1、发展保障性住房使房价回归理性研究论文摘 要：进入 2009 年以来我国房价一路上涨，过高的房价使居民难以承受。房价的上涨是众多原因共同作用的结果，但是本人认为在诸多原因中，房屋的供求结构失衡是引起房价上涨的主要因素，而保障性住房则是一个改变这种供求失衡的强有力工具，本文主要分析如何通过保障性住房的供给量变化使我国房价回归常态。一、保障性住房与房价的一般理论分析1、保障性住房的性质保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，按照我国现行政策规定，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。2、保障性住房供给与房价
2、的关系根据美国市场学家温德尔?史密斯于 20 世纪 50 年代中期提出来的。市场细分理论，按照消费者之间需求与欲望的差异，可以把整个市场划分为若干个消费群体，这些消费群的共同特征是具有大致相同的需求与欲望。从营销理论角度讲，每一个消费群称为一个细分子市场。按照这一理论，如果以购房者收入作为细分变量，可将房地产市场细分为高收入、中等收入和低收入三个子市场。保障性住房是房地产市场不可缺少的组成部分。对于一个健康发展的房地产市场来说，不仅要求房屋的供求总量均衡，也要求其供求结构合理化。也就是说，其各个子市场的房屋供给量与其需求量相适应，满足不同房屋消费群体的住房需求。只有这样，房地产市场才能实现供求
3、均衡，房价才能保持平稳。反之，结构失衡会导致房价的大幅度的波动，影响市场住房需求的满足，影响房地产市场的健康发展。因此，提供必要的保障性住房是实现房地产市场均衡和稳定房价的主要保障。二、保障性住房供给与房价宏观调控的经验借鉴利用保障性住房的供给，调整房地产市场结构，稳定房价是世界上很多国家通行的做法，并且有很多成功的案例。以法国为例。自 1956 年前法国住房部长皮埃尔?库兰特建立“低租金住房制度”以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。由于廉租房的租金通常只有市场价格的 1/3，最低仅约 1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一
4、定作用。 业内分析人士指出，法国的房价得到有效控制得益于其完备的社会福利制度和税收制度，其中廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。早在 1998 年，韩国政府开始实施促进廉租房的政策。现在又提出 10年内完成“百万户国民廉租房建设计划” 。韩国的廉租房分成两类，一类是永久性出租房，另一类是可出售的出租房。 廉租房的租金仅为市场价格的 60%-85%，最长租赁期为 30 年。 韩国的这种方式是按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措。一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对
5、高房价的恐慌以及炒房预期。房地产行业是中国香港经济的重要支柱之一。有研究认为，中国香港超过一半的投资是集中在房地产市场，而大约三成的银行贷款投向商品房和建筑业。怎样才能保证楼市不成为炒作工具，使普通百姓有房可住？中国香港的经验也是引入公共房屋制度。在经济形势非常好的阶段，政府一般很少大量供给公共房屋，原因就在于居民收入增加可以提高购买商品房屋的可能。而如果房价上升比较厉害，当地的居民收入停滞不前，甚至倒退时，公共房屋的投放就成为政府议程中的重中之重。特别是楼市如果是因炒作而兴起，居民在此时无力购买房屋，政府一般会迅速出手。但是，因为房地产业对经济的影响很大，房价大跌也会对香港中产阶层造成巨大损
6、失，政府也会慎重。最终的结果就是房价会在各种博弈中保持可接受的平衡。 三、我国房价的非理性上涨与房地产市场失衡自 1998 年房改以来，福利分房的体制被打破，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的最初房改思路。然而，房改近十年来，房价不断高涨，房改的最初目的发生了偏离，结果使城市中低收入家庭买不起房，大量商品房被握有大量资金的人群作为投资品买卖，进而炒作房价不断攀升，与中低收入者的实际消费承受能力渐行渐远。 其主要原因是我国的住房供给结构不合理，保障性住房供给不足。新加坡全民可申请“组屋” ，我国香港 50%以上居民住政府廉租房，而我国 70%以上的常住人口都是中低收入
7、家庭，90%的住房解决靠商品房市场供应；在商品房供给结构中，中小套现住房供给总量严重不足。据建设部门统计，2008 年初，在 40 个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在 90 平方米以下的住房面积所占比重为 19.18%，2009年 10 月份，这一比重有所提高，但也只有 25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。住房供给结构不合理的的后果是，中低收入群体无法通过廉租房、公租房、经济适用房或者中小套型的普通商品住房满足住房需求，因此这部分需求流入中高档商品房市场，在银根放松的条件下，造成房价上升的压力。房价上升的预期，又加剧了房地产市场的投机操作，是房价节节攀升。进入 21
8、 世纪以来，我国房地产投资一路高歌猛进，最高增速高达 30%，最低增速为 16%。然而，这段时间也是房价上涨最快的时期，商品房的最高增长速度为 12.8%。从 2006-2009 年全国房屋销售价格同比指数表中可以看出，全国房屋销售价格同比指数仅在 2008 年 12 月到 2009 年 5 月之间出现负增长，自此之后呈现出不断上升的趋势，2010 年 4 月份增长了12.8%。仅 2009 年 1-10 月，全国商品房和住宅均价分别为 4751 元/平方米和 4544 元/平方米，分别较去年同期增长 20.8%和 22.7%，绝对水平和增速均创历史新高；同时由于房价畸高，形成大量空置，构成经
9、济泡沫。数据来源：中华人民共和国统计局四、扩大保障性住房供给让房价回归理性的对策房价能否得到有效控制是多方面共同作用的效果，而政府作为宏观经济调控的主体，对房价的调控有不可推卸的责任。政府应当根据实际经济运行情况，采取适当、适时的调控政策，来保证房地产市场的良好运行，根据国外和香港的成功经验，保障性住房的供给是一种非常有效的调控手段。应当根据房地产市场的运行的不同态势，调整保障性住房的供给量，稳定市场，稳定房价，为全体国民提供有力的住房保障。当前，我国房地产市场运行的主要态势是结构不合理，适应中低收入群体的普通商品住房和保障性住房供给不足，房价畸高。2010 年中央下达 300 万套保障性住房
10、建设任务。本人认为应采取有效措施，确保保障性住房供给目标的完成，将对房价产生有效的抑制作用。为此应对采取如下对策：第一，借鉴国外成功经验，健全我国保障性住房供给制度和供给体系。第二，强化地方政府责任，调动地方政府建设保障性住房的积极性。第三，引入保障住房建设的市场机制，提供保障性住房供给效率。第四，完善保障性住房分配、使用管理体系，确保保障性住房真正惠及低收入群体。参考文献：1 保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨 来源：城市发展研究 时间：2009 - 05 - 142 褚超孚.城镇住房保障模式研究.北京经济科学出版社，2005（8）3 曹国安、曹明.西方国家的住房保障体制及其启示.中国房地产，2003（6）
