1、 1 我国城中村改造的主要模式一、珠海模式珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为 11（补偿标准以内）和 11.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为 70 年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。二、广州模式广州的城中村改造模式是由政府引
2、导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁 出资、谁 受益” 的原则，村集体和村民个人出 资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。三、杭州模式杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市
3、规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心整理成净地后， 2 交市国土资源局公开“招拍挂” 出让，土地出 让金的 35%上交市政府，65%返还各区政府用于全区城中村改造试点的整体改造。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排，由各区政府“
4、区内调控、自求平衡、包干使用” ；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。四、深圳模式深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂” 出让土地予房地产商由其筹资开发），城中村集体（城中村股份合作企业自行组织改造），以及以上二者的结合（城中村股份合作企业联合房地产商合作改造）。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村
5、民，政府财政支持。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。国内部分地区旧城旧村拆迁改造的经验做法一、郑州市在民主路地区拆迁的主要做法（一）观念创新。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。如今的拆迁改造，则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。（二）机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较好地避免了动
6、迁政策前紧后松，被拆迁人早走吃亏的现象。具体做法是： 3 在拆迁协商期间签订补偿安置协议的，在房地产市场分类评估价格公布后，如有同类被被拆迁房屋价格高于协商价格的，由拆迁人按评估价格补足被拆迁人，若低于协商价格的，仍按原协商价格执行；如有同类房屋货币补偿标准，后搬高于先搬情况的，由拆迁人按照提高的标准向被拆迁人补足差额。如拆迁人未对被拆迁人足额补差时，由保险公司将差额部分向被拆迁人补足。为配合保险机制实施，他们同时采取了搬迁奖励措施，对于在准备搬家阶段签订协议并搬迁完毕验收合格的，和在搬家阶段签订搬家协议并搬迁完毕验收合格的，给予一次性的奖励，自始至终兑现“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”
7、的承诺。保险的介入，不仅提高了政府的诚信度，也得到了广大被拆迁人的理解和支持，加深了拆迁人和被拆迁人的信任感，大大推动了拆迁工作的进程。（三）工作方法创新。在民主路拆迁中，郑州市成立了由市政府副秘书长担任指挥长，区长和有关部门领导作为副指挥长的指挥部。工作人员从不同的单位临时抽调过来，同时作为一个有组织、有纪律的团体来抓。逐步建立指挥长会议制度、拆迁动员岗位制度、宣传制度、信访制度，分工明确，责任到人。正是因为有了市、区两级政府的大力支持和各办事处等相关单位的全力配合，项目实施拆迁工作仅两个多月，就完成了总拆迁量的 80%，创造了近年来郑州旧城改造成片拆迁历史上的神奇速度。二、合肥市庐阳区拆迁
8、的主要做法（一）认识高度统一。按照属地管理原则，明确街道作为拆迁主体，凡涉及单位或者其干部职工个人拆迁的，必须无条件配合，由所在单位党政一把手负总责限期拆除。涉及到省市一级部门的，通过合肥市政府协调，所在单位党政主要领导积极支持推进拆迁工作。拆迁工作实行包保制，从所在街道抽调工作人员，较大项目在全区范围内抽调。抽调人员组成若干工作小组，每个小组 3 至 6 人不等，工作任务按组划分，包干多少户、什么时间内完成进行明确规定，切实做到责任到组，任务到人。（二）宣传舆论到位。庐阳区坚持把宣传工作贯穿于拆迁整治工作的始终，把被拆迁群众的思想工作做实、做细。每开一个新片 4 区，庐阳区都积极争取市里支持
9、，市级报纸、政府网站等主要媒体高度配合，头版头条宣传，明确舆论导向，营造宣传氛围，引导动员全社会关心、参与、支持拆迁。同时，积极引导群众正确认识和掌握拆迁安置的有关政策，理性对待拆迁安置中的矛盾和问题，把疏导工作做在前，赢得了群众的信任和支持。（三）先拆违后拆迁。2006 年，庐阳区坚持“凡违必拆，拆违务尽” 的原 则 ，共拆除 违法建设 200 多万平方米。此后的三年来，庐阳区共完成“ 大建设 ”、省市重点工程、危旧房和城中村改造等各 类项目 71 个，总拆迁量 100 多万平方米。创造了一周完成农科南路拆迁、10 天完成寿春路拆迁、15 天完成宿州北路拆迁、一个月完成长江中路拆迁的“ 庐阳
10、速度” 。可以说 ，庐阳区的“大拆违”从三个方面推进了“ 大拆迁 ”。一是节约了拆迁成本，二是降低了拆迁 难度，三是起到了示范效应。（四）政策分类处置。在拆迁整治中，庐阳区将项目分为三大类：一是公益性项目，包括道路、桥梁、市政基础设施建设等，二是危旧房拆迁和城中村改造项目，三是商业开发性项目。根据类别不同，拆迁安置政策也有所不同，对第一、二类项目，由合肥市政府统一制定补偿价格，该补偿价格低于周边房屋的市场价格，特别是第一类项目补偿价格在市场价格的 60%左右，但安置房建在该区最好的地块，实行拆一还一。对第三类项目，按市场价格进行协商补偿，政府基本不介入协调处理。三、西安市新城区拆迁的主要做法在
11、拆迁工作中，新城区搭建起了“内部监督” 、“群众监督”、 “媒体监督” 三个 监督平台， 对拆迁工作进行多 层面、全方位的“ 立体”监督。 “内部 监 督” 平台， 对全体领导干部提出了 “三带头、三不准”的原则，要求领导干部带头支持拆迁工作，不准做不利于拆迁的事；带头拆除本单位和自家的房屋，不准拖拆迁的后腿；带头做本单位职工和亲朋好友的工作，不准为被拆迁户说情，打招呼，写条子。新城区不仅确立起了信访、投诉、举报监督制度，还抽调精干力量组成拆迁监督小组，对所有拆迁项目和工作人员进行监督，对群众反映的问题逐一核实，限时答复。 “群众监 督” 平台则邀请各级人大代 5 表、政协委员及被拆迁户中的积
12、极分子担任特邀监督员，对拆迁安置政策、标准的执行情况以及拆迁工作人员的行为进行监督。 “舆论监督”平台主要是通过新闻通气会、报刊等形式，主动把拆迁工作的政策、工作进度，甚至遇到的困难进行报道宣传，同时主动接受媒体监督。四、嘉兴市拆迁实行“两轮事前征询制度”第一次征询由改造单位、街道会同居委会在改造地块范围内张贴公告，发放征询意见单，征询每户居民的改造意愿，征询结果在小区内公示。如果超过 90%的居民愿意改造，就将这个小区列入改造计划；达不到 90%的，就暂不实行改造。第二次征询是建立在第一次征询的基础之上的，主要是针对房屋拆迁补偿安置方案的征询。其间，政府鼓励和支持广大居民参与补偿安置方案的制
13、订。方案制订后，改造单位与居民签订房屋拆迁补偿安置协议。这个协议中有一条附加条款：在签约期内签约户数达到地块总户数的90%以上，本 协议生效。也就是说，只要 10%的住户不愿签约，就不能启动拆迁。五、三亚市首创“自主拆迁”模式该市实施“自主拆迁 ”后，使曾历经 10 次拆迁而未能顺利实施的海南乃至全国闻名的“钉子村” 月川村，在几个月内完成了拆迁。其“ 自主拆迁 ”模式具体如下：在拆迁前，先由居委会和村民出资成立股份制公司，地块中标公司将拆迁费用付给村办拆迁公司，由代表被拆迁户利益的拆迁公司负责实施拆迁工作，盈利由拆迁公司和参股居民分红。拿下拆迁项目后，月川公司采取分工包点负责的做法，利用好友
14、、亲戚，深入每家每户做工作。在实际操作中，在长期一起生活的居民相互监督下，丈量更精确，补偿标准也让所有被拆迁户心服口服。做好一户丈量一户，然后进行公示、算价、赔偿付款、拆迁。新型拆迁模式以净地出让方式，真正体现了土地的本身价值，使土地收益大幅度提高。比如测试地块的收益是原来交于开发商公开拆迁的两倍多，居民因此得到了合理的补偿价款，也达到了土地的集约化利用；拆迁后居民的基本住房问题由政府提供的安置房予以解决，并且 6 政府将所获的收益用于建设出租房，使得居民还有了各自的出租房。在管理方式上，出租房由村委会进行统一管理、进行出租，收益归个人。这不仅有效杜绝了各种治安问题的出现，还使得居民可以从中长
15、期获益。同时市政府将把部分地价款作为土地收益返还给月川开发公司，作为该公司在月川开发下一轮拆迁的费用，并拿出一部分发展社区经济和生产，让老百姓得到更多实惠。此种模式的最大好处是政府不再和一家一户的被拆迁户打交道，转而交给地块所在居委会办的拆迁公司。而这种公司运作拆迁事务，最大的优点是人头熟、地面熟，哪一家的违章建筑是什么时候建的，怎么建起来的，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门更清楚。更重要的是，由于其主体地位是“公司” ，节约出来的拆迁费用可以“拿出一定比例 发展社区 经济” ，因此与拆迁户讨价还价的动力要比政府人员足，从总体来讲将会节余拆迁费用。六、日照市岚山区拆迁的主要做法（一）实
16、行民情恳谈制度。实行拆迁群众参与小组恳谈讨论会的办法，让群众自主评判拆迁的必要性，充分表达对拆迁的顾虑，积极探讨拆迁补偿的有关办法，拆迁工作组认真接受群众的质询，及时根据群众的意见调整策略。（二）实行“一联双进 ”制度。让干部党员 划片联系拆迁户，做到思想沟通进户、政策宣传进户。三是实行民意“直通车” 制度。主要包括区级领导干部大接访、区长公开电话、乡镇干部电话受理承诺三项内容。（三）采取“三会二公一 评” 工作模式。一是召开 “三会”，把拆迁事项交给群众研究审议。对是否同意拆迁、怎样进行补偿、如何进行安置，拆迁中出现具体问题如何解决等，都先开两委会商议，再开党员会审议，然后开居民代表会决议。
17、二是实行“二公” ，把拆迁事项交给群众决定监督。对关系群众切身利益的大事，都提交村民大会进行公决，群众支持率达到 90%以上方可实施；对拆迁政策、被拆房屋细况、补偿评估价格、补偿安置方式等所有事项，通过多种方式进行全过程公开，由群众做好监督工作。三是实行“一评” ，对拆迁满意不满意让群众来评判。拆迁工作完成后，由乡镇党委、 7 政府组织党员群众进行民主评议，评议范围包括“两委” 班子、村居干部和拆迁工作满意度。评议结果作为对班子调整、绩效考核和评先树优的重要依据。七、广州市白云区城中村拆迁改造的主要做法（一）改造与市政道路建设相结合。在“城中村”里规划出若干条交通干道，象切豆腐块一样，把“城中
18、村” 分割成若干小块。以市政道路的建设推动“城中村 ”的改造。凡是在 规划路上的建筑一律拆除，同时给农民一定的补偿；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小块。 “化整 为零”使得改造的第一步比 较好解决。在高标准建设城市道路的过程中，实施市政道路建设的“4 个整治” 配套工程：完善道路的下水道、建设绿化带、配套路灯及进行道路两边建筑物立面整饰工作。（二）改造与发展相结合。街道党工委在拆建整治的同时，提出“拆到哪里，建到哪里” ，“路通到哪里，漂亮到哪里，光亮到哪里，兴旺到哪里” 等工作思路，并制定出拆建管结合、重在建设的工作方案。在改造中，白云区相继改建、新建了一批商业用途的建筑和物业，改善了
19、群众日常购物环境。结合远景路畅通工程，进行远景路商业街规划，计划建设成为可媲美北京路的商业步行街。白云区还利用新建道路两边的空地或拆迁后的闲置空地，在不违反城市规划和经规划报建批准的前提下，帮助、支持集体经济组织或原居民投资建设高档次的商铺或建设商业广场，以弥补因拆迁给集体经济组织和原居民带来的经济损失。（三）创造性融资。一是充分发挥辖区企业的资源。贯彻“谁受益，谁投资”的思路， 动员 受益企业捐资建设道路等市政基础设施，形成投资主体多元化的模式，有效地解决了改造资金问题。例如在整治、拆除棠溪村口临街商铺后，地区集体经济组织和居委会主动无偿提供绿化用地，并投资 70 多万元兴建了棠溪绿化广场；广州时代发展集团出资修建了松云街、水边街道路和时代绿化广场。二是充分发挥环境等无形资产的作用。通过环境改善提高商铺的租金价格，收到了明显效果。整治后的乐嘉商业广场附近的商铺租金由原来十几元/平方米提高到几十元甚至上百元/平方米，乐天广场旁 8 的商铺租金由原来十几元/平方米上升到 300 多元/平方米。
