1、1税务筹划思路(初稿)一、房地产企业相关税收宏观环境2011 年，由于税务机关提高了土地增值税预征率，同时加大了清算力度和比例，土地增值税收入 2062.51 亿元，同比增长 61.3%，2009-2011 年土地增值税入库收入一览表详见下图：随着国四条、限购令、国八条、国十一条等楼市调控的一连串组合拳的出台，致使今年一季度，房地产税收收入同比下降 28%，卖地收入下滑 35%，伴随政府财政收入下滑而来的必然是税务大稽查。二、税务筹划基本思路圣经说：人有原罪与本罪。本罪是各人今生所犯之罪。原罪则是始祖犯罪所遗留的罪性与恶根，是人类与生罪来、洗脱不掉的罪行。在我国改革开放过程中成长起来的企业很多
2、都存在偷税、漏税现象，有很多企业家倒在了偷税罪的脚下，包括众多富豪榜上的富豪们，他们多是倒在发展初期时的税收原罪之下。经济开放搞活的初期，法制制度建设不够完善，企业高速发展苦于资金的匮乏，采取一些钻法律空子的手段进行资本积累，但现在那个时代已成为历史了。随着市场经济发展的成熟和法制建设的完善，我们必须考虑到企业的“长治久安”问题，如何在规范中逐步发展，发展中逐步规范值得我们慎重思考。2即便“原罪”无法洗脱，但我们可以做到不再增加“本罪” ，因此必须对税务工作进行整体的系统的事前规划，而不能在企业税务出现问题时才着手考虑，那时往往只能头疼医头，脚疼医脚，既浪费时间延误时机，又不能从根本上解决问题
3、。1、从项目前期开始筹划在公司成立前和拿地前就进行统一的税收规划，一般来税，税收筹划越早越好，以保证工作的主动性和筹划的效果，如果仅是事后进行筹划，即使再高明的税务师也很难将纳税风险化解为零或降低。2、重点放在土地成本筹划上房地产成本构成主要是：地价 10-50%；建安 10-40%；税收 5-50%。详见下图：在预征阶段，税收成本合计约占收入的 8-12%（营业税预征率 5%；企业所得税预征率 2-5%；土地增值税预征率 1-3%） 。在税收成本中，营业税、企业所得税与土地增值税位列比重的前三甲，其中又以土地增值税税负最重（具体见下表：土地增值税税负率表） ，营业税税率 5%，企业所得税税率
4、 25%，其他还有印花税、契税、城镇土地使用税、城建税及教育费附加、房产税、耕地占用3税等。土地增值税清算扣除项目构成见下图：我们要从政策制定者与税务稽查的角度注意税务筹划的合理性问题，如上图中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设置费、公共配套设施费、开发间接费用构成了开发成本中的建安成本，前两项“取得土地使用权所支付的金额”与“土地征用及拆迁补偿费”构成了土地成本，其他如利息支出、其他房地产开发费用、财政部规定的其他扣除项目为土地成本与建安成本之和的一定比例扣除。而建安成本由于有现实的可对照的成本标准，筹划空间有限，否则就突破了合理性，将被作为税务稽查的重点对象。而由于土地成本由于各种原因，
5、各地区各土地项目情况千差万别，给税务筹划带来了较大的操作空间。3、税务筹划老板是关键事前的税务规划往往可以在不经意中化解很多风险，同时带来很多成本的节约。可由于损失或风险不会立刻发生，因而往往意识不到，通常都是当税务风险或损失已经发生后，老板才会醒悟，但为时已晚。公司一些重大事项，一4般都是最高层出面洽谈，财务总监有时因级别不够很难参与其中，事后能否知晓往往也要看老板对财税的重视程度。4、从战略、经营及理财三个层面进行操作税务筹划是一个整体，是一个系统，应从战略、经营以及理财三个层面来考虑，综合立体地进行思考，通过对企业创设、运营、投资、融资、资产配置、产权重组、业务流程、分配机制、清算事务的
6、精心安排和统筹来获取“节税”收益。从战略的高度进行税收成本控制，主要应考虑企业性质用内资还是外资，股权结构如何安排，用法人股东还是自然人股东，谁做股东比较合适，进入新领域或开辟新的业务时如何考虑税务的统筹安排，对外合作模式如何设定，组织结构如何安排，如何利用转让定价将利润进行合理转移到上、下游公司等重大问题。5从经营管理的角度进行税收成本控制，会涉及公司日常运营的方方面面。比如销售部如何最科学地签订对外合同条款、产品定价与税负的关系、营销政策如何设计可以回避税务风险、科研部门研发支出如何与节税相结合等等。从理财层面进行税收成本控制与规划，往往是财务部人员在考虑，主要是从财务的角度出发，空间有限
7、，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的标准分摊费用对公司最有利、人力资源部门奖金如何发放等等。如能在事前从以上三个角度综合地去进行企业税务统筹与规划，不仅可大大降低企业税负及税务风险，同时也让公司的发展走在一条康庄大道上。三、房地产企业各个阶段的税务筹划（一）公司成立阶段的税收筹划公司的所有制形式、股东个数、股份结构、注册资本多少、股本金的出资形式等。（二）拿地阶段的税收筹划1、以什么方式拿地，各种形式的地怎么拿税负最低，如何适当考虑在拿地过程中增加土地成本等。6原则上，红线内可扣除，红线外作为捐赠处理。一家房地产公司拿地时，市政府同意减低 4 亿元地价，但同时要
8、求该房地产公司在相邻地块为政府无偿修建一文体馆，价值 1 亿元，建好后交与政府。分析：第一、减低地价 4 亿元会导致将来税前可扣除成本减少，导致多交土地增值税和企业所得税合计为 2.17 亿元；第二、无偿捐建价值 1 亿元的文体馆会计需做营业外支出处理，即需做所得税纳税调整，多交企业所得税 2500 万元，即使与市政府口头谈妥，不做纳税调整，则留下纳税风险，将来会是一个包袱。筹划方案：请市政府指示减免 3 亿元地价，另外 1 亿元文体馆并非无偿捐建，而是代建，建设资金与少减免的 1 亿元地价相抵，或者由该公司借支。这样不仅可以少交 5400 万元的税款，同时没有了 2500 万元的所得税纳税风
9、险。可谓“一箭双雕” 。2、拆迁补偿费筹划7要分清税后成本与税前成本。（三）规划设计阶段的税收筹划主要是一个项目是商业部分和住宅部分的比例，如何优化税负最低（四）报建阶段的税收筹划在一个项目中商业、酒店、公寓、住宅等是分开报建还是统一报建，商业和酒店是出租还是自营，在投资上怎么筹划能节约税收。如：代建、自建、合建等。（五）开工前的税收筹划如成立外围公司，可以争取哪些优惠政策，财务上的账务设置，项目公司的人员配置等。（六）营销售楼定价的税收筹划怎么定价最合理，在操作上有哪些技巧，是自己销售还是请专业公司销售，可否将自己的销售部变成销售公司等。土地增值税方案测算，合理确定收入可节税。方案 A B
10、收入临界点 C每平米售价 0.14 0.15 0.15 0.16 收入额 1400.00 1500.00 1505.00 1600.00 地价 300.00 300.00 300.00 300.00 开发成本 500.00 500.00 500.00 500.00 开发费用 40.00 40.00 40.00 40.00 利息支出 90.00 90.00 90.00 90.00 税金(5.5%) 77.00 82.50 82.78 88.00 扣除小计 1007.00 1012.50 1012.78 1018.00 其他扣除项目 160.00 160.00 160.00 160.00 允许扣除
11、金额合计 1167.00 1172.50 1172.78 1178.00 增值额 233.00 327.50 332.23 422.00 增值率 0.1997 0.2793 0.2833 0.3582 8土地增值税 98.25 99.67 126.60 税前利润 393.00 389.25 392.56 455.40 从上表可看出，由于土地增值税的存在，定价并不是越高越好。如，单价从每平米 1400 元提高到 1500 元时，在其他条件不变的情况下，税前利润反而下降了 3.75 万元。受土地增值税四级超率累进税率的影响，在营销定价上存在一个定价无效区间及低效区间，实操中有个房地产定价模型营销上可以借鉴。四、总结2012 年，国家对房地产宏观调控不但未放松，而且在税收征管方面明显加大了力度。面对日益严峻的宏观形势，集团一方面要尽快完成一期项目工程结算，加大税务局的公关力度，尽快完成之前开发项目的土地增值税清算工作；另一方面要充分研究、吃透税收政策，与外部咨询机构充分合作，提前做好红谷一品二期项目的税收筹划工作，降低集团税负水平及税务风险，提高经济效益。
