1、如何合法拆掉小区的墙对于政府大院、公立的单位大院，由于不存在私人产权，本身就是国有资产，拆不拆墙完全由政府自己决定，原则上全面开放即可 中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见日前发布，其中提到：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。 ” 一石激起千层浪，在封闭式小区里居住习惯了的业主纷纷吐槽，漂洋过海的洋经验是否适合转型期中国的国情？美国等西方社会的城市规划确实大都是街区制，路网密布，城市毛细血管极为发达，交通和生活服务非常方便。但与中国社会不同的是，美国住宅是以
2、House、Townhouse 为主，市区的公寓楼也就一二栋大厦，布局天然分散，鲜见中国这种大规模集中居住的小区。美国楼间道路本来就是公共道路，但私人物业的宅院和草坪也是不开放通行，在不禁枪的美国，私闯民宅可能被业主直接打你一梭子。 原则上不再建设封闭住宅小区，还好推行，毕竟新老划断，没有违反“法不溯既往”之嫌;已建成的小区如何“逐步打开”？这在法律上是一个难题，因为存在明显的规范冲突。2007 年我国物权法第 73 条明文规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设
3、施和物业服务用房，属于业主共有。 ”小区内道路是建筑物区分所有权的共有部分，业主购房时已支付公摊面积对价，日常维护费用也计入物业费，毫无疑问属业主产权。那么，打不打开小区，要不要把内部道路公共化，应当由业主大会决议来定，而非政府一刀切强制推行。封闭社区、人车分流、绿化率、容积率，这些因素作为预期已反映在房价上，强行开放完全打破了业主购房时的合理预期，是对业主既得利益的剥夺。在目前国情下贸然打开，未必治堵，反而增加了安全、保洁、扰民、隐私等一系列新问题，相信大部分建成小区的业主是不同意拆墙的。 如何合法的拆掉小区的墙？在法律层面如何落实中央政策的顶层设计？合法途径无非如下几种：一是相邻关系，相邻
4、不动产之间是有提供通行便利义务的。但相邻关系只能适用于邻里之间，不能适用于社会公众第三方的车辆行人。二是地役权，但地役权的设定必须依赖双方订立合同，没有法定地役权。三是所有权的社会义务，以此来解释私人产权容许公共通行。但我国物权法上没有明文规定所有权的社会义务，反而在第 4 条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 ” 唯一能解释通的途径就是征收征用。物权法第 42 条第 1 款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 ”第 44 条第 1 款规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律
5、规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。 ” 鉴于征收征用都是国家强制限制公民和法人财产权的行为，极易造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此法律严格规定条件：公益目的;合法程序;充分补偿。征收征用虽然具有强行性特征，但在市场经济条件之下，仍然属于一种商品交换关系，应当符合等价交换的规律。因此，未来对已建成小区进行开放，只能依法启动征收征用程序，并给予全体业主充分的补偿。 中国是一个法治国家，拆墙是一个法律问题。拆墙的法律成本和经济成本都是非常高昂的，如果不依法拆墙，则可能引发大规模的民意对抗，社会成本更高。因此，对于已建成的小区来说，如果不是严重阻碍公共交通，基本上以尊重现状为原则。当然，对于政府大院、公立的单位大院，由于不存在私人产权，本身就是国有资产，拆不拆墙完全由政府自己决定，原则上全面开放即可。
