1、1我国房地产经济发展研究与美国房地产发展比较【摘要】随着我国经济的发展，生活水平的提高，人们对生活环境改善的需求，房地产市场越来越多受到人们的关注。因其具有基础性、先导性、关联性的特点，房地产行业的发展对国民经济具有拉动作用。然而因为近年房地产发展过快，房价节节攀升的现象，人们越来越对此感到焦虑，房地产发展过热已经影响我们生活及消费，也影响国民经济快速、平稳、和谐发展的总目标。如何控制房地产发展，使其在发展中遵循客观规律，正确引导国民经济的发展成为国家宏观调控的重中之重。作为市场细胞，消费者也应该正确认识房地产，加强了解，理性消费会从侧面帮助房地产市场健康、合理、平稳的发展。本文通过对房地产涵
2、义的理解及对国外同行发展状况的分析和比较向读者解析房地产发展的属性、特点及规律并提出发展意见及建议。 【关键词】基础性 先导性 关联性 引导 健康发展 房地产行业因为具有基础性、先导性、综合性和关联性的特点，成为拉动国民经济增长的支柱行业，然而从产业发展的角度看，房地产行业主导性在经济发展不同阶段具有相对性，也就是说不是每个阶段房地产业都是国民经济的支柱产业，支柱产业也包括电子、机械制造、汽车、石油、化工、矿产、能源、交通运输等行业，这些行业都具有基础先导二重性，是国民经济的重要组成部分，在发展的不同阶段具有重要贡献。所以正确认识房地产行业，对它的内涵、属性与功能有充分解和把握，2有助于正确引
3、导国内各业资源优化配置，也有助于引导产业结构调整，增加国民收入，提高就业率。 近几年来，由于国民经济持续发展，房地产行业迎来春天。随着经济的发展，收入水平的提高，人们对生活品质要求的改善，都促进了房地产行业快速地发展，新开的楼盘，不断攀升的房价成为人们茶余饭后的谈资。然而由于我国房地产发展起步晚、根基浅，许多人对房地产行业缺乏认识，对其内涵、概念及发展规律的认识浮于表面，大家谈论它也仅仅是因为快速上涨的房价。正是因为了解有限，对其外来走向认识不明确，导致房地产市场一有风吹草动，人们便惊慌不已，争先恐后地购买，加剧房价上涨，构成市场炙热的现象，导致供不应求的局面。如果我们对房地产行业有一定的认识
4、，把握它的内涵、特点、发展规律，那么在选择性消费时会理性一些，会多一分思考以及长远打算。 其实，房地产业有广义和狭义两个层面的含义，从广义上讲房地产业包括生产、流通、分配和消费四个环节，其中建筑业属于生产环节，也包括在广义层面。狭义房地产只包括除生产以外的三个环节，不包括建筑。而房地产发展的起初却源于建筑，也就是说房地产起源于建筑业的社会分工，从建筑业脱离出来并逐步发展为以专业性、组织性、引导性、开发性为目标的管理机构，并以土地买卖、房地产开发、持有、销售为一体的投资机构，而不去从事具体建筑安装业务。总的来说房地产开是因社会分工深入、细致、发展而引起的管理行业，从产业规划上来讲房地产业应归为第
5、三产服务业。许多欧美国家对房地产业的定义主要指流通服务，即房地产租赁、中介经纪、物业管理、评估四大类，而投3资、开发是整个房地产业细分业务，而非全部内容。美国房地产经纪收入占整体行业收入的半壁江山，也就是说美国不以房地产开发、销售为经营主业，而以在开发的基础上以持有、经营、流通、租赁、中间经纪为主要方向，在于以物的形势服务于人的经营理念，是完完全全的第三产业。而我国房地产行业主要以生产商品房销售商品房为主营业务，重点在于提供可供买卖的商品，介于第二产业生产及第三产业消费的中间产业，在流通服务方面提供较少。这种差异主要是因为我国同欧美国家经济发展水平不同，行业间发展存在差异，行业发展阶段及经营模
6、式差别较大。由此可见以美国为首的西方国家房地产行业已进入成熟期，不以大规模土地投资、开发销售为主营方向，而是在已有的土地、住宅、物业的基础上做租赁、经纪、流通式服务为主。又因欧美人均住房面积宽阔、物业及配套完善、设施齐全、售价昂贵，税率高的特点，选择租赁的人不在少数。以美国为例，美国成熟的地产经纪体系，房屋存量丰富，租用一套宽敞、舒适的公寓不是件麻烦的事情，一方面可以缓解购房压力，二方面可以满足自身发展需求，因此美国消费者在购买及租赁两个方面具有选择性。相比之下我国目前处于经济发展初级阶段，自上世纪八九十年代我国实行取消福利住房，住房商品化的改革之后，商品房理念才刚刚步入人们视野，住房市场发展
7、处于起步阶段，住房选择单一，商品房的开发以销售为主导，不以长期经营和持有为方向，以追求超额利润为主的商业模式，与美国服务主导型商业地产理念差距较大。因此我国住房体系、经营模式及住房消费观念上有待进一步提高。比较使我们了解我国与他国房地产经营模式的差别，就如同买船和租船哪种4模式好，租船可以节省购置费用，省下钱可以用来投资，当资金积累充足可以买船具有相似的道理。万科董事长王石先生也曾对买房难的问题提供建议：年轻人可以选择晚一点买房等有能力再购置房产也不晚。不具备购房能力时买房会增加个人负担，房款及利息的压力会影响事业的发展和生活质量的提高。 此外，我国房地产融资体系相对单一。我国房地产业介于第二
8、产业及第三产业之间，属于资金密集型行业，目前房地产资金来源主要来自银行贷款及房屋预售。从土地购买至房屋开发大部分资金依靠银行贷款，由于房地产开发属于一种投资，而投资的特性具有不确定性及风险性，大量的资金借贷集中于银行体系无形中增加银行经营风险，一旦经济不景气或衰退，单一脆弱的金融链条就有可能发生断裂，开发商在增加自身经营风险的同时把这种风险传递至银行体系，银行会出现大量的坏账及呆账，这种高风险集中过大及无法化解会影响我国金融系统的安全。同时银行贷款属于间接融资，相比于直接融资，间接融资成本高，这种成本会增加开发成本，最终会落入购房成本之内，这也是房价上涨的因素之一。另一种原因是房屋预售制，就是
9、我们常说的楼花、期房。因为开发商的资金不充足以及融资模式有限，通过房屋预售可以加强房地产开发资金的流动性，然而这种融资模式也会增加开发商及购房消费者风险，一旦房屋建成因质量及其他原因引起消费者不满，会引发退房危机和退款对资金构成的不稳定性，而开发商未必能满足消费者退房的要求会使消费者处于被动局面。同时预售制会带动消费需求，普通消费者会认为期房的价格比正常建好的商品房价格低，如果提前购买会增加投资5效用，预期房价只涨不跌的心理会提升消费者买房动机，而前一轮消费者积极购买的行为会影响下一轮消费者，使他们产生商品房屋数量紧俏、奇货可居的幻象，从而引发潜在消费群体投入炙热购房需求的行列之内，从而又带动
10、下一轮房价上涨，下一轮房地产开发的热潮中，产生羊群效应。许多楼盘开盘即售罄的表现促使开发商囤房涨价使房价进一步上涨。本来是起初通过房屋预售提高资金流动性的融资方法逐步演变成开发商前期压低售价拉动消费后期囤房涨价的商业策略，可谓名利双收，而消费者却承担越来越虚高的房价。相比于此美国房地产融资不以预售为主，预售也只是缴纳一定数额的定金而不是全部房款。因为美国资本市场发达，资金充足，融资渠道形势多样，而且有相应的以房地产融资而设计的 REITs 权益型房地产信托基金，开发商不必以预售形势获得资金流动，从而降低了房地产市场波动，同时开发商也承担着受业主所托提供优良品质住房的委托，也不会因资金利益侵害消
11、费者权益并以此推动价格上涨。因而发达完善的资本市场是保持美国房地产行业平稳良好发展的经济基础，是取消顾虑增加开发商专业经营素质及持续创新能力的物质保障，开发商不以商业炒作拉动消费为利润增长点，而靠专业化、特色化经营化为长期目标实现利润增长。因美国有发达的中间经纪机构，该机构又经过长期的发展颇具规模，地产商会将建好的房屋委托经纪公司代理，实行或流通或租赁的灵活方法，不论是持有或是销售，从长远角度都会为开发商带来丰厚的利润，而且美国房地产秉承经营服务的理念不以生产销售模式为主导，而倡导以物服务于人的理念具有长期、稳定、潜在的收益价值，从而避免了因市场结构单一、金融体系不完善、行政6指令性强、开发商
12、追逐短期利润以及群众盲目跟从的缺点。 通过上述方面的总结，我国房地产行业如同正在发展中前进的中国经济一样，成果显著，问题也颇多，主要原因还是体制不完善，需要构建的地方还很多。一个向前发展的行业离不开向前发展的动力机制及向前发展的思维模式，更离不开我们每一个公民的支持和理解，只有政府积极引导，行业自身不断完善，人民意识不断提升三方共同促进的情况下，这个行业才有持续发展的可能，而不是把出现问题、产生困难的责任推卸到哪一方就能说明问题的敷衍了事，这需要社会方方面面的努力以及消费者理性的消费投资选择。 参考文献 1崔裴.中美房地产业比较研究：内涵、属性与功能.光明日报出版社，2010 年 4 月. 2丁烈云.房地产泡沫的监测预警与市场调控.中国建筑工业出版社，2010 年 8 月第一版. 3李延喜.次贷危机与房地产泡沫.中国经济出版社，2008.10. 4江合.不动产投资管理.万卷出版公司，2012 年 2 月第一版. 5董藩，丁宏，陶斐斐.房地产经济学.清华大学出版社，2012 年 3月. 作者简介：石瑶，女，现就读于东北财经大学，硕士学位。
