1、 房地产基础知识、相关法律、法规房地产基础知识1、房地产的概念房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地建筑物及地上附着物房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。简单来看，房地产有三种存在形式：单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其
2、坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。2、房地产的特征房地产的自然特征位置的固定性 使用的耐久性资源的有限性物业的差异性房地产的经济特征 生产周期 资金密集性 相互影响性 易受政策限制性 房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不
3、断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。房地产的类型 一、按用途划分：a. 居住房地产 b. 商业房地产 c. 旅游房地产 d. 工业房地产 e. 农业房地产二、按层次划分 ： 低层住宅为1-3层 多层住宅为3-8层 多层小高层住宅为8-18 层 小高层高层住宅为18-30层（100 米） 高层建筑 高层建筑230 层以上为高层住宅 （100米以上）迪拜塔 迪拜帆船酒店 迪拜塔房屋建筑结构分类标准类 型编号 名称内 容1 钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。讲义图库钢结构.jpg2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采
4、用钢筋混凝土构架建造关于土地一、土地市场划分土地的一级市场：即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期 出让土地使用权并收取土地转让金。钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物 讲义图库钢混结构.jpg 讲义图库钢混结构2.jpg4 混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造 讲义图库混合结构.jpg5 砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的 讲义图库砖木结
5、构.jpg 讲义图库砖木结构1.jpg6 其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等土地的二级市场：土地使用者或土地经营单位，有偿地将土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。二、土地使用权转让的几种行为：1. 划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为;2. 征用：a、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从;b、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征用土地;c、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变更为国家所有土地;d、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活;3. 出租
6、：a、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别;b、必须有法律依据，必须是法律合法的地块;c、土地租赁合同是有偿合同;d、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人的合法权益;房地产专业名词一、常用证件五证：a 国有土地使用证 b. 建设工程规划许可证 c. 建设工程施工许可证 d. .建设用地规划许可证e. 商品房预售许可证两书: a.住宅质量保证书 b.住宅使用说明书房产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证 生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础
7、设施，未开发利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。熟地：已完成市政基础设施建设的土地。土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利。国有土地使用证：是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四至和面积。土地使用权的出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权
8、。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整七通一平：是指上下水通、电通、路通、热力通、排污通、通讯通、煤气通及土地平整。 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （容积率=居住建筑面积居住建筑用地面积）建筑面积：是指套内建筑面积与应分摊
9、的公共建筑面积之和。 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地的比率。 绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；套内建筑面积：为入户门内范围的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。（套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。 实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。 （实用面积=套内使用面积+ 墙体+阳台）层高：是指住宅高度
10、以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 （层高=净高+楼板厚度） 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 得房率：是指套内建筑面积与套内建筑面积之比。公摊面积: 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：a电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; b各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。（公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积） 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室
11、是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。产权证书: 是指房屋所有权证和土地使用权证。廉租房: 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。二手房: 二手房即旧房，新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。期房: 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间
12、的商品房称为期房， 现房: 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 准现房: 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产: 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额享有平等的所有权。共有房产: 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房: 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。烂尾房: 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
