1、1 江苏省不动产登记条例（草案） （征求意见稿） 第一章 总则 第一条 为了规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，方便登记，根据中华人民共和国物权法不动产登记暂行条例等法律法规的规定，结合本省实际，制定本条例。 第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记和注销登记等。 第三条 下列不动产权利，依照本条例办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等 建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地 、水域、滩涂 等土地承包经
2、营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 第四条 省、设区市、县（市、区）国土资源主管部门为本行政区域内不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。 设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 住房城乡建设、农业、林业、海洋渔业等行政主管部门按照 各自职责分工，协同不动产登记机构做好不动产登记的相关工作。 2 第五条 各级不动产登记机构设立不动产登记经办单位，在不动产登记机构的指导下开展登记的具体工作。 第六条 设区市、县（市
3、、区）人民政府应当按照便民原则推进房屋交易、不动产登记职责整合。 第二章 一般规定 第七条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外： （一） 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的； （二） 不动产登记机构依据法律、行政法规或者 不动产登记暂行条例 实施细则的规定依职权直 接登记的。 第八条 不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权 属界线封闭且具有独立使用价值的空间，应当具有唯一编码。 第九条 经规划批准的 不计入容积率的车库（位）、储藏室、 阁楼等配套用房 ，可以与相应的不动产单元一并登记。 第十条 建筑物区分所有
4、权的不动产单元登记时可以只记载宗地面积。 第十一条 申请人申请不动产首次登记，应当 提供 不动产权籍调查 成果 。其中，政府组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记所需的不动产权籍调查成果，由人民政府有关部门组织 获取。 申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。 不动产登记机构应当对申请人提供的权籍调查成果进行确认。 第十二条 不动产登记机构应当建立不动产登记簿。 不动产登记簿是物权归属和
5、内容的根据。 不动产登记簿应当记载以下事项： （一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； （二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况 ； 3 （三）涉及不动产权利限制、提示的事项； （四）其他相关事项。 第十三条 不动产登记簿采用电子介质 ， 应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。 第十四条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。 不动产权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第十五条 不动产权证书或者不动产登记证明污损、破损
6、的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收 回原不动产权证书或者不动产登记证明。 不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发遗失、灭失声明后予以补发 ，并将补发事项记载于不动产登记簿，在不动产权证书或者不动产登记证明上注明“ 补发 ” 字样。 第 十六 条 各地 不动产登记机构可以通过设立登记赔偿基金或者购买不动产登记责任保险等方式，建立不动产登记赔偿制度。 第三章 登记程序 第十七条 申请人应当到不动产登记机构办公服务场所或其开通的网络平台申请不动产登记。 不动产登记机构应当在办公服务场所
7、设立“一窗 受理”窗口，统一收取房屋交易、税收申报和不动产登记所需全部材料，实现集成办理。 第十八条 不动产登记应当由当事人申请。属于下列情形之一，可以由当事人单方申请： （一）不动产首次申请登记的； （二） 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记 ； （三）继承、受遗赠取得不动产权利的； 4 （四）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （五）申请异议登记、更正登记、变更登记； （六）不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权 利，权利人申请注销登记的； （七）不动产转让单位已注销并且无权利义务承
8、继人，受让方申请登记的； （八）法律、行政法规规定的其他情形。 第十九条 当事人可以委托代理人申请不动产登记。 代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供授权委托书 。 自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。 境外申请人委托代理登记的，其授权委托书应当经公证或者认证。 第二十条 无民事行为能力人、限制行为能力人的不动产登记，应当由其监护人代为申请。监 护人代为申请的， 应当提交证明监护身份的材料。 父母之外的监护人处分未成年人不动产申请登记的， 应当提交 人民法院指定监护的法律文书或者经过公证的对被监护人
9、享有监护权的材料。 监护人代理无民事行为能力或限制民事行为能力的成年人处分不动产申请不动产登记， 应当 提交人民法院认定的被监护人为无民事行为能力或限制民事行为能力的证明材料。 第二十 一 条 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外 。 处分按份共有的不动产，还应 当 提供其他共有人知悉处分的证明材 料。 第二十 二 条 因共同继承或受遗赠申请不动产权利登记的，应当由全体继承人或受遗赠人共同申请。 部分共有人为 了 全体共有人的利益，可 以 代为申请为共同共有。 第二十 三 条 当事人申请不动产登记，应当根据不同登记类别
10、与事项提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； 5 （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）不动产权属来源证明材料、各类登记原因证明文件、不动产权证书等； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例规定的其他材 料。 不动产登记机构应 当 在办公服务场所、门户网站或网络平台公开各类登记申请所需材料目录和示范文本等信息。 第二十 四 条 因继承、受遗赠取得不动产 申请登记的 ， 应当由 全部法定继 承人或受遗赠人共同到不动产登记机构提出申请， 提供下列材料，并对材料真实性负责： （一）被继承人（遗赠
11、人）死亡证明材料； （二）遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议； （三）继承人与被继承人的亲属关系材料； （四）申请人签署的继承（受遗赠）不动产登记具结书； （五）其他应当提交的材料。 申请人也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书申请 登记。 第二十 五 条 不动产登记申请人在不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前， 全体申请人提出撤回登记申请的，不动产登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人，终止办理申请。部分申请人申请撤回的，登记机构可暂时中止办理。部分申请人未在 15 个工作日内继续申请登记的，登记机构应通知申请人将全部材料退还申请人，终止办理。 第二十 六 条 不
12、动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当进行查验或询问，并分别按照下列情况办理： （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请 材料的，应当受理并书面告知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人6 不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 第二
13、十 七 条 登记机构受理不动产登记申请后，应当审核申请材料与申请主体、申请登记的内容等是 否一致。不动产登记机构对 房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记 ， 在建建筑物抵押权登记 ， 因不动产灭失导致的注销登记 等需要实地查看的， 可以进行实地查看。 第二十 八 条 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外： （一）政府组织的集体土地所有权登记； （二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记； （三）依职权更正、注销登记； （四） 不动产转让单位已注销并且无权利义务承继人，受让方申
14、请登记的； （ 五 ） 申 请不动产继承、受遗赠登记未提交生效法律文书或公证书； （ 六 ）法律、行政法规规定的其他情形。 公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等场所发布，公告期限第（一） 至（四） 项不少于 15 个工作日，第（ 五 ）项不少于 60 个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当及时记载于不动产登记簿。 第 二十九 条 除下列情形外，不动产登记机构应当自受理不动产登记申请之日起 5个工作日内办结不动产登记手续： （一） 查封登记、异议登记即时办结； （二） 政府组织开展的农村不动产登记和非公证的继承、受遗赠等复杂的不动 产登记以及大宗批量不动产登记
15、 30个工作日办结； （三）法律另有规定的除外。 公告时间不计入前款规定时限。 7 第三十条 不动产登记机构经审核符合登记条件的，应当将申请登记事项记载于不动产登记簿。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。 不动产登记机构应当依据登记簿的记载向权利人颁发不动产权证书或者 不动产 登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权证书。 不动产权证书与不动产登记证明 为纸质或电子介质， 应当加盖不动产登记机构登 记专用章 。 第三十 一 条 下列情形登记的，登记机构可以仅将登记事项登记于登记簿，不颁发不动产权证书
16、、登记证明： （一） 建筑物区分所有权的 房屋首次登记； （二）建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权； （三）查封登记、预查封登记； （四）注销登记； （五）法律、法规规定的其他情形。 第三十 二 条 不动产登记申请 经登记机构审核不符合登记条件的， 应当不予登记并书面告知申请人。 第四章 不动产权利登记 第一节 集体土地 所有权登记 第三十 三 条 集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请： （一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请； （二）土地分别属于村内两个以
17、上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请； （三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请 ；没有乡（镇）集体 经济 组织的，由乡镇人民政府代为申请 。 第三十 四 条 申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料： 8 （一）土地权属来源材料； （二）权籍调查表、宗地 图以及宗地界址点坐标； （三） 其他必要材料。 第三十 五 条 集体经济组织因名称变更或者土地坐落、界址、面积等发生变化，申请人应 当 提交所有权变更证明材料申请集体土地所有权变更登记。 第三十 六 条 农民集体因土地互换、调整等原因导致集体土地所有权转移，
18、 申请人应 当 提交所有权转移证明材料及 本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意等材料申请集体土地所有权转移登记。 第三十 七 条 集体经济组织因自然灾害、国家征收等原因导致集体土地所有权全部消灭，申请人应 当 提交所有权消灭的证明材料申请集体土地所有权注销 登记。 第二节 建设用地使用权及房屋等建筑物 、构筑物 所有权登记 第三十 八 条 本条例所称建设用地使用权，包括国有建设用地使用权和集体建设用地使用权。 依法取得建设用地使用权的，可以单独申请建设用地使用权登记。 依法利用建设用地建造房屋等建筑物 、构筑物 的，可以申请建设用地使用权及房屋等建筑物 、构筑物 所有权登
19、记。 第 三十九 条 房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起 30 日内申请 国有 建设用地使用权及 房屋所有权首次登记，并将登记结果及时通知购房人。房地产开发企业将不动产转移登记申请材料交购房人的，视 为 房地产 开发企业同意与购房人共同申请 转移 登记。 第四十条 不动产登记机构办理房屋所有权首次登记时，应当依申请将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有， 并在不动产登记簿上予以记载。 第四十 一 条 已购房改房和符合上市交易条件的经济适用住房、集资房转移登记的，土地 权利 性质不因转让而
20、改变。 房改房、经济适用房、集资房与其他办公用房、工业用房共用宗地的，可以 单独 申请不动产登记。 9 第四十 二 条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或 者地下分别设立 、分别登记 。 地表和地下结建的房屋等建筑物 、构筑物 ，可以与其建设用地使用权一并办理首次登记。 地下 单建的房屋等建筑物 、构筑物 与地下建设用地使用权，可以由建设单位单独申请首次登记。 下列 经依法批准建设的地下建筑物 、构筑物 ，可以按照批准的范围办理登记 ： （一）地下车库（位）； （二） 地下商业、服务用房； （三） 地下仓储用房； （四） 地铁轨道交通工程、隧道等公共交通设施； （五）防空、防灾设施； （六
21、）其他地下建筑物 、构筑物 。 第四十 三 条 在建筑区划内根据 城市 规划和 公共建筑设计要求的配套标准建设 ， 未计入公用建筑面积进行分摊 、 不属于人防工程 的车库（位），由建设单位申请首次登记，依法登记为建设单位所有。 第四十 四 条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，已满足登记条件的， 可以依法办理。 第三节 宅基地使用权及房屋所有权登记 第四十 五 条 宅基地使用权及房屋所有权登记 应当 坚持尊重历史、 面对现实，有利于生产、生活的原则，充分发挥 村民自治的作用， 依法保护权利人合法取得的宅基地使用权及房屋所有权。 第四十 六 条 依法取得宅
22、基地使用权，利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申 请宅基地使用权及房屋所有权登记。 第 四十七 条 宅基地使用权及房屋所有权登记以户为单位申请。由户主或由家庭成员共同确定的登记人申请登记。家庭成员作为不动产共有人，登记在不动产登记簿中。 第 四十八 条 宅基地使用权人申请登记时，其集体经济组织成员身份难以确定的， 可以经村民小组、村（居）委会、乡镇（街道）人民政府三级确认。 10 第 四十九 条 农村集体经济组织成员经过批准建房占用宅基地，按照批准面积登记。 未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理： （一） 1982 年村镇建房用地管理条例实施前，农村居民使 用宅基地建房的，其宅基
23、地使用权和房屋所有权按实际测绘面积认定登记。 （二） 1982 年村镇建房用地管理条例实施后，农村居民使用宅基地建房的，在 各设区市、县（市、区）人民政府规定的宅基地和房屋面积的标准范围内予以确权登记，超出部分在登记簿和不动产权证书附记栏中注明。 第五十 条 宅基地或房屋实际面积超过规定面积标准或批准面积，符合分户及宅基地使用权申请条件的，给予分户登记或按共用宗登记。 第五十 一 条 非 本 集体经济组织成员、 已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员 ， 因继承或接受遗赠宅基地上的房屋申请登记的， 应当在 不动产登记簿及 不动产权证书附记栏中注明房屋来源为继承或遗赠。 第四节 土地承包经营权登记
24、 第五十二条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 第五十 三 条 承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。 第五十 四 条 依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土 地承包经营权的首次登记。 以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请 。实行确权确股不确地的，应当在证书上注明确权确股。 以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。 第五十 五 条 因承包经营权人姓名或名称，承包土地的名称、坐落、面积，承包期限，土地用途，森林和林木的种类变化等情形，致使土地承包经营权发生变更的，承包方应当持不动产权证书和证明发生变更事实的材料，申请土地承包经营权变更登记。 第五十 六 条 因互换、转 让、家庭关系或者婚姻关系变化等原因致使土地承包经营权发生转移的，当事人双方应当持不动产权证书、互换协议或者转让
