1、 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。其税率实行四级超率累进税率，见下表： 级 增值额与扣除 税率 速算扣除 数 项目金额的比率 （） 系数（） 1 不超过 50的部分 30 0 2 超过 50 -100（含）的部分 40 5 3 超过 100 200（含）的部分 50 15 4 超过 200的 部分 60 35 土地增值税在实际计算过程中涉及大量的数据，人工计算难免会出现失误，用Excel 则能很轻松解决这个问题，且能大大提高工作效率，下面作者将与大家共同讨论一下用 Excel 计算房地产开发企业土地增值税。
2、 在完成下面工作之前我们先假设一个前提，即财务费用中的利息支出，能够按房地产项目计算分摊并能够提供金融机构有效证明，且利息金额不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 第一步：建立 Excel 工作表，取名为 “土地增值税 ”，在工作 表的 A1、 B1、 C1、D1、 E1、 F1、 G1、 H1、 I1、 J1、单元格分别输入与房地产销售有关的收入、与房地产开发有关的税金、取得土地使用权所支付的费用、房地产开发成本、财务费用、房地产开发间接费用、其他扣除项目、允许扣除项目之和、土地增值额、应交土地增值税。 第二步：输入公式 在 F2 单元格输入 “（ C2+D2） *5%”，代表房地产
3、开发间接费用按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和的 5扣除（如上述假设不存在，只需把 5%变为 10，且 “财务费用 ”变为 “0”即可）； 在 G2 单元格输入 “（ C2+D2） *20 ”代表房地产开发企业按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和，加计 20扣除； 在 H2 单元格输入 “=B2+C2+D2+E2+F2+G2”，此公式用于计算准予扣除项目之和； 在 I2 单元格输入 “=A2-H2”，此公式用于计算土地增值额； 在 J2 单元格输入 “=IF（ I2=H2*0.5， I2*0.3， IF（ I2=H2， I2*0.4-H2*5%， IF（ I2=2*H
4、2，I2*0.5-H2*15%， IF（ 2*H2 I2， I2*60%-H2*35%） ”。（此公式用于计算应缴的土地增值税） 这样，计算增值税的公式全部录入完毕，下面我们举例说明公式的运用。 如某房地产开发公司发生如下数据，收入总额 5000 万元、与收入对应的税金为 277.5 万元、购入土地使用权支付的费用为 1000 万元，房地产开发成本为 2500万元、财务费利息支出 100 万元，将上述数据分别输入 A2、 B2、 C2、 D2、 E2单元格，则在 F2、 G2、 H2、 I2、 J2 由 Excel 自动计算数据分别为 175、 700、 4752.5、247.5、 74.25
5、 ，即 该房地产开发公司应缴纳土地增值税 74.25 万元。 用上述数据计算的增值额为 247.5 万元，占准予扣除项目金额的 5.21，小于50，适用 30税率，速算数为零，应缴土地增值税等于增值额与 30的乘积，即 74.25 万元，与 Excel 计算结果一致，有兴趣的朋友还可输入不同的数据进行验证。 另外，税法对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20的，免征土地增值税。因此，上述公式适用于开发非普通住宅的房地产企业计算土地增值，而要计算普通住宅土地增值则只需将 J2 单元格公式变为 “=IF（ I2=H2*20%， 0， IF（ I2=H2*0.5， I2*0.3， I
6、F（ I2=H2， I2*0.4-H2*5%，IF（ I2=2*H2， I2*0.5-H2*15%， IF（ 2*H2 I2， I2*60%-H2*35%） ”即可。将上述数据代入公式后，因增值额占扣除项目 5.21，小于 20，增值税为 “0” 这里需要说明一点，与房地产开发有关的税金是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加，因转让房地产时缴纳的印花税已计入了管理费，因此不允许单独扣除 。 房地产开发企 业涉及有关税收政策和实际中 应注意的问题 一 ,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定 : (注 :1,“销售商品房等 “包括 :住宅 ,商业用房 ,其他建筑物
7、,附着物 ,配套设施等 .2,“涉及的税收 “包括 :营业税 ,企业所得税 ,个人所得税 ,土地增值税 ) (一 )营业税 基本规定 应纳营业税 =销售收入 税率 1,销售收入的确认 : (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的 ,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利 )时 ,确认收入的实现 . (2)采取分期付款方式销售开发产品的 ,应按销售合同或协议约定付款日确 认收入的实现 .付款方提前付款的 ,在实际付款日确认收入的实现 . (3)采取银行按揭方式销售开发产品的 ,其首付款应于实际收到日确认收入的实现 ,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 . (4)采取委托方式销
8、售开发产品的 ,应按以下原则确认收入的实现 : 采取支付手续费方式委托销售开发产品的 ,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现 . 采取视同买断方式委托销售开发产品的 ,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现 . 采取包销方式委托销售开发产品的 ,应按包销合同或协议约定的价格于 付款日确认收入的实现 . 包销方提前付款的 ,在实际付款日确认收入的实现 . 采取基价 (保底价 )并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的 ,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现 . 委托方和接受委托方应按月或季为结算期 ,定期结清已销开发
9、产品的清单 .已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称 ,地理位置 ,编号 ,数量 ,单价 ,金额 ,手续费等 . (5)将开发产品先出租再出售的 ,应按以下原则确认收入的实现 : 将待售开发产品转作经营性资产 ,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的 ,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现 ,出售时再按销售痢疾确认收入的实现 . 将待售开发产品以临时租赁方式租出的 ,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现 ,出售时再按销售开发产品确认收入的实现 . (6)以非货币性资产分成形式取得收入的 ,应于分得开发产品时确认收入的实现 . 2,视同销售行为的收入确认 : (1)下列
10、行为应视同销售确认收入 : 将开发产品用于本企业自用 ,捐赠 ,赞助 ,广告 ,样品 ,职工福利 ,奖励等 ; 将开发产品转作经营性资产 ; 将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者 ; 以开发产品 抵偿债务 ; 以开发产吕换取其他企事业单位 ,个人的非货币性资产 . (2)视同销售行为的收入确认时限 :视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移 ,或于实际取得利润权利时确认收入的实现 . 说明 :预售收入 “ “=销售收入 政策 “ “=执行掌握 3,税率 :5% 可以利用的税收政策 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 (财税字 2003016 号 ) “单位和个人销售或转让
11、购置的不动产和受让的土地使用权 , 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 .“ 注 :土地使用权销售或转让 收入 土地使用权购置或受让原价 ,可按转让无形资产税目征收营业税 不动产建成项目或不动产在建项目 不动产购置或受让原价 ,可按销售不动产税目征收营业税 (二 ),企业所得税 基本规定 应纳企业所得税 =计税利润 税率 (33%) 1,应税收入的确认 : (1),收入的确认与营业税销售收入相同 . (2),关于开发产品预售收入确认问题 .房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的 ,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额 ,再并入当期应纳税所得额
12、统一计算缴纳企业所得税 ,待开发产品完工时再进行结算调整 . 预计营 业利润额 =预售开发产品收入 利润率 预售收入的利润率不得低于 15%(含 15%). 2,成本费用的扣除 (1),销售成本 :房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本 ,是指已实现销售的开发产品的成本 ,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认 .可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定 : 可售面积单位工程成本 =成本对象总成本 总可售面积 销售成本 =已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本 (2),土地征用及拆迁补偿费 ,公共设施配套费 ;开发产品共用部位 ,共用设施设备维修费 ;土地
13、闲置费和折 旧等 (3),销售费用 ,管理费用 ,财务费用 ;其中 ,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用 ,如属于成本对象完工前发生的 ,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中 ;如属于成本对象完工后发生的 ,应作为财务费用直接在税前扣除 .广告费用按营业收入的 8%据实扣除 ,超过部分可无限期结转以后年度 ,按规定的标准扣除 . 征收方式的确定 按现行税收政策规定 ,企业所得税的征收有两种征收方式 :查账征收方式和核定征收方式 . 1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件 :按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿 ,开展核算 ,定期编制 ,报送会计报
14、表 ,真实地反映企业收入 ,成本 ,费用和盈亏 ,能准确地核算应交各项税金 . 2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件 :(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的 ;(2),只能准确核算收入总额 ,或收入总额能够查实 ,但其成本费用支出不能准确核算的 ;(3),只能准确核算成本费用支出 ,或成本费用能够查实 ,但其收入总额不能准确核算的 ;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算 ,不能向主管 税务机关提供真实 ,准确 ,完整纳税资料 ,难以查实的 ;(5),帐目设置和核算虽然符合规定 ,但并未按规定保存有关帐簿 ,凭证及有关纳税资料的
15、 ;(6),发生纳税义务 ,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报 ,经税务机关责令限期申报 ,逾期仍不申报的 . 可以利用的政策 国家税务总局关于印发 核定征收企业所得税暂行办法 )的通知 (国税发 200038 号 )文件规定 ,房地产开发企业的销售盈利率为 10%-20%. 1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收 ,即 : 应纳企业所得税 =(销售收入 +预售收 入 +其他收入 )核定销售盈利率 企业所得税税率 2,纳税人发生年度亏损的 ,可以用下一年度的所得弥补 ,下一年度所得不足弥补的 ,可以逐年延续弥补 ,弥补其最长不超过 5 年 .(仅对查帐征收的企业
16、 ) 3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失 ,经税务部门审核或审批同意后 ,准予在缴纳企业所得税前扣除 .(仅对查帐征收的企业 ) (三 )个人所得税 基本规定 : 1,工资 ,薪金所得项目 (1)工资 ,薪金所得收入是指 :个人在机关 ,团体 ,学校 ,部队 ,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬 .工资 ,薪金所得除了通过 按月支付形式取得的工资 ,薪金外 ,还包括个人取得的属于工资 ,薪金范畴的各类奖金 ,年终加薪 ,劳动分红 ,双薪 ,津贴 ,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得 .如月 ,季 ,年度奖 ;定额奖 ;出勤奖 ;特殊行业津贴 ,补贴 ;特殊地区
17、津贴 ,补贴 ;伙食补助 ,通讯补贴 ,交通补助等 . (2)计算方式 : 应纳个人所得税税额 =(所得额 -880 元 -税法规定准予扣除的项目 )适用税率 -速算扣除数 税率 :适用 5%至 45%九级超额累进税率 . 2,利息 ,股息 ,红利所得项目 (1)利息 ,股息 ,红利所得是指 :个人拥有的债权 ,股权而取得的利息 ,股息 ,红利所 得 . 利息 ,股息 ,红利所得 ,按次征收个人所得税 ,以支付时取得的收入为一次计算纳税 . (2)计算方式 : 应纳个人所得税税额 =应纳税所得额 适用税率 税率适用 20%的比例税率 (四 )土地增值税 基本规定 1,预征率 对从事房地产开发一
18、律实行预征土地增值税 ,纳税人取得预售房款收入的 ,按月申报缴纳税款 ,等项目完工决算后 ,到主管税务机关申请结算 , 由主管税务机关进行清算应缴税款 ,多退少补 .具体预征比例为 : (1)纳税人预售普通标准住宅 ,预征率为 0.5%; (2)纳税人预售其他商品房 ,包括宾馆 ,饭店 ,办公写字楼及非 预售普通标准住宅 ,别墅 ,高级公寓等 ,预征率为 2%; (3)单纯土地转让的 ,预征率为 3%; (4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的 ,预征率为 2%. 预征土地增值税 =预售收入 适用预征率 2,纳税环节及征收方式 土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用
19、权 ,地上地下房产及建筑物的环节征收 .一般采取两种征收方式 : (1)对房地产开发项目 ,实行先预征 ,后结算税款 ,多退少补的征收方式 . (2)对旧房及建筑物 ,采取在转让环节征收土地增值税的方式 . 3,土地增值税的优惠政策 (1)纳税人建造普通 标准住宅出售 ,增值税未超过扣除项目金额 20%的 ,免征土地增值税 . (2)因国家建设需要依法征用 ,收回的房地产 . 4,实际中应注意的问题 (1)普通标准住宅的确定 目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行 :单套建筑面积售价低于 5500 元 /平方米或单套销售总价低于 70 万元的商品住房 .高级公寓 ,别墅 ,联体别墅 ,度假村村
20、等不属于普通标准住宅 . (2)纳税人在进行房地产成本核算时 ,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算 ,如果不分开核算的 ,则不能享受减免优惠 . 上述标准自 2004 年 3 月 1 日起执行 ,每两年一定 . (3)由于土 地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的 ,纳税人自行计算的可能无增值额 ,而税务部门计算时却有增值额 .主要问题是在房地产开发费用计算上 ,所得税前允许按规定列支 ,而土地增值税只允许按一定比例列支 . 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值
21、税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （ 1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（ 2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：（ 1）增值额未超过扣除项目金额 50的部分，税率为 30，速算扣除数为 0；（ 2）增值额超过扣除项目金额 50，未超过扣除项目金额
22、100的部分，税率为 40，速算扣除数为 5；（ 3）增值 额超过扣除项目金额 100，未超过扣除项目金额 200的部分，税率为 50，速算扣除数为 15；（ 4）增值额超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60，速算扣除数为 35。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （ 1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（ 2）房地产开 发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前
23、期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（ 3） 房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用 。其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（ 1）和（ 2）项合计的 5以内计算扣除，否则按上述第（ 1）和（ 2）项合计的 10以内计算扣除 ；（ 4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（ 5） 其他扣除项目 。这条主要是针对房地产企业规定 的，对专门从事房地产开发的企业可以按 20 计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不
24、能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式 “土地增值税税额增值额 税率扣除项目金额 速算扣除数 ”进行计算。 例如：某房地产公司开发 100 栋花园别墅，其中 80 栋出售， 10 栋出租， 10 栋待售。每栋地价 14.8 万元，登记、过户手续费 0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计 50 万元，贷款支付利息 0.5 万元 （能提供银行证明）。 每栋售价 180 万元，营业税率 5，城建税税率 5，教育费附加征收率 3。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下：转让收入： 18080
25、 14400（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（ 14.8 0.2 50） 80 5200（万元） 房地产开发费用扣除： 0.580 52005 300（万元） 转让税金支出： 144005 （ 1 5 3） 777.6（万元） 加计扣除金额： 520020 1040（万元） 扣除项目合计 ： 5200 300 777.6 1040 7317.6（万元） 增值额 14400 7317.6 7082.4（万元） 增值额与扣除项目金额比率 7082.4 7317.6100 96.79应纳增值税税额7082.440 7317.65 2467.08（万元） 六、会计处理 1.转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金 -应交土地增值税 2467.08 2.实际上交时： 借：应交税金 -应交土地增值 税 2467.08 贷：银行存款 2467.08
