1、南京财经大学本科毕业论文（设计）1影响全国房价的多元回归分析摘 要 本文旨在建立我国 90 年代以来全国房价宏观经济影响因素的线性模型， 选取 4 个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与全国房价 进行初步多元 线性回归模型分析，并解决了自 变量之间多重共线性问题，进而修正为 3 个自变量与全国房价建立多元 线性回归模型，并 对回归模型进行分析，得出方程效果良好的结论 ，指出模型的 应用价值。在此基础上进一步预测房价走势，同时给出相应的对策和建议。关键词 宏观经济 房屋销售均价 回归模型 对 策建议A multi analysis of the factors affecting realty
2、 prices of various countriesAbstract: This article is on the purpose of founding a linear model about the macro economic influencing factors of the national house and the even price since the 90s. Selecting 4 macro economic indicators to induct the independent variable as the equation initial, which
3、 Carries on the preliminary multi-dimensional linear regression model analysis with the national house and the even price, we have solved the multiple collinearity question between the independent variable and then we have a revision of a multi-dimensional linear regression model about 3 independent
4、 variables and the national house even price. Whats more, after carrying on the analysis to the regression model, we get a conclusion of the equation with good effect and point out the application value of the model. Based on this, we make a further forecast on the price trend of the house and give
5、the corresponding countermeasures.Key Words: Macro economics, the even price of House selling, Regression model, Countermeasures and suggestions一、房地产行业现状及特点分析南京财经大学本科毕业论文（设计）2房地产业作为我国的一个新兴产业，从90年代初房地产市场的建立，再到今天房地产业已具有相当的规模。房地 产业己成为国民经济发展的新的增长点，然而当前房地产价格快速上涨，使得人们对 房地产的泡沫现象产生了疑虑，影响了房地产业的发展。房地产行业作为国民经济
6、的支柱产业对促进经济增长、推进城镇化进程、改善人民生活发挥了积极作用。 但同时也 应看到, 当前房地产市场区域性、结构性问题比较突出。科学把握房地产市场的发展规律, 客观清醒地认识房地产市场现状, 对于推动房地产市场健康发展, 促进国民经济稳步增长具有重要意义。经过十几年的发展, 中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期, 房地 产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。房地产行业是典型的资金密集型行业, 具有投资大、风险高、周期久、供 应链长、地域性强等特点。随着WTO 各项有关条款的兑现和落 实, 包括房
7、地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升, 为房地产业提供了高速发展的机会, 也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力, 尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平, 将成为提升房地产行业竞争力的重点。二、房地产行业发展趋势随着房地产开发及营销模式国际化的趋势更加明显,更多的境外基金将关注并介入国内房地产市场, 今后几年中国房地产开发将从大都市为核心的中心城市向二、三线城市扩展, 并呈现以下发展趋势:（一）低收入人口居住问题将成为新焦点。目前, 商品房市场的发展速度远远超过住房保障体系的健全速度, 可以说, 两者呈现严重不均衡发
8、展的态势。低收入人群数量庞大, 低收入人群的住房问题是关乎民生的社会问题, 是政府履行其社会保障职能的重要内容。也正是这一问题的存在 , 致使商品房市场的供应结构出现问题, 同时也成为了政府行政干预商品房市场的诱因。因此, 我国房地产市场若想实现真正的健康循环, 住房南京财经大学本科毕业论文（设计）3保障体系的健全是绕不过的门槛, 并可能催生新的产品, 其设计建造标准将低于经济适用房, 开发模式为政府补贴引导下的开发商主导模式。（二）设计上将有更多新突破。随着越来越多的楼盘尝试中国传统建筑风格, 今后几年中国楼市的现代中国风格将更加成熟, 新中式住宅将继续在摸索中前进。它不是简单的复古, 而是
9、加入现代生活理念, 并采用最新的工艺材料和技术。目前中式建筑有一定的弊端: 首先, 与现代住宅在功能要求上和现代人生活方式上有 较大的矛盾; 其次, 技术手段落后, 结构形式、物理性能、建筑材料和施工工 艺上均有先天不足; 最后, 传统建筑以低层为主, 现代住宅为多层甚至是高层。因此, 传统中式建筑不能简单地套用在现代建筑中, 需要革新。今后几年住宅的户型设计将有较大突破。三方面因素正导致现有户型模式的新变化。首先, 居住文化在不断发展; 其次 , 住宅个性化需求不断增加。此外, 先进技术的应用又提供了更多可能性。住宅户型在功能上将朝着普适性和针对性两极方向发展。将会出现适合不同面 积需求和使
10、房地产行业的现状与发展趋势探讨用需求的全开敞住宅, 以及向不同客户提供的细分产品,如丁克家庭。（三）高科技节能将成为住宅产品新卖点。今后几年, 中国住宅品质将继续朝着精细化及指标化方向发展。随着消 费者日趋理性化, 开发商也会更加注重提高住宅产品质量,并提供可量化的住宅品质指标, 关注住宅寿命问题。预计今后几年在全国范围内将有大量的高科技节能住宅面世。原因是, 一方面国家提高了住宅节能的标准, 另一方面在政府部门、 专家学者、媒体的大力呼吁下 , 建筑设计行 业、开 发商以及消费者也越来越关注住宅节能问题。高科技节能将成为住宅产品的新卖点。（四）商业地产盲目开发与运作仍不可避免。随着WTO 规
11、则的深入实施, 国际零售企业在国内的需求保持了稳定的增长势头。而这些企业在选择经营场所时, 基本上都是选择只租不售产品, 无法与那些切割分散出售的物业进行合作。据统计, 目前商业地产项目选择出售的比例仍然高于半数, 预计今后商业地产开发与运作的盲目性,及空置浪费的严重后果仍不可能完全避免。从2007 年全国商业地产供需来看, 一方面空置率快速上升, 另一方面外资零售商找不到合适的商业物业, 这种矛盾状况的出现主要是源于南京财经大学本科毕业论文（设计）4商业规划和需求方没有切实地对接。真正能够满足市场需要的商业地产项目需要科学专业化的商业运作, 才能够发挥商业资源应有的价值。预计今后几年一站式消
12、费、体验消费、主题型购物中心将进入消费者的生活中, 这一新的机会也要求开发商迅速提高自己与国际接轨的能力。（五）总部型写字楼的发展成为一种新趋势。今后几年, 办公设施的更高需求将导致写字楼市场竞争激烈。产品主 题化、个性化 发展趋势 突显, 人性化及网络化受到更广泛关注。未来的办公室将成为 一个知识中心。写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象, 总部型写字楼的发展会成为一种新趋势。预计今后几年服务式写字楼在一些城市将更快发展, 而公寓式写字楼有望成为中低端写字楼市场的新势力。（六）工业旅游地产将出现并成为新的增长点。随着旅游地产项目开发和运作的专业化发展, 以及旅游业本身的广阔前景,
13、作为旅游和地产两个黄金产业的交叉型产业, 正逐渐为市场关注。今后几年 , 配套设施全面, 有着鲜明的主题、独特的景观形象、深厚的历史积淀以及浓郁的文化气息的产品将成为主流。在发达国家广受重视的工业旅游将成为国内旅游产业新的增长点。 这种对废旧工业厂房、厂区的改造、利用 ,在营造特殊体验旅游设施的同时, 对我国老工业基地, 特别是重工业基地的城市复兴, 也提供了有效且可持续发展的解决途径。今后几年, 全国各地的旅游地产项目将在各种资源的主题创造方面有大的突破。结合自然 环境、文化、经济、交通、区域发展等诸多资源发展的旅游房地产业, 将会有更大的发展。国家近来接连采取了对房地产业具有震撼力的宏观调
14、控政策。从理论上讲，房地产价格受建设成本、宏观经济 因素、社会因素、人口因素、政策体制及供求变化等多方面的综合影响，其中，作为房地产业发展背景的宏观经济 因素起着至关重要的作用。因此，从宏观经济角度分析预测未来房地产价格市场的发展趋势，对于稳定房价、保持适度开发和建立更合理的市场规则起到参考价值。本文主要从国内生产总值、全国居民消费水平、房地产投资总额、全社会固定 资产投资房屋竣工面积等经济的度出发，建立与全国房屋销售均价的多元线形回归模型，进行房地产市场的经济分析与预测。房地产价格最近几南京财经大学本科毕业论文（设计）5年一直居高不下，存在严重的泡沫经济，就 这一现状的控制提出对策建议。三、
15、建立初步回归模型(一)初步回归 模型建立1993-2007年相关经济数据如表1所示。经过对这15年的经济数据进行时间序列分析，设定国内生产总值为X 1,地产投资总额为X 2,全国居民消费水平为X 3、全社会固定 资产投资房屋竣工面积为X 4，作 为自变量，全国房屋销售均价设为Y ，作 为因变量。根据所选的全国居民消费水平、房地产 投资总额、全社会固定 资产 投资房屋竣工面积(图表中简称为固投房屋竣工面积)、国内生 产总值四项指标，建立如下的多元线性回归模型:Y=b0+b1x1+b2x2+b3x3+b4x4+u其中 Y全国房屋销售均价Y=b0+ bixiX1全国居民消费水平X2房地产投资总额X3
16、全社会固定资产投资房屋竣工面积X4国内生产总值b0 ，b1，b2，b3，b4未知参数u是剩余残差，且E(u)=0, 与三个自 变量无关。表1 (1993-2007)年相关经济数据年份房屋销售均价(元/m 2)全国居民消费水平(元)房地产投资总额(亿元)固投房屋竣工面积(万m 2)国内生产总值(亿元)2007 3168 5439 15909 227589 183084.82006 2778 4925 13158 207019 159878.32005 2359 4411 10154 202644 135822.82004 2250 4106 7791 196738 120332.7i=1 4南京
17、财经大学本科毕业论文（设计）62003 2170 3869 6344 182437 109655.22002 2112 3632 4984 181974 99214.62001 2053 3346 4103 187357 89677.12000 3063 3159 3614 170905 84402.31999 1997 3002 2178 166057 789731998 1806 2789 3216 161966 71176.61997 1591 2355 3149 145600 60793.71996 1409 1833 2554 136550 48197.91995 1291 1393
18、 1938 122021 35333.91994 995 1116 731.2 114800 26923.51993 786 932 436.2 119107 21781.5数据来源:中经专网(教育版)(二)初步回归 模型检验用SPSS软件对数据进行分析处理，得出如下分析检验结果。1、拟合优度检验由表2可看出，其相关系数R 为0. 986，测定系数R为0. 972，说明其拟合优度较好。表2 Model SummaryModel R R SquareAdjustedR SquareStd. Error of the Estimate1 0.986(a) 0.972 0.961 126.34742
19、a Predictors: (Constant),国内生产总值(亿元)。房地产投资额(亿元) ，固投房屋竣工面积( 万 m2) ，全国居民消费水平(元)。2.方程显著性检验(F检验)如表3所示，F （4, 10）0.001=5.9986.111，通 过了方程显著性检验。南京财经大学本科毕业论文（设计）7表3 ANOVA(b)Mode 1 Sum of Square df Mean Square F Sig.Regression 5498611.039 4 1374652.76Rsidual 159636.694 10 15963.6691Total 5658247.733 1486.110.0
20、00(a)a Predictors: (Constant),国内生产总值(亿元)。房地产投资额(亿元) ，固投房屋竣工面积( 万 m2) ,全国居民消 费 水平(元) 。b Dependent Variable:房屋 销售均价(元/m 2)。3.变量显著性检验(t检验)如表4所示，t (15) 0.3=1.0741.087，能够通过检验。表4 Coefficients (a)Unstandardized CoeffcientsStandardizedCoeffcientsModelB Std.Error Betat Sig.(Constant) 773.365 711.731 1.087 0.
21、303全国居民消费水平（元）0.404 0.627 0.878 0.645 0.534房地产投资额（亿元）-0.009 0.115 -0.066 -0.081 0.937固投房屋竣工面积（万m2）-0.002 0.008 -0.135 -0.319 0.7571国内生产总值（亿元）0.004 0.029 0.312 0.145 0.888a Dependent Variable:房屋销售均价(元/m 2)南京财经大学本科毕业论文（设计）8(三)初步回归 模型分析但是，从表4中可以分析出，国内生产总值、房地产 投资额与全国房屋销售均价皆负相关。在经济意义上存在不合理性，进一步分析，从SPSS 输
22、出的数据(表5)可以看出，国内生产总值与全国居民消费水平的相关性很高，这就存在多重共线性，需要对初步回归方程进行修正。表5 Correlations房屋销售均价（元/m 2）全国居民消费水平（元）房地产投资额（亿元）固投房屋竣工面积（万m 2）国内生产总值（亿元）房屋销售均价（元/m2）1.000 0.985 0.915 0.972 0.978全国居民消费水平（元）0.985 1.000 0.918 0.990 0.989房地产投资额（亿元） 0.915 0.918 1.000 0.890 0.966固投房屋竣工面积（万m 2）0.972 0.990 0.890 1.000 0.973Pear
23、on Corrlation国内生产总值（亿元） 0.978 0.989 0.966 0.973 1.000南京财经大学本科毕业论文（设计）9四、修正回归模型(一)回归模型的修正居民消费水平是指按人口平均计算的居民消费额，其计算公式是报告期国内生产总值中的居民消费总额与报告期年平均人数的比值，考虑到居民消费水平，是按国内生产总值口径计算的，并且与房屋购置有更直接的经济关系，在修正模型时，保留居民消费水平，去掉国民生产总值 ，采用 SPSS分析结果如表6、表7、表 8所示。(二) 修正回 归模型的检验1.拟合优度检验从表6可以看出，其相关系数R 为0.986,测定系数R 2= 0.972,说明其拟
24、和优度较好。表6 Model SummaryModel R R SquareAdjusted R SquareStd. Error of the Estimate1 0.986(a) 0.972 0.964 120.59394a Predictors: (Constant),房地产投资额(亿元)，固投房屋竣工面积(万m 2) ,全国居民消费水平( 元)2.方程显著性检验(F检验)如表7所示, F （4, 10）0.001=5.99126.024,更好的通过 了方程显著性检验。表7 ANOVA(b)Model Sum of Square df Mean Square F Sig.Regressi
25、on 5498275.859 3 1832758.620 126.024 0.000(a)Rsidual 159971.874 11 14542.8981Total 5658247.733 11a Predictors: (Constant),房地产投资额(亿元)，固投房屋竣工面积(万m 2) ,全国居民南京财经大学本科毕业论文（设计）10消费水平(元)b Dependent Variable:房屋 销售均价(元/m 2)3、变量显著性检验(t检验 )如表8所示，t (15) 0.3=1.074 1.166，仍能 够通过检验.表8 Coefficients (a)Unstandardized
26、CoeffcientsStandardized CoeffcientsModelB Std.Error Betat Sig.(Constant) 734.809 630.062 1.166 0.268全国居民消费水平（元）0.489 0.207 1.055 2.367 0.037房地产投资额（亿元）0.007 0.019 0.051 0.372 0.7171固投房屋竣工面积（万m 2）0.002 0.007 -0.117 -0.303 0.768a Dependent Variable:房屋销售均价(元/m 2)(三)修正回归 模型分析全国房屋销售均价与房地产投资额、全国居民消费水平正相关，与全社会固定资产房屋竣工负相关，较好地体 现了实际的经济意义，并且较好地通过了相关的检验。可 见，本文所修正的多元线性回归方程各个方面表现良好，即最终建立的三元线性回归模型为:Y=734.809+0.489X1+0.007X2-0.002X3五、所建多元线性回归模型的意义综上所述，该方程可以用来分析我国房屋销售均价的变动趋势。在给出未来时期全社会固定资产房屋竣工面积、房地产投资额、全国居民消费水平估计数据的基础上，依
