1、1共有产权模式保障性住房制度探析摘 要 本文指出，共有产权房政策在地方推行已久，既收获了效益，也遭到了质疑。现今共有产权房愈发受到重视，适用范围不断扩大，致力于转变政府职能、满足居民的住房要求，但共有产权模式保障性住房制度仍需不断完善。 关键词 共有产权 保障性住房 经济适用房 作者简介：曾恺依，江南大学，研究方向：法学。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）08-043-02 共有产权房曾经作为保障性住房的变种而出现，并在一些地方进行试点、推行，取得良好的效果，现已被视为保障性住房的主角。讨论保障性住房并与共有产权房进行对比、分析，可以探析共有产
2、权模式保障性住房制度的可行性与不足，从而加以完善。 一、保障性住房的涵义 （一）保障性住房的含义与种类 所谓保障性住房，是指由政府直接出资建造或收购，或者由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。 保障性住房主要包括了产权型保障性住房以及租赁型保障性住房。产权型保障性住房包括经济适用房、限价房等；租赁型保障性住房包括2了廉租房、公租房等。 （二）共有产权房的含义 南京市建设委员会主任陆玉龙借鉴英、美的产权共享政策，最早提出共有产权经济适用房制度，并将其定义为：“政府用于经济适用房建设的财政性支出（主要是减免的土地出让收益和税费）
3、，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。 ”其具体形式是：“凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取房屋共有权证 ，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。 ” （三）共有产权房的特点与优势 1.共有产权房体系在一定程度上改正了其他保障性住房政策中的缺陷： 第一，共有产权房的土地来源与其他保障性住房不同，属于土地出让。在我国，土地所有权归属于国家，获得土地有划拨与出让两种方式。经济适用房、廉租房等保障性住房采用土地划拨方式获得土地，这一方式易导
4、致土地权属不明，仅有少数购房者能获得土地资产与增值收入，且于上市、退市交易时存在诸多不便。而在共有产权住房上，房屋来源于土地出让，政府与购房者按照一定的出资比例分割产权，产权较为清晰，优惠政策较多，在参与入市、退市交易时也存在便利优势。 第二，共有产权住房存在一定的价格优势。由于政府在公有产权房的建设过程中减去了部分税费、部分开发商管理费以及利润，实行政府3指导价，导致共有产权房比普通商品房的价格较低。 第三，共有产权的保障对象主要是中低收入的住房困难家庭，但是也包括了新市民，即农村进城务工人员、城市下岗人员和兼职的异地在校大学生等群体。 第四，共有产权住房的价格是由中低收入家庭与政府各按一定
5、比例出资形成的，两者根据其出资比例来分割房屋的产权。不同的城市规定了不同的出资比例范围。且购房时的出资比例形成的房屋部分产权不是永久的，购房家庭可以在一定年限内向政府购买剩余产权，增加其房屋产权比例。 2.共有产权房的出现具有相对的优点： 第一，共有产权房的权利归属更加明晰。经济适用房的模糊产权容易造成具有“有限产权”的购房者实际享有了“完全产权” ，且清晰的产权比例使居民在退出或者租赁房屋时更便捷。中低收入家庭通过购买房屋的部分产权，就可以与政府共有房屋。虽然购房者只享有房屋的部分产权，但实际住房者仍然仅仅是购房家庭，同享有全部房屋所有权的家庭相比，不仅减少了购房的费用，降低了生活负担，也能
6、享受到同等的住房待遇与住房空间，甚至在有意向购买剩余部分房产时能享受到优惠条件。相对于其他保障性住房来说，由于产权归属更加明晰，在参与房屋入市、退市交易时，不必为产权模糊的问题担忧，而便捷、快速的参与交易，为生活带去诸多福利。 第二，共有产权住房相较于其他保障性住房来说，有较广的适用对象。对于一些既不属于政策优惠对象，又负担不起商品房的群体提供了4优惠。在共有产权住房政策实行之前，虽然实行了经济适用房、廉租房等保障性住房政策，但由于这些保障性住房政策的辐射人群较窄，导致部分需要住房的人群不能享受此类保障性政策。加之一些客观原因，导致在获取商品房上存在障碍，最终无法解决住房问题。共有产权住房的辐
7、射人群较广，对于负担商品房有困难的群体，能够更大幅度地保障其住房问题，促进社会矛盾的解决。 第三，政府与购房者共有权利，有助于减少行政机关寻租、避免购房者投机转租的问题。在共有产权住房中，对于同一套房屋，有政府与购房者两个房屋所有者。一方面，在经济适用房、廉租房等保障性住房中，政府中某些人员可能利用其优势地位购入保障性住房，进行投机买卖，获得不正当收益。但在共有产权住房中，由于房屋购买者除了政府还存在中低收入家庭这一购房者，因此政府难以利用优势地位而便捷地投机买卖住房，从而减少了政府的腐败行为。另一方面，经济适用房、廉租房等保障性住房中可能出现购房者非政策辐射对象，而弄虚作假获得保障性住房，再
8、加以买卖获得不正当收益。但在共有产权住房中，如果有购买者非中低收入家庭，即非共有产权住房的政策辐射对象，其即使弄虚作假获得共有产权住房，但在后期买卖过程中，受限于房屋的另一共有人政府，导致其房屋买卖受限，受到更多的来自政府的监督管理。 第四，购房者可以逐渐向政府买回剩余产权，使政府的出资回收，从而投入到更多的建设之中；或者政府将剩余产权购回，以循环使用共有产权住房。共有产权住房的购房者在一定年限内购回剩余产权，能够5使政府部分或者全部回收资金，不仅有利于政府减少债务，也有利于政府将回收的资金投入到更多的有利于中低收入住房困难家庭的住房保障体系中去。如果购房家庭放弃其产权，在共有产权房中，由政府
9、全部购回，不会过多增加政府的资金压力，也有利于其他中低收入困难家庭的住房资源的增加，实现公有住房的合理循环使用。 二、 共有产权住房模式保障性住房体系的发展 我国的共有产权住房实践最早于 2007 年 7 月在江苏淮安市出台共有产权经济适用房管理办法开始，其后在无锡、连云港、上海、湖北黄石等省市得到了推广，以上海和淮安两市最为突出。 淮安模式中，共有产权的产权有两种分配比例：一是个人与政府的产权比例为 7：3，购房者承担的出资相当于同时期经济适用住房的房价；另一种是 5：5，此种比例指向的是购房能力更小的低收入家庭，购房者承担的出资相当与同时期经济适用房房价的 70%。只要是在完成交付之日起
10、5 年内能买入房屋的其他产权，就可以按房屋最初的价格计算；超过5 年，但在 8 年之内买入的，要在最初价格的基础上加上当时的银行贷款利息；超过 8 年的，按同时期市场的评估价格进行计算。共有产权经济适用房购房满 5 年的，可以在交易市场上市，但是所获利益要与政府按照产权分配。超出了保障标准的家庭，政府不强行退出，但是会按市场价格按产权比例收取租金。 三、共有产权房体系的缺陷与完善 （一）现有缺陷 第一，我国现有的共有产权住房保障制度规定于不同的法律法规条6文之中，地方与地方、上位法与下位法之间存在差异，不利于执行。在我国，共有产权住房长期处于试点城市实行过程中，收到良好效果之后，得到了全国性的
11、普遍重视。但是仍缺乏具有全国性普遍效力的法律法规对共有产权住房体系加以规定。这对于试点以外的城市实行共有产权住房政策、制定地方政策法规来说，缺少统一的标准，增加了立法难度，也扩大了政府的自利空间，在一定程度上不利于住房困难家庭权益的维护。 第二，政府的行政执行需要更高的要求。共有产权住房与其他保障性住房相比，对于政府有更高的执行要求。政府在共有产权住房中居于特殊的地位，不仅是共有产权的审核、分配者，也是房屋产权的共有者。如果没有更公正、科学、合理的政府管理，则不能有效实施共有产权住房保障体系。 第三，对于共有产权住房的进入门槛的科学性有待提高、退出门槛设定不明晰。共有产权住房的适用范围与经济适
12、用房、廉租房等其他保障性住房相比，得到了明显的扩张。但是这一扩张容易导致一些经济情况较好的人群享受到了共有产权住房，而剥夺了其他存在住房困难家庭的住房资源。对共有产权住房设定过于宽泛的适用对象有悖于保障性住房的设立目的。对于共有产权住房的退出门槛，一般以收入为可退出标准，而缺乏其他更为具体的标准。共有产权住房的准入与退出标准涉及当地居民的收入、住房等各个方面，需要经过科学的分析与计划，并需结合当地的收入、住房条件的变化而变化，以充分保证保障性住房的实效性与保障程度。 7第四，共有产权住房面临着一定的风险。一方面是对于购房者来说的风险。购房价格低于同时期的商品房，是共有产权住房的优惠保障之一。但
13、是商品房的价格存在波动，共有产权住房的购房人面临着商品房价格下调之后低于共有产权住房购房价格的风险。另一方面是对于政府来说的风险。在购房者与政府订立合同，约定购买某一共有产权房之后，政府面临着购房者违约的风险。 （二） 制度创新与完善 第一，完善我国的法律法规，同步完善对执行共有产权制度的监督管理。应当设立较高层级的法律法规，统一规制共有产权住房，加强合法性控制。共有产权住房政策已在全国得到越来越多的重视，也得到越来越广泛的运用。由于各地的共有产权发展水平有异，形成具有全国性效力的法律法规规制共有产权住房制度，有利于将优秀的共有产权制度发扬至全国，提高发展进程较缓慢地区的共有产权制度的水平。
14、第二，进一步完善共有产权房合同。允许不同地方因地制宜，设定不同的产权共有住房合同。不同的地区有不同的住房、收入条件，允许因地制宜设立不同的共有产权住房合同标准有助于妥善解决地区差异，缓解社会矛盾。 第三，设定明晰的准入条件，适当增加共有产权住房适用主体。设立共有产权住房制度的初衷是为了改善地区住房问题，不应当在住房适用主体上限制这一目的的推行。同时，可以适当鼓励公共组织以及其他专业社会组织加入，形成政府、企业与购房人三者共有产权模式。 第四，设立独立机构代表政府行驶产权，代表政府持有和行使国有8产权部分事务。 加入第三方实施共有产权制度推行时的管理工作，有利于保障这一制度的科学、公正的实施，减轻政府的工作压力。可提高共有产权制度实施的专业性，更有力地监督购房者的准入，并避免政府工作人员的寻租行为。 注释： 符启林.房地产法.北京：法律出版社.2009 年版.第 365 页. 陆玉龙.共有产权：经济适用房制度创新研究.中国建设报.2005 年 5 月 24 日. 严荣.完善共有产权住房体系建设研究.经济纵横.2015（1）.第 24-27 页. 田智.我国共有产权经适房制度创新研究.住房保障.2015（3）.
