1、1东莞市物业服务收费调整方案（征求意见稿）为完善我市物业服务收费价格形成机制，促进物业服务行业健康发展，根据广东省物业管理条例广东省定价目录（2018 版）广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法（粤价2010 1 号）等规定，制定如下方案。一、基本情况（一）行业发展情况近年来我市物业服务行业发展迅速，全市共有物业服务企业约 600 家，从业人员 6 万多人，服务建筑面积达 2 亿平方米，全市物业经营总收入约 40 亿元/年。我市物业住宅小区约 2300 个，已成立业主委员会的约 300 个，约占 13%。按现行物业管理规定，前期物业管理阶段的新建住宅物业，建设单位须通过招
2、投标或者协议方式选聘物业服务企业，按程序在前期物业服务合同中明确物业服务收费标准。（二）价格管理情况1、管理范围和价格管理形式。根据广东省定价目录（2018 版）广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法（粤价2010 1 号） 关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知（东发改2014 318 号）等有关规定，我市物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分2别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅（低层住宅，指地面建筑层数小于或等于 3 层的住宅）、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅
3、物业服务收费实行市场调节价。2、收费标准。实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在我市指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业与业主双方协商确定。前期物业管理阶段的新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，须报市价格主管部门核定。现行政府指导价从 2004 年 10 月 1 日起执行，具体标准如下： 多层、高层住宅（元/ 平方米月）住宅物业管理服务等级 有电梯 无电梯一级 2.40 1.80二级 1
4、.80 1.20三级 1.40 0.90四级 1.10 0.50注：以上指导价上浮为零，下浮不限；含公共水电费。二、调整理由和依据3（一）调整理由。调整我市物业服务收费标准，主要考虑如下因素。一是为了促进行业健康发展。我市现行住宅物业服务收费政府指导价从 2004 年 10 月 1 日起实行，至今已超过 14 年。在此期间，我市物业服务模式、服务要求、服务成本等都发生很大变化。人工费用、清洁卫生、设施运行维护、物料费用等服务成本上涨幅度很大。尤其是占物业服务成本比重超过 50%的人工费用影响更是明显，单从最低工资标准对比，已从 2004 年的 450 元/月提高到目前的 1720 元/月，上升
5、幅度很大。由于指导价未能及时疏导企业成本上升压力，出现成本与收费倒挂现象，部分企业通过降低服务标准等方法降低成本，物业服务双方的价费矛盾日益增加，不利于行业发展和保障业主利益。二是我市政府指导价相对较低。对比周边广州、深圳、佛山、中山等地，我市物业服务收费政府指导价属最低水平，与经济社会发展和行业发展水平不相适应。三是规范价格管理行为的需要。根据推进价格机制改革的要求，对于确需由政府管理的少数商品和服务价格，要充分尊重市场价格规律，加快建立反映市场供求关系的定价机制。现行分服务等级制定政府指导价的操作性不强，突破政府指导价的定价规则也不够合理，需要建立更加合理、可行的物业服务政府指导价管理方式
6、。鉴于以上情况，有必要根据目前物业服务成本变化等情况，适当调整政府指导价，促进行业健康发展。4（二）政策依据。根据物业服务收费管理办法广东省物业管理条例广东省定价目录（2018 版）广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法（粤价 20101 号）、东莞市 发展和改革局 关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知（东发改 2014318 号）等规定。三、成本核算和政府指导价测算情况我局对我市住宅物业服务收费 2014-2016 年度的成本情况进行了核算，并在此基础上，对住宅物业政府指导价进行了测算，具体如下： 序号 项 目 无电梯住宅物业 有电梯住宅物业1 平均服务成本 2
7、.41 2.722 利润 0.19 0.223 税金及附加 0.17 0.204 合计 2.77 3.14注：1、利润按成本利润率 8%计算；2、税金包括增 值 税、城市建 设税、教育附加、堤围费等；3、平均成本未扣除其他业务收入。四、调整方案（一）政府指导价调整方案根据物业服务成本和普通住宅物业服务内容等情况，制定全市住宅物业服务收费最高指导价，具体标准由物业服务双方在政府指导价范围内协商确定，并区分是否允许突破政府指导价，拟定如下调整方案：5方案一：调整全市住宅物业服务收费政府指导价，不允许突破规定的最高限价。具体如下：带电梯住宅物业最高3.00 元/平方米月；不 带电梯住宅物业 最高 2
8、.40 元/ 平方米 月，以上 标准上浮为零，下浮不限。方案二：调整全市住宅物业服务收费政府指导价，确需突破政府指导价标准的，须报市价格主管部门核定。具体规定如下：1、政府指导价：带电梯住宅物业最高 2.75 元/平方米月；不带电梯住宅物业最高 2.15 元/平方米月，以上标准上浮为零，下浮不限。2、突破政府指导价的规定：前期物业管理阶段的新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，确需超过政府指导价水平的，须报市价格主管部门核定。市价格主管部门根据物业服务成本等情况，制定突破政府指导价评价指标（附件），并按照评价指标核定具体指导标准，作为建设单位招投标或者
9、协议选聘物业服务企业的上限价格。（二）配套措施1、保障性住宅物业服务收费执行政府指导价。我市保障性住宅物业服务收费执行政府指导价标准。保障房主管部门可根据保障对象、保障房房源等实际情况，对保障对象物业服务费给予补贴或优惠，具体方式由保障房主管部门确定。62、物业服务政府指导价实行动态管理。原则上每 3 年对物业服务成本进行监审，并综合考虑物业服务质量内容、管理范围等要求，适时调整政府指导价。如管理政策、成本等发生重大变化，可提前或延后调整。3、明确和规范物业服务收费调整行为。前期物业管理阶段选聘并按规定约定物业服务收费标准后，物业服务双方可按合同约定调整物业服务收费标准。在政府指导价范围内调整
10、的，物业服务双方可按照物权法广东省物业管理条例等关于召开业主大会会议的程序和要求进行，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业服务合同中重新约定后执行。物业服务双方需突破政府指导价而变更或调整收费标准的，须按规定成立业主大会后进行，物业服务收费相应实行市场调节价。五、影响分析（一）政府指导价调整情况。近年佛山、广州、惠州、中山等周边市已相继上调政府指导价标准，并且允许突破政府指导。我市拟定政府指导价处于中等水平（各地标准详见附件）。之前我市核定突破政府指导价的标准大多在 2.7 元/平方米 月以内，方案拟定的指导价已基本覆盖。具体调整情况如下：7政府指导价调整情
11、况单位：平方米月方案一 方案二（可申请突破）项目类型现行最高限价 最高限价 调幅 最高限价 调幅带电梯住宅物业2.40 3.00 25.0% 2.75 14.6%不带电梯住宅物业1.80 2.40 33.3% 2.15 19.4%注：方案二申请突破，有电梯住宅物业最高为 3.35 元/平方米月,无电梯最高为 2.75 元/平方米月。（二）对业主住户影响。一是明确了保障性住宅物业服务收费管理政策，保障房主管部门可根据保障对象、保障房房源等实际情况，对保障对象物业服务费给予补贴或优惠，有利于降低保障对象的负担。二是对非保障性住宅原有物业服务收费标准影响不大。原有物业服务收费标准已在合同或协议中约定
12、，需调整、变更的，须按合同约定以及物业管理相关规定进行，业主有更大主导权。因此，调整政府指导价后对原有物业服务收费标准影响不大。三是新建住宅物业服务收费政府指导价最高价格比现行标准有所提高，会使物业服务双方约定具体收费标准时的空间增大。但由于新建物业服务实行招投标制度，可通过公开招投标方式，根据服务内容、服务质量等选聘物业服务企业和约定收费标准，促进费用与服务水平相适应。8附件：1、东莞市住宅物业服务收费突破政府指导价量化评核办法2、省内主要城市住宅物业服务政府指导价9附件 1东莞市住宅物业服务收费突破政府指导价量化评核指标一、基本原则按照公开、公平、合理原则，根据量化指标与物业服务质量和服务
13、成本之间的联系，建立物业服务收费突破政府指导价量化评核指标体系，规范行政管理行为。二、管理范围前期物业管理阶段的新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，确需超过政府指导价水平的，可向市发展和改革局申请核定。三、物业服务收费突破政府指导价评核指标量化等级突破政府指导价量化等级序号 量化指标项目 优一级 优二级 优三级1 住宅项目容积率（倍） 2.0-2.2(含) 1.8-2.0(含) 1.8(含)以下2 住宅项目绿地率（%） 35(含 )-40 40(含 )-45 45(含)以上3 住宅项目建筑密度（%）22-25(含) 19-22(含) 19(含)以下4
14、 人均管理建筑面积（平方米/人）1400-1600(含 ) 1200-1400(含) 1200(含)以下5 电梯部均服务面积（平 3500-4000(含 ) 3000-3500(含) 3000(含)以下10方米/部）624 小时值守出入口数量占管理建筑面积比例（个/万平方米）0.16(含 )-0.19 0.19(含 )-0.23 0.23(含)以上7会所或文化活动场所面积占住宅建筑面积比例（% ）0.8(含 )-1.0 1.0(含 )-2.0 2.0(含)以上说明：1、容积率：反映居住舒适度，与物 业项目总服务成本关联。容 积率高低影响物业服务收费面积和单位服务成本，以及共用部位、共用设施设备
15、的服务成本，容积率越低，单位服务成本越高。2、绿地率：反映小区绿化情况和居住环境，与物 业项目绿化养护费用关联。 绿地率越高，绿化养护费用越高。3、建筑密度：反映宜居适度和居住舒适度，与公共场地维护及管理成本（包括清污洁卫生、公共秩序维护等）等关联。建筑密度越小，公共 场地维护及管理成本越高。4、人均管理建筑面积：反映人力成本投放强度和物业规模等，与人工费用等关联。在社会普遍物业管理方式下，要达至服务质量目标，人均管理建筑面积越小，人力投入越多，服务成本越高。5、电梯部均服务面积：反映电梯服务能力，与 电梯运行维护和电费等费用关联。电梯部均服务面积越小，单位服务成本越高。6、24 小时值守出入口数量占管理建筑面积比例：反映物业项目规划情况，与秩序维护、设施设备配置维护等费用关联。出入口数量越多，秩序 维护费用和设施设备配置维护等费用越高。
