1、改革以来社会治理模式变革的历史与经验（下）毛寿龙 中国人民大学公管学院教授二 0 一五年一月四、丽娜模式（一）具体做法这个新的管理模式，她是叫丽娜模式，人名字叫崔丽娜，她买了好多房子，但是她很多房子跟业主之间，跟开发商，跟小区的物业管理都有矛盾，所以她特别熟悉法律，她虽然不是律师，但非常熟悉法律，不仅熟悉法律，还做了一个利益受到损害的业主，她把这些问题都列出来，而且还拍照还留证据。随时准备跟她有利益冲突的所有的人去打官司，因为她平时一旦有损害，马上把它记录证据，所以她的证据特别充足，最后打官司她也能打赢，但她觉得这样老去打官司也不是个事，所以她觉得干脆自己搞一个模式出来。那后来发现整个小区实际
2、上它也是个大锅饭，虽然小区不大，但是小区有几千户，小的也有几百户，那么大一个社会，你如何来区分责任？是吧？1 号楼一个电梯坏了，你说修电梯费需要整个小区的人来出吗？是吧？2 号楼修电梯，难道其它小区，整个小区的其他人都要帮他付钱吗？是吧？或者说一个楼道的灯，它老坏，为什么？因为这个楼道的人不爱护公物，是吧？这个楼道的墙壁老被涂鸦，最后粉刷墙壁的钱还得整个小区来出吗？这样的话就形成了各种各样的一些问题，所以有些人乱扔垃圾，不保护绿地，最后也需要她来出吗？或者说我们看到小区里面有那么多的停车位，有些人把车停在停车位上，有些人把车就停在我们家门口，不让人出来；有些人还经常去占用绿地，在绿地上种菜，种
3、他喜欢的东西，所以她就想了办法，就是说这个小区即使跟开发商没有冲突，跟物业管理公司没冲突，但是业主之间的这种冲突也会使得邻居之间非常不愉快，所以她觉得古老的一个，一句话非常重要，叫“好邻居好篱笆“。就邻居之间有一个非常好的篱笆的话，那么这邻居的关系肯定是好的，但邻居之间如果没有篱笆的话，两者之间就容易出现矛盾，所以她就想着用了12 个字来概括她的这个模式，这个模式就是叫“区分穷尽、物权自主、量化公开“，这 12个字，她是从很多法律里面找到了法律的支持，也通过实践，最近又在很多小区进行了，实践，所以甚至是还跟打假的英雄叫王海，他们几个人还形成了一个物业管理公司，然后我还给他们借了 10 万块钱去
4、帮助他们。所以像这样一个管理模式，我觉得是老百姓自己在实践当中探索的，在通过学者的归纳，也包括一些律师的，法律上的帮助，逐步形成的。有社会自身，自发生长出来这种管理模式，我觉得是非常值得关注的。这个资料在网上是可以看得到的。那什么叫“区分穷尽、物权自主、量化公开“？这个很具体，而且也很容易懂，区分穷尽就是将小区公共的部分，只要能分给业主的都分出去，谁使用谁维护，这个很重要。我们刚才讲的你一个电梯，一个楼道的人用，如果坏了让别人来修肯定是不对的，是吧？你自己的汽车你自己修，是吧？你自己本来没有电梯的，有的人问我说，我们这个楼没有电梯，但是年纪越来越大，我们要修电梯要装个电梯，那这个电梯钱谁来花？
5、是吧？那么甚至是有的业主他妈那儿，他给他妈买了房子，买在五楼，觉得老人家身体好一点，高一点，高瞻远瞩。然后他妈妈腿不太好，有关节炎，上下楼梯严重地时候很不方便，上楼很难受，下楼也很难受，老是下不了楼，这孩子很孝，怎么办？修一电梯，给五楼修一电梯，所以其他业主就有意见，所以其他业主就有意见，你五楼修一电梯，那把我们家门口的公地给占了，是吧？最后他还修成了，但修完了以后，业主说你违反协议了。是吧？我们刚开始给你协议，政府说你跟周边的业主搞好关系，能修就修吧，是吧？他是自费的，但是自费其他业主，伤了其他业主的利益，其他业主认为你就把我的房子买走吧，我不要了，那哥们太孝了，然后以他妈妈的名义，把楼上楼
6、下的房子全买了，买了以后自己住，一个电梯，所以区分穷尽实际上就是这个意思。就是说你自己的事情自己负责，实在不行你把那房子都买了，当如果这个电梯坏了，那全小区的人出钱修，或者说一个楼原来买房子的时候是没有电梯的，但现在年纪大了我要装个电梯，你说让全小区的人出钱还是你出钱？甚至有人认为，我们这个电梯应该国家出钱，那更不对了，是吧？我们曾经看到有一个楼倒了，那楼倒了，自己的车街上自燃了，那肯定是自己花钱再买汽车，但是我看到有的地方楼倒了，最后政府给他赔钱，政府不是说赔钱给你补偿，补偿怎么补偿？说以拆迁费来补偿，又不是真拆，是你自己倒的，这个楼的质量刚开始有问题，是吧？所以这个东西我们说肯定不是政府的
7、责任，全国人民都很生气，怎么成政府的责任？我们纳税，纳完税以后我们家楼倒了让你去花钱，是吧？所以从道理上来讲，谁使用谁维护谁花钱，这是对的。所谓的区分穷尽就将小区内公共的部分只要能分给业主的，都分给业主，谁使用谁维护，所以谁家的电梯坏了，谁家门口的灯坏了自己换灯泡，不用整个小区来给你换灯泡，你们家门口的灯泡干嘛要物业给你换啊，你自己买一个装上，你先把物业费交给小区，然后小区再去买灯泡，然后还得雇人，你自己买一个，按自己家灯泡的时候门口有灯，弄一个，你觉得门口不够亮，买个好一点的，买个瓦数大一点的。你觉得门口太亮了，要暗一点，稍稍有点照明物，眼睛挺好，是吧？那买个便宜点还少费电。所以把它完全分给
8、业主，能分的分，分不了的变成公共事务，这个是最好的。所以那明确区分小区内物权区分得不能再分，直到无法按照面积分摊，达到使之用到任一地方都无法分摊，足够公平的地步为止。区分穷尽了，所以它可以有很多区分方式，比如说按照在房屋的物理结构基础上形成的社会关系结构，对小区的私人财产和公共财产进行区分，我们说小区里面是有公共财产的，这个公共财产的公共性差别是很大的。比如说横向区分，安全通道电表，这是横向区分。平面区分，有道路、绿化、前门、后门、车场，立面区分有外墙，外面的墙，是吧？你自己我们现在像北京奥运会了，北京的房子的墙都要粉刷，你自己的车自己洗，你自己的房子按道理要粉刷，当时你自己的事情，政府为了奥
9、运会员咱们就粉刷了，但是奥运会以后过个 10 年、20 年你也得粉刷，到底谁粉刷？如果政府不粉刷了，不搞奥运会了，不给你粉刷了，那肯定不行，是吧？所以一般一个负责任的公民应该自己的车自己洗，是吧？自己的房子自己刷，你刷成什么样那我们小区自己决定。我在德国就看到很多楼，这个楼是砌成红色的，另外一个楼砌成是灰色的，有一片是完全是红色的，叫德国红，是吧？我们有中国红，德国有德国红，一看，哇，特别具有德国风格，像英国的牛津街，隔几年就要粉刷一回，挨家挨户自己出钱，如果你不粉刷那你就不要在这儿住了，是吧？像美国也一样的，一个小区你门口的装饰品是要一样的，他们自己决定，而且不能买便宜的，是吧？你装得地板外
10、墙装饰太便宜，然后他们小区说你缺钱吗？我我帮你贷款去，我认识银行的帮你贷款，或者说我们筹款让你去买贵一点的，你可以给我们利息，是吧？你们家草坪种的草太差了，严重贬低我们社区的身份和形象，损害我们的形象，是吧？但是你家门口的草，你应该自己种，就要符合社会的规定，种得好不好是社区的事情，是吧？种不种谁花钱那是你自己的事情，那你也可以说，这小区好看的小区花钱，那就小区来做，是吧？但是我们说把它穷尽区分到个人责任可以明确，是吧？包括纵向部分，电梯、楼道、电灯、消防通道等等，所以小区的公共是可区分的，一栋楼道内业主共同占用使用的财产是小区里面的小公共，经过小公共确权后的无法再分的部分资产为大公共财产，需
11、要有业主大会进行选举，又有过进行管理的是更大的公共财产，这部分是整体使用，整体付费的。这如果涉及到国家我们就可以搞清楚了，比如说国防那是国家的事情，治安那是地方的事情，然后你买个锁，防个盗，那是你自己的个人的事情。是吧？你不能说安全是国家的责任，那军队是国家来建的，你不能说保安也必须由国家来聘请，是吧？或者说，你们家的锁也得国家来弄，谁家有保险箱谁家买，谁家要装防盗门，是吧？你们家东西值钱，那就防盗门装得结实一点，是吧？或者你装防盗窗等等，你不能说治安是警察的责任，警察给你巡逻了，警察帮你抓小偷，最后安个锁都得警察花钱，那肯定不对，是吧？所以物权细分意思就是说公共服务，国家的职能在小区里面它也
12、是一样的，小区里面也有大公共、中公共、小公共，是吧？当最后是完全的个人的事务，是吧？外面清扫是大公共的事情，楼道内的清扫、清洁卫生那是小公共，你家里的清洁卫生，是吧？你把它弄成猪圈也没人管，但是你自己生活不舒服，你要舒服一点找个保洁公司给你保洁一下，是吧？你有钱请一个高质量的保洁公司，你没钱自己擦地板，也算是省了钱了，但是你要花时间和精力。物权自主的意思就是说除了产权正面积以外的公有部分，公有部分及分给业主部分，公有部分自己说了算，这个业主自主权了，你在我刚才讲的门口的灯泡是亮一点，还是黑一点，那你自己说了算，你别太亮，楼上的人下楼了一看，我楼上挺暗的，一下楼那么亮，把我眼睛都弄花了，是吧？那
13、你要跟人商量，是那能不能稍暗一点，有一家灯特别黑，他老不点，一方面他门口要管，另外一方面你也影响别人使用，是吧？那么这时候就有一定的公共性，但这种公共性一般来讲，你谁用得多谁付费，谁用得少谁付费，电梯一楼的人是不需要装电梯的，因为他从来不用。他用的时候就是在 9 层是一个好朋友，那既然是 9层的好朋友，用的是 9 层好朋友的电梯，那是 9 层好朋友花钱就行了。是吧？没必要，让一层的人再跟你付钱了，所以电梯纵向区分的时候，一般来讲从 2 层到 9 层，9 层的人用得最多，那么 9 层的人付费也最高。当然你喜欢住高楼，你要不喜欢住高楼，住 1 层，那不用花电梯费。所以这是物权自主，当然这个电梯你觉
14、得太差了，我需要买个 1000 万的电梯，高速电梯，9 层 1 秒钟就到了 9 层了，买个便宜的 50 万电梯卡崩卡崩到 9 层花了两分钟，是吧？而且老是咯噔咯噔一下难受，把心脏病都吓出来了，还花好多钱，所以干脆买一好电梯，是吧？这样的由你业主自己来决定。如果你要花 1000 万的电梯让整个电梯跟你付费，那小区原来的基本上都是平均的，一样的电梯，它不会去买非常贵的电梯的。当然除非你是高尚小区。量化公开的意思就是小区的全部收入支出，都必须定量而且是公开的，这一种量化的全过程要公开、透明、程序化，以科学的界定和分担业主物业的维护费，这个也是必须的。因为小区比如说你买棵树花了多少钱，买个灯泡花了多少
15、钱，保洁多少钱，多少人工费，是吧？物业费收入，有人没交赶紧公开，是吧？小区范围内至少知道张三就没交给物业费，没交过物业费，住 10 多年了没交物业费，至少让他知道不交物业费不光荣，赶紧没交的肯定补上，对吧？包括停车费，既然是小区共有财产，那么这个停车费的收入是小区的，如果是地下停车场，如果是小区的开发商拿不出产权证，那么它这个就应该是小区大家所有的，除非刚开始有约定，这个约定你也不能解决这个产权的性质，这个产权的性质还是小区的，而且小区的停车位即使是配套的有产权的，它也是小区的停车位，是小区整体规划的一部分，不能说你这个是私人的，然后我要租给谁就租给谁，它优先还是小区使用的。所以量化公开的意思
16、，是收入和支出必须公开，这相当于是公共财政，我们公共管理里面讲公共财政，政府收入要公开，政府支出也要公开，收支还要平衡。是吧？你不能稀里糊涂的，这样的话小区就不会有腐败，我们说政府的权力可能腐败，小区的公共权力也一样会腐败，一过手，搞不好就腐败了，每年几百万的收入，无业管理公司之所以腐败，是吧？跟物业管理公司每年有几百万的非法收入是有很大关系的，业主一看你非法拿走几百万，小区肯定不高兴，是吧？然后它收了很多物业费，最后它有利润，利润都暴利，所谓的暴利就是不干活，或者少干活还拿好多钱，他当然高兴，但是他拿了这笔钱以后，你想让它吐出来那是非常难的。但是我们说区分穷尽、物权自主、量化公开，它的做法就
17、可以使每个人他本本分分你赚多少钱，你有多少享受就要付多少费，是吧？所以还有一个就是他私人专有使用的私人付费，这是业主专有的部分，有些是组团使用，私人付费的那水电气暖、电视、电话、会所、停车、互联网，你可以组团付费，组团付费，电梯、屋顶、外墙面、消防通道、安全通道、烟道、管线、单元门的门铃、楼道的照明等等，那就是你屋顶漏了，是吧？那你不能说让楼顶的人去花钱，是吧？那整个楼的人都是有责任的，包括整体使用的治安消防，为保安、保洁、地沟、清掏、垃圾清运、二次供水、物业管理、用房等等，那是整体使用的，这样的话就是说就搞清楚了。（二）基本原则、管理机构和法律依据1、基本原则所以这样的一个管理模式，它也有很
18、多技术手段，也有法律基础，它的基本原则就是使用者付费，使用者谁使用谁付费，这是对的，你不能说我使用了不付费，是吧？我知道有些人住进去以后，永远不付物业费，那肯定是不对的。是吧？因为你在小区里面用了小区的物业服务，但是你不付费肯定是不对的，但有人就会讲了说，我有这个房子，但是我这个月没收入，我这个月非常穷，我今天炒股都赔了，我能不能不交？我们说你炒股赔了，跟要交物业费是两码事，你交物业费这是你必须正常的生活支出，跟你吃饭一样的，是吧？所以你说你没钱了，你可以不交，那生活困难你也得经过小区业主的同意，甚至人家小区业主认为，你生活困难我们应该给你点帮助，还给你送点饭，送点免费的菜去!是吧？但是你不能
19、说不交，是吧？交不交还是一回事，你说不交那要提出申请，或小区其他管理的程序，但是无论如何不能违背使用付费这个原则。2、管理机构第二个，管理机构，业主大会是最高的权力机构，代表业主管理共同财产，共同事务，并就业主共同生活事件制定共同的规则，它的表现就是业主大会决定收费的标准，收费时间，所收费用包括物业维护费，公益收入归全体业主所有。所以这里头说是这么说，但是具体管理的时候，会有一些问题，比如说原来把费交给物业管理公司，这个费就是物业收入，物业收入依据它是公司，所以公司的收入是要纳税的，那么我们说这个物业费到底是公司收入，还是老百姓的自主治理的收入？那么如果不是公司收入，就不用交税，那不用交税它以
20、什么样的方式来入帐？业主大会有没有资格有帐户它去决定于它是不是法人，那是不是一级财政，我们财政预算法规定它不是一级财政，那么作为老百姓的自主治理组织，它是不是社团，是不是可以定为社团，这个一系列的法律，都需要法律问题都需要得到解决，那么先不说这个。就这里面实际上业主大会决定消费和标准的消费时间，把钱收到业主大会以后，这里面有很多行政管理的手段和市场管理的技巧在里面，甚至是我们物业费交给企业，它是付很多税，但是我们交给业主大会就不用交税。另外一个你们家门口的灯，是物业来做的话，它的电费是工业用电，是企业用电的价格，但如果门口的电是你们家自己接出来的电，这个电就是民用电的价格，所以民用电的价格要比
21、，要比企业用电的价格便宜得多。那么这时候实际上就是涉及到一个国家的税收政策的一个问题，我们先不说这个。就是说委员会来收钱，还是物业管理来收钱，这里面区分还是非常非常大的。当然在这里面还有一个收支公开制度，业委会执行机构是业主大会的常设机构，是业主大会委托来管理全体业主，共有财产或者共同生活的事务，这里面可以有个职业管理团队，职业经理人，管理机构，业主委员会聘用的专业物业维护、保养维修人员，对自主物业决策式的实行责任被物业正常运营过程的责任，对物业成本的控制层，对物业管理中的突发情况负责，对物业工作人员奖惩负责，对承包合同内的专业物业工作负责，对小区公共财产的正常运转负责，对小区的成本收益负责，
22、对小区专业发生的突发事件负责，就是置业经理人，相当于是个行政机构，所以我们这个物业管理模式的核心，不只是务虚的一个部分，务虚的部分是业主大会和业委会，务实的部分实际上就是置业经理人，就现场管理团队，前面有物业管理公司，但这个现场管理团队，它和一般的物业管理公司也有不一样，物业管理公司是总体性管理，但是这个管理是专项服务招标外包，在小区全部支出量化后在社会上招标。所以可能给你们家刷墙的人，可能是另外一个楼，可以是同一个人，也可以不是同一个人，你维修管道的可能维修管道，不是物业管理公司整体给你提供服务，而是就好象你委托一个物业管理公司，专门来管你们家是，还是你扫地的归扫地，做菜的归做菜，你找更为专
23、业的公司，你做菜找外卖，扫地找家政服务公司，是吧？水管，你找一个专业服务的人来做，就招标，然后这样做。3、法律依据所以这个模式，它有一些法律依据，这个法律依据区分穷尽，它有一个物权法的一些规定，就业主的建筑所有权，建筑物的区分所有权，简称为区分所有权。就我们现在买房子，产权并不是完整的，它只是一个楼里面可区分的一部分所有权，并不是说我有多少米，这多少米都是我的，这个楼里面这多少米都是我的，不是这样的。如果都是你的还得了，是吧？那楼上楼下你把中间那一块挖了，是吧？这都是我们，装的都是我的，不是，它是可区分所有权。所以在对建筑物内的不动产进行区分的基础上，业主享有的专有部分所有权，共有权，管理权相
24、结合的组成了一种特殊的物权，你有一部分所有权，专有部分有所有权。是吧？这个房子里面的使用权，你有了，但不是说这个里面的钢筋都归你，我拆了我走了，我搬走了，是吧？公有权、管理权，就整个小区的你这个产权是包括所有权、共有权和管理权，如果你把这个管理权放弃了，那这个住房的所有权，实际上是不完整的。作为一个业主，他也是不负责任的， 物权法第 70 条规定，业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分下有所有权，对专有部分以外的公有部分享有所有权，对专有以外的公有部分享有风险有公有和共同管理的权力，这是它的区分穷尽的一个法律依据。那么物权自主， 物权法第 72 条第一款也说了，业主对建筑物专有部分以外的共有
25、部分享有权力承担义务，我们说一个车是你的权力，但是这个车的责任也就是义务也是你的，这个车你是车主，是吧？然后交给别人开车，开车去了，嘣撞了，司机是有责任，这个车主也是有责任的，一条狗你想要对它的产权，但这狗咬了人了，怎么办？你狗的主人去赔钱，所以不得以放弃权力，不履行义务，就是说你的车撞了人了，你跑了这车我不要了，但是对不起，是吧？警察找你的时候，说你撞了人了你车不要了不行，你还得赔钱，所以这个是物权自主，这个自主的意思，不只是你有权力，更重要的这是你的责任，所以你们家的门口灯泡就该你换，你们家的门口的电梯坏了就该你修，修完了以后就该你花钱，水管，地下水管看不见了，和楼上自己拧开水龙头，水龙头
26、坏了，要维修也得你自己花钱。法定的共有的范围的部分，绿地道路、物业管理用房、维修基金、建筑区划内的其它的公共场所和公共设施，这个法律规定就物权法73 条就规定，建筑区划内的道路属于业主公有，但属于城镇公共道路的除外，就城镇道路、市政道路，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城市公共用地，或者明示属于个人的除外，所谓的明示属于个人就是外面有块绿地，但是你们家是一楼，前面给你划了一块，那块算你个人所有，那这块就是属于你的，别的是公共的。建筑区划内的其他公共场所，公共设施和月管理用房属于业主共有，这个基本上把会所都给说是业主所有了，79 条说建筑物及其附属设施的维修基金属于业主共有，经业主共同决定可
27、以用于电梯、水箱等共有部分的维修，维修基金的筹集使用情况应当公布，那么这个法律规定，就是说维修基金是业主共同所有，是物权自主的，而且是应该你自己来花。那么量化公开，也说物权法第 80 条说建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等是事先有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定，就量化公开了。也就是说，有约定就约定，一般的像这样不会稀里糊涂去约定，要约定的话也是按照比如说你们家房子 300 平米，是吧？占所有建筑面积的万分之三，所有的费用一半，摊半了，万分之三，如果你们家就 50 平米，那怎么办？那就比三百平米的就少交一点，是吧？三百平米它比交，他们家交
28、6 块钱，你就交 1 块钱就行了。所以量化公开。那么业主当然会这个法律基础就更容易说了， 物权法76 条就有规定，下列事项有业主共同决定，我们会看到一共有七项，76 条的第二款它也规定，决定钱款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积 2/3 以上的业主，且占总人数 2/3 以上的业主同意，决定钱款携带事项，应当经专有部分在建筑总面积过半数的一组，且占总人数过半数的业主同意，所以它有两个标准，一个是面积标准，一个是人数标准，如果仅算人数标准，对于大面积的业主不公平，是吧？一个业主可能他有 5 套房子这个小区，或者说他一个楼都是这个业主的，然后他主要是用于出租业务，所以它是投资住房的，然后主
29、要用于出租或者算是公寓，是吧？那么对他来讲，如果只有一票肯定是不对的，但是如果你只有 10 平米一个小间，最后你也要去投一票，那肯定也是不对的。所以两者共同考虑，一个是业主的人数，另外一个业主的所代表的建筑面积的比例，所以这里面可以看到业主大会的诉讼主体资格，考虑到业主大会没有自身的独立财产，从而没有责任财产，一旦判决败诉如果业主拒不接受判决结果，判决就难以得到执行。因此， 物权法没有规定业主大会及其业主委员会是否可以基于业主的委托，或代表业主在法院起诉，或应诉，这个就最近有一些争论，但是我们说既然政府作为一个整体可以接受行政诉讼，那么甚至是明示诉讼。那么业主大会和业委会作为一个法人，如果他获
30、得了法人资格，诉讼主体资格应该说也是可以考虑的，但是他要共同决定，而且这个决定是有约束力的，不能说业主大会今天决定要起诉，然后起诉赢了，过段时间，法院判你赢了，最后业主大会自己决定了又开会说不起诉了，这个就需要有一个，有一个决定的那期限，一旦做出决定自己要负责任的，所以业主大会和业委会一旦因为观点的变化，它是不能反悔的，是吧？如果反悔了，那就再重新审理，重新审理又判你赢了，那就按照回来，那就一切都要按照法律来办事，但有些地方我看有新的业委会产生以后，然后把物业管理工作炒了，然后他们不退，不退找法院起诉，起诉法院还接受作为你，还感觉你有诉讼资格，起诉判业主还赢了。物业管理公司应该走，不走的话限它
31、走，不走罚钱。最后业主里面有很多代表认为业委会胡搞，这样一搞把小区搞坏了，觉得这个物业管理公司还不错，顶多骗一下嘛，是吧？17 部电梯骗成 31 部电梯，也没什么不好，是吧？有些业主本身对物业管理公司就有关系，所以在这个时候，业委会有人就鼓动业委会要重新选举，重新选举万一不过，那这个诉讼就很难，很难落实了。如果过了现在的业委会过了，选出来了，那么这个诉讼是可以坚持下来。但是我们说，即使换业委会法院的诉讼的决定也是最终的。也是要你不能因为业委会变化了，然后业委会的责任主体就发生变化，这不是这样的。就好像我们一个人，起诉某个人，起诉完了以后法院判你赢了，但是你后来改变主意了，说这哥们是我的好朋友我
32、不能这样做，但是既然是法院的决定下来了，除非他去上诉，而且他赢了，否则的话你擅自撤诉，这个从法律上来讲应该说是不允许的，因为法律判决一旦做出就必须是生效。所以就是业主大会，当然还有业委会，业委会是物权法第 78 条业主大会或者以业委会的决定对业主具有约束力，业主大会或者业委会做出的决定侵害业主合法权益的事，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这个就为了保护业主的权力。（三）实施丽娜模式的好处“丽娜模式“目前实施得还比较小，但是我觉得它的理论意义非常重要，它的实际意义也有很多。比如说小区全部的支出费用下降，浪费和中间环节消失了，因为它改善了它的治理结构，所以很多成本是没必要了。第二个，小区的资
33、源得到了最大限度的开发，能创造出很多公益性的收入，使得物业维护费不升反降，小区本身还有了造血的功能，就是说有一些朋友讲说，如果经营得好的话，一个小区是可以实现零物业费的，就不需要交物业费，小区本身靠一些停车费呀，还有其他各种各样的收入，它自己会有一些造血功能的。第三个，打破了住高层邻里关系的僵局，业主之间的关系逐渐融合，杜绝了搭便车现象的发生，我们很多小区因为建筑的问题，原来是大平放贷都很熟，熟人社会。但是纵向楼梯之间的邻居要比平面楼梯之间的邻居见面的机会比较少，所以小区的公共性很难形成，公共事务经常被忽略，最后只好由物业管理公司来单独做，物业管理公司单独做的结果就是形成了它的地盘，物业管理公
34、司会有一些，有很多很多的黑收入，那么这个黑收入也使得社区的治理结构，有一点黑社会化的感觉。也使得社区很多冲突也因此开始，而且充满了暴力，这个是有很大问题。但是实现了这个模式以后，打破了住高层邻里关系的一种僵局，我觉得这是个社会发展的进步。第四个，由于区分穷尽，客观上迫使每个业主走出家门，开始关注楼道，门内的公共事务，从而再关注楼道门外的大家的公共利益才是公民利益，大家感觉到了公共利益和个人利益，也使得公民的意识也能够得到很好的培养，就社区的事情就是大家的事情，事情的真正的管理就是社区公民本身的产生，所以每一个社区的人，真正成为社区的主人的时候，我们说，但这个东西需要一个利益过程。第五个，物权的
35、区分是每一个业主对自己的物都有了责任，所以增加对物权的保护，减少了破坏、损坏和浪费，所以整个小区的选择权得到了最大的尊重和赤手。结果就改变了全小区一个标准的物业费，最终的物业费有可能每一户和每一户都不一样，但不会有矛盾产生。第六个真正使小区走上自然和谐，而这种和谐的是动态的，是可以持续的。所以说这个模式目前从理论上来讲，是一个非常重要的模式，当我个人并不认为它是一个唯一的模式，因为还有其它一些模式。比如说高尚小区，一般来讲都是职业经理人模式，那么所谓的职业经理人就是业主和业主，大家会实际上是不出现的，是吧？当然有些小区比较热闹，他们喜欢亲自参与，那么这种模式可能更好，有些小区不是很计较一点点利益得失，也不想分，所以我们说社会管理的模式，也是多种多样的，我们刚才讲的是其中的一种。四、总结与思考（一）四种社会管理模式那么到目前为止，我们总结了我们改革开放之前和之后的四种社会管理模式，一种是政府单位化的管理模式；一种是政府行政化的社会管理模式；一种是政府社会自主的治理模式；还有一种是政府和业主自制的社会治理模式。所以第一种模式是我们改革开放前的，后面三种模式是历史改革开放以后演化出来的，目前来看，前两种模式单中心的模式，第二种单中心加多中心的模式，第四种它是多中心
