1、度假村项目建议书一、概 况1.1 旅游概况 凉州是“丝绸之路” 重镇，素有“五凉古都”之称，现以中国旅游标志铜奔马而闻名海内外。凉州地处河西走廊东端，黄土高原、青藏高原和内蒙古高原三大地理景观的交汇过渡地带，东接古浪石峡，西临肃南草原，南靠祁连山脉，北抵腾格里沙漠，地域辽阔，地形复杂。由于其独特的干旱气候，保存了丰富的历史文物资源和自然资源，有旅游景点 160 多处，馆藏文物 4 万多件，如：汉简、铜奔马、凉造新泉、西夏碑、古钟楼、海藏寺、白塔寺遗址、天梯山石窟等名胜已成为丝绸之路旅游的重要景点。凉州地形地貌独特，山川气候宜人。海拔界于10204878 米之间，由于高低差距较大，形成沙漠、绿洲
2、、浅山、高峰四大自然景观区，为发展沙漠滑翔、探险、浅山狩猎、休闲、高山攀援、雪峰寻奇创造了得天独厚的条件。昌隆湖地处凉州城西 25 公里处的丰乐镇昌隆村南端，湖区总面积约 280 亩。湖区上端为湖泊湿地，中游建有小型水库，库区面积药 180 亩，下游为湖泽鱼池和果园林地。湖谷前临平川绿野，后拥山冈丘陵，湖区内景点丰富，周围有多处文化遗址，具有得天独厚的地域优势。2002 年 4月丰乐镇党委、政府利用昌隆湖特殊的区域优势，规划新建“ 昌隆湖度假村” ，新建渔塘面积 16675 平方米，栽植垂柳、果槐、白杨、沙枣、榆树等各类风景树 21000 多株，同时整修了道路，初步形成休闲、娱乐、餐饮、垂钓为
3、一体的度假胜地。 1.2 项目的必要性1.2.1 昌隆湖开发建设是丰乐经济快速发展的需要。 今日丰乐，在改革开放政策的指引下，全镇各项事业都取得了长足的发展。2002 年全镇社会总产值实现 12215.9 万元，农民人均纯收入达 2630 元。草食畜牧、商贸运输、农副产品加工等产业迅猛发展，2002 年完成乡镇企业总产值11888.9 万元。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入丰乐镇新的经济增长点受到镇党委、镇政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为丰乐镇经济发展不可缺少的一部分。1.2.2 是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。 昌隆湖附近平川荒滩、山岗丘陵具有丰富的自然资源
4、和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，无草、无树、生态失衡，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使昌隆村的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。1.2.3 是丰乐镇改革开放和改善投资环境的需要 改革开放20 多年来，丰乐镇的各项事业得到了长足发展，农民的物质生活水平有了很大提高，经济实力不断增强，特别是近几年，镇党委、政府积极招商引资，大力发展外向型经济，建成以国道 312 线为依托，以丰乐堡街为中心，南北辐射0.7 公里，东西辐射 3 公里的新集镇开发区。到丰乐镇投资建设的客商和建设项目逐年增加，开放的丰乐镇急需一处可供人们观光旅游、休
5、闲度假、洽谈生意的旅游胜地。1.2.4 是丰乐镇农民脱贫致富奔小康的需要。 旅游业是一个产业关联度高，综合带动性强，辐射牵引力大的产业。昌隆湖的开发建设将带动昌隆村的交通、餐饮以及相关服务业的快速发展。近年来，随着农业机械化程度的不断提高，农村出现了剩余劳动力，昌隆湖的开发、建设是丰乐镇及周边农村剩余劳动力就业致富的需要。1.3 项目的可行性1.3.1 开发建设昌隆湖，得到了丰乐镇党委、镇政府的高度重视。 丰乐镇党委、政府十分重视旅游业的发展，多次组织有关人员对该镇可开发的旅游资源进行调查论证，认为该镇昌隆湖景区文化底蕴深厚，自然条件独特，开发旅游具有得天独厚的地域优势和广阔的发展前景。拟开发
6、新建“ 丰乐镇昌隆湖度假村” ，并进行了短期规划，力争在三年内生态植被得以改善，五年内把荒山、荒滩建成湖光山色、休闲、垂钓、娱乐、避暑的渡假胜地。1.3.2.昌隆湖湖区上端为湖泊湿地，泉眼分布广，水量大，清澈透明，且水矿物质含量丰富，是饮用、洗浴的上乘产品，中游建有小型水库，是乘舟游览、潜水游泳的理想之地。下游的鱼池是休闲垂钓的好去处。1.3.3 兰新铁路、312 国道横穿昌隆湖所在的丰乐镇，为到昌隆湖观光旅游、休闲度假的游客提供了快捷、便利的交通服务。1.3.4 基础条件较好。现有的规模鱼池、昌隆湖、果园、电力设施，为度假村的开发建设奠定了基础；移动公司、联通公司均在丰乐镇修建的信息传输塔，
7、保障了昌隆湖景区通讯畅通。1.3.5 该项目远离城镇、工厂，无任何污染，空气清新，气温适宜，是休闲娱乐的理想之地。第二章 客源市场分析2.1 昌隆湖客源预测 “环城游憩带（即 ReBAM）”理论是当前研究客源市场的重要方法，它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内ReBAM 研究表明城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减：80%的出游市场集中在距城市 500 公里以内的范围；在旅游中心城市出发的非本居民的目的地选择范围，主要集中在距城市 250 公里半径圈内。
8、凉州区周边城市众多，主要有民勤、古浪、天祝、白银、兰州、西宁、金昌、张掖等。这些城市总人口近 400 万，其中白银、兰州、西宁、金昌、张掖等地 307.38 万人，人均 GDP 高（约9000 元/人年），出游观光回归自然的动机强烈，其它社会条件也较优越，因此它们将是凉州区主要的潜在客源市场，这些城市人口可能到凉州旅游的规模，总出游率若按城市总人口 10%计算，可为凉州提供大约 30 万人次的游客规模。 凉州区处于新欧亚大陆桥的必经之地，陕西、新疆、山西、河南、四川、等省区距凉州较远，但交通便捷，也可成为凉州的潜在客源市场。 由以上分析可知，凉州处于兰州、白银、西宁、金昌、张掖等地的 ReBA
9、M 范围中，凉州旅游区处于周边城市区域“游憩地环带” 的重叠区，可发展成为周边城市区域居民共同的游憩地，这使凉州发展周边城市旅游市场有着得天独厚的条件。 2.2 客源市场分析 2.2.1 近年来，凉州区旅游行业接待人次和营业收入稳步递增，旅游客源结构以国内旅客为主，旅游方式为散客与团队并重，逗留天数为 0.51 天，旅游动机以休闲娱乐、朝圣、度假、考察等为主，以 2002 年为例，2002 年接待国内外旅游者 56 万人次，如果其中有 4%的旅游者前来昌隆湖旅游，每年可接待约 2.24 万人次。2.2.2 从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会。以 2002
10、年“ 五一”黄金周期间凉州区接待旅游人次为例分析,接待旅游者 5.01 万人次，其中省内游客居多，由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为游客重点选择的目标，受到社会的普遍肯定。说明随着“五一” 、“十一”等中长假“ 黄金旅游周”的规范化和区域化发展，凉州的重点客源市场的发展也逐步扩大。若潜在客源市场的 30 万人次有 7%选择昌隆湖龙泉度假村，每年将有 2.1 万人次前来观光旅游。2.2.3 昌隆湖度假区接待游客主要以凉州、金昌及周边地区为主，旺季 4-10 月接待游客近万人。该项目开发建设以后，将为周边地区人们提供一个全新的旅游度假、休闲、娱乐、住宿场所，如按 ReBAM 潜在客源理论预测
11、，丰乐周边城市金川、张掖到昌隆湖游玩的按城市总人口 1%计算，可为昌隆湖年提供 2 万人次的游人规模。2.4 以上分析表明，昌隆湖龙泉度假村如此建成后，游客人数将会大幅度增加，年接待游客可达 2 万人次。第三章 建设内容与投资规模3.1 景区现状 昌隆湖地形呈峡谷状，湖谷前临平川绿野后拥山岗丘陵，湖区面积 280 亩，湖区上端为湖泊湿地，泉眼分布很广，水量大，清澈透明、且水矿物质含量丰富。中游建有小型水库，库区面积约 180 亩，库容约 8 万亩。下游为湖泽鱼池和果园林地。现已建成占地面积为 16675平方米的鱼塘 5 个，占地面积为 280 平方米的娱乐、餐饮、住宿服务设施。已栽植各类风景树
12、 2.1 万珠。后面的山岗丘陵急需绿化，前面的平川荒滩急需开发。3.2 建设内容及规模3.2.1 修建占地面积 2500 平方米（ 25100 米）的游泳池。3.2.2 修建占地面积 1000 平方米（ 10100）工棚式茶座。 3.2.3 修建占地面积 300 平方米露天网球场。3.2.4 修建占地面积 340 平方米康体中心。3.2.5 修建占地面积 300 平方米二层砖混结构住宿用别墅。3.2.6 修建占地面积 500 平方米可同时停放 30 辆小车、10 辆中巴车的停车场。3.2.7 修建旱码头 2 个，购置气艇 3 个。3.2.8 修建占地面积 30 平方米的厕所 1 个。3.2.9
13、 绿化山岗丘陵，平川荒滩，栽种天然野生植物及各类风景树。购置山上喷灌处理设施。3.2.10 购置相关设施设备。第四章 投资估算和资金来源 4.1 投资估算 该项目预计总投资 192.5 万元，详细预算见附表。4.2 资金来源 申请国债资金 80 万元，银行贷款 50 万元，自筹资金 62.5 万元。 第五章 项目实施步骤 该项目建设期为两年，2003 年 6 月至 2005 年 6 月。 2003 年 6月底完成项目建议书的编制、项目立项、论证、施工图设计、资金筹措等工作。 2003 年 8 月争取破土动工建设。 2004 年 3-4 月绿化荒山荒滩、栽植各类风景树 20 余万株。2005 年
14、 6 月工程全部完工，交付使用。第六章 项目效益评估6.1 经济效益6.1.1 旅游收入 项目建成后，预计 2005 年当年总收入95 万元。 其中： 游泳池按 6-9 月实际使用天数 120 天计算，每天进入 100 人，游泳费 2 元/人,营业额为 2.4 万元; 网球场、乒乓球场、篮球场、台球场按 5-10 月实际使用天数 180 天计算，每天使用时间为 8 小时，每小时消费5 元/人，按每天进入 400 人次小时计算，年营业额为 36万元； 餐厅、娱乐室、茶座按 4-10 月实际使用天数 210天计算，每天有 50 人就餐和娱乐，每人消费 20 元，年营业额为 21 万元； 住宿按 4
15、-10 月实际使用天数 210 天计算，每天有 20 人留宿，每人消费 80 元，年营业额为33.6 万元； 其它营业性收入每年 2 万元。6.1.2 成本费用，共计 62.05 万元。 A、雇员工资，按每人每年 0.3 万元计，每年 130.3=3.9 万元。 B、管理费用，按收入 5%计，每年 4.75 万元。 C、水费（包括饮用水、游泳池用水，游泳池排放水可用于绿化），每年 10 万元。 D、电费，每年 5 万元。 E、年折旧及维修费（按头重脚轻总额 192.5 万元计，折旧匀限 25 年），每年 7.7万元。 F、维修费，每年 5 万元。 G、低值易耗品，每年10 万元。 H、其它费用
16、，如燃料费等每年 10 万元。 I、营业税参考饮食行业税率 6%计征，每年 5.7 万元。6.1.3 营业利润年均为 32.95 万元。6.1.4 投资利润率为 34.68。6.1.5 投资利税率 40.68。6.1.6 盈亏平衡点 盈亏平衡点=固定成本/(营业额可变成本税金)100=32.45/(9523.95.7)100=49.62 通过盈亏平衡计算，当盈亏平衡点49.62时，该项目产生效益。6.1.7 投资回收期 投资回收期= 出现盈余年份出现盈余当年资金偿还额/出现盈余当年收益总额=632.95/95=5.65(年)6.2 社会效益6.2.1 项目建成后，既可扩大社会就业机会，又带动了社会其它产业的发展，形成地方经济协同发展，共同进步的良好局面。6.2.2 项目建成后，有利于丰乐镇昌隆村生态环境的保护和恢复，改善人与自然的关系，促进人们保护环境、保护资源。 第七章 结论建议7.1 本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益明显，建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设。力争使本项目早实施、早见效。7.2 该项目涉及的景点设施、场地复杂，且数量多，建议开发商科学规划、科学管理。
