1、浅谈可持续发展在进行房地产项目的管理当中的重要作用论文关键词：可持续发展 房地产 管理 论文摘要：本文就房地产业发展的相关政策进行了阐述，基于可持续发展观念下的项目可行性研究和可持续发展观念的必然性，表述了可持续发展战略对于项目可行性研究的意义。 1 房地产业发展的相关政策 房地产作为一项支柱产业，尤其在近几年来，国家在政策上做出了很大调整，使居民又进一步减轻了贷款购房的支付压力，意在发展房地产业，刺激住房消费，拉大内需，拉动经济增长。目前，我国实行以土地管理法和城市房地产管理法为核心，以土地、房屋分管为特征的法律体系，用以规范我国土地管理和城市房地产管理。其特征为:立法从原则上是对实践的总结
2、，以部门立法为主，政策是立法的主要基础等。但与之相应的立法还很不够。一方面，我国房地产法律体系还不够完善，缺少核心法律，如住宅法或不动产法;另一方面，立法层次结构不清，法律规范之间交叉重复。再加上普遍的房屋土地分管体制，结果宏观调控市场能力差，管理不力，问题不少，还有许多法律真空，引起诸如住宅质量、 公建设施、住宅面积、中介服务、各项收费等方面的投诉不断的现象发生;这也是我国房地产业十多年的发展历程中多次大起大落的原因之一。 但近几年是关于房地产业的具体政策出台最多的时期，国务院发布的这些政策有利地推动了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。这些政策主要包括以下几个方面: 1.1 刺激消费的政
3、策。1999 年上半年年开始，针对投资需求与消费需求均不足的新情况，采取了综合对策。其中为抑制消费需求的下滑，采取了提薪、扩大消费信贷规模、降息、储蓄实名制、征收利息税等措施抑制储蓄增长，.刺激消费增长。 1.2 推进房改的政策。一是停止实物分房，实行货币分配的政策逐步推行住房货币化。二是按房价收入比实行不同的住房补贴政策。 1.3 放开住房二级市场的政策。1999 年政府发布了己购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法 ，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准入制度所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策，使得开放交易市场的政策框架基本形成。现在全国许多大中城市都在积极
4、开放存量住房交易市场。 1.4 推行住宅产业化的政策。房地产消费市场的逐步规范，进一步调动了买房的积极性。去年以来，建设部会同有关部门，采取了一系列措施整顿规范房地产市场。一是发布了新的房地产开发企业资质管理规定 ，并对所有从事房地产开发的企业进行清理换证，依法淘汰了一大批实力弱、信誉差、经营不规范的企业，规范了销售主体行为;二是会同国家工商行政管理局发布了商品房买卖合同示范文本;三是发布了商品房销售管理办法 ，规范了开发商的销售行为:四是发布了简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见 。这一系列政策的实施，保护了消费者合法权益。 1.5 减免过高税费的政策。近几年来，国家在鼓励住房消费的税
5、收政策上有了实质的突破，对房地产交易过程中所涉及的营业税、契税及个人所得税给予了相应的减免优惠，使税赋较大幅度下降。其中主要的，一是取消了对房地产投资者 15%的固定资产投资方向调节税(原先这项税种只是对国外境外投资者免征);二是降低房屋交易契税及其他相关费用，契税税率从 6%降到 3 一 5%;三是大大降低房屋租赁税费。房屋租赁的总体税收税率由原来的 17 一 30%调低到目前的 4 一 7%;四是有的城市采取购买住房返还个人所得税，促进了住房销售，还有效吸引了一部分企业在城市扎根。 2 基于可持续发展观念下的项目可行性研究和可持续发展观念的必然性 西方学者指出，要想成功，必须作到下面两点:
6、首先要“做正确的事情” ，然后是“把这项正确的事情办好” 。相比之下，前者更重要，因为只有去干正确的事情才会产生真正的效果，而后者只是办事的效率的高低而已。战略管理就是设法去做正确的事情，从而追求真正的效果。战略策划的精神能从我国兵书中的“运筹于帷握之中，决胜于千里之外”这句话上体现出来。房地产项目可行性研究是指投资者通过分析自身能力和项目条件，了解环境变化的特性和趋势，去制定出把握机会，发挥和建立竞争优势，避免威胁并弥补劣势的项目战略。可行性研究实际上是一系列的工作过程，即包括确定项目的开发目标，分析内在条件、能力和外部环境，进行项目定位和策略设计的整个过程。但是与以往不同的是，我们现在做这
7、些工作的时候，要从可持续发展的战略眼光出发，在企业的可持续发展战略框架下进行。 第一，可持续发展战略能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。项目可行性研究报告是在对项目目标市场调研后形成的，它是研究者不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。 第二，有一 r 可持续发展的观念在其中，能使增强项目的竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌” ，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决策者大有“四面楚歌” 的感慨。在这种情况下，可持续发展战略就更能发挥它的特
8、长，将企业长期的战略指导思想融汇于个体之中，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。 第三，能有效地整合项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在企业的战略还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。战略管理参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，可行性研究报告还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。 3 可持续发展战略对于项目可行性研究的意义 房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须
9、从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。 在当市场!发生变化的背景下，若想使投资的项目取得成功，惟有分析当前
10、房地产市场，以可持续发展的角度来调整自己企业的战略。在可持续发展战略的基础之上，合理、全面、真实的对项目的可行性做出研究，这才是我国房地产企业今后应引起重视的问题。 4 结束语 房地产企业要立足市场，不仅要凭借自身的实力，更要注重智谋，讲究战略。企业的战略观念和战略管理水平的高低正在成为影响企业生存和可持续发展的核心动能之一。 ，它驱使企业从战略的高度去认识环境的变化、去整合企业资源，致力于核心竞争能力的培植、经营理念的提高和管理模式的创新，以把握机遇、应对挑战、竞争制胜，取得可持续的发展。房地产企业竞争发展的要义在于摆脱纯粹的以项目开发为中心的运作机制，通过积极实施战略管理，规划企业的主要业务与长期发展、规划企业的人才开发和资源整合、规划企业的组织建设与文化建设，谋划发展所长、克服所短的经营策略、竞争策略和发展策略，促使企业进入长期发展的良性通道。 参考文献： 1杨锡怀，冷克平，王江.企业战略管理.北京:高等教育出版社，2004 2金岭，刘光中.房地产企业核心竞争力的评价分析.中国房地产，2003(l) 3孙占芳.浅谈房地产企业的核心竞争力.中国房地产，2003(4)
