1、1房地产上市公司债务违约原因分析摘要：从 2014 年 12 月开始，佳兆业集团由于受其多处房源被锁事件持续发酵的影响，其在深圳多处正在销售的项目以及处于开发中的旧改项目也陷入停滞，使得公司短期的财务压力进一步放大。佳兆业主席郭成英的辞职是引发佳兆业债务违约的导火索。同时佳兆业财报问题相关多方仍在博弈。虽然 2016 年佳兆业披露了其 2014 年度及 2015 年前三季度的财务资料，但普华永道并未签字，他们表示佳兆业并未解决在2105 年普华永道提出的质疑。佳兆业复牌遥遥无期。佳兆业债务违约案例或成为房地产上市公司的典型案例，将为以后房地产上市公司债务违约的研究奠定基础。 关键词：房地产公司
2、 债务违约 财务分析 启示 中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2016）16-0077-02 一、公司介绍 佳兆业集团主要从事大型住宅物业以及综合商用物业的发展，经营范围为物业发展、物业投资、物业管理以及酒店、餐饮业务。集团在深圳、广州、东莞、惠州及珠海等多地发展，2006 年、2007 年及 2008 年连续被中国房地产 Top10 研究组评选为华南地区十大最具价值房地产品牌之一；2008 年，集团在综合全年优质地产发展企业评级中名列第二。 但是，从 2014 年底开始，随着一系列事件的不断冲击，佳兆业集团2大额债务违约随即被披露。深陷其中的多家金融机构为了
3、寻求自保、将损失减到最小，都采取了法律手段，申请将佳兆业的资产冻结，从某种程度上说，金融机构的自保方式加剧了佳兆业的崩溃。 二、佳兆业集团产品及财务分析 （一）产品构成及收入 从表 1 可以看出，佳兆业主要的产品项目是物业开发，从历年的收入占比来看，物业开发的平均占比维持在 96%左右。从 2006 年到 2013 年收入增长了 8 倍。但到 2014 年年中时，收入骤降，与 2013 年年终相比减少了 12 730 百万元。 （二）财务分析 1.佳兆业集团资产、负债结构分析。通过分析佳兆业集团的资产我们可以看出，2006 年至 2014 年 6 月，佳兆业集团的资产中占比最大的是存货，由 2
4、006 年占比 20.88%增长到 2014 年 6 月占比 60.83%；其他应收款从 2006 年的 34.47%下降到 2014 年 6 月的 16.59%；其他长期投资占比由 8.41%开始增长，2010 年达到最高 20.75%，然后开始下降，2014 年 6月为 9.90%；固定资产净值占比呈折线趋势，从 0.75%开始先下降再上升，再下降再上升，最终为 0.95%；土地使用权占比由 0.44%整体呈下降趋势，最后为 0.19%。 通过分析佳兆业集团负债可以看出，流动负债从历年来看整体占比维持在 70%左右，其中其他流动负债占比最高，2014 年 6 月达到52.91%，短期借贷及
5、长期借贷到期偿还的比重占比有所下降，2008 年最高，为 34.39%，2014 年 6 月下降到 7.52%，应交税金受国家税收的影响，3中间几年有所波动，从 2006 年的 1.18%到 2014 年 6 月的 4.30%。非流动负债占总负债的比重 2014 年 6 月达到 34.98%，显然 2014 年佳兆业面对长短期债务到期需偿还的压力更大。 2.财务指标分析。从佳兆业集团历年的融资情况来看，共发债 7 次，总的发债金额约 68 亿元。佳兆业集团的资金大多来自大额举债。具体财务指标分析见表 2。 （1）资本结构分析。佳兆业资产负债率始终维持在 75%左右，全部投入资本当中带息资本占比
6、达 62%，流动资产占总资产的比重虽然在 88%左右，但是其中存货就占 60%左右，由此可知，佳兆业虽然很好地利用了财务杠杆效用，但也使公司面临着较大的财务风险。将其与行业平均值进行比较我们发现，佳兆业的资产负债率从 2011 年至 2014 年 6 月高于行业平均资产负债率达 25%左右，远远高于多数同行业的资产负债率。 （2）偿债能力分析。佳兆业的流动比率大于 1，虽然先上升又下降，但是整体还是上升的趋势。速动比率 2006 年至 2010 年整体大于 1，但是从 2010 年开始下降，从 2014 年半年报可以计算出速动比率为 0.57。将佳兆业的流动比率及速动比率与其行业平均值进行比较
7、，不难发现佳兆业的这两个指标都低于行业平均值。经营活动现金净流量与带息负债比率历年来一直为负。 （3）营运能力分析。佳兆业的营业周期 2007 年为 499.76 天，2014年 6 月为 2 598.91 天，延长了 5.2 倍。存货周转天数 2007 年 498.2 天，2014 年为 2 564.1 天，延长了约 2 000 天。应收账款周转天数，也由1.55 天变为 34.81 天。总资产周转率整体在下降。佳兆业集团的存货周4转率、应收账款周转率、总资产周转率整体上低于行业平均值，这说明佳兆业的整体营运能力在大幅下降，资产利用效率不高，资金回笼慢。 （4）盈利能力分析。佳兆业 ROE
8、和 ROA 大幅度下降，总资产报酬率也在下降，投入资本的回报率由 2007 年的 6.89 下降到 3.21，同时，销售毛利率、销售净利率、营业利润率都低于行业平均值。相反，销售费用、管理费用、财务费用占营业收入比重整体是上升的，这表明佳兆业的盈利能力在弱化。 （5）收益质量分析。该集团主要的利润来源于营业利润，公司承担的税费占利润总额的 40%左右，公司承担着较大的税务负担。 三、结论及启示 通过上述分析可以看出，佳兆业的资金大多来源于举债，资产主要是存货，存货变现需要较长的时间，该集团必然存在短期流动负债、长期债务到期偿还的压力，加之佳兆业主席郑英东辞职，引发的一系列问题比如交叉债务违约、
9、房源被锁，严重影响佳兆业的销售，使得公司资金链更加紧张，濒临断裂的边缘。解决佳兆业的困境，可以从以下几方面入手： （一）提高企业营运能力与盈利能力 应提高企业的存货周转率，加快应收账款周转率。同时，提高资产的利用效率。这样可以提高利润增长，增加企业可用的营运资金，从而缓解企业资金紧缺的困境。其他房地产行业也应吸取教训，引以为戒。 （二）降低资产负债率迫在眉睫 资产负债率过高，回笼资金很慢，很容易使公司面临资金断裂的危5险，从以上分析可以看出，佳兆业该问题由来已久，所以公司应该从长远的角度看待问题，不能只关注眼前。 （三）融资创新 目前房地产企业面临的最关键问题是融资，由于银行紧缩银根使得房地产
10、行业的融资变得更加困难。所以，房地产行业应创新融资方法，在银行紧缩银根时，广大中小房地产开发商必须积极谋求在资本市场的融资。第一是信托业的发展，第二是购房者的预付款，第三是公司上市。（四）解决审计机构提出来的问题刻不容缓 该公司 2014 年年报至今未公布，注册会计师表示是因为对报表存在质疑，不出具无保留的审计意见，在 2014 年年报没有报出来之前，大家对佳兆业心存疑虑和猜测，大众和投资者对其慢慢地失去了信心。所以，上市公司应该正确对待会计师事务所对报表的质疑，积极应对和改进。X 参考文献： 1陈晓芸，吴超鹏.政治关系、社会资本与公司投资效率基于投资-现金流敏感度视角的分析J.山西财经大学学报，2013， （6）：91-101. 2敖小波.政治关联与房地产公司融资便利性研究基于房地产上市公司的经验数据J.财经科学研究，2013， （4）：88-94. 3刘媛媛，刘斌，罗楠.盈余储备、违约预测与债务契约的有效性来自我国房地产上市公司 1995 年2010 年的经验证据J.预测，2013， （1）：1-30.
