1、1,保誠亞太不動產證券化基金,本基金經金管會核准，惟不表示本基金絕無風險。本公司以往之經理績效不保證本基金之最低投資收益；本公司除盡善良管理人之注意義務外，不負責本基金之盈虧，亦不保證最低之收益，投資人申購前應詳閱本基金公開說明書。,英國保誠投信獨立經營管理,2,REITs市場概況影響REITs的價格及風險全球及主要市場經濟概況全球主要REITs市場概況未來主要投資焦點與機會投資結論,報告大綱內容,3,REITs市場概況 1.如何觀察不動產市場 2.再溫習一下什麼是REITs 3.論REITs的功能性 4.投資REITs的好處 5.那些人在買REITs,4,如何觀察不動產市場,要瞭解各類不動產
2、的市場供給與需求，或是未來售價的漲幅潛力、租金成長空間、景氣循環位置等等，需要各類地產需求的觀察指標，可以初步盼斷未來景氣好壞的依據。,5,不動產與股票投資策略比較,資料來源:智勝文化,2009/9,6,再溫習一下，什麼是REITs ?,REITs是股票，僅現金流量像債券，它並不是債券。REITs類似封閉型股票型基金。由於是封閉型，所以需要上市櫃掛牌交易， 故有兩種價格，一是市價，一是淨值，也才會有折溢價問題出現。REITs最主要都是投資商用不動產，而利得部份來自於租金收入還有部份出售所得 (不是經常性)，然後將這些收入以股息方式分配給投資人，因此報酬率極為穩定。但REITs的主要報酬為：資本
3、利得+現金股息。,投資大眾,籌募資金,選擇標的,租金收入資產增值+買賣所得,利得,利得,利得,受益憑證,7,論投資REITs的功能性(一),（一）以不動產市場觀點：使不動產投資更多元化、大眾化、管理專業化，進而提昇環境品質。藉由資本市場直接募集資金，促使投資規模更龐大，交易市場更健全。增加不動產的流動性與變現性，擴大不動產市場交易，使整體不動產市場發展更為活絡、有效率。,8,論投資REITs的功能性(二),（二）以不動產所有人觀點：提高其不動產的流動性，有效開發利用不動產。分散風險、降低財務負擔。增加金融機構以外的融資管道。,9,論投資REITs的功能性(三),（三）以不動產市場投資觀點：增加
4、投資不動產管道，分散投資風險。擁有投資不動產所欠缺的變現性、流通性。增加新金融商品。專業投資機構投資管理的技術優勢。資產投資組合多元性。風險性較直接投資房地產低，但收益良好。具債券長期穩定收益與股市高資本利得之特性。抗通膨、抗緊縮特性。,10,論投資REITs的功能性(四),（四）以專業不動產發展商觀點：直接自社會大眾募集資金，增加開發不動產籌資管道。降低不動產業者開發成本，擴大不動產開發規模。有助於不動產業者經營管理能力與競爭力。,11,投資REITs的好處,12,小額投資就可以當個田橋仔,REITs是百分之一百的資產股REITs資產不會憑白無故消失不見，與一般金融商品不同小額投資擁有大資產
5、的好處具保值抗通膨的效果油價再度回到每桶70美元，加上利率低，通膨議題又被提出討論，資產保值潮再起,13,亞洲某大建設公司發行REITs,銀行或券商,將標的物分割成小單位,向投資人募集資金,發行REITs基金投資,REITs介紹權益型REITs,權益型REITs主要的收入來源為租金、買賣不動產的交易利潤。影響因素為房地產景氣及利率水準。全球REITs約95%以上都屬於權益型REITs目前台灣僅核准權益型REITs。,14,REITs介紹抵押型REITs,抵押型REITs主要是扮演金融仲介的角色，主要收入來源為發放抵押貸款所收取的手續費及抵押貸款利息，還有參與抵押貸款所獲得的抵押不動產部份的租金
6、及增值收益。影響因素為借款者無法償還本金與利息的信用風險、市場利率變動時所導致借款人提前償還或再融資的風險等。混合型則為權益型加上抵押型。,向銀行購買不動產貸款或不動產貸款抵押受益證券,銀行或券商,將資金借于房地產開發商或經營者,向投資人募集資金,產生利息收入再分配給投資大眾,15,透過REITs投資的不動產類型,飯店/旅館/渡假村位居觀光勝地或商業繁榮地區，例如喜來登, 假日飯店等。,REITs,商業/辦公大樓承租客戶多為知名企業例如：紐約時代廣場,購物中心包含各種民生消費用品購物中心、百貨精品購物大樓,住宅/公寓/俱樂部個人或家庭長短期租賃，例如鄉村俱樂部。,大型遊樂區涵蓋多種類型的娛樂場
7、所，賭場，遊樂園，賽馬場,工業園區/廠房專案開發之工業園區，例如芝加哥加州大道工業廠房,16,REITs與各類型基金比較,17,完全報酬概念的投資工具,完全報酬導向 : 配息收入+ 潛在資本利得,完全報酬績效,REITs,Non-REITs,配息收入,資本利得,18,資產配置的有效工具-可增加投資效率,資料來源：NAREIT ,2009/3,如果30年前投資10000美元，股債各半，投資報酬率達16.05倍；若加入10%的REITs，報酬率可再提升至17.1倍；若加入20%REITs，則報酬率更可達17.73倍。,19,資料來源：NAREIT, 資料期間：19942008,REITs長期投資報
8、酬率穩定,1972-2008的32年間，發生事件有：1.1973年第一次石油危機 2.1979年第二次石油危機，美國通膨上漲至21% 3.1987年10月的美國股市大崩盤 4.1991年波斯灣戰爭 5.1997年亞洲金融風爆 6.2001年911恐怖攻擊事件 7.2003年全球SARS 8.2008年金融海嘯，長期下來，REITs還是屹立不搖，投資報酬率穩定。,20,自1994年至今全球REITs配息穩定，平均配息率在5%以上，而通膨率平均在3%左右，長期下來達到抗通膨的效果,REITs長期配息佳抗通膨,資料來源：UBS,彭博資訊,NAREIT, 資料期間：19942009,21,那些人會買R
9、EITs?,退休基金(美國401K、澳洲Superannuation)校務基金(哈大學等長春藤名校)主權基金-全球主權基金現在部份轉向投資地產(市場預估至2015年全球主權基金(Sovereign Wealth Funds)的規模會有12兆美元，其中亞洲佔了2/3),22,影響REITs的價格因素及投資風險 1.如何評價REITs 2.影響REITs價格的各種因素 3.投資REITs可能面臨到的風險 4.利率與REITs之間的關係,23,REITs的評價方法,成本法(重置成本)市場比較法收益法(目前最常用的方法) (有效收入) / 收益資本化率(Cap Rate) 此處的有效收入為標的物出租率
10、在90%以上折現現金流量法此法不用考慮收入是否有效 最重要的是折現率，僅適用在商用不動產上加權平均法以上幾法最後再以加權比例算出重點是這5種方法都要用到，由不動產估價師決定最後價格，而不動產價格也會關係到REITs的收益率因為：Return (Yield) = 營運現金流入 / 建物不動產(REITs)價格,24,對REITs價格影響的因素,整體經濟環境，如經濟成長率、失業率等物業供需狀況物業的出租率、空置率租金收入的集中程度(長短約期及換約時間點)負債程度(Gearing)建物資本化率(Cap rate)市價與淨值折溢價程度及配息率(通常與當地10年期公債比較)物業管理機構的管理能力、招商能
11、力、在市場上處理物業的能力信評等級(REITs信評其實是不給投資人看的，最主要是提供給銀行參考，用來做為銀行融資程度的多寡)建物本身屬於何種類、建物數量、建物所屬位置建物當中承租戶的組合(越有名氣的企業越好，租金延續性就會長，穩定性高)物業未來的增值空間(估價法),25,一般風險：根據房地產投資信託基守則的規定，REITs只可投資於可產生收入的物業(亦可購入暫時沒有收入或正在進發展或重建的物業，但價值得超過基資產淨值的10% )。 REITs的價格受旗下物業價值、物業市場表現及其他經濟因素影響。所持有的物業價格漲跌會影響基價格，而物業市場則受全球及當地經濟變化、租賃市場的競爭、政府增減土地供應
12、及修訂物業稅等因素影響。此外，REITs於交所上市，其價格會像股票一樣受到交易供給影響，可出現折價或是溢價。,REITs所可能面臨的風險(一),26,其他風險： 房市景氣循環與商用地產景氣循環風險。由於不動產市場景氣循環直接影響REIT資產組合的價值，包括租金與不動產價格都會受到影響。 由於REIT可在集中、店頭市場掛牌買賣，但股票市場有系統性風險(此次全球股災)，因此也會受到股票市場的波動影響，本金有可能被股價下跌侵蝕。,REITs所可能面臨的風險(二),27,利率與不動產證券化(REITs)的關係,方面，上升投資者對投資報酬有高的要求，而由於租普遍在租期內鎖定，這使REITs吸引相對減低。
13、此外，上升會加重投資成本，亦可能影響投資氣氛，所以高利率對不動產證券化(REITs)來說通常是負面的，當利率上升，REITs價格就會下滑。但上升通常是反映經濟好轉，對租收入及物業價格有正面影響，反之情況就相反。所以率下調所帶的整體影響是正面還是負面，較難一概而。 不動產證券化(REITs)的標的業者通常也會借錢買地產，所以高利率將會使其借貸成本增加，更加會侵蝕掉本身的獲利水準 。然而高利率也並不是唯一會改變不動產證券化(REITs)價格的主要原因。其他因素像是地產市場的總體經濟狀況、供給與需求情形等，都會是影響亞洲不動產證券化(REITs)非常重要的原因。,28,市場焦點：升息對澳洲REITs
14、市場的影響,澳洲升息對REITs的影響，負面衝擊有限。由歷史軌跡觀察，利率走升不見得會全然影響到REITs市場原有趨勢。以最近一次2006年為例，升息三次，每次的升息後，REITs受到些微影響，但並未改變市場上漲格局，2006年澳洲REITs依然上漲達25.83%。,29,29,全球及主要市場經濟概況,30,全球景氣逐漸改善,14個全球主要國家中，8月PMI製造業指數已有9個國家超越代表景氣分水嶺的50，歐元區、德國、英國與俄羅斯亦接近景氣榮枯線，顯示未來全球製造業景氣將陸續擴張。,資料來源：美林證券, 2009/9,中國PMI製造業指數新訂單/庫存,美國ISM製造業指數新訂單/庫存,全球主要
15、國家PMI製造業指數統計,31,全球金融體系也漸趨穩定,銀行借貸意願提升，市場信心回穩，加上全球金融體系資本重建，有望逐漸疏解REITs借貸資金壓力。,資料來源：瑞士信貸、JP Morgan, 2009/9,美國銀行業貸放條件漸放寬,32,景氣結束衰退，將進入成長階段的前期,金髮經濟(Goldilocks): 指不太冷也不太熱的經濟環境，是相當理想的經濟環境。,資料來源:美林證券,2009/9,重返”金髮經濟(Goldilocks)”,33,澳洲今年第二季經濟再度成長，企業信心回升,澳洲Q2GDP上升0.4%，YoY成長0.4%,澳洲第二季企業信心指數來到08年以來新高點,澳洲在今年第一季GD
16、P意外成長0.4%後，第二季再度成長0.4%，主要還是來自於消費者支出大幅度成長，另外再觀察企業信心指數也來到新高點。,資料來源:瑞士信貸證券、彭博資訊,2009/9,34,澳洲服務業及製造業回升,澳洲服務業出現好轉，因為降息及減稅方案奏效，加上房市回穩，使得服務業動能增強；澳洲AIG製造業指數在4月出現低點後，也已出現連續回升現象，代表製造業景氣有逐漸轉好。,資料來源:彭博資訊,2009/9,35,澳洲領先指標走揚,資料來源:彭博資訊,2009/9,領先指標中的新屋核準開工數、開工數等都有回升，而在房屋價格方面也有止跌回穩現象,36,新加坡第二季GDP逐漸回穩,資料來源:瑞銀證券,2009/
17、8,37,新加坡企業信心及工業製造好轉,資料來源:花旗集團,2009/9,新加坡整體企業信心預期調查回升,新加坡工業製造持續好轉,新加坡工業製造在產業回補庫存的帶動下，持續向上攀升，而在整體企業信心預期調查也是出現回升現象是出現不錯。而這也讓部份工業廠房及商辦大樓開工因應製造業景氣出現好轉。,38,日本逐漸走出經濟衰退,日本今年第一季GDP為-11.7%，但第二季為成長3.7%，為連續衰退五季來首度出現成長。主因在出口回溫及消費者支出增加，協助日本走出二次大戰後最嚴重之經濟衰退。此外，景氣觀測調查也顯示日本經濟慢慢轉好。,資料來源:彭博資訊,2009/8,39,產業,日本景氣同時指標上揚,日本
18、7月同步指標上升至89.6，經濟正由衰退中復甦，這個指標數據已是連續第4 個月上揚。同步指標是結合工廠產量、零售銷售或電力用量等指標數據，能夠最完整地反映一國經濟狀況。,資料來源:彭博資訊,2009/9,40,40,全球主要REITs市場概況,41,08年為全球REITs大修正的一年,資料來源：彭博資訊，資料期間：19942008,42,資料來源:彭博資訊,2009/6,全球REITs自2001年以來指數變化,43,資料來源:彭博資訊,2009/6,澳洲REITs自2001年以來指數變化,44,資料來源:彭博資訊,2009/6,日本REITs自2001年以來指數變化,45,各國商用不動產不斷透
19、過在市場上售股籌資來慢慢改善財務狀況歐美等商用不動產負債比仍較亞洲為高,香港商辦大樓供需情形,全球商用不動產持續降低負債比率,資料來源:ING Clarion ,2009/8,地產相關類股獲利與GDP成長之間關係,46,主要市場概況美國,不動產價格有些止跌回穩，使得隱含資本化率（Implied Cap Rate）下滑，從高點近10%回檔到7.5%，顯示市場對未來不動產價格有回升預期，中長期對REITs的股價有助漲效應。但以營運資金乘數(FFO Multiple，用來衡量REITs投資價值，類似本益比)仍在相對低點，顯示美國REITs現階段仍位處便宜投資位置。,資料來源：花旗集團, 2009/9
20、,47,主要市場概況歐洲,歐洲REITs由於歐元區像是德國及法國的辦公物業空置率並未如市場預期明顯惡化，加上總體經濟指標回升，使得歐洲商用不動產表現出色。雖然商用不動產價格仍未止跌，但透過現金增資成功在市場上取得資金，顯示經濟穩定後，投資人重新布局商用不動產市場。,資料來源：彭博資訊 ,2009/9,48,亞太REITs自07年高點下跌以來，跌幅為72%，低點反彈以來漲幅達87%，但仍處股價低檔區，離過去高點仍有差距。就投資價值看，目前亞太REITs市場為折價21.3%。,亞太REITs指數仍處相對低檔區,資料來源:彭博資訊、Prudential Asset Management ,2009/
21、9,49,澳洲REITs預計營運逐漸改善,澳洲REITs在經過售股籌資健全財務之後，主要幾檔重要個股預計未來幾年的淨營運收入將緩步成長，尤其集中在多重種類個股，普遍都較平均值要高。,資料來源:德意志銀行、瑞銀證券,2009/9,50,持續看好澳洲零售REITs,澳洲零售REITs業者除了具吸引力的股息報酬率外，資產價值相較於其他類別為減少最少，另空置率等基本面改善，預估零售業租金未來逐漸回穩。,資料來源:德意志銀行、仲量聯行,2009/9,51,新加坡製造業景氣好轉， 工業型REITs地價及租金止穩,新加坡工業生產指數逐漸回升、新加坡城市發展局(URA)公佈第二季工業地價及租金指數止穩,資料來
22、源:JP Morgan、Morgan Stanley,2009/9,52,金融服務業復甦有利新加坡REITs,新加坡服務公寓(Apartment Service)的出租狀況並未惡化,資料來源:Morgan Stanley,2009/7,未來機會-隨著新加坡崛起成為瑞士之後的全球私募基金中心，國際金融服務業陸續進駐新加坡，近幾年來新加坡政府積極發展的服務公寓(Service Apartment)，未來需求還是相當看好。,53,日本REITs市場表現不如預期,最近日本REITs較弱的原因有東京主要五區辦公大樓空置率上揚，全國住宅地及商業地7月價格較去年同期仍下跌4%及5.9%。但觀察五區平均近三個
23、月變化為+3.86%、+5.35%、+1.69%，趨勢有在變緩。,資料來源:美林證券,2009/9,54,資料來源:Nikkei,日本政府成立基金整合REITs,即便好消息不多，但日本官方卻有振興JREIT方案。日本將創立一檔投資基金，使用公家機關和私人機構募得的款項購買REITs預估該檔基金總值將達1兆日元，主要資金來源為日本郵政銀行。(Japan post Bank),55,主要市場概況香港,中國人近幾年到香港旅遊人數呈現穩健增加；觀察旅遊飯店業者所提供的客房數，雖供給有上揚，但年成長率卻是下降，顯示在未來幾年有可能會出現供需吃緊。另香港在第二季，空置率方面因產業雇用人數增加而出現止跌回穩
24、。,空置率在第二季出現走平現象,資料來源:瑞銀證券,2009/8,受惠中國人到港觀光增加，酒(飯)店業仍佳,56,56,未來主要投資焦點及機會,57,未來亞洲人口多，不動產需求量大,全球城市每年增加6,500萬人口，亞洲城市每年增加4,100萬人口，比東京市人口還要多都市人口愈多，相關不動產物業需求也愈來愈高， 例如零售商場、商辦大樓、飯店等,資料來源: 聯合國 2008,全球,亞洲,聯合國預估2030年全球人口將有83億人口, 其中60%居住於城市, 高於1900年的13%!,58,亞洲不動產證券化投資的成長潛力,亞洲不動產證券化的發行數量(包含日本地區),(%)全球不動產證券化投資分布比重
25、,資料來源 :彭博資訊,2009/4,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,對亞洲市場而言，REITs是相對較新的資產在市值方面，亞洲REITs有相當大的成長空間雖然北美的不動產證券化市場仍然是主流投資，但其市佔率已自2006年6月之68%滑落至2007年6月之56%。,59,全球主要REITs市場股息報酬率概況,資料來源:彭博資訊,2009/9,REITs的股息報酬率較穩定，未因此通常會與當地市場的10年期公債來做比較。現階段還是以亞洲市場的差距較大，較具投資吸引力。,60,60,資料來源:彭博資訊,2009/7,美國REITs的CDS已回落至金融風
26、暴前水準,REITs的信用違約交換合約(Credit Default Swap,CDS)普遍下滑至雷曼兄弟倒閉前的水準。由於CDS為REITs在發行公司債時所需之成本，CDS下滑，表示因為市場上REITs業者多籌資成功，違約風險降低，讓REITs財務較穩定。,財務風險降低，股價後續看漲,亞洲地產及REITs的CDS回落至金融風暴前水準,61,61,不動產景氣落後經濟景氣,從過去景氣循環來觀察，不動產的景氣通常落後經濟景氣18-24個月，若以08年底為景氣最壞時刻，則全球不動產景氣約在明年中逐漸落底，但股價會先行落底，之後股價會緩步跟隨著基本面改善走揚，所以現在是佈局的好時點。,62,不動產證券
27、化(REITs)的供給與需求,許多地產公司發展利用不動產證券化(REITs)提升資產價值的機會。 目前有許多資產都在私人及企業手上，但他們卻沒有好好利用。而在未來，這些資產的所有權人都會將其轉換成不動產證券化(REITs)，除了讓這些資產活化外，也會讓這些資產得到更有效的管理與更好的租稅優惠。 在需求面，退休基金的投資者多想要此類產品。這個產品吸引人的地方在於與其他產品比較，此類產品是屬於風險性較低的產品。投資人對於不動產證券化(REITs)的需要將會維持強勁，在於它具有長期 固定的配息能力，更可提供比其他固定收益產品還要好的收益。,63,簡報結論,經濟數據多好消息，最壞情況應已經過去，景氣逐漸好轉。由於REITs業者需要償債，但銀行體系對於REITs業者融資稍有放寬，但仍未完全放鬆，加上市場對商用不動產價格仍有下滑隱憂，所以股價呈現區間波動。目前亞太REITs的股息殖利率與當地10年期公債利率仍有差 距，還有各別國家REITs的資產價值與市場上不動產估價之折價幅度還是很大，具投資吸引力。亞洲REITs業者的基本面持續轉佳。以未來一年的成長性來看，現階段可投資買進。,
