同时将眼光放至海外。以房地产信托为例，大型房企因为信誉、规模以及资产储备优势，在融资方式的选择上占有主动地位，其信托融资成本通常低于 10%；而中小型房企因为风险系数更高，收益率设计也相对较高，普遍高于 10%。分析人士指出，中小房企和大型房企之间日渐悬殊的融资能力，有可能加速房地产行业的并购。据万科 2012 年报显示，万科全年一共收购了 28 家房地产企业，平均每 13 天就有一家地产公司被万科收购。 另外，从布局来看，特别是市场布局对销售业绩影响很大。以保利为例，其年度
9、销售额为 1017.39 亿元，同比去年上涨 38.91%，这与其重点布局一、二线城市直接相关。因为在去年，一、二线市场远好于三、四线市场。因此，那些能够把握好市场布局、且拥有前瞻性的房企，自然会更强。 再者，与企业产品定位、产品结构直接相关。兰德咨询总裁宋延庆认为，近年来，受调控政策影响，产品定位偏高、又追求高溢价的企业，业绩增速普遍较慢，例如合生、星河湾、雅戈尔。虽然绿城和融创的主流产品定位也偏高，但绿城在 2012 年成功地将销售均价控制到了两万元5以内，而融创则实现了高端又高周转的高难度动作。 以上几点都能够影响到房企的运作以及相应的销售业绩。同时，行业内的并购正在加剧，除了此前提到的
10、万科，融创中国与绿城也在 2012 年下半年联合宣布组建上海融创绿城控股有限公司，融创出资 33，72 亿元，绿城则是拿出上海、天津、无锡、苏州、常州等九个项目 50%的股权注入新的合营公司，双方各占 50%的股份。实际上，这相当于融创直接收购了绿城 9 个项目的股权。这最终使得融创中国的销售金额同比增长了 86%。 兰德咨询监测数据显示，20082011 年，房地产百强企业的市场占有率分别是 19.8%、22.1%、26.9%、28.1%，预计 2012 年或将达到 30%。其中，TOP10 企业过去五年来的市场占有率分别是6.2%、8，O%、9，5%、11，3%、12，8%。照此趋势推算，
11、到 2015 年，百强企业的市场占有率将会超过 33%，或将达到 35%，而 TOP10 企业的市场占有率或将超过 15%。 2013 高周转是王道 房地产行业正遭遇洗牌和淘汰，增长方式也在发生不同程度的倾斜。房企想要以政策松绑换取涨价盈利的机会已经不复存在，相反，等待他们的或许会是更严厉的政策。 近年来，高周转、高杠杆、轻资产模式成为主流。通过高周转来提升盈利能力，已经成为整个房地产行业的共识，各房企提高销售目标被认为是周转速度进一步加快的预兆。 万达集团曾透露，2013 年计划实现总资产 3500 亿元、收入 1790 亿元、持有物业超过 1700 万平方米、净利润增长 10%以上。王健林
12、表示：6“所定的计划是必须完成的下限。今年宏观经济比去年好转，货币政策稳健中适度宽松，万达集团将会向 2000 亿的年收入冲刺。 ” 绿地集团董事长、总裁张玉良公开表示，2013 年绿地将经营目标定为 3000 亿元，将加码房地产主业，销售目标计划增长 30%以上。 另外，恒大、中海均已将年经营目标定在千亿元以上。据花旗研究报告显示，盈利方面，中海 2012 财年未入账销售高达 1305 亿港元（约合 1070 亿元人民币） ；且自去年 12 月收购多块土地，估计可供销售资源将同比增长 20%，金额将超过 1800 亿港元（约合 1476 亿元人民币） ，预期 2013 财年销售额增长可超过
13、15%。 融创中国也表示，2013 年其销售目标将从去年的 300 亿元调升至450 亿元，上调 50%；富力地产管理层也明确表示，预计今年销售额有望达到 380 亿元-450 亿元，该数据较去年 320 亿元的销售目标上调了18.75%40%。 宋延庆说，由于房地产行业净利润率下滑，企业的盈利能力更多要靠快速销售来实现。销售规模的大幅增长，代表着销售周转率的快速上升，这将大幅提升企业的盈利水平。 金融分析家杜丽虹认为，2012 年地产上市公司平均的周转速度比2011 年减慢了 8%。从供需看，当前的房价处于刚需的上限，未来能否继续走高主要依赖于真实收入的增长。但是经济增速减缓制约刚需释放，意味着后土地红利时代地产行业必须转型，从重资产模式转向轻资产模式。 中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天在接受媒体采访时表7示，要提高周转率，未来产品定位与区域十分重要，他认为，2013 年最热销的房地产产品，依然会是那些定价低廉且符合刚性需求的产品，而一些销售定价较高、性价比不存在优势的小户型产品，仍然可能遇到滞销的压力。
