1、地产业风险分析与防范研究摘要：在我国，地产业一直是人们的热议对象，它也关系着我国的经济发展。但自 2010 年开始，人们便预测房市会面临崩盘的风险，事实也证明了近几年地产业的发展波动相当大。本文通过以上背景，使用时间序列对我国地产股上市公司 20102013 年间的风险进行分析，并计算出地产股贝塔系数为 1.13，这说明地产业的系统风险水平要比整体市场风险水平稍高。结合实际情况，本文紧接着分析了地产股主要存在有哪些风险，对地产股风险内容进行分析评价。 关键词：地产；风险；贝塔值；收益率 一、 背景 大约自 2005 年人民币不断升值之后，地产行业迅速膨胀，大量资本开始流入地产业，房价也随之猛升
2、，到目前为止，一线二线城市的房价甚至翻了几倍，这是人们在最开始都没有想到的。但在 2010 年，有人曾预测我国的楼市将崩盘，人们纷纷认为我国房市发展跟日本等国家的走势特别相像，这也引起商业界人士的注意，国家对此很重视，并在 2010年出台了“国十条”来稳定房地产市场。但之后地产行业的表现虽然没有之前预测的那么严重，但在某些地区出现了资金链断裂的现象，导致房地产泡沫的发生，例如鄂尔多斯出现的“鬼城” 。为观察近几年的地产行业的发展，本文拟从其风险角度进行分析，对其系统风险及整体风险进行评估，从而依据风险水平来分析地产业市场状况，并根据评估结果对地产业风险的防范进行研究。 二、 实证分析 （一）
3、数据选取及分析 本文从国泰安数据库选取了 2010 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日的上证地产股（股票代码：000006）的每周股票回报率，以及同一时期的上证指数的股票回报率，根据数理统计的线性回归原理，将地产股实际收益率作为因变量，上证指数收益率作为自变量，建立如下回归模型：y=0+1x+，通过 eviews6.0 软件对数据进行处理得到散点图和关系趋势图来观察二者的关系，发现二者关系趋近于一条上升的直线，并且二者上升或者下降的趋势是一致的，说明二者之间存在线性关系，通过最小二乘法我们得出结论如下图 1 所示： 图 1 根据上图得出地产股的贝塔值为 1.13，T 值很大
4、，P 值为 0，标准差很小，说明所得结果是显著的，即上证指数与地产股指数的收益率线性关系是显著的，X 的系数是可信的，并且我们对该回归方程进行单位根检验以及怀特检验，该模型都可以通过检验，由于该模型只存在一个自变量，所以不涉及多重共线性问题。此处 R2 表示地产股的系统风险与上证指数的系统风险之间的相关性，R2 表示地产股的系统风险受市场整体系统风险度越高，这与地产股与上证指数间的实际经济特性有关，所以此处拟合优度为 63.91%并不影响我们测算的贝塔值结果。 （二） 实证结论 通过以上实证分析我们发现我国地产股上市公司整体的系统风险水平要比整体市场稍高，这样符合地产业的实际情况，地产业本就是
5、一个相对系统风险高的行业，从以前发生的国家对整体资本市场的政策、资本市场的资金链变动以及金融危机等都可以证明地产业的系统风险之高。三、 地产业风险分析 根据以上实证分析我们得出了地产业风险的大小，接下来我们对地产业的具体风险内容进行分析。对于地产业的风险一般主要是存在其价格风险和金融风险的，其中金融风险相对较大，并对地产业可以带来严重的危机，甚至崩盘。接下来对这两个方面的风险进行详细介绍。 （一） 地产业的价格风险 其实对于地产的市场风险主要是因为价格与价值的相背离造成的，从地产行业近几年的发展来看，虽然随着供需的线性关系，需求不断增长，使得供应紧缺，但是价格的上涨已远超于市场供需的调节对价格
6、的影响，甚至已超出预期增长。这便很容易造成地产市场泡沫的出现，为地产市场带来很大的风险。我们但从住宅供应来看，住宅的供应不合理从侧面已经反映出了房价已超出其实际价值的情况。 对于目前价格风险的状况，也要从地区角度来看，目前一线城市虽然经济发展水平普遍较高，但由于多年以来房价增速相对更快，因此从房价收人比层面上看一线城市确实偏高，但考虑到其激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然是可控的。但是对于一些中小城市来说，价格过高以及投资过大，就会出现供求关系的紧张，当地居民的收入就会很难支撑这种价格偏离价值的现象，其次很多人涌向大城市务工，所以小地方的供过于需，所以便出现了地区不同，价格风险不同的局
7、面。 （二） 地产业的金融风险 地产业的开发运营对资金的要求非常高，其资金来源主要是自有资金、银行信贷以及预收资金。这三种资金来源，不管是哪一种，如果在企业开发过程中出现问题，都可能会导致资金链断裂，使企业陷入财务困境。其中，预收资金和自有资金占企业开发项目资金来源的比例很高，如果这部分资金回款出现问题，会给企业带来很大的风险。银行近几年对地产企业放贷的要求也越来越高，原因便是地产业给银行带来的金融风险太大，银行要求企业自有资金至少占总资金的 30%，并且四证齐全才会放贷，并对企业的信用、资质等要求很高，所以地产企业得到银行贷款的门槛越来越高，这推动企业另觅其他方式来获取资金，使得资金获取的风
8、险提高。 另外地产业中很大一部分是房地产开发，这就会涉及个人住房贷款偿还问题。个人住房贷款渠道有限，一般是通过商业银行和住房公积金。对于这方面的风险也是相当高的，因为额度比较大，渠道有限导致规模过于集中，且比较难于管理。近几年房地产信贷规模加速上涨，企业与中介机构勾结套取银行按揭保证金的违规行为越来越多。并且银行为拉取市场份额，在激烈的竞争环境下，不断压低自己的贷款标准，更加使得房地产信贷质量下降，使风险加剧。 四、 结论 本文利用对地产股的贝塔值分析计算，发现地产行业要比总体行业的系统风险大，虽然系统风险由贝塔值直接来进行评价存在一定局限性，但是本文通过实证分析得出的地产股贝塔值从一定程度上
9、可以体现地产业的系统风险要比市场整体风险水平高。并且经本文对地产股总体风险内容进行分析发现，地产股的风险主要为价格风险和金融风险，对于这两种风险可以通过增加融资渠道、加强信贷管理以及完善信用等级等方式进行防范，感兴趣的读者可以对该方面做进一步研究。 （作者单位：内蒙古财经大学） 参考文献： 1夏松.如何使用贝塔系数投资.经济工作.2007 年第 5 期 2高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融开发与经营.2006 年第 6 期 3吕涛，王建稳.沪深股市波动率研究.D，北方工业大学硕士学位论文，2006. 4付东、雷学军.中国房地产金融风险分析.特区经济.2012 年第 4 期 5司玉海、秦汉.房地产风险的识别及其防范研究.产业研究.2011 年第 4 期
