1、1邮政公司租赁业务纳税筹划探讨摘要：租赁是邮政公司所从事的常见业务之一，主要包括闲置房屋和运输车辆的对外出租。在税收上，二者分别适用于服务业交纳营业税和有形动产租赁交纳增值税。本文通过五个租赁业务的典型案例分析，探讨邮政公司租赁业务的纳税筹划方法。 关键词：租赁 纳税筹划 营改增 在邮政公司开展的业务中，既有常规的邮政普遍服务、特殊服务和邮品销售、邮政代理等各类邮政服务，也有多样化的邮政媒体、短信等现代服务业和货物销售业务，在邮政业“营改增”之后，这些业务主要适用于增值税的不同税目和税率。此外，还有一类常见的租赁业务，如企业对外出租房屋建筑物、土地使用权、车辆、设备等资产，以获取租金收入。在邮
2、政公司的租赁业务中，主要是闲置房屋和运输车辆对外出租所取得的收入。本文就邮政公司的租赁业务探讨纳税筹划的方法。 一、房屋租赁的筹划 在现行税制下，企业房屋租赁涉及多个税种，主要包括营业税、城建税及教育费附加、房产税、印花税等。其中，营业税和房产税占比较大，且都以租金收入为计税依据，具有一定重复性，可以通过纳税筹划方法减轻企业的税收负担。 （一）将租赁合同转变为仓储保管合同的筹划案例 例 1：某市邮政公司将房产原值为 1 000 万元的自有房产用于出租，2其从价计征房产税的房产原值扣除比例为 20%。有如下两个出租方案：方案一：出租，年租金 200 万元;方案二：将房屋用于仓储保管，配备保管员，
3、为客户提供 24 小时仓储保管服务，增加保管员工资等支出共 3 万元，每年收取仓储保管费 200 万元（含税） 。假如不考虑企业所得税，比较两个方案的税负。 方案一：该邮政公司应纳营业税=2005%=10（万元）;房产税=20012%=24（万元）;城建税及教育费附加=10（7%+3%）=1（万元） 。税负合计=10+24+1=35（万元） 。 方案二：该邮政公司改租赁为仓储保管， “营改增”后，仓储业征收 6%的增值税，应纳增值税=200（1+6%）6%=11.32（万元）;房产税改从租为从价计征，房产税=1 000（1-20%）1.2%=9.6（万元）;城建税及教育费附加=11.32（7%
4、+3%）=1.132（万元） 。税负合计=11.32+9.6+1.132=22.052（万元） 。 方案二比方案一税负降低 12.948 万元（35-22.052） ，扣除增加的支出 3 万元，税负净降低 9.948 万元。因此，方案二更优。相比快速增长的房产价格和租金水平，房产原值始终保持在较低的历史水平，所以在很多情况下，可以考虑将房屋租赁合同转变为仓储保管合同，租金收入按 5%征收营业税， “营改增”后，仓储业改为按 6%价外征收增值税，虽然增值税相比营业税税负有所增加，但从房产税的角度，改从租为从价计征，避免了租金收入适用 12%的较高税率，将房产原值扣除一定比例后，从价计征的房产税税
5、率仅为 1.2%，可减轻企业的综合税负。当然，将租赁合同转变为仓储保管合同，出租方就负有货物保管的责任，保管3不当发生损失还要承担赔偿责任，风险较大。考虑到仓储保管工作对技术性要求不高，如果录用责任心较强的下岗职工，还可享受有关税收优惠，降低公司的经营成本。但是，仓储保管业务一定要真实，企业必须配备专门的人员提供仓储服务，否则其实质仍是租赁，将被认定为租赁业务。 （二）改变水电费等费用支付方式的筹划案例 例 2：某市邮政公司将自有房产用于出租。有如下两个出租方案：方案一：年租金 200 万元，出租企业负责支付水电、供暖、燃气等费用，每年此类费用合计数为 20 万元;方案二：收取年租金 180
6、万元，承租企业自行支付房屋的水电、供暖、燃气等费用 20 万元。从税负角度比较两个方案。 方案一：该邮政公司应付营业税、房产税、城建税及教育费附加合计仍为 35 万元（同上例方案一） 。 方案二：营业税=1805%=9（万元）;房产税=18012%=21.6（万元）;城建税及教育费附加=9（7%+3%）=0.9（万元） 。税负合计=9+21.6+0.9=31.5（万元） 。 两种方案下邮政公司收取的实际租金相同，均为 180 万元，但方案二比方案一税负降低 3.5 万元。因此，方案二更优。将水电、供暖、燃气等费用由出租企业支付改为承租企业自行负担（或由出租企业代收代缴） ，出租企业实际租金收入
7、不变，但营业税和房产税计税依据由 200 万元降为 180 万元，可降低企业税负。 （三）变房屋出租为承包业务的筹划案例 4例 3：某市邮政公司将原值为 1 000 万元的自有房产用于出租，其从价计征房产税的房产原值扣除比例为 20%。职工王某承租房屋用于餐饮经营，年租金 200 万元，经双方约定，王某财务独立核算，拥有经营自主权。方案一：王某领取营业执照独立经营;方案二：王某不领取营业执照，只办理分支机构税务登记，仍以邮政公司名义对外经营。从税负角度比较两个方案。 方案一：王某向工商部门领取营业执照，则属于分支机构或个体工商户，邮政公司向王某出租不动产所取得的租金收入，属于从事租赁业务的租金
8、收入，应缴纳营业税、房产税、城建税及教育费附加，合计 35万元（同例 1 方案一） 。 方案二：如王某不领取营业执照，邮政公司以承包或承租形式将房屋提供给职工或其他人员经营，只提供门面或货柜，不提供产品、资金，靠收取固定管理费或利润分成等其他名目价款的收入，均属于企业内部分配行为，不属于租赁，只需从价缴纳房产税，不用缴纳营业税和城建税及教育费附加。房产税=1 000（1-20%）1.2%=9.6（万元） 。 税法规定，租赁双方将房屋出租变为承包，改签订租赁合同为承包合同，可以避免按租金收入征收 12%的房产税，还可以避免营业税、城建税及教育费附加，从而减轻企业税收负担。但变出租为承包，承租方不
9、办理营业执照，虽然可以事先约定由承租方自行承担纳税及相关费用，但承租方对外经营的法律责任要由出租方承担，一旦承租方有问题，出租方的风险很大。所以，在承租方诚实可信的前提下，该筹划方案具有一定可行性，但应充分考虑可能带来的承包风险。 二、车辆租赁5的筹划 邮政公司常见的租赁业务中，除将闲置房屋用于租赁外，也经常发生交通运输车辆租赁的业务。在“营改增”之后，运输车辆的出租属于增值税“部分现代服务业有形动产租赁”业务，征收 17%的增值税，但有形动产经营租赁由于租赁合同签订时间、租赁标的物购置时间和租赁方式等不同，税法规定也不相同，这为纳税筹划提供了空间。 （一）选择租赁方式的筹划案例 例 4：位于
10、市区的邮政公司拥有闲置运输车辆 5 辆用于出租。方案一：只出租车辆，不提供司机，不负责燃油和维修费用，每月租金收入5 万元;方案二：出租车辆，并提供司机，负责燃油和维修费用，每月租金收入 7 万元，但应负担司机劳务费 1 万元，汽油、维修费用 1 万元，取得可抵扣进项税额 1 453 元。从税负角度比较两个方案。 方案一：仅出租车辆不提供司机，属于增值税有形动产租赁业务，适用 17%的增值税税率，每月应纳增值税=50 00017%=8 500（万元） 。 方案二：出租车辆并提供司机，负责燃油和维修费用，根据营改增应税服务范围注释 ，属于交通运输业，适用增值税税率为 11%，每月应纳增值税=70
11、 00011%-1 435=6 265（元） 。 方案二相比方案一，需要将租赁合同转变为运输合同，出租车辆并提供司机，负责汽油和维修费，税负降低 2 235 元（8 500-6 265） ，虽然这会增加司机的劳务费和汽油、维修费，但邮政公司也可将承担的这部分费用转嫁到对方企业。而且，一般来说在没有新购汽车和发生较大维修费用的情况下，汽车经营租赁比以汽车为工具的交通运输业得到的6抵扣要少，租赁方式的选择可以设法将高税率的有形动产经营租赁向低税率的交通运输业转换，并且争取得到更多的进项税抵扣。 （二）选择租赁标的物购置时间的筹划案例 例 5：某市区邮政公司拥有运输车辆 10 辆，其中在“营改增”试
12、点实施之日（2013 年 8 月 1 日）后购进的车辆 5 辆，取得了增值税专用发票，进项税额 17 万元，从中选出 5 辆用于出租，每月租金收入 5 万元，租赁期为 3 年。方案一：选择用于出租的车辆为 2013 年 8 月 1 日以后购入的;方案二：选择用于出租的车辆为 2013 年 8 月 1 日前购入的。从税负角度比较两个方案。 方案一：如果一般纳税人出租的有形动产是在 2013 年 8 月 1 日以后购入的，取得有形动产增值税专用发票，可以抵扣其进项税额，但租金收入也必须按 17%的税率计算销项税额。因此，不考虑资金时间价值，3 年应纳增值税=517%36-17=13.6（万元）;应
13、纳城建税及教育费附加=13.6（7%+3%）=1.36（万元） ，税负合计=13.6+1.36=14.96（万元） 。 方案二：从事经营性租赁的纳税人出租的有形动产是在 2013 年 8月 1 日之前购置的，因为不可抵扣有形动产的进项税额，如果按提供有形动产租赁取得的租金收入乘以 17%计算销项税，会导致税负畸高。为此，税法规定：一般纳税人以试点实施前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，可以选择适用简易计税方法，即按 3%的征收率计税。但一经选择，36 个月内不得变更。因此，应纳增值税=53%36=5.4（万元）;城建税及教育费附加=5.4（7%+3%）=0.54（万元） ，税负
14、合计=5.4+0.54=5.94（万元） 。 7两方案企业出租所取得的租金相同，但三年下来，方案二比方案一税负减少 9.02 万元（14.96-5.94） 。因此，方案二更优。当然，企业在选择租赁标的物时，需考虑租赁时间的长短和“营改增”试点实施之后购入车辆可抵扣进项税额的多少，租赁时间越长，则选择简易计税方法 3%税率更合适。邮政公司可根据“营改增”政策，结合企业自身的具体情况，选择合适的租赁标的物用于出租，降低税负。 参考文献 1.凌世寿.“营改增”后有形动产经营租赁的纳税筹划J.商业会计，2015， （10）. 2.薄异伟.企业房屋出租纳税筹划的六个典型案例J.财会月刊，2011， （12）. 3.刘霞玲.房屋租赁纳税筹划方法点评J.财会月刊，2011， （11）.
