1、 项目建议书1世 纪 俊 园项目建议书俊 发 地 产二零零五年四月二十五日项目建议书2目 录第一章 项目周边情概况3第二章 项目区域情况分析5第三章 项目区域房地产市场分析与预测7第四章 项目 SWOT 分析和产品初步定位12第五章 项目建设地点和建设条件15第六章 生产组织安排16第七章 环境污染治理及其依据16第八章 凤凰新村拆迁安置情况17第九章 项目设计方案及建设开发17第十章 项目投资估算及资金筹措20第十一章 经济分析22第十二章 结论23项目建议书3第一章 项目周边情况概述一、项目地块基本情况概述1、项目位置项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园、王旗营村、恒森家私城，南依昆明火车北
2、站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。总开发占地面积约为 194 亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区占地约 157 亩，凤凰新村“城中村”改造 27 亩。2、宗地权属、附着物、拆迁云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于 1998 年，注册资金 6000 万元。原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘等方面的污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续生产，经昆明市官渡区等各级政府的积极协调，现已将二厂搬迁至北郊茨坝镇。搬迁后原厂址的土地经市政府批准，土地清查办核实后，现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。为积极配合市政府建设
3、新昆明的规划及响应昆明市政府对“城中村”的改造，美化城市景观，建设环境好、品质高的住宅小区，经与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上建设“世纪俊园”项目。项目地块中厂区附着物以厂房为主，为一层的砖混结构，凤凰新村以 5 至 7 层的自建砖混结构房，建筑密度大。项目建议书4项目地块内无保护建筑或文物保护单位二、项目周边环境情况1、地块周边建筑物项目地块位于昆明市北市区，紧临北京路延长线，项目周围以住宅小区为主，掺杂部分农民房。2、项目区域市政生活配套本项目所处的片区是昆明传统的市民居住区，该片区周边已形成完善的生活市政配套，学校、医院、酒店、公交、餐饮等一应俱全。 周边配
4、套（1000 米以内）医疗：九州泌尿专科医院、昆明同仁医院、昆明市计划生育服务中心第二服务站、玛利亚女子医院、云南妇女儿医院、翠康大药房教育：铁路局北站幼儿园、春苗幼儿园、昆明市妇联艺术幼儿园、云南省电子技学校、昆铁五中、第十一中学、盘龙区桃源小学金融：建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、中国银行。宾馆：雄业酒店、金邮大酒店、金星宾馆、齐宝酒店、锦大酒店等。购物：盛兴超市、国美电器、家乐福。休闲娱乐：日新温泉浴场、万紫千红 KTV、博雅娱乐城。餐厅：北大门美食城、 项目建议书5治安：公安局盘龙区分局其它服务设施：中国邮政北站营业厅、中国电信北站营业。 人口项目区域人口居住密度相对不高，项目
5、周边多为住宅小区和企业单位宿舍并掺杂部分农民房，人员较为复杂。 交通情况交通便捷，道路路况较好，公交车覆盖面广，项目辐射力强。公交车：22 路 (火车北站 大观楼) 、 25 路 (北市区公交站昆明丫) 29 路 (火车北站三农场) 、 50 路 (火车北站昆明站)57 路 (黄家医圈 金星小区) 、 61 路 (白马小区 市客运北站 ) 67 路 (北市区公交站民航机场)、70 路 (黄土坡理工大白龙校区) 71 路 (近日公园金殿) 、 79 路 (巴士家园菊花灯市)85 路 (菊花村黄土坡) 、 91 路 (北站阳光花园)95 路 (龙聚建材市场西华园) 、 102 路 (眠山火车北站)
6、 。101 路 （火车北站梁源小区）4、项目的污染情况项目为家俱厂厂房及城中村改造，无任何重大的工业污染。项目建议书6第二章 项目区域情况分析一、地块社会性分析1、地块的区域属性分析世纪俊园项目地块位于一环路与二环路之间，交通发达，适合用于住宅开发，但由于地块周边社会环境困历史发展的原因，区域规划较为凌乱，区域中混杂大量农民自建房，外来流动人口较多，有城乡结合的气息，对地块的社会秩序和商业活动有一定影响。2、地块区域经济属性和人口购买力分析项目区域是昆明开发较早的市民生活区之一，小区居民生活较富裕，但是这些小区建设时间相对较早，户型设计及小区配套功能落后，不能适应人们生活水平日益提高对居住环境
7、居住水平的要求，因此项目区域居民存在二次置业的可能。以及项目地段较好，交通发达，项目未来的升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大的吸引力。3、地块区域客户源分析2003 年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改造的推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在一定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从一定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进一步挖掘。目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是： 第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济项目建议书7发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进
8、行再次置业，由于这部分人群对该区域有一定感情，周边新小区将是再次置业的首选，这部分人群将都是项目的购买人群。 工作在该区域的事业单位、企业工作人员。由于工作生活方便，也将是置业首选。 房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大的吸引力。二、宏观环境变化分析1、昆明市总体规划的影响今年 3 月昆明市政府第 75 次常务会议原则通过关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知 ，通知规定：对主城规划区开发建设尤其是房地产项目进行严格控制,主城市核心区的开发建设用地规模不得小于 10 亩,二环路内，以居住为主的商品房开发项目用地,容积率小于 3.0,建
9、筑密度小于 30%,绿地率大于 40%， 通知主要对现昆明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引导人口和产业向主城外围和呈贡新城、昆明小哨空港经济区梯度转移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城区范围， 通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通知对主城区开发的控制造成主城区项目开发量的减少，相应主城区房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利的。项目建议书8第三章 项目区域房地产市场分析与预测一、区域市场情况市区一环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层、小高层的精品楼盘,主
10、力价格 26003100 元/M 2，主力户型结构三室二厅二卫、二室两厅两卫和一室一厅一卫,销售较好的户型面积多在130 平方米以下，客户定位主要为白领阶层、二次置业者、地产投资者。结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层、二次置业者和地产投资者。1、同区域类比楼盘楼盘名称 博园上东区 蓝色经典 丽水天锦(一期)开发商 新赛联房地产 兴宏基地产 中房现代地产项目位置 白龙路 494 号 穿金路诺玛特对面 白云路西段滇江路物业类型 多层、小高层、高层 小高层 小高层、高层项目定位 新加坡风情住宅 市区高尚住宅 北城公园住宅客户定位 白领阶层，二次置业者 白领阶层，二次置业者 白领阶
11、层，房地产投资者项目规模 58.4 亩 8 亩 21 亩总建筑面积 125701 27257 21000总户数 833 242 653面积 77253 43170 42195主力户型三室两厅两卫 二室三厅两卫 一室一厅一卫二室二厅一卫项目建议书9主力面积 120135 112 4395起价 2380 2260 2428均价 3100 2800 3000最高价 3800 3900 40002、昆明其它区域类比楼盘一环路与二环路之间昆明类似地块项目有：格林威治,摩玛一期,中央丽城。楼盘名称 中央丽城创意英国二期格林威治 摩玛一期开发商 云南隆基伟业 铭鼎集团 和信置地项目位置 西昌路 33 号 石
12、虎关立交桥旁 北京路豆腐厂 3 号物业类型 高层 小高层 高层项目定位 城市超大规模花园住宅 城市公园住宅 城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模 总 183 亩 60 亩 4.7 亩总建筑面积 总 427045 13333 40315总户数 1487 492 476产品面积 47280 72141 45108主力户型 三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫 一室一卫项目建议书10主力面积 100130 85130 4554起价 2800 2090 2980均价 3200 3000 3350最高价 4000 3600 4150综述：通过上述类
13、比楼盘的分析，一环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅：主力面积档在 130 平方米以下；项目走精品化道路。项目客户定位指向主要分三类；第一类、白领（摩码一期、丽水天锦、蓝色经典）第二类、二次置业者（中央丽城、博园上东区）第三类、房地产投资者（中央丽城、丽水天锦、格林威治）一环路与二环路之间项目均价基本上在 2800 元/平方米以上。三、区域市场预测1、区域整体供需分析2003 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，2004 年全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷，市场一度出现抢购的热潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时2004 年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理念的增强更是推动昆明整体房价一路上扬，2004 年房地产总体市场用“火爆”来形容。2005 年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房地产原材料价格进一步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进一步加强了对房地产市场
