1、1岗 位 培 训 教 材住房金融与个人信贷业务中 国 建 设 银 行目 录第一篇 住房金融与个人信贷业务概述 .4第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征 .4第一节 住房金融与个人信贷的概念 .4第二节 住房金融与个人 信贷的特征 .5第二章 建设银行住房金融与个人信贷业务范围 .8第一节 自营性住房金融业务 .8第二节 委托性住房金融业务 .92第三节 个人消费贷款业务 .10第三章 我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展 .10第一节 住房金融业务的产生和发展 .10第二节 个人信贷业务的产生和发展 .13第四章 发展住房金融与个人信贷业务重大意义 .18第五章 住房金融与个人信贷业务
2、的发展趋势及战略 .22第二篇 住房金融与个人信贷业务产品 .33第一章 个人住房贷款业务产品 .33第一节 个人住房贷款产品介绍 .33第二节 个人住房贷款 .36第三节 个人商业用房贷款 .73第四节 个人住房最高额抵押贷款 .76第五节 固定利率个人住房贷款 .102第六节 存贷通个人贷款增值账户 .105第七节 还款方式 .112第二章 房改金融业务产品 .118第一节 住房公积金归集业务 .118第二节 住房补贴资金归集业务 .134第三节 住房维修基金归集业务 .143第四节 住房基金专门账户 .157第五节 公积金个人住房贷款业务 .171第六节 住房公积金客户的电子渠道服务 .
3、179第七节 住房公积金委托提取还贷 .183第三章 个人消费信贷业务产 品知识 .194第一节 个人汽车贷款 .194第二节 个人消费额度贷款 .204第三节 个人助业贷款 .217第四节 个人质押贷款 .227第五节 国家助学贷款 .232第六节 下岗失业人员小额担保贷款 .2383第三篇 住房金融与个人信贷业务的经营管理 .244第一章 客户 营销 .244第一节 客户营 销技能 .244第二节 客户营销策略 .246第二章 客 户服务 .256第一节 客户细分 .256第二节 客户挖掘 .261第三节 客户维护 .266第三章 产 品创新 .273第一节 产品创新简介 .273第二节
4、产品创新意义 .276第三节 产品创新实践 .278第四节 产品创新方向 .282第四章 运营监测 .284第一节 运营监测概述 .285第二节 住房金融与个人信贷业务发展监测 .287第三节 住房金融与个人信贷业务资产质量监测 .293第五章 风 险管理 .295第一节 风险管理概述 .295第二节 个人住房贷款业务的风险控制 .300第三节 委托性住房金融业务风险防范 .310第四节 个人消费贷款业务的风险防范 .313第五节 个人助业贷款业务的风险防范 .325第六节 逾期贷款的催收 .333第六章 档案管理 .353第一节 个人信贷档案概述 .353第二节 重要档案的管理 .354第三
5、节 一般档案的管理 .356第四节 档案的移交归档 .362第四篇 相关知识与政策法规 .3864第一章 房地产 相关知识 .387第一节 房地产概述 .387第二节 建设用地制度与政策 .393第三节 房地产开发经营制度 .398第四节 房地产交易 .404第五节 房地产中介服务 .426第六节 房地产价格评估 .433第二章 财务知识 .437第一节 会计的概念及一般原则 .437第二节 会计报表的构成 .446第三节 会计报表的作假与识别 .454第四节 会计报表的阅读与分析 .457第三章 法律知识 .466第一节 合同的订立与履行 .466第二节 借款合同的担保 .478第一篇 住房
6、金融与个人信贷业务概述第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征第一节 住房金融与个人信贷的概念一、住房金融概念住房金融分为广义和狭义两个概念。广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。两者的不同之处在于资金融通的对象不同，狭义的住房金融的融资对象只包括居民和消费性的非赢利住房机构，而不包括其他经济主体。在狭义的住房金融中主要是与居民住5房购置有关的货币信用、货币流通、保
7、险以及货币结算等各项资金融通活动。因此住房金融的研究重点是与居民住房购置有关的资金融通活动，认为居民购买住房贷款是典型的个人住房消费信贷，其发展水平是判断一个国家住房金融发展水平高低的标志之一。在我国，目前住房金融按其经营性质可划分为自营性（也称经营性）住房金融和委托性（也称政策性）住房金融。本书的住房金融是指围绕住房的开发、经营和消费而进行的货币资金的筹集、融通等信用活动。二、个人信贷业务概念个人信贷指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人，借、贷双方签订借款合同，按约定贷款人向借款人提供贷款，借款人到期返还本金并支付利息的一种融资方式。是银行资产业务的一种。在商业
8、银行，个人信贷目前更多的表述为“个人消费信贷” ，而银行内部往往也把“个人消费信贷”简称为“个贷” 。实际上很难对两者做严格的区分。分别来看“个人信贷”更多地着眼于借贷合同关系的一方是银行，而另一方主体是“个人” ，从而区别于银行的“公司信贷”业务，是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果。 “消费信贷”更多强调此类贷款的经济用途，其理论基础在于把经济循环过程分为“生产、交换、分配和消费”等环节，消费信贷支持的对象为生活消费环节和领域，从而有别于投资于生产、流通和生产消费环节的其他贷款。个人消费信贷业务是针对个人同时又是针对消费环节甚至是特定消费品设计的信贷品种。应当说“个人信贷”和“消费信贷
9、”两种称谓反映的是两种不同的分类方法，消费信贷强调的是其经济用途，而个人信贷反映的则是法律表征。从加强信贷管理，防范控制风险的角度强调贷款必须按约定用途使用这是必要的，但由于在借款人在实际占有贷款货币之后，贷款银行即很难进行用途上的严格限定。更兼社会生活的多面性，类似于个人购买的汽车等产品，在很多情况下很难截然区分其是“商用”还是“自用” ，因此上说，界定是否属于“消费贷款”更多的在于其经济学价值。第二节 住房金融与个人信贷的特征一、住房金融的特征（一）住房金融的长期稳定性住房金融所需资金融通的长期稳定性首先体现在相对于家庭（特别是年轻家庭）住房6资本的价值巨大。家庭年收入和房价比一般为 1：
10、31：6，购买家庭自有住房的融资比例在家庭年收入的 3 倍左右，如果短期内集中还款会造成家庭难以承受的负担，因此住房贷款机构提供的抵押贷款期限一般为 25 年左右，住房抵押贷款还款期限的延长成为缓解家庭负担的一项必要手段，因此一方面住房金融系统要提供长期贷款必须有长期稳定的资金来源，另一方面能否提供长期贷款也成为住房金融系统的标志之一。（二）住房金融的政策性在市场经济中，市场机制在住房资源的配置中起基础性作用。但由于住房单价价值大，市场经济国家居民收入中约 1/4 要用于住房消费，住房消费在家庭消费中所占比重高，住房抵押贷款还款时间长，完全靠市场机制配置住房资源会造成住房市场失灵和不公现象，同
11、时住房金融涉及每一个社会成员的切身利益，各国政府都在相当程度上对这一领域进行干预和管理，通过一定的政策制度和机构来保障住房金融的运作，住房金融的政策性体现形式主要有：通过货币政策和财政政策进行住房金融指导作用；通过成立住房金融政策性的专门机构来直接运作住房金融业务，如公积金中心；通过发展和创新住房金融工具来持续促进住房金融的稳步发展，如住房储蓄和住房抵押贷款证券化的运用都体现了住房金融的政策性。（三）住房金融的专业性住房金融的专业性是指住房金融对象的专一性、住房金融机构的专门化、住房金融资金的专用性特征。住房金融有特定的服务对象，即专门为住房产业服务。住房生产循环过程涉及到开发、经营、消费等多
12、个环节，其中住房开发又要经过规划设计、征地拆迁、施工建设、竣工验收等多个阶段，每个阶段都需要资金的不断投入，而投入的资金的用途和性质各不相同，复杂的生产循环过程导致资金筹措、使用、回收上的复杂，必然要求有一种专业的组织或机构统一集中地协调房地产资金运动过程。为保证住宅产业的顺利发展，各国都极为重视对住房资金的专门化管理。各国管理的基本原则有二条，一是集中，二是专用。为保证住房资金的集中和专用，各国通常都设立专业化的金融机构为房地产的生产循环提供专业性的资金融通和其他金融服务。在我国，住房金融的专业性特征也有较为明显的体现。（四）住房金融的地域性由于住房与土地连为一体，而土地是不可移动的，因此人
13、们也叫住房为“不动产” 。正是由于住房的这一特性，住房的生产、流通、交换、消费基本上都是在同一地域位置上依7次完成的。所以，住房资金的投入、消耗、形态转换以及价值补偿也都是在同一地域顺序进行，同时各地域的住房的价格机制也决定了住房金融的兴旺与否，因此住房金融具有明显的地域特点；当然随着国际经济一体化的进程与资本的流动加快，住房金融的地域性具有外延趋势。二、个人信贷的特征。（一） 贷款用途的消费特性个人信贷的贷款用途主要是用于自然人的购买消费和服务，因此与生产目的具有本质区别。其目的也是为了鼓励和刺激消费。（二） 贷款对象的自然人特性个人信贷的贷款对象主要以自然人为主体，区别于法人具有明显的自然
14、人特性（三） 贷款的长期性个人信贷的贷款一般期限比较长，一般不少于 3 个月，有的长达 30 年，其他的贷款期限比较短，个人信贷还款方式主要为分期还款方式为主。（四） 贷款金额和利率的特定限制相比其他的贷款，个人信贷贷款金额一般有最高额度限制，一般多为小额贷款，同时贷款利率也区别于其他贷款，根据国家政策不同，实行或优惠或上浮利率。（五）多样性与复杂性个人的贷款需求是千差万别的，消费的多样性直接导致了个人贷款的客户群体、资金需求量、风险特征等要素的多样性，也使得个人贷款营销方式、管理措施、风险控制及化解手段等呈现出多样化的特点。从建设银行现有个人消费贷款产品看，个人权利凭证质押贷款、个人助学贷款
15、、个人汽车贷款、个人消费额度贷款、个人助业贷款等产品所面向的客户群体存在很大差异性，同时其中一些产品还涉及销售方、担保方、贷款推荐方、律师事务所、评估机构等合作机构，因此这些产品的营销方式、风险识别要点、管理手段都存在较大差异，需要根据每一产品的特性制订不同的操作管理流程。第二章 建设银行住房金融与个人信贷业务范围第一节 自营性住房金融业务8自营性住房金融是指银行或金融机构在国家有关政策许可范围内自主进行的与住房有关的资金筹集、融通等信用活动。在建设银行主要指以购房为目的而进行的个人类资产业务和相关负债业务，主要产品包括个人住房贷款、个人商业用房贷款，个人再交易住房贷款，个人住房组合贷款（自营
16、性部分） 、个人住房最高额抵押贷款、存贷通个人贷款增值帐户等产品，以及住房抵押贷款资产证券化等相关业务。第二节 委托性住房金融业务委托性住房金融是指银行或金融机构受各级地方政府委托，按政策规定进行的与住房有关的各种货币资金的筹集、融通等信用活动。目前主要指房改金融。建设银行的房改金融主要业务范围有各类住房资（基）金的归集业务、公积金个人住房贷款业务，以及相关的其他资产负债和中间业务。委托性住房金融按照其功能和作用的发生方式，可分为市场主导型和政府主导型两类。前者是充分发挥市场机制在配置住房资金方面的基础性作用，委托性金融只运用抵押、担保、保险等措施调节住房金融市场的交易条件。后者是指政府主要采
17、用强制储蓄筹资手段，通过有关政府部门和金融机构合作参与住房产业的开发和消费。目前，我国采取的是政府主导型的委托性住房金融，主要形式是强制储蓄性质的住房公积金制度。委托性住房金融业务的资金来源主要是各类住房基金、住房公积金、住房维修基金、住房补贴等，资金运用主要是发放公积金贷款、购买国债等。中国建设银行是我国最早承办委托性住房金融业务的商业银行，建设银行的委托性住房金融业务伴随着我国住房制度改革产不断发展、壮大，为我国住房制度改革提供资金归集、结算、融通、中介等完善地金融配套服务。目前已形成了一套较为完备的业务体系，所提供的金融服务主要是：归集和核算城市（县镇）住房基金存款、行政事业单位住房基金
18、存款、企业住房基金存款、住房租赁保证金存款、住房公积金存款、住房补贴存款、住房维修基金存款和世界银行等国际金融组织提供的住房资金；接受住房公积金管理中心的委托，发放住房公积金委托贷款；房改金融咨询服务等。第三节 个人消费贷款业务个人消费信贷是指以刺激消费，提高个人消费能力为直接目的，由金融机构或其他机9构向消费者提供的用于购买商品或劳务的贷款。广义的个人消费贷款业务涵盖个人的所有消费需求，贷款种类包括：个人住房贷款、个人消费额度贷款、个人助学贷款、个人汽车消费贷款、个人权利凭证质押贷款、信用卡透支等。但因历史沿革等原因，建设银行的个人消费贷款业务特指剔除个人住房贷款、信用卡透支之外的其它所有自
19、营性个人贷款，主要包括：个人消费额度贷款、个人汽车贷款、国家及商业助学贷款、个人权利凭证质押贷款、下岗失业人员小额担保贷款、个人助业贷款等。从以上贷款种类可以看出，建设银行通常所说的个人消费贷款已经突破了一般意义上的消费用途，包含了个人经营性贷款需求。第三章 我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展第一节 住房金融业务的产生和发展我国的住房金融是孕育在房地产金融的母体之中，随着城镇住房制度改革的深入推行而产生并逐步发展起来的。我国住房金融的发展主要经历了四个阶段： 一、住房金融萌芽期（20 世纪 70 年代末到 80 年代）我国住房制度改革刚刚开始起步，其标志是住房建设所需资金从财政拨款转向银行
20、贷款，中国建设银行开始创办和承担住房建设信贷业务为了推动中国住房制度改革的发展，1986 年，国务院先后确定烟台、蚌埠、常州、唐山、佛山为城市住房制度改革综合配套试点城市。这一改革措施的出台使住房金融业务的客户群体从企业扩展为所有房改参加者。1986 年 8 月，建设银行总行作为国有银行中唯一的代表参加了国务院住房制度改革领导小组办公室的工作，直接参与房改政策的制定以及试点方案和有关房改金融配套服务措施的研究。同年 10 月，国务院住房制度改革领导小组讨论了烟台市房改方案，决定发住房券，收房租由建设银行办理，工商银行协助。至此中国建行银行拉开了服务中国房改金融的序幕。1988 年 1 月，国务
21、院召开全国住房制度改革工作会议，决定从 1988 年起，用 3-5 年的时间，把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。为加快房改金融业务拓展步伐，更好配套房改，1988 年 1 月 8 日，建设银行研究决定，总行设置房地产信贷部，与建筑经济部合署办公。要求凡由地方政府委托办理房改金融业务的各级行应在内部设立房地产信贷部，10由房地产信贷部专业经办房改金融业务。自上而下房信部承办模式逐步在全国范围建成。虽然当时房改金融工具的服务功能比较单一，但仍然标志着我国住房金融的开始。 二、住房金融发展期（20 世纪 80 年代中后期到 90 年代初）这一阶段的特点是：初步确立了住房金融业务经营管理体制，明确
22、了住房金融服务住房制度改革的经营方向。此时，住房金融作为住房制度改革的配套措施开始形成和发展，各级国有专业银行成立了房地产信贷部专门从事住房信贷业务，在烟台和蚌埠还成立了专门的住房储蓄银行，它们采取相对独立的经营体制，承揽了各个地方政府委托性的住房金融业务。1986 年建设银行首先开办了住房储蓄和信贷业务，并印发中国人民建设银行住房储蓄存款和借款试行办法 ，个人住房贷款业务开始起步。1992 年 9 月，为配合全国城镇住房制度改革，建设银行颁布了中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法 。由于当时政府政策性委托业务普遍倾向于房改，业务范围特定，区域性强，故该阶段的住房金融发展带有明显的
23、房改金融色彩。三、住房金融调整规范期（20 世纪 90 年代中到 90 年代中后期） 这一阶段的特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，1994 年以来，房改开始向深度和力度方向发展，房改加入了全面建立公积金制度、开展国家安居工程等内容。住房公积金制度全国范围逐步推开，肇始于上海的住房公积金制度逐步成为我国政策性住房制度最重要的基石和支柱。这一阶段大力承办住房公积金业务成为建设银行房改金融业务发展的指导思想。同时，建行在各方面出台了各项措施推进房改金融的全面发展。从 1994 年起，建设银行建立房地产信贷部第二准备金，专项用于房改金融业务资金的调拨；1994 年 8 月，房地产信贷部设立
24、的营业部正式挂牌营业，主要办理军队房改业务；从 1995 年起，大力支持同政策性住房金融业务密切相关的国家安居工程贷款。与此同时，建设银行各级银行为推动住房商品化和培育住房消费市场，开始将重心从政策性业务转向经营性业务，过去经 营性与政策性住房金融业务界线模糊的状况得以改变，住房金融经营管理开始逐步规 范，住房金融新品种不断涌现，住房消费信贷虽有所启动，但住房开发和建设信贷仍占 据了住房金融机构经营业务的绝对比重。 四、住房金融全面发展创新期（20 世纪 90 年代末至今）1998 年至今房改金融业务逐步向住房金融发展和创新过渡，建行个人住房贷款和委托性住房金融业务成为最具中国特色、最具社会影响力的品牌业务之一。
