1、1楼市松绑难改销售不振取消限购令的城市还在增加中，政府明文通知取消限购的城市已经超过 10 个，松绑房地产已经成为既定事实，然而相关房地产公司的股票表现却是不温不火。 与上证指数努力创出反弹以来的高点相比，房地产指数的上涨早已“熄火” 。虽然蓝筹股成为本轮反弹的急先锋，但地产股却不在此列。在预期难料甚至悲观的情况下，房地产板块前途未卜。 楼市销售量价齐跌 8 月 5 日，万科 A（000002.SZ）公布 7 月份的销售简报，当月万科实现销售面积 136.7 万平方米，同比上升 15.65%；实现销售金额 133.2亿元，同比下降 4.65%。销售面积和销售金额在 5 月和 6 月形成的双双上
2、升势头瞬间停止。 在上半年实现销售金额破千亿元之后，万科的销售增速开始放缓。2014 年 1-7 月份，公司累计实现销售面积 958 万平方米，销售金额 1142.3亿元，分别比 2013 年同期增长 14.8%和 17%。 此前，万科公布的 6 月份销售简报显示，万科在 2014 年上半年实现销售面积 821.2 万平方米，同比增长 14.6%；销售金额 1009.1 亿元，同比增长 20.6%。因此，就 7 月份来说，公司销售面积和金额环比分别下降了 21.44%和 31.3%。 在已经发布月度简报的上市房企中，除了万科之外， 7 月份的销售2数据环比都出现了下降。融创中国（01918.H
3、K）合同销售面积与合同销售金额分别实现 27.1 万平方米、52.3 亿元，环比 6 月双双下滑超过两成。龙湖地产（00960.HK）的合同销售面积和金额环比降幅也在 15%以上；富力地产（02777.HK）的合同销售金额降幅接近 14%，合同销售面积下降5.95%。 与万科同在 A 股上市的保利地产（600048.SH）也在 8 月 7 日披露了公司 7 月份的销售简报。7 月，公司实现签约面积 54.91 万平方米，同比减少 12.36%；实现签约金额 66.16 亿元，同比减少 4.2%。 与 6 月相比，保利地产的销售数据更是大幅跳水，签约面积环比下降 53.85%，签约金额环比降幅更
4、是达到 59.95%，跳水更为惨烈。 在销售增速大幅放缓的同时，万科楼盘的单价再度跌至 1 万元/平方米以下。7 月份，万科销售楼盘的单价为 9723 元/平方米，而上一次万科月度成交均价低于 1 万元/平方米还要追溯到两年多以前的 2012 年 4月。当时，万科在 2012 年 4 月份实现销售面积 76.7 万平方米，销售金额 74.4 亿元，折合 9700 元/平方米，并创 32 个月以来的最低纪录。 在量价齐跌的同时，万科也降低了拿地的速度。 7 月份万科新增项目仅两个，分别是南昌青云谱洪都项目和嘉兴城南路东地块项目，共获取权益建筑面积 8.4 万平方米，权益地价 2.2 亿元，楼面地
5、价 2632 元/平方米，这两个项目都是位于南昌和嘉兴等二、三线城市，拿地金额创下了 2012 年 3 月份以来的新低。 “7 月属传统销售淡季，公司销售数据环比回落符合预期。同比角度看，公司销售金额与 2013 年基本持平。 ”海通证券房地产分析师涂力磊3表示，在土地市场降温的情况下，万科已经连续两个月的单月土地权益投资不到两亿元。此外，小股操盘项目明显增多也是万科投资下降的原因。 国泰君安分析师侯丽科也表示，7 月、8 月为传统淡季，预计万科 8月份新推货量基本与 7 月份持平，9 月份开始万科将进入全年推盘高峰期。实际上，进入 2014 年之后，万科明显降低了拿地的速度。 根据安信证券分
6、析师万知统计，截至目前，万科共获得 23 块土地，2013 年同期获得 58 块，新增土地建筑面积 479.8 万平方米，同比下降73.2%，权益地价 113.2 亿元，同比下降 72.5%。值得注意的是，2014 年，万科新项目平均权益 61.8%，较 2013 年下降 15.8 个百分点，平均楼面地价 3818 元/平方米，同比上升 28.7%，拿地意愿依旧维持在低位。 在各地已经明文或者事实上陆续放松限购之时，一线地产龙头的销售数据不但没有出现井喷，反而不尽如人意。在限购松绑之后，各方又将展开新一轮的博弈。 限购令松绑后的楼市 限购令起于 2010 年 4 月，为了落实国务院的规定，北京
7、率先发布“京十二条” ，对购房者的资格作出限定，房地产限购政策由此拉开帷幕，限购城市也由京沪等一线城市向省会级城市、二三线城市扩展，最终实施限购令的城市达到了 46 个。 在限购令实施之后，虽然房价仍维持高位，但各地楼市逐步降温，库存量则攀升至近年来的高点。中国指数研究院（下称“中指院” ）统计4数据显示，截至 2014 年 7 月末，中指院监测的主要城市库存量环比上月增长 1.4%，处于 2014 年以来的最高水平，上海、广州、苏州、福州等地的库存均维持在 2010 年以来高位。其中，北京库存继续攀升突破千万平方米。 与高库存相比，原本节节攀升的房价也成了强弩之末。中指院统计数据显示，201
8、4 年 7 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为10835 元/平方米，环比上月下跌 0.81%，连续第 3 个月下跌，跌幅扩大0.31 个百分点。这也是自 2012 年 5 月以来，百城价格指数首次出现连续3 个月下跌。 价格上涨停滞，库存居高不下，实施了 4 年之久的限购令在 2014 年开始全面松动。6 月 27 日，呼和浩特官方发表声明放开限购，成为全国首个正式发文放开限购的城市。在此之前，已有十余个城市直接或间接放宽限购，呼和浩特最终打响了“第一枪” 。 截至 8 月 5 日，在全国 46 个实行限购的城市中，仅剩北京、上海等14 个城市未放开限购或出台楼市刺激政策。在放松
9、限购的 32 个城市中，11 个城市明文通知取消限购，2 个城市发文放松限购，6 个城市通过公积金、户籍、信贷政策调整等方式来松绑限购，剩余 13 个城市虽然并未明确通知，但实际上已经可以按照限购政策放开方式进行购房。 在申银万国统计的 28 个放松限购的城市中，均实现了明显的效果，其中环比改善的城市有 16 个，同比改善的有 14 个，环比和同比均有所改善的达到 14 个城市。 然而，中指院的数据并没有这么乐观。 5中指院 7 月的统计数据显示，在明文或者默认放松限购的城市中，济南、杭州等省会级城市的楼市销量有了明显的回升。温州等地虽然官方已经发文取消限购，但市场颓势没有得到扭转，销量环比下
10、跌 18%，同比来看，绝大多数城市仍处于下降的态势。 中指院指出，虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的市场需求，但各个城市对政策松绑的反应不同，市场出现分化。由于各地差别化信贷政策的力度并未放松，且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松，楼市低迷态势短期难以扭转。 房地产后市难料 在限购令陆续放松的情况下，根据统计，申万房地产指数（801180）在 7 月份呈现反弹走势，板块单月涨幅达到 12.93%，远超上证指数 7.48%的涨幅，但进入 8 月份，房地产指数连续横盘，远逊大盘表现。 在此之前，基金等机构已经提前开始减持地产股，基金半年报显示，二季度地产股成为减持对象，机构减持万
11、科达到 2.4 亿股，成为减持最多的地产股。 放松限购之后，期望中的楼市旺销甚至井喷局面并没有出现，省会级大城市销售虽有好转，更多的中小城市却依旧低迷，悲观预期自然无法支撑地产股的表现。 在证券市场周刊2014 年三季度的“远见杯”中国宏观经济预测调查中，参加的 40 家机构普遍认为，下半年房市预计还会继续下行，“远见杯”对 2014 年房地产投资增速的预测均值为 12.7%，比上半年下6降 1.4 个百分点。 鉴于房地产下行对经济的负面冲击较大，预计下半年政府会逐步采取松绑房地产的政策，如取消限购范围扩大、鼓励首套房贷款等。 除了大盘指数的反弹之外，地产股近期的走好也与限购松动的行业利好直接相关，但由于存在买跌不买涨的心态，当房价不断走高时，购房者会纷纷抢购楼房，一旦房价出现松动，购房者的购买力又迅速下降，观望情绪便会迅速蔓延。 尤其在大量二、三线城市，楼市库存积压，在杭州打响房价跳水的第一枪之后，各地楼价纷纷下行，房企去库存的压力又迫使企业只能选择以价换量，虽然限购放松，但在供求双方已经胶着的情势下，房地产的销售很难出现房企所希望的全面反弹。
