1、浙江财经大学本科生毕业论文（设计）I绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究摘要：我国已进入到老龄化高峰期，老龄化趋势严峻，国家提倡“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，构建“9073”养老格局 ,养老房产的开发与建设十分急需。研究本课题的意义在于提高老年人的晚年生活质量，完善我国养老地产运营管理模式。本文以绿城乌镇雅园为中心，调查、分析其运营管理模式，从住宅产品设计特点、运营模式、资金来源、配套设施等方面总结分析其成功的原因，通过案例研究、比较研究、问卷调查等研究方法，得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点，以及通过乌镇雅园项目折射出的我国在养老房产领域上现存的几个急需解决的问题
2、，为我国之后的养老房产提供可以借鉴的宝贵经验。关键词：乌镇雅园 ； 养老房产 ； 运营管理 ；养老模式 Exploring the Operation and Management Mode of Greentown Wuzhen Gracelands Endowment Real EstateAbstract: China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim. Our country advocates the idea of “take the elderly at home as a base,
3、 rely on the community districts, supported by institutions“ and aims to build “9073“ pension pattern.,the development and construction of pension estate is much-needed. The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and m
4、anagement mode of Chinas endowment real estate. In this paper, I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland. And then, I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features, operation mode, sources of funding
5、, facilities, etc. Through case studies, comparative studies, questionnaires research methods, I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland, as well as existing urgent problems in the field of Chinas endowment real estate. Most importantly, it can offe
6、r valuable lessons for our countrys endowment real estate.Key words: Wuzhen Graceland; pension premises; operations management; pension model 浙江财经大学本科生毕业论文（设计）II目 录1 引言.11.1 研究的背景与意义.11.1.1 研究的背景.11.1.2 研究的意义.11.2 国内外研究概况.21.2.1 国外研究概况.21.2.2 国内研究概况.31.2.3 国内外经典案例.41.3 研究方法.52 养老房产运营管理模式概述.52.1 我国养老
7、房产入住模式.52.1.1 租.52.1.2 售.52.1.3 反按揭.52.2 我国养老房产的运营管理.62.2.1 住宅建设与社区管理相结合.62.2.2 住宅建设与社区管理相分离.63 乌镇雅园简介.63.1 项目概况.63.2 运营理念.73.3 运营资金.73.3.1 内部资金.73.3.2 外部资金.74 绿城乌镇雅园特色.74.1 配套设施.74.2 主要客户.84.3 装修设计.94.3.1 室内设计细节.94.3.2 室外设计细节.94.4 物业管理.9浙江财经大学本科生毕业论文（设计）III4.5 特色配套.104.5.1 颐乐学院.104.5.2 医疗公园.104.6 乌
8、镇雅园与国内外案例比较.115 乌镇雅园日常运营管理研究.125.1 服务标准.125.1.1 收费服务.125.1.2 免费服务.135.1.3 服务改善与增加服务.135.2 合作运营商.135.3 园区日常管理.145.3.1 人员配备。.145.3.2 各场所营业时间.146 乌镇雅园的贡献.147 我国养老房产不足改进.168 总结.17参考文献.18附录：问卷调查.19浙江财经大学本科生毕业论文（设计）11 引言1.1 研究的背景与意义1.1.1 研究的背景在中国传统文化美德中，孝为先行。百善孝为先,这句话就充分说明了中国人对“孝”对老年人的态度 1。我国老龄化趋势严峻，60 岁以
9、上的老人已经超过 2 亿，占到了我国总人口的15%。中国实行的计划生育导致“421”的供养关系不断增加，增加子女压力，家庭矛盾也随之增加。同时，随着社会的发展和老年人观念的转变，越来越多的老年人更加希望可以度过美好的老年生活，并且不想麻烦子女，所以独居老人的比重不断上升。由此可见“421”家庭的增加以及老龄化趋势的发展导致养老机构床位严重不足，这就催生出了养老地产。养老地产的开发于企业、政府、家庭、社会，都是具有一定的贡献。养老地产，是“养老地产”的一种复合的开发模式。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方
10、式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活 2。我国现在主要的养老地产分别为普通型养老院、医护型养老院、老年公寓和养老社区四种养老地产模式。但是，国内养老地产起步不久，没有足够的经验和，虽然国外发达国家的养老地产已经比较完善，但不同于中国国情，中国急需养老经验。本文以绿城乌镇雅园的养老运营管理模式为例，分析总结其现阶段取得成功的原因以及从它折射出我国养老地产市场存在的不足，为我国之后的养老地产项目提供可行性建议和经验。1.1.2 研究的意义1实践意义我国老龄化社会、城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展，以此
11、来缓解社会养老压力。我国前不久在提出的“以房养老”这一养老观念在社会上浙江财经大学本科生毕业论文（设计）2引起了很大的反响和争议。随着社会的发展，养老地产发挥着越来越重要的作用。我研究这一课题的意义可以归纳为以下四点：（1）缓解了子女养老压力，提高了社会效率。（2） 老年人可以度过美好的晚年，有利于他们的身心健康。（3）养老服务更加完善与科学，提高老年人晚年的生活质量（4）通过本文的研究，研究分析出绿城乌镇雅园这一养老地产项目取得骄人成绩的原因，并且与其他养老地产相比较，探讨我国养老地产大环境下需改进的地方，为我国的养老房产市场提供优秀的经验与建议。2理论意义在对养老地产运营管理模式的研究上，
12、极大多数的研究是以开发商的盈利角度为中心，而忽视了养老房产的服务主体-老年人的实际感受以及需求。本文以绿城乌镇雅园为研究对象，以其的运营理念、运营资金以及其产品设计、特色配套等为出发点，探索分析乌镇雅园的人性化养老服务，更多的从老年人本身出发同时通过乌镇雅园与国内外经典案例比较分析得出我国养老房产存在的不足与需要改进的地方。最终目标是在为老年人更好的服务的同时实现养老房产盈利。1.2 国内外研究概况1.2.1 国外研究概况国外特别是国外发达国家如美、英、日等国进入老龄化社会较早，经过多年的发展，其养老房产相对于中国也是相对成熟。美国的养老房产模式的特点是管理者与拥有者分离，有助于解决一些后续的
13、高专业性的矛盾纠纷。英国的养老房产的市场集中度非常高，最大的养老房产开发商占了很大的市场，几乎处于垄断状态。日本的养老房产的特色是精细化的养老设施和完备化的养老服务，且日本的养房地产大多的运营模式为出租。国外著名的养老房产项目如美国太阳城、日本“京都老人之家” 、英国戴那姆花园小区等。在国外，养老保险制度在养老房产运营模式逐渐成熟完善，并且在养老方面发挥着很大的作用。Jos A Azevedo-Pereira, David P Newton, Dean APa.xson（2003）提出养老房产倒按揭运营模式，即以房养老，也称为住房反向抵押贷款 3。因为国情不同，中国的“以房养老”在 2013
14、年才逐渐被国人所熟知，并且对这种运营方式进行尝试和试点，并且逐渐向全国推行。倒按揭大大减轻了老年人的压力，有利于提高老年人的生活质量。Howard AWinklevoss（1986）在他的Continuing Care Retirement 浙江财经大学本科生毕业论文（设计）3Communities一文中介绍了 CCRC 社区这一概念，即持续照料退休社区。通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务 4。这种养老模式在国外非常受欢迎，如美国太阳城。对于负担不起高额的养老费用的老人，C
15、hristine E Bishop（1991）描述了低成本的持续护理退休社区的功能 5。国外的发达国家，不同文化及社会体制下的各国的养老模式不尽相同。在美国，政府支持是开发养老房产的有力保障 6。美国崇尚自由市场经济，强调政府不应过多干预市场，政府仅为低收入提供福利性住宅，而其他养老房产项目以开发商为主导，以盈利为目的。北欧追求社会公平，贫富差距小，其养老房产运营管理模式是由政府及非盈利慈善机构出资，聘用专业服务公司对其进行管理。日本深受西方尤其是美国经济理论及模式影响，以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。我国需要学习国外养老房产运营管理模式中的一些优秀的和可借鉴的地方
16、，在更多方面不断创新，找到适合我国国情的养老房产运营管理模式。1.2.2 国内研究概况养老房产是根据老年人居住的特点及要求，并且结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念。产品主要是针对老年人，适宜老年人生活的一种住宅建筑。这个建筑需具备为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉三种基本功能，但是现在大多的研究偏向于房地产的盈利，忽视了老年人的实际需求。王忠（2011）对养老地产的商业模式进行了解构，阐述了养老地产是一种“养老+地产”的复合开发模式，并提出了中国的养老房产基本是学习了美国的 CCRC 社区，核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体 7。孙秀娟（2011
17、）在她的硕士论文中阐述了养老房产的入住模式主要是“租、售、反按揭”三种。得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。并且她提出了“战略联盟管理模式” ，即开发商和一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理 8。我国的养老房产起步的时间不长，同时也意味着面临很多问题。李珊（2014）提出了两个问题，一是利润低，融资难，二是专业化服务欠缺 9。目前，只有少数开发商承担了后期的养老社区运营服务，这类开发商的资源整合能力强，而一般的开发商都不具备后期运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。养老房产的产
18、业链特别是健康产业链是养老地产的核心部分，需寻求养老服务与产业链的融合方浙江财经大学本科生毕业论文（设计）4式，从而达到养老房产的有机运作。董伟源（2014）为养老地产所提供的建议有三条：第一，养老社区的结构创新，加入幼儿园、合住区等混合多元结构，第二，国家养老保险制度与养老房产服务的结合,第三，更多主题社区模式的开发 10。在养老建筑面临的挑战与出路主题沙龙中，很多学者都发表了自己的见解，提出了自己的观点。朱帅君指出如果可以选择，老人都宁愿待在自己的家里，区老年住宅一定是因为有必须去的原因，所以希望可以让老人在人生的后半段在老年住宅有继续追求的目标；蔡宇澄表示如果将养生康复和养老结合起来，发
19、掘现在公立医院的土地潜力，再辅以专业的运营结构，将是很好的一种方式；吴瑞君提出养老建筑类型应该适应多元化养老模式，重点放在居家养老建筑的设计、建设和改造。其他学者也纷纷侃侃而谈，分别表达了自己的观点。物业管理在养老社区的运营管理中发挥着巨大的作用。杨艳雪，崔婷婷（2010）研究发现养老地产中的物业管理存在服务不够全面和完善、物业专业人员不足、法律法规等不完善等问题 11。最后引导得出的解决方案为提高物业养老服务水平以及采用物业服务公司集成化养老服务模式。1.2.3 国内外经典案例1国内案例上海亲和源。上海亲和源不同于传统意义上的养老院，它的整个建筑全部采用无障碍的理念设计，体现了以人为本。亲和
20、源是个既独立又开放，但又接轨社会的老年生活社区。社区内含 12 幢多层电梯住宅楼，共计 838 套居室，可入住 1600 位老人。亲和源同国内外多家知名品牌企业合作，与开发商打造成战略联盟，建立专业化养老服务平台，采用会员制运营模式，租售结合，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。2国外案例美国太阳城。美国太阳城是美国乃至世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由 Del Webb 公司于 1961 年开始建设，经过 40 多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌。太阳城养老社区在美国类似于“连锁” ，在美国多个州均有太阳城，如亚利桑那州太阳城、佛罗里达州太阳城等。太阳城客户定位为
21、55 岁以上的健康活跃老人，社区为了满足不同类型与不同观念老人的需求，建造设计了不同的户型以及各式各样的配套设施。社区内商业配套设施齐全 12。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户 4 万余人，且增长趋势不断上升。整个社区内建有“太阳城中心” 、“国王之殿” 、 “湖中之塔” 、 “庭院”和“阿斯顿花园”以及“自由广场”六大居住社浙江财经大学本科生毕业论文（设计）5区。六大居住社区共同使用银行、教堂等公共配套设施。连体别墅中的一套住宅价位从 9 万美元到 20 万美元不等，并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。太阳城每位老人每年所要支付综合会所的费用大约为 140 美元。但我国的人
22、口密度远远高于美国，不适宜建造类似太阳城这样低密度、单体的老年住宅产品。建筑形式应以多层以及小高层为主。1.3 研究方法本论文采用的研究方法有案例分析法、比较研究法、问卷调查法。其中问卷调查是关于绿城乌镇雅园居民满意度的调查，此次共发放问卷 150 份，回收 124 份，回收率为 83%，其中有效问卷为 100 份，有效问卷回收率为 67%。2 养老房产运营管理模式概述2.1 我国养老房产入住模式目前，我国市场上养老房产的入住模式主要包括租、售、反按揭三种模式。2.1.1 租即会员制模式。老年住户得现缴纳定金才能入住公寓或者老年社区。在缴纳定金后，老年住户每月还要缴纳一定金额的租金，最先缴纳的
23、定金会在最后退还给住户。采用这种入住方式的开发商不仅进行了养老房产的前期开发，并且承担了后期的运营，资金回笼周期较长。 2.1.2 售养老房产项目完工后，直接出售给老年客户，老年住户在开发商交付后入住的一种方式。这种入住方式对于开发商来说可以较快将资金回笼，而且对于后期的养老服务不承担责任和义务，牵涉较少。2.1.3 反按揭这一模式是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，将房屋价值与老人的平均剩余寿命相除，这样计算出来每个月需要给老浙江财经大学本科生毕业论文（设计）6人多少钱 13。反按揭这种模式在国外已是很流行，但在中国才刚刚开始起步和尝试。反按揭入住方式最
24、大的目标群体是那类有房产但是收入不高的中低产家庭，随着社会的发展，这类家庭在未来的老年人群体所占比例会越来越大。2.2 我国养老房产的运营管理2.2.1 住宅建设与社区管理相结合该种运营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业带来增值效应 14。住宅建设与社区管理相结合的运营管理模式所承受的压力比单纯投资开发住宅的模式大很多，因为其投入的资金多，资金回笼周期长。而且开发商需要整合多种社会资源来维持养老社区的正常运营，如老年大学、护理院、运动健身场
25、所等机构。开发商还需面对投资风险和后期的运营管理风险，特别是医疗护理方面。有强大的社会资源整合能力的开发商可采取这种模式。2.2.2 住宅建设与社区管理相分离将住宅与物业管理权进行销售。这种模式的开发商只要完成产品的销售任务，就相当于已完成这一项目。此运营模式运作相对简单，资金回笼周期快，投资风险较小，为传统土地开发运营模式。3 乌镇雅园简介3.1 项目概况绿城乌镇雅园位于嘉兴桐乡市的乌镇国际健康生态产业园内，占地面积 433000 平方米，建筑面积 500000 平方米，容积率 1.16，绿化率 30%。项目坐落在五星级旅游度假景区-乌镇。绿城乌镇雅园的投资商是雅达国际控股有限公司和绿城房地
26、产集团有限公司，共同成立项目公司浙江雅达置业有限公司。园区内住宅为多层普通住宅、高层普通住宅和排屋别墅三种类型，目前开发的一期和二期包括多层普通住宅和排屋别墅，高层住宅还未动工。多层普通住宅有 56 平方米、72 平方米、90 平方米和 128 平方米 4 个户型，满足不同层次的老人和家庭的需求。浙江财经大学本科生毕业论文（设计）7项目配套有建筑面积近 2 万平方米临摹古代书院布局形制颐乐学院，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等配套建筑。3.2 运营理念“以我们的想象力，创造力，实践力，为老年人创造美好的世界” ，使老年人老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为。在满足
27、不同层次养老需求的前提下，实现经济利益和社会价值 15。3.3 运营资金3.3.1 内部资金内部资金来源可分为一次性收入和长期性经营收入。（1）一次性收入来源是将乌镇雅园内的公寓和连排别墅出售于业主。（2）长期性经营收入分为商业出租收益和配套设施的使用收益。（3）物业管理费。3.3.2 外部资金（1）国家政策资金支持。我国在政策上鼓励房地产行业进军养老业，在“养老地产”的土地价格和审批上都给予最大程度上的扶持，土地出让金适当降低，但是在土地使用上对其进行限制，不准进行商业地产的开发与运营。在税收方面，我国对养老业的支持力度达到了空前的高度，对于涉及到养老方面的税收都给与不同程度的减免，对养老服务业甚至给与一定额度的补贴，从而保证养老业的长期稳定发展。（2）银行贷款。在我国，银行贷款是房地产企业融资的主要渠道和途径，房产项目开发离不开银行的支持，乌镇雅园也不例外。在其前期开发与后期运营上，都离不开银行贷款。（3）民间资本。中国近几年来经济发展迅速，民间资本非常雄厚。民间资本对于房地产投资很是青睐，在对于投资房地产项目上非常活跃。
