1、1房贷利率政策对海南省房地产业的影响分析摘 要：近年来，央行为调节购房需求、维护房价稳定，已连续多次调整房贷利率。然而房价却稳步上升，因此以利率为手段的宏观调控政策是否有效，是一个受大家关注且值得研究的现实问题。对利率政策调控房价情况进行认真分析，研究利率政策对住房价格的影响机制及效果，并针对存在的问题提出对策建议。 关键词：房贷利率政策；影响分析；影响；应对策略 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）07-0065-04 房贷利率作为央行重要的宏观调控工具，已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段。房地产行业是一个资金密集型产业，是一个与银行业高
2、度依存的行业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。近年来，央行根据经济金融形势的发展变化，对住房信贷政策多次进行调整，无论是在房地产市场繁荣时期抑制过热防止泡沫，还是低迷时期促进发展都发挥了重要的作用。 一、近年来我国的住房信贷政策 2008 年，根据关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知 （银发2008302 号）文件规定，人民银行将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的 0.85 倍扩大为贷款基准利率的 0.7 倍。上述措施，有利于金融机构根据政策、市场等因素的变化，扩大定价自2主权，提高金融服务水平，支持改善民生。但是 0.7 倍是对金融机构房贷利率下限的规定
3、，并不意味着金融机构必须实行 0.7 倍的“优惠利率” ，需充分考虑各种因素按照风险原则合理确定利率水平。2011 年，根据国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111 号）的文件规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。2015年 3 月 30 日，为促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、住建部、银监会联合发文关于个人住房贷款政策有关问题的通知 ，规定将二套房最低首付比
4、例调整为不低于 40%。2015 年，央行年内连续 5 次降准降息。2015 年 4 月，海南省政府下发关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 。在提高公积金贷款额度、启动公积金异地贷款、放宽购房入户条件等多项利好政策和购房意愿增强的共同作用下，2015 年 16 月，海南新建住宅成交“量升价跌” ，房地产市场向好，去库存效果明显，为全省经济企稳回升提供了重要支撑。 二、海南省房地产市场运行特点 （一）市场销售显著回暖，小面积住宅、商业营业用房销售回升较显著 2015 年上半年，海南省房屋销售面积 462 万平方米，同比下降0.6%；销售金额 478 亿元，同比下降 2.1%。销售面积和销售
5、金额的同比降幅均较一季度末回升了约 20 个百分点，在一系列促进房地产市场平稳3健康发展的政策刺激下，海南房地产市场显著回暖。在销售回升的同时，房价保持了相对稳定，房屋成交均价 10 343 元/平方米，同比下降1.6%。 销售回升最为显著的是小面积住宅，90 平方米以下住宅的销售面积271 万平方米，占全部房屋销售面积的 62.6%，同比增速已由负转正，同比增长 5.4%。商业营业用房的销售也继续回升，销售面积 20 万平米，同比增长 38.1%。 （二）房地产开发投资增速大幅回升，纯住宅占比继续下降 2015 年上半年，海南省房地产开发投资完成 735 亿元，同比增长20.7%，增速较 1
6、 季度末大幅回升 16.2 个百分点，高于全国平均增速16.1 个百分点。其中，土地购置费 115 亿元，同比增长 263.2%。从投资结构看，纯住宅投资占比继续降低，住宅投资完成 547 亿元，占比74.5%，同比下降 7.6 个百分点。住宅开发投资呈两极分化，90 平方米以下小面积住宅和 144 平方米以上大面积住宅投资增长较快，分别同比增长 40.2%和 56.5%，而中等面积住宅的投资同比下降 35.6%。 （三）开发资金来源增速下滑，但仍存在周转不畅的问题 2015 年上半年，海南房地产企业开发资金来源合计 1 575 亿元，同比增长 7.1%，其中本年资金来源 1 142 亿元，同
7、比增长 12.1%，虽然大幅高于全国的平均增速（0.1%） ，但较一季度末环比下降了 13.1 个百分点。从本年资金来源的构成上看，得益于房地产市场回暖，来自销售的资金来源出现回升，销售回款为主的其他资金来源 422 亿元，占本年资金来源的 37%，占比较一季度末上升 7.7 个百分点。自筹资金仍占最大比4例，自筹资金 515 亿元，占比 45.1%，值得注意的是自筹资金中借入资金增长较快，同比增长 154.9%，而自有资金则是同比下降 12.3%。 （四）重点城市房地产市场的运行情况 2015 年二季度，海南各市县的房地产市场销售均有所回升，其中，回升最为明显的是海口市和陵水县。海口市本地自
8、住需求和改善性住房需求较多，上半年房屋销售面积 133 万平方米，同比增长 12.9%，增速由负转正。陵水县是海南高端房地产项目最集中的区域，房屋销售面积 62万平方米，同比增长 51%，而 1 季度末是同比减少 35.8%。三亚市房屋销售面积 50 万平方米，同比增长 7.4%，增量和增速都低于陵水县，周边地区房地产行业的发展对三亚商品房的替代效应比较明显。 三、海南省房地产信贷运行情况 （一）房地产贷款保持稳定增长，三亚市房地产贷款增速显著放缓 2015 年 6 月末，海南银行业房地产贷款余额 1 332 亿元，比年初增加 171 亿元，比年初增长 14.7%，低于同期各项贷款比年初增速
9、1 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款的 21.3%，较年初略有下降，上半年新增房地产贷款占新增各项贷款的 20.1%。从房地产贷款的结构看，地产开发贷款余额 75 亿元，占比 6%；房产开发贷款余额 718 亿元，占比 54%；商业用房贷款余额 53 亿元，占比 4%；个人住房贷款余额 417 亿元，占比31%；经营性物业贷款余额 68 亿元，占比 5%。 2015 年 6 月末，海口市房地产贷款余额 828 亿元，比年初增加 101 亿元，比年初增长13.9%；三亚市房地产贷款余额 221 亿元，比年初增加 15 亿元，比年初增长 7.2%。海口、三亚的房地产贷款余额合计占全辖的 78.8
10、%，上半年5新增房地产贷款占全辖的 58%，三亚市房地产贷款增长显著放缓。从集中度看，海口房地产贷款占各项贷款的 19.6%，略低于全省平均水平；三亚房地产贷款占比相对较高，占各项贷款的 27%。 （二）部分地产开发贷款贷款价值比偏高，新增房产开发贷款集中在住房方面 6 月末，海南地产开发贷款余额 75 亿元，比年初增加 5 亿元。海口市地产开发贷款余额 45 亿元，三亚市地产开发贷款余额 10 亿元，合计占全辖的 73%。从贷款价值比（LTV）看，抵押物充足情况略有欠缺，LTV大于 70%的贷款占比 34%，三亚全部地产开发贷款的 LTV 均大于 70%。从贷款形成年度看，属于本年发放的有
11、28 亿元，近三年发放的占 92%。 6 月末，海南房产开发贷款余额 718 亿元，比年初增加 91 亿元，增长主要集中在住房开发贷款，住房开发贷款新增 80 亿元。从资本金比例看，住房开发贷款的资本金比例小于 30%的占比 25%，而商业用房开发贷款的资本金比例小于 30%的仅占比 5%。海口市住房开发贷款项目的资本金比例更差一些，资本金比例小于 30%的占比 36%，三亚市住房开发贷款资本金比例小于 30%的占比仅 2%。从贷款形成年度看，商业用房的增长主要集中在近两年，住房开发贷款则是一直保持稳定增长。 2015 年 6 月末，海南经营性物业贷款余额 68 亿元，比年初增加 12亿元，比
12、年初增长 21.4%。 （三）个人住房贷款增长提速，各项风险指标较好 2015 年 6 月末，海南个人住房贷款余额 417 亿元，在房地产新政的影响下，个人住房贷款发放明显加快，比年初增加 50 亿元，其中，二季6度新增 31 亿元，增量环比 1 季度上升 62%。从是否新建看，新建住房贷款占比 86%，二手房屋贷款占比 14%。从贷款价值比看，LTV 在 50%以下的占比 37%，LTV 在 70%以下的占比 98%，今年新发放贷款的 LTV 基本均在 70%以下。从偿债收入比（DSR）看，DSR 在 30%以下的占比 34%，在 50%以下的占比 90%。从 LTV 和 DSR 综合来看，
13、海南个人住房贷款的抵押物充足情况和借款人偿债能力处于较好水平。 2015 年 6 月末，海南商业用房贷款余额 53 亿元，比年初增加 13 亿元，商业用房贷款全部是个人贷款，没有企业贷款。其中，已还款期限小于 4 年的商业用房贷款占 90%，说明商业用房贷款的增长主要集中在近几年。海南银行业对于商业用房开发贷款的贷款成数控制得比较严格，LTV 大于 50%的仅占比 2%。 四、房贷利率信贷政策对海南省房地产贷款业务的影响及当前房地产存在的问题 （一）房地产新政及央行多次降息，对房地产需求和价格有一定的影响 贷款利率的调整同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。2015
14、年 6 月，房产均价为 10 343 元/平方米，环比下降 1 669 元，降幅达 13.89%。通过观察区域实际利率变动与房地产市场价格变动关系显示，房价与利率变化基本呈正相关关系。因此，利率政策调控对海南省房地产市场价格的影响是存在的，且对需求的影响大于对供给的影响，对房地产健康发展产生积极效应。 （二）地产开发贷款 7一是政府审批手续烦琐，导致财政资金未能及时拨付。二是近期政府财政收入未达到预期目标，融资平台贷款在各家机构的贷款进入还款高峰，还款压力增大。三是在目前房地产行业整体不景气的背景下，影响土地市场的不确定因素增多，若土地成交量和价格下跌，将直接影响政府财政的还款能力。 （三）房
15、产开发贷款 一是目前海南商品房供大于求，去库存压力大。二季度房地产市场虽然有所回暖，但市场销售的全面回升还有待时日，楼盘销售周期拖长，个别房地产开发企业存在资金链紧张的问题，房产开发贷款还款压力较大。二是部分项目销售远低于预期，第一还款来源不足。2015 年 6 月末，海南银行业未来一年内到期（2016 年 6 月末）的以销售款为第一还款来源的项目有 57 个，贷款余额合计 45.3 亿元，从销售情况看，有 34 个项目的销售进度在 50%以下，贷款余额占比 73%；从还款进度看，还款比例低于 50%的项目有 31 个，贷款余额占比 69%。三是海南省在建工程抵押登记制度处于起步阶段，部分市县
16、在销售解除抵押、动态追加抵押等手续的办理上，没有规定统一的执行规范，导致银行对房屋销售监控存在真空带，抵押物仍存在悬空的风险。四是本地法人农村合作金融机构早期发放的项目中不少开发商实力不足，还款来源过度依赖销售回款，销售不如预期时无法提供股东还款等其他还款方式。 （四）个人住房贷款风险 一是抵押物保障程度下降。风险主要集中在 2010 年房价急升时期发放的高端住房按揭贷款，由于高端住宅二手房的价格已经显著下降，而8且呈有价无市的状况，辖内部分银行出现个别房产抵押物拍卖流拍现象，抵押物变现难度加大。二是经济增速放缓对个人住房贷款质量的不利影响有所显现。部分借款人受实体经济经营不善的影响，收入下降
17、，现金流趋紧，还款能力和还款意愿降低。三是由于海南房地产销售主要面向岛外，个人住房贷款的外地借款人占比较高。若借款人恶意拖欠贷款失联，银行存在贷后管理难、逾期催收难的问题，大多只能采取通过法院诉讼清收的方式。 （五）经营性物业贷款风险 海南大部分经营性物业贷款项目都是全球连锁品牌的五星级酒店，经营状况较好，股东实力较强，贷款均能按期正常偿还，但近两年海南新建五星级酒店集中开业，供给和竞争均有所加大，部分酒店的入住率和平均房价不如预期，潜在一定的市场风险。此外，还存在极个别向个体经营的小型酒店发放的贷款，由于经营不善，出现连续亏损的状况。 （六）房地产贷款不良余额略有增加，开发贷款、经营性物业贷
18、款关注类余额上升较多 2015 年 6 月末，房地产贷款不良余额 9.74 亿元，比年初增加 2.18亿元；不良率 0.73%，比年初下降 0.08 个百分点。房地产贷款关注类余额 44.86 亿元，比年初增加 30.64 亿元；关注类贷款比例 3.37%，比年初上升 2.14 个百分点。房地产贷款的不良率低于同期各项贷款 0.23 个百分点，关注类贷款比例也低于同期各项贷款 3.08 个百分点。 五、相关政策建议 （一）推进利率的市场化改革，差别化对待不同需求的购房者 9继续推进利率市场化改革，将利率的调整权放给市场，由资金供求关系决定利率的高低。我国从 19982015 年 6 月十八年间
19、共调整了 34次利率。由于每次利率调控幅度不大，无论是对于购房者还是对于开发商来说，长期来看造成的影响都比较小。利率调控对象是针对所有购房者，这种一刀切的做法也影响了利率调控的效果。因此，为了提高利率调控的有效性，应实行利率的市场化改革，使之能够及时、准确地对房价产生影响，并对刚性需求和投资性需求的购房者区别对待。 （二）增强利率政策制定的科学性和前瞻性 由于货币政策是总需求调控政策，对房地产市场调控的重点应是通过选择性货币政策调控商品房需求来调控房地产价格，对于我国这样一个地区经济发展水平差异比较大的国家来说，应注重区域性和差别化利率政策的运用，针对各地区不同经济发展水平而制定区域性利率政策
20、，提高利率政策的灵活性，因地制宜进行宏观调控。同时，在运用利率政策对房地产市场进行调控时，各有关部门应该相互配合，建立信息共享机制和部门互动机制，实现资源共享，提高决策效率，避免政策时滞导致的调控滞后和失灵，提高政策制定的前瞻性。 （三） 密切监测房地产领域信贷风险，及时防范和化解房地产信贷风险 一是继续引导海南省各银行业金融机构继续严格落实差别化住房信贷政策，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，引导银行业金融机构加大对符合要求的保障性安居工程项目、个人购买保障性住房的信贷支持力度。二是结合国际旅游岛建设的重要时期，加快房地10产转型升级，构建“商业、住宅、旅游、办公、养生、海洋”
21、地产等多元化的房地产格局。三是合理控制房地产开发进度。强化房地产开发规划，在市场库存较大、销售不太景气情况下，适度控制房地产开发投资规模。积极调整房地产产品结构，优先满足经营性房地产发展需要，适度控制商品住宅开发，促进房地产业转型发展。四是加大市场消化库存力度。支持海南省房地产开发企业参加国内房地产展销会，利用互联网广告模式加强宣传营销，加大消化库存力度。支持市县政府从市场上购买或租赁商品住宅用作保障性住房，利于企业回笼资金，形成市场良性循环。五是密切监测和关注房地产不良贷款情况。加强协调，实现信息资源共享。银行业金融机构、住房公积金管理中心、房屋产权中心和海南省统计部门，要加强联系，加强信息沟通，及时采取对策，防范和化解房地产贷款风险。 责任编辑 陈丽敏
