1、土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 贷款对象 为受政府主管部门委托负责土地收购及土地前期开发、整理的土地一级开发机构。贷款条件 借款人已取得企（事）业法人资格，已办理营业执照并通过年检。 借款申请人所在地政府已建立土地储备管理制度，当地政府能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一 级市场的垄断和管理，土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范。 借款人从事土地收购、储备
2、、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策。 借款人具有一定的经济实力和抗风险能力，项目资本金符合国家规定。 借款人经营管理规范，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度。 贷款拟收购、征用、储备的土地利用总体规划和利用计划已基本明确。 已办理人民银行颁发的有效的贷款卡。 贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的 70%。 贷款用途符合国家有关法规和政策。 项目资本金应达到项目预算总投资的 35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 申请 申请政府土地储备贷款应具备以下条件： 1、借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下
3、辖区县）的国内生产总值（下简称 GDP）在 100 亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的 GDP 在 50 亿元以上； 2、从事土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工 作规章制度； 3、取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件； 4经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续； 5、在我行开立基本存款账户或一般存款账户； 6、持有中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）； 7、无不良信用记录； 8、财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实； 9
4、、贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定； 10、发放项目贷款，须根据开发进 度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；原则上须落实不低于 20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位； 11、其他贷款条件。 办理方式和流程 1、办理方式 所有经授权及转授权的营业机构均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须提供以下资料： （ 1）借款申请书； （ 2）已办理年检手续的法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、法定代表人的证
5、明书或法人授权委托书； （ 3）借款人可从事土地开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作章程等文件； （ 4）中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）； （ 5）经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表； （ 6）拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划； （ 7）土地收购、征用合法性资料。收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及无争议的权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征 用方案和农用地转用方案的批复； （ 8）“七通一平”等前期开发合法性资料。以熟地出让或转让的，按照当地
6、城市政府有关土地开发政策规定，提供有权部门对土地前期开发中有关建设用地规划、房屋拆迁、建设工程规划、施工许可等方面有效批件或办理情况及取得情况； （ 9）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明； （ 10）采取抵（质）押担保的，须提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、信用状况和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书 ； （ 11）拟收购、储备、开发的土地已落实意向受让方的，提交有关协议； （ 12）其他证明文件和材料。 2、基本流程 政府土地储备贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、审议与审批、报备、
7、与客户签订合同、提供信用、信贷业务发生后的管理、信用收回。风险 各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。 但是，由于土地储 备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款主要面临以下风险： 政府信用风险 从借款主 体看，大部分土地储备机构虽然工商注册为企业法人，但并没有按公司化规范运作，仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏经营自主权，责权不统一，法人
8、治理结构不完善，监督机制不健全，实际属于政府的附属体，作为融资主体，其只是一个承贷的空壳而已；另一方面，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金；对于拍卖的储备土地款项，政府也未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全 兑现，对于赤字财政更是一纸空文。因此，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。政策性风险 国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范力度，人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知明确限制了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入，国务院、国土资源部 2004 年也先后出
9、台了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 、 关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知 ，加强了对建设用地的审批管理，上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限，并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这肯 定会影响城市房地产建设规模和土地拍卖进程，甚至可能使储备土地无法拍卖变现，从而影响贷款的按期收回。 法律风险 中华人民共和国土地管理法严格禁止未经批准或越权审批建设用地。储备土地必须符合经法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划和土地利用总体规划。随着“城市化”步伐的加快，城市郊区大量农用地作为储备土地被征用，其中不乏为当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并
10、未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。另外，外部评估机构受利益驱动 ，往往是按照借款人的授意根据贷款申请额度对土地价值进行评估，甚至一些地方由国土部门垄断对地价的评估（否则，不予办理抵押登记），导致评估价值远远偏离土地市场价值，银行即使处置抵押物也会造成较大的贷款损失，而现有法律法规对评估机构的责任约束不强，银行也无法向评估机构进行追索。 银行经营管理风险 在审计实践中发现，部分银行发放土地储备贷款未落实抵押，或者抵押物非贷款对应的储备土地；在贷款资金使用方面缺乏有效的掌握控制。他们往往采取与政府、借款人三方签订土地储备贷款封
11、闭运行协议 ，协议中明确了贷款资金 必须专款专用和储备土地处置后优先偿还贷款。但事实上，由于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息不对称，贷款资金转入财政帐户后，银行完全失去对贷款资金的监控，无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用，而一旦土地储备资金被挪用，就很难按期收回贷款。 防范 1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程 序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可
12、以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。 2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监 控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满
13、足银行对信贷资金管理的要求。 3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借 款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。 4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从土地储备贷款运作
14、情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企 业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在中国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险，如上海地铁、成都市水 环境项目集合委托贷款发行均取得良好效果；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。
