1、日本公共住宅建设的新发展及其对我国的启示内容摘要：日本的公共住宅建设对解决日本住宅短缺问题起到了很大作用。日本政府主导下形成了以公营住宅、公团住宅、公库住宅为三大支柱的公共住宅供应体系，随着经济社会的发展、住宅数量的增加，公共住宅的建设和机构出现了新的发展特点，研究日本公共住宅建设的经验对于我国公共住宅的建设有一定的借鉴意义。 关键词：日本 公共住宅 启示 日本公共住宅建设基本情况及其新发展 战后由于公私部门大量的住宅供给，到 1968 年，日本全国住宅总数已经与户数相等，不再存在住宅短缺的现象。日本的住宅、家庭数量和空置率一直在增长，人均居住面积不断增加，居住条件不断改善。2008年住宅总量
2、达到 5759 万户，家庭总数为 4999 万户，空房率达到 13%。在有家庭居住的住宅当中，平均每个住宅的建筑面积为 94.34 平方米，平均每个居室的人数为 0.54 人，居住条件有很大提高。此外，日本自有住房比例一直维持在 60%左右，2008 年日本全国自有住房比例为 61.2，租赁住宅比例接近 40论文代写。 公营住宅。日本公营住宅是根据 1951 年国家制定的公营住宅法 ，由地方行政主体（都道府县或市町村）为低收入者建设、租赁的低标准、低租金的公共住宅。1971-1980 年是公营住宅的建设高峰时期，每年平均建设 7 万户以上。随着住宅数量的不断增加，每年公营住宅的新建数量逐渐减少
3、，2007 年仅建造 1.4 万户。截至 2008 年 10 月，公营住宅存量约 201 万户，约占日本实际居住住宅户数的 4.1%。随着社会的发展变化，公营住宅的重点从不断新建住宅转变为由于老朽化等原因而引起的更新改造问题，并开始考虑针对特殊人群（老年人、残疾人）的需要增设设备，提高规格。 公团住宅。公团住宅是由 1955 年设立的“住宅公团” （现为都市再生机构）提供的公共住宅。公团住宅主要是面对中等收入家庭，包括租赁住宅、可售住宅。随着日本住宅数量的基本满足，日本国内要求居住高质量住宅呼声的不断增加，每年新建公团住宅的数量逐年减少，而住宅公团也经历了一系列的改组。 公库住宅。公库住宅是用
4、 1950 年设立的住宅金融公库（现为住宅金融支援机构）提供的低息贷款建设的住房。金融公库发放的贷款，条件优惠，偿还期长，利息较低。以国家为全资法人的住宅金融公库是国民建设、购买住宅的必要资金，它不仅对经营困难的商业银行进行融资，而且还为从事住宅融资的商业银行提供保险。日本住宅金融公库于 2007年 4 月改组为住宅金融支援机构，不再对个人发放贷款，转向以住宅贷款证券化业务为主。 日本公共住宅机构改革 （一）都市再生机构（UR） 性质。都市再生机构是根据日本独立行政法人通则法及独立行政法人都市再生机构法于 2004 年 7 月设立的，其资本额为一兆六亿日元，其中中央政府出资 9984 亿日元，
5、地方政府出资 20 亿日元，其性质是独立行政法人。 沿革。都市再生机构最早的前身是日本住宅公团，其性质为特殊法人。随着日本住宅数量的基本满足，住宅公团已完成了其历史使命，国家与地方公共团体共同出资于 1980 年 10 月将日本住宅公团（1955 年成立）和宅地开发公团（1957 年成立）合并，组建了住宅都市整备公团，服务内容开始向改造旧城区转变，新区开发则民营化。1999 年，日本政府将住宅都市整备公团改组为都市基盘整备公团，在 2004 年形成了都市再生机构。目前，都市再生机构有注册资金 10581 亿日元，工作人员 3932 名，在日本各地开设有营业所。 都市再生机构的业务领域。随着人口
6、老龄化，大规模住房需求的减少，都市再生机构不再提供用于出售的住宅，业务重点转向城市基础设施的整备和租赁住房的供给。相对 1985 年新建 2 万户公团住宅来说，2007 年都市再生机构仅新建 0.25 万户住宅。都市再生机构的任务一般都以规模大、时间长、权利关系复杂难以协调、必须照顾低收入者与高龄者以确保其生活安定为特征，因此地方政府或者民间企业往往难以单独承担。 都市再生机构的资金来源与经营。都市再生机构的资金来源除了本身的业务收入以外，还包括中央政府预算的补助金、支付金、出资金与财政投融资资金、地方政府的分担金，以及向民间单位的借款，并以出售整理规划后的土地、出租国民住宅等的收入，支付日常
7、营运费用和偿还政府及民间借款。 （二）住宅金融支援机构（Japan Housing Finance Agency，JHF） 2007 年 4 月 1 日，住宅金融支援机构成立，性质为政策金融型独立行政法人，政府全额出资的资本金为 6976.55 亿元，2010 年拥有 955 名职员。它的前身是住宅金融公库（Government Housing Loan Corporation，GHLC） ，金融公库曾经是日本个人住宅贷款最重要的资金来源，85%的贷款业务是以自建或购买住宅的个人为对象，随着民间金融机构发放住宅贷款种类越来越多，利率越来越低，民间金融机构发放贷款数量逐渐增加，住宅金融机构向个人
8、发放住宅贷款的必要性逐渐减小，因此改革后的住宅金融支援机构业务范围进行了转换，不再对个人发放贷款。目前住宅金融支援机构的业务包括证券化支援业务、住宅融资保险业务和融资业务，其中以住宅贷款证券化业务为主。 住宅金融支援机构在新的住宅金融体系当中的作用主要通过证券化将长期固定利率住宅贷款的风险转移到资本市场，使得私人金融机构能够提供稳定的长期固定利率住宅贷款，支援在住宅金融市场的稳定性的资金供给，从而提高居民居住生活质量。2009 年住宅金融支援机构从事住宅贷款证券化业务的金额为 4 兆日元，几年内 MBS 的累计发行额可望达到 10 兆日元。 住宅金融机构的证券化有两种业务模式，一种是购入型，即
9、从私人金融机构购买住宅贷款，以此为支持发行抵押贷款支持的证券（MBSs） ，从资本市场当中获得资金。这种结构模式类似于美国的房利美（Federal National Mortgage Association/Fannie Mae） ；一种是保证型，即由住宅金融支援机构对私人金融机构发放的长期固定利率住宅贷款提供担保，保证对于 MBSs 的及时偿还，这种结构模式类似于美国的吉利美（Government National Mortgage Association，Ginnie Mae） 。 对我国的启示 （一）公共住宅建设管理机构的设置 日本都市再生机构和住宅金融支援机构都属于独立行政法人，独立行
10、政法人是以“在国家没有必要亲自作为主体直接加以营运的组织之中，对那些即使委托给民间的主体也未必能够进行营运，或者必须让一个主体垄断才能营运的组织，进行卓有成效的营运管理”为目的而成立的组织，它是既非纯粹官方也非纯粹民间的组织形式。这种独立行政法人制度，为政府设立机构提供政府不宜或不能直接提供的公共服务，一定程度上参与市场经济活动提供了法律依据。而且独立行政法人制度在一定程度上借鉴了民间企业组织的管理方法和标准，与传统的公共机构相比，该机构可以独立、自律的运营，提供服务的质量、效率和组织运营的透明度都比较高，在需要国家介入但如果国家机关直接从事会受其职能限制的领域发挥了巨大作用。因此，我国在进行
11、公共住宅建设过程中，可以借鉴日本独立行政法人制度，设置介于政府部门和私人企业性质之间的公共住宅管理和建设的机构组织，不仅可以达到公益性目的，还可以提高办事效率和质量。 （二）政府在公共住宅建设、管理方面角色的转变 1.公共住宅新建数量。2000 年以来，日本公共住宅的新建数量逐年减少，在住宅市场上，民间资金新建住宅的比例从原来的 60%左右逐渐提高到 2007 年的 90.6%，而新建公营、公团、公库住宅的比例从原来的 30%-40%下降到 2007 年的不到 5%，特别是住宅金融公库融资的住宅比例大幅度下降。这其中的原因一方面是由于随着住宅数量超过家庭数量，不再需要大量兴建公共住宅；另一方面
12、政府主导的公共住宅建设和融资减少，说明政府不再过多参与住宅的直接提供而将重点放在引导市场满足住宅需求方面。 2.住宅金融公库的改组和业务范围的转变。随着市场上民营金融机构的兴起和完善，民营金融机构更加高效，利率甚至更低，因此需要政府提供大量资金的公共住宅融资也逐渐退出市场，因此在 2007 年，住宅金融公库进行改组，退出了针对个人的住宅贷款市场。住宅金融支援机构确立了自立、高效、透明的经营理念，通过对私人金融机构的住宅贷款进行证券化，一方面保证住宅金融市场稳定的资金供给，另一方面利用来自于证券化业务的收入维持运营。从中可以看出，住宅金融支援机构不再过多依赖向政府的借款和政府补贴，政府财政资金直
13、接投入到住宅融资比例减少，更多的是依靠类似于吉利美和房利美的业务模式筹集资金，而且政府对住宅融资的支持重点也发生变化，主要放在私人金融机构难以处理的灾害复兴住宅融资、密集市区重建融资、城市更新和高龄者、有小孩家庭的租赁住宅融资等。因此，政府在住宅建设和融资方面的角色从直接提供、直接参与向构建良好住宅融资环境、促进市场化方向发展。 3.都市再生机构的资金运营。都市再生机构在业务范围转变的同时，注重自身盈利能力的提升，减少对于政府财政拨款的依赖。从都市再生机构 2007、2008、2009 三年的资金计划可以看出，其营运收入约占资金总收入的 33%-53%，此外，由于都市再生机构作为独立行政法人可
14、以自行发债筹资，因此，减少了政府补助金和出资金在总资金当中的比重，仅占不到 10%，对财政投融资资金这类政府借款的需求在总资金需求当中的比例也维持在 20%，在很大程度上缓解了政府的财政压力，减少了对政府的依赖性。 （三）公共住宅建设重点转移并融入都市更新中 都市再生机构由住宅公团发展而来，在住宅都市整备公团时期，其业务范围主要包括在住宅显著不足地区建设一般劳动者使用的住宅，以及在大都市周边地区大量供给住宅等。成立都市再生机构之后，其主要任务是：与民间及地方政府合作，推动都市再生工作；妥善维护和管理租赁住宅，提供机能丰富的生活空间；支援灾区重建复兴与都市防灾机能的强化；构建安全舒适的郊区生活环
15、境。 都市再生机构的业务领域以都市再生与居住环境两个领域为主：在都市再生领域是以都市再生的统筹策划者的角色，协助并参与民间企业及地方政府共同推动政策必要性高的都市再生事业；在居住环境领域主要承接公团时代的大约 77 万户租赁住宅，经营非营利性政策住宅出租与相关设施维护与管理业务，同时进行住宅内外部空间与设施的更新改善，并对综合住宅区进行重编与改建，增建社会福利设施与住宅。该机构在此业务领域的政策性任务在于提供市场不足或者社会必要的良性租赁住宅，确保居住者生活安全、安定与便利。 综上，日本公共住宅的建设、融资、机构设置方面都发生了很多新的变化，向着市场化的方向转变，政府角色的变换、公共住宅机构的
16、改革、公共住宅建设的重点的转移及其与都市更新的结合等方面，对我国公共住宅的建设都有一定的借鉴意义。 参考文献： 1.吴晓，张靖.公共住宅：香港和新加坡的政策性差异透视.城市规划，2002.3 2.姚远.公团住宅：日本住房建设的启示.上海和香港经济，2009.4 3.刘东卫.日本的公共住宅政策及住房保障制度.北京规划建设，2007.7 4.金伊花.日本的住房保障.城乡建设，2008.6 5.施金亮，吴静文.各国公共住房开发政策及启示.上海房地，2006.8 6.张之清，王玉光.日本住宅制度对中国房价的多重启示.财经国家周刊，2010-1-20 7.黄修民.日本公共住宅制度改革及发展趋势研究.学术界，2010.4 8.丁士泓.日本公有住宅研究.天津大学硕士论文，2008 9.陈劲松主编.公共住房浪潮国际模式与中国安居工程的对比研究.机械工业出版社，2006 10.日本 UR 都市机构网站，11.日本住宅金融支援机构网站，12.日本总务省统计局网站，
