1、1台湾地区房屋土地保有环节税收情况一、台湾土地、房屋保有环节税收的相关情况（一）税种设置台湾对土地和房屋是分别征税的，在保有和交易关节设置的税种简单明了，见表 1。保有环节所征收的地价税和房屋税是每年征收一次。表 1：台湾土地、房屋保有及交易环节税种表土地 房屋保有环节 地价税 房屋税交易环节 土地增值税 契税（二）计税依据及其确定在台湾，为了征税的需要，政府每三年公布一次不同区位的土地的地价，称为公告地价；政府每年公布一次不同区位的土地的现值，称为公告现值；每三年公布一次各类房屋标准价格。台湾土地和房屋保有、交易环节各税种的计税依据都是依照政府定期公布的土地和房屋的价值来确定的。各税种计税依
2、据及确定办法可以概括为表 2 的情形。 表 2：房屋土地保有、交易环节各税种计税依据表土地 房屋地价税 土地增值税 房屋税 契税计税依据 地价 土地涨价总额 房屋现值 契价确定办法公告地价80买卖日公告现值差纳税人已支付的改良土地费用（房屋标准价格折旧）房屋街路等级调整率（房屋标准价格折旧）房屋街路等级调整率就上表内容具体解释如下：1. 地价税的计税依据及其确定地价税是以每一土地所有权人 在每一个直辖市或县辖区内所拥有的土地的地价总额来计征的。改为：税法规定，按申报地价，征收地价税。但同时又规定申报地价不得低于政府公告地价的 80，申报地价高于政府公告地价的，按申报地价计征，申报地价高于政府公
3、告地价 120的，按公告地价的 120为申报地价。不申报的，按公告地价的 80为申报地价。由此可知，在现实征管中，地价税的计税依据实际上是公告地价的 80。注：申报地价（最低为公告地价的 80%、最高为 120%） 。2. 土地增值税的计税依据及其确定土地增值税是按取得土地至出让土地时，土地的涨价总数额来计征的。土地涨价总数额的计算方法是：土地转让时的现值减去土地取得时现值，再扣除纳税人已支付的改良土地费用。土地转让时的现值由纳税人申报，但是同时税法规定，纳税人申报的转让现值不得低于公告现值。3. 房屋税和契税的计税依据及确定税法规定房屋税依据房屋现值计征，契税依据被转让房屋的契价征收。房屋现
4、值是由税务机关直接核定的，而契价是由纳税人申报的，但是税法规定，纳税人申报的契价低于政府评定的标准价格的，按标准价格计征。房屋现值和2契价的确定方法一样，是由房屋标准价格减除折旧，再进行房屋所在街路等级系数调整后确定。（三） 减免税政策在减免税政策方面，台湾与大陆的主要区别是在房屋保有环节对于个人自用住宅及所占用的土地不免税。其他减免税政策与大陆基本相同，在此不再赘述。（四）税率地价税为超额累进税率，基本税率为 10，超过土地所在地累进起点地价者，按照累进税率征收。有两种例外情况：（1）自用住宅用地，在都市区域未超过三公亩或在非都市区未超过七公亩的，税率为 2；（2）工业、矿业用地，私立公园、
5、动物园、体育场所用地，经主管机关核准的加油站、公用停车场用地等按 10计征，不实行累进税率。房屋税为幅度比例税率，税率因用途不同而不同，台湾政府确定税率幅度，各市在规定的税率幅度内确定本市适用税率。自住房屋适用税率为 1.2%；非自住房屋税率为 3%-5%；私人医院、诊所、自由职业事务所及人民团体等非营业用房 1.5%-2.5%；房屋同时做居住和经营用途，应以实际使用面积，分别按自住和非自住税率，课征房屋税，但是非自住课税面积，最低不得少于全部面积的 1/6。土地增值税为超额累进税率，税率规定与大陆很相似。但规定了一种例外情况，出售自用住宅用地，在都市区域未超过三公亩或在非都市区未超过七公亩的
6、，按土地涨价额的 10%征收，不再实行超额累进。契税税率分为三种：买卖、赠与和占有契税税率为 6%，典权契税税率为4%，交换、分割契税税率为 2%。个人住宅买卖契税在税率上没有优惠。（五）政府公告的计税价值的确定办法和程序（1）公告现值或公告地价公告地价和公告现值是由土地管理部门（政府地政处）评估确定的，确定的方法及程序是：分区调查最近一年土地买卖价格或收益价格；依据调查结果，划分地价区段并估计区段地价后，提交地价评议委员会评议；（注：地价评议委员会由各县、市政府组织成立，由地方民意代表及其他公正人士组成）计算宗地单位地价；编造地价册。（2）房屋标准价格房屋标准价格是由市、县不动产评价委员会评
7、估确定的，由市、县政府向社会公告。 （注：不动产评价委员会由各县、市政府组织成立，由税务机关主管人员、建筑技术专门人员组成，其中当地民意机关及有关人民团体推派的代表不少于五分之二）确定的方法和程序是： 按房屋的建筑结构和用途，区分种类和等级；3 确定各类房屋的耐用年限和折旧标准；按房屋所处街道的商业交通情形及房屋供求状况，划分不同区域或地段，运用市场比较法确定不同区域或地段的房屋买卖价格，再减除地价部分，制定各类各等级房屋的标准价格。（六） 税源数据的获取台湾的土地和房屋是分别管理的，每块土地有土地标示号，每个建筑物有建物门牌。台湾在平均地权条例施行细则中规定，地政机关应及时将土地测量及产权登
8、记资料通知税务机关；应于当期地价税开征两个月前，将地价清册（包括每块地的产权人、使用人、地价等）传递给税务机关，以办理征税事宜。在房屋税条例中规定，房屋新建、重建、增建或典卖移转，主管建筑机关及主办登记机关应于核准发照或登记之日，同时通知税务机关。（七）征管流程土地、房屋各税征管的主要流程大致如下：1. 土地、房屋管理部门将税源资料传递给税务机关；2. 纳税人申报；3. 税务机关将纳税人申报资料与土地房屋部门传递过来的资料进行比对，核定税款； 二、对大陆房屋土地税收征管的启示（一） 重视税务机关与房屋土地管理部门的协调配合，建立完善的房地产税源资料库房地产台湾地价税、房屋税、契税、土地增值税之
9、所以能够征管顺畅，很重要的一点是土地房屋管理部门和税务机关之间有完善的数据资源共享机制，且这种机制有法律保证。从我市目前的房地产税收征管情况以及目前正在进行的房地产模拟评税试点工作的实践来看，应重视与房屋土地管理部门和机构的协调配合，由市政府组织构建政府数据资源共享平台，并实现数据传递制度化，以逐步掌握全市的房地产税源数据。（二） 按评估值计征房地产保有环节税收物业税应遵循国际惯例，以房地产评估值的一定比例作为计税依据。按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值，解决现行房地产税制存在的按房产原值和土地面积计征、计税依据不合理的问题，平衡纳税人的承受能力，充分体现房地产税的财产税特性。按评
10、估值征税也能比较准确地反映土地的级差收益，促进纳税人合理利用房地产资源。（三）利用社会专家资源，合理评估房地产的计税价值在台湾，地政机关要将公告地价和公告土地现值评估结果提交地价评议委员会审议，税务机关利用地政机关的制定的地价，核定地价税和土地增值税；各类房屋的标准价格和折旧标准是由地方的不动产评价委员会评定的，税务机关根据房屋标准价格，核定房屋现值，用于征税。在大陆，以房地产评估值为计税依据计征物业税是房地产税收制度改革的一个重要方面。那么，在制定房屋计税价值标准时，也应充分利用社会专家资源，可以成立专家评议委员会，创建专家参与机制，指导评估行为，审议评估结果，协助解决评估结果争议，从而解决政府部门专业人员力量不足的问题，也可以保证评估结果客观合理。
