1、香港楼市再遇寒冬？地块最新交易价格创 14 年来新低;李嘉诚：香港房价涨跌 10%不足为奇 春节过后一则土地出让的新闻似乎让人感觉香港楼市要绷不住了。 2 月 12 日，香港地政总署公布，位于新界大埔区荔枝山山塘路的地块由中国海外发展有限公司旗下子公司国万投资以 21.3 亿港元投得，如果以最高楼面面积计算，每平方米楼面地价仅 1.99 万港元。媒体报道称，这一价格比此前的业界估值低了近四成，亦创下了大埔区自 2002 年后的楼面地价新低。 在这宗土地交易之前，2 月 3 日，香港政府出售了位于深水?兜囊豢榫幼玫兀?若以做私人住宅用途的最高楼面面积计算，出售价格约为每平方米 5.5 万港元，已
2、接近市场预期下限。 其实，近两年来香港政府的卖地收入与数量均出现下滑，2015 年全年售出 24 幅土地，较 2014 年减少 9 幅;卖地收入 444 亿多港元，较 2014年的 492 亿港元，下降约 10%，创下 6 年来的新低。而若考虑 2014 年卖地收入已较 2013 年高峰跌逾 23%，两年间卖地收益累计下降约 30%。 土地市场与楼市往往互为晴雨表，此次地块以低价成交的背景，是从 2015 年开始的香港楼市的回调。 2015 年，香港楼市先后受金管局调控、内地股市波动及美国加息等因素影响，导致整体楼宇买卖量值均下挫。香港利嘉阁地产研究部指出，截至 2016 年 2 月 4 日，
3、羊年（2015 年 2 月 19 日至 2016 年 2 月 7 日）全港录得 65595 宗楼宇买卖登记，物业成交总值约 5047 亿港元，预测2015/2016 年度楼宇买卖登记量值最终可达 6.58 万宗及 5060 亿港元，较2014/2015 年度分别下跌 26.6%及 14.8%，按年登记量更创 1996 年有史以来的次低。 自 2003 年跌到低谷以来，香港房价已上升超过 4 倍，于 2015 年 9月达到了顶峰。中原地产中原城市领先指数显示，自此之后，直至 2016年 1 月底，香港房价在 19 周内下跌了 9.5%。其中，香港楼市在 2015 年第四季度创下了 7 年来的最高
4、季度跌幅7.5%。 已有多家券商投行机构为此看空 2016 年香港楼市，瑞银发布 2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年有 90%的机会累计下跌 30%。 里昂证券 1 月份的报告称，香港房地产市场在 2015 年第四季度下滑7.5%的基础上，2016 年第一季度将下滑 8%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计 2016 年也将跌价 5%左右。 中银香港的研究报告则指出，此轮房价下跌的速度不及 1997 年与2008 年金融危机后房价的回调速度，在没有爆发意外的重大危机事件
5、情况下，预计楼价大幅下跌的风险不高，今年的调整幅度料在 10%左右。 香港地产商们对楼市入冬似乎已形成了共识，并做出了价格与销售的调整。长和系主席李嘉诚在出席集团周年晚会时表示，香港房价上升10%或下跌 10%都是平常事，有需求的时候，房价自然会涨，而需求少、经济差时，房价自然会下跌。恒隆地产主席陈启宗也在 2016 年 1 月表示，对香港楼市而言，楼市上涨或下跌 15%至 20%都不是什么大事。 有媒体报道，作为香港地产四大家族之一，恒基地产主席李兆基迅速在楼市入冬之际做出反应。恒基地产旗下的豪宅项目帝汇豪庭在 1 月20 日公布了首份定价单，定价较同区豪宅下跌了五成。而香港开发商华懋集团也
6、于近期将手中一幢待售的商厦降价 1 亿港元，此前华懋集团曾叫价 5 亿港元的尖沙咀赫德道 16 号全幢商厦，今年再度出售时的价格已降至 4 亿港元。 不止恒基地产与华懋集团，香港的不少开发商都在用各种价格手段来促进销售。长江实业和恒基兆业也推出了鼓励购房的刺激政策，比如印花税退税、首次及二次抵押贷款。 港人买房负担“全球最重” ，都怪李嘉诚们？ 在香港楼市于 2015 年第四季度开始回调前，随着房价在当年 9 月触及顶峰，香港市民的买房负担也一度达到“极限” 。 美国市场研究公司 Demographia 于 2016 年 1 月发布国际住房可负担性调查 2016 ，其中显示，在调查覆盖的 9
7、个国家或地区的 367 个城市（不包括中国内地）中，香港人的买房负担最为沉重，香港也连续第 6年成为房价最难负担的城市。这份报告根据城市房价中位数与家庭收入中位数的比值来衡量房价负担程度。报告显示，截至 2015 年第三季度，香港一套中等价格的房屋需要 556.1 万港元，而一个中等家庭年收入为29.3 万港元，前者为后者的 19 倍。而自从香港被列入统计以来，其房价收入比从 2010 年的 11.4 飙升到 2015 年的 19，上涨幅度为 67%。 难怪有香港市民在接受媒体采访时表示，经历下跌的房价仍然难以负担，即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房价之下，香港市民的居住条件却并不宽裕。 香
8、港房屋委员会提供的数据显示，截至 2014 年，香港有 45.7%的人口居住在由政府提供的公营永久性房屋中，其中有 29.1%，也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。 即使你选择购买由政府资助出售的房屋或私人永久性房屋，除了要面对超高的房价外，居住条件可能并不会得到根本性的改善。2011 年的统计数据显示，香港居屋（即由香港房屋委员会兴建并以廉价出售的公营房屋）与私营房屋的平均面积为 49 平方米，人均居住面积为 15 平方米，而只有不到 9%的房屋的面积在 60 平方米以上。在香港热闹的楼市背后，高企的房价与并不与之相称的居住条件始终是香港社会的症结之一，而有不少人将此归咎于赚得盆满
9、钵满的华资地产商。 华资地产商的崛起之路：每次都能站在香港经济的“风口” 其实，香港的几大家族财团介入房地产业，并从中完成财富积累，无不暗合了香港的几个经济发展阶段，可谓几次站上了“风口” 。 第二次世界大战结束后，香港人口以每月 10 万人的速度激增，到1950 年时，香港人口已增至 200 万。彼时，香港正逐渐成为制造业中心，劳动力的需求导致 50 到 70 年代人口的快速增长，同时推升了厂房与住房的需求。李嘉诚、李兆基、郑裕彤和已故的郭得胜等人都在 60 年代初大举投资房地产市场。 面对需求的增长，港英政府于 1972 年开始实施十年建屋计划，时任港督麦理浩提出，在 1973 年到 19
10、82 年的 10 年内，180 万香港居民只需支付其经济能力所及的租金，便可拥有环境合理的独立住房。而随着港岛与九龙的市区可供开发的土地日益减少，港英政府开始在新界推行新市镇开发。李嘉诚旗下的长实集团曾在 1978 年以每平方尺 1.5 港元的价格买入天水围约 2500 万平方尺的土地，花费近 4000 万港元，而当年长实的净利润为 1.3 亿港元。彼时的天水围还是一块近 5200 万平方尺的新界农地，按照港英政府的规划，全部建成后可容纳 50 万人居住。 除去长实外，华资公司如新地、永泰及新世界发展都在 70 年代把握住机会，大量增加土地储备。此外，从 70 年代末至 80 年代中，拥有大量
11、土地储备的大型英资公司，如和记黄埔、青州英坭、港灯、九龙仓及会德丰等，其所有权纷纷落入李嘉诚、包玉刚等华资之手。 在把握住 60 到 70 年代的机会，介入地产业后，华资地产商在 1984年站上了更大的“风口” 。 中英联合声明于这一年 12 月份签署，其中规定，政府每年批出的新土地只限 50 公顷。土地供应短缺推高了地价，同时也带动了香港房价的上涨，此后的 12 年，香港房地产进入牛市期，房价升幅高达 9 倍以上。 日后华资地产商的一些重要项目也纷纷于 1984 年开始启动，当年年底，长江实业与政府达成补地价协议，获得黄埔花园的地皮。同年 12 月，新世界发展与香港贸易发展局达成协议，开始兴
12、建香港会议展览中心。 而在此期间，本已领先的几家大地产商日益壮大，使得较小型的地产商无法赶上。有资料显示，1991 年至 1994 年之间，70%新落成的私人楼宇来自 7 家地产商，55%来自其中 4 家。 凭借有限的土地供应而一路看涨的香港楼市在 1997 年迎来拐点。当年 10 月，时任香港特首董建华在施政报告中提出“八万五”房屋政策，即每年供应不少于 8.5 万个住宅房屋，希望 10 年内全港七成的家庭可以自置住房，轮候租住公屋的平均时间由 6.5 年缩短至 3 年。在“八万五”政策增加房屋供应、亚洲金融危机等因素的冲击下，1998 年的房价相比于 1997 年的高位曾一度下跌 65%，
13、香港楼市步入 5 年淡市。 在香港经济持续低迷的背景下，港府放弃了“八万五”政策，并于2002 年底出台了“救市九招” ，此后从 2003 年开始，香港楼市再次迎来一个上涨周期，如前所述，直至 2015 年 9 月达到顶点，其涨幅已超过 4倍。 跨行业并购成就地产霸权 香港消费者委员会从 2012 年 6 月至 2013 年 6 月，曾以匿名方式向43 家供应商进行问卷调查，结果发表在杂货零售市场研究报告中。报告显示，香港两大超市巨头百佳和惠康，利用自身竞争优势，用多种手段向供应商施压，限制了公平商业行为。 根据消委会的报告，当时百佳和惠康在香港食品零售市场占有率分别为 28.6%及 33.9
14、%，两者相加市场占有率高达 62.5%。而在这两家香港市民经常光顾的超市背后都可以看到地产商的身影，当时百佳隶属于屈臣氏集团旗下的食品零售部，屈臣氏是李嘉诚长实集团旗下的公司;惠康则归属牛奶公司旗下，牛奶公司又隶属怡和集团，集团辖下有香港置地多个大商场，不难发现许多惠康超市都位于香港置地的发展项目中。 由此不难看出，华资地产商不仅对香港的房地产市场有着举足轻重的影响，其影响力甚至已经渗透进香港经济的方方面面，触及市民生活的多个层面，而他们实现这样的影响力的重要途径便是利用从房地产市场积累的财富进行跨行业并购。 2010 年，曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜私人助理达 8 年，其后加入嘉里建设，任
15、策划发展经理的潘慧娴撰写的地产霸权一书在香港出版。她在书中直指，香港的经济其实由依靠地产业发家的六大家族（即李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑氏家族、包氏及吴氏家族、嘉道理家族）所操纵。 “地产霸权”这一概念随之升温，不少评论都将高昂生活成本导致的富者愈富、贫者愈贫，归结于在房地产业发迹，并于其后不断进行跨行业并购的几大家族财团。 潘慧娴曾在书中引述港交所的数据，2010 年 5 月，由香港七大家族财团操控的主要上市公司，占香港股市总市值的 14.7%。而这些家族财团往往涉足至少两个竞争不激烈的行业来积累财富，其中又有不少财团涉足公用/公共服务为主。 除了长江实业在 1979 年通过收购和记黄埔将百佳超市归于旗下的例子外，类似的跨行业并购还有不少案例：新鸿基地产自 1980 年开始逐步控制香港最大的巴士公司九龙巴士;恒基兆业在 1981 年上市前，主席李兆基逐步买入香港最大的能源供应商之一香港中华煤气有限公司的股份;长江集团 1985 年收购了香港电力行业的巨头香港电灯集团有限公司;新世界发展在 1998 年投得香港巴士路线专营权，2000 年从恒基兆业控制的香港小轮渡收购轮渡服务牌照等等。
