1、影响商业地产评估的主要因素作者简介：杨欣和（1988） ，男，汉族，甘肃兰州人，资产评估硕士，单位：四川大学经济学院资产评估专业，研究方向：金融资产评估。 摘要：目前，在商业地产的评估中，商圈因素和评估方法的选取因素日益成为了影响商业地产评估的重要因素。本文将分别从这两个角度进行分析，阐述其对商业地产评估产生的影响。 关键词：商业地产评估；商圈；评估方法选取 一.商圈因素对商业地产评估的影响 商圈因素是商业地产评估中极为重要的因素。所谓商圈，指的是目标商家按特定的方向拓展，所能够吸引到相关客户的区域。而商业地产评估中的商圈因素，就指的是评估师在对商业地产的评估中，由于商家的商圈差异而对评估结果
2、产生影响的因素，主要包括交通因素、人口因素、区域经济因素、竞争因素。 （1）交通因素 在商业地产的评估中，要特别注重交通因素对评估的影响。在其他因素不变的情况下，交通状况的便捷与否直接影响了商铺的价值。以成都市为例，由于前些年地铁还未完全铺设，因此，成都市的商业圈相对比较传统。商家主要集中在春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈等人口数量较多的商圈里。但这两年地铁项目的大力发展，将迅速增加周边人流、客流量，许多大型地铁口、中转站等将形成新的商圈，对传统商圈会形成一定的冲击。 就从目前一号线以及二号线的布局形态来看，一方面诸如荷花池商圈、骡马市商圈、天府广场商圈等一些传统商圈的发展更为稳定；另一方面
3、，地铁线的铺成，也将会带动新的商圈。一号线的起始站，华阳、红花堰将彻底转变原有的商业形态，形成新的商圈。与此同时，总规划17 万人口的成都南部新区将打造商务、办公、金融一体化的新城南片区，一号线为新规划提供了便捷的交通，将为新规划提供强有力的支持。二号线中的新成都客运站位于沙河堡，作为成渝高速铁路的起点，是未来成都最大的铁路交通枢纽之一，沙河堡区域拥有极高的人流量，经过未来的发展，也很有可能形成新的商圈形态。因此，交通的方便与否，直接决定了该商圈客流量多少和所能覆盖的范围，也将对该商业地产的净现金流量产生影响。 （2）人口因素 通常情况下，人口因素，也是商业地产评估中所要考虑的因素。包括待评估
4、对象所在区域的人口总量，人均可支配收入、所受教育水平、职业分布，年龄分布等等。总体来看，城镇居民人均可支配收入较多的地方，商圈就较为发达，商业地产的评估价值也就越高。春熙路商圈、盐市口商圈以及城南的几大商圈都分别分布在人均可支配收入较高的地方，因此，该地区整体商业地产的评估价值也越高。反之，当一个地区整体居民可支配收入较低的时候，商圈范围也较小，其所对应商业地产的评估价值也越低。 （3）区域经济因素 经济基础包括多方面的因素，有地区的经济总量，地区的经济模式，地区所受金融机构的扶持程度以及企业的整体发展状况，都对商业地产的发展起到影响，在评估的过程中，都应该综合考虑这些因素。以 2010年成都
5、市各区地区生产总值为例，锦江区、青羊区、金牛区、武侯区的地区生产总值分别为 4313879 亿元、4902714 亿元、5024990 亿元、4713141 亿元；大邑县、浦江县、新津县、崇州市的地区生产总值分别为927392 亿元、569630 亿元、1191684 亿元、11246613 亿元。我们也可以观察到，经济总量越高的地区，商圈的分布也呈现出总量多、范围广的特点，其区域内所对应的商业地产的评估值也越高。因此，在评估的过程中，也应该充分考虑区域经济因素的影响。 （4）竞争因素 通过分析企业外在的竞争者和内在的发展情况，来综合分析评估企业所面临的挑战和机遇。还可以分析企业所处行业的饱和
6、程度以及是否存在规模优势等等，这也直接影响了目标商业地产的价值，这也是评估中所考虑的重要因素。 二.评估方法的选取因素对商业地产评估的影响 房地产的基本评估方法有三种：市场法、成本法和收益法。在商业地产评估中，由于成本法的评估基础主要是通过计算房地产各个部分的构建成本来进行估算的，而商业地产作为一种收益性的房地产，用成本法去评估的参考意义和参考价值就不是很大，所以在对评估方法的选取上，主要是从市场法和收益法中进行选择。 （1）选取市场法对商业地产评估的影响 市场法作为目前评估界使用频率最高的评估方法，具有很强的操作性和实践性。其理论基础实际上是根据与待评估目标地产相类似的房地产的交易价格，通过
7、一定的原则去修正，得到评估目标的市场价值。 正是由于市场法的便于操作性和直观性，因此，在商业地产评估中，也大量地被评估单位所采用。但商业地产毕竟不同于住宅型房地产，一座商业地产的价值可能涉及多方面的因素，与该地产所出的地理位置，周围的消费环境、该商业地产的品牌价值都有很大的关系。换而言之，就算是两个地理位置很近，各方面状况都相近的房地产，也极有可能由于周围居民区分布或者消费群体位置的远近，而存在不小的差距。其次，市场法多是基于供求关系的基础，特别是在商业地产受到经济的景气程度影响比较大，仅通过参考周围商业地产的价格很可能是一种短期价格，就会使得评估值偏离市值。因此，在一些情况下，选取市场法在商
8、业地产的评估中，尽管具有比较强的便捷性，但是也会存在着诸多容易出现误差的地方，而有些因素仅凭修正是无法得到的。 （2）选取收益法对商业地产评估的影响 收益法作为房地产评估中的三大方法之一，其理论基础主要是通过对未来的预期收益而非现在的价值对房地产进行评估。由于收益法在评估的过程中涉及收益率的选取、未来预期收益的估算、确定未来收益年限等因素，存在一定程度的复杂性。因此在实际方法的选用中，不少评估机构对收益法的应用较少。 在商业地产的评估中，由于商业地产本身就是一种收益性的地产，在采用成本法和市场法的方面都有一定的局限性，可以说，从适用性的角度来说，收益法相比其他几种方法都有更强的适用性。但收益法
9、在实际的评估中，也存在着一定的问题，比如各项指标不好估计，存在一定的主观性，甚至不少评估机构通过调整收益率或者资本化率来起到控制评估价值，进而使其满足客户评估要求，违背了中介机构的立场。如果在商业地产的评估中，各个机构能够加大对收益法的选用和推广，在充分市场调查和验证的基础上，严格评估程序和操作步骤，使各个指标更加细化和科学，无疑，收益法将会比市场法更能适应商业地产价值的评估。 综上分析，选取收益法更符合商业地产的评估的客观需要，但在实际的推广中，还存在着一定的技术问题和道德风险。 参考文献： 1朱萍.资产评估学教程M.上海财经大学出版社，2004（5）：42 2李智强.商业地产开发前期的宏观和微观分析M.百年建筑，2007（2）：57 3柴强.房地产估价理论与方法J中国建筑工业出版社，2011（5）：215
