1、1地产秀：地产金融创新路数栽种一片地产苹果一向被指为最爱做秀的北京人的一项创新社区消费信托，也许仅仅还是一个青苹果。但是其爆炸性的创新感却已经让许多深圳地产商们目瞪口呆。一位地产界的朋友竟然逼着记者北上，希望能够替他带回那只苹果的真正味道。立即动身，当然不仅仅是因为朋友的委托。眼下，本来最具地方色彩的房地产业，正在越来越走向“全国一盘棋” 。这一信托产品的出笼关系着所有的购房人，无论你在北京还是广州、深圳。随着去年房地产金融政策的重大变化，如何多渠道实行融资成为房地产商们的头等大事。业内人都说，2004 年将是房地产业的金融创新年。果然，新年伊始，国内第一个房地产消费信托产品苹果社区消费信托将
2、在北京面世。该信托由北京国际信托投资有限公司(简称北京国投)作为发行人向公众推出。自此，广大投资者终于可以像银行一样，介入到房地产按揭贷款领域，并通过为按揭贷款投资而获取收益。而这一革命性金融创新的幕后总策划今典集团董事长张宝全却说，这一切都还只是开始。 两亿贴息委托贷款引出金融创新 2003 年 8 月，今典集团曾宣布出资两亿元，通过北京市商业银行，2以贴息委托贷款的方式提供给苹果社区购房者，以弥补 121 号文件出台封顶按揭”造成的消费信贷断裂，规避金融机构风险。 “那时我们正准备要开盘，必须要解决按揭的问题，如果不解决而一直把房子盖到封顶的话，会给经营带来很多问题，“张宝全回忆当时说。
3、张宝全的方法非常简单：今典集团自己出资 2 亿元，以贴息委托贷款的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点，待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行按揭贷款。 实际上，张是在拿自己的钱按揭给购房者们。但是，贴息委托贷款毕竟要动用开发商自己宝贵的资金，绝不是长久之计，也不是每个开发商都掏得起的。张宝全开始思索新的突围之道。他曾预言，贴息委托贷款将催生新的多元金融产品的诞生。因为，既然开发商可以介入以前银行垄断的按揭贷款领域，那么，由信托公司将该按揭贷款做成信托产品公开发行也就是可行的。 张宝全的设想是，把原本由银行完成的整个按揭过程分成楼盘封顶
4、之前和之后两个时段，同时，房地产开发商将从按揭项目中退出，也就摆脱了以前开发商通过银行向购房者提供委托贷款而引起的种种议论，整个项目交信托公司、银行两方配合完成，使得这一委托贷款由开发商的个体行为变成了标准的金融投资工具。 具体的过程是：北京国投将会针对苹果社区发行短期消费信托，向国内外的机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，是由北京国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，3北京国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。 据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；而北京国投作为信托机构，按照有关规定，其按
5、揭利率是可以在银行利率的基础上有 15%浮动的，但是按照苹果社区之前的许诺，北京国投将仍按照银行利率标准再贴息一个点来提供按揭。相应地，北京国投发行的消费信托的利率，即是在贴息按揭利率的基础上扣除北京国投收取的手续费比率。国内第一个房地产消费信托产品就这样出炉了。 张宝全强调，新的方案符合目前的各项法律法规。业界也普遍认为，去年 8 月，国务院 18 号文明确了房地产业为国民经济的支柱产业，强调房地产业需持续、健康发展。房地产持续、健康发展很重要的一个条件就是需要有一个规范、发达的房地产金融市场。在目前开发企业普遍感到房贷紧缩压力的情况下，作为金融四大支柱之一的信托业将承担起越来越大的责任，而
6、 2004 年也将成为金融产品创新最多的一个年份。在目前房地产信托普遍为投资信托的情况下，苹果社区消费信托产品的推出，为国内信托投资公司的产品创新探索出了一种新模式。 信托是否是下一个地产秀 其实，张宝全的信托创新不止于按揭消费信托，几乎是与苹果社区消费信托推出的同时，北京国投又推出了一个名为“苹果社区优先购买权信托”的产品。 张宝全说：“苹果社区优先购买权信托既不是金融产4品也不是投资工具，推出这个信托不是为了融资，而是为了解决此前今典集团公开向社会承诺的合伙人问题。 ” 苹果社区入市之初，今典集团曾承诺：将把第一批的客户视为项目的合伙人，享受每建筑平方米 6000 元起的合伙人优惠价格，并
7、承诺合伙人价格的销售总量占住宅总规模的 5%到 8%。 “利益共享，风险共担” 。当时这一消息曾在 CBD 楼市掀起轩然大波。要知道，这个价格将 CBD 楼市的平均销售价格整整下拉了每建筑平方米 2000 元。 现在距离苹果社区正式开盘近在咫尺，而业界普遍认为，经过数次规划调整后的苹果社区，开发成本大增，无论在规模、档次、品牌还是居住舒适度等方面，都已成为 CBD 标志性楼盘，其最终均价应该在每建筑平方米 8000 元以上。据张宝全透露，苹果社区的开盘价已基本定为每建筑平方米 6500 元起。 张宝全戏言：“如果我嚷嚷了一通后，开盘就提价，我一定会被视为扰乱 CBD 楼市的头号公敌，何况，今典
8、作为大公司也根本不可能违背承诺。 ” 现在的问题是，苹果社区推出迄今，已经有 5000 多位购房者做了购房登记，而且预计最近认购人数还将大幅增加。如何在这么多位购房人中确定数量有限的合伙人？张宝全又想到了信托，因为信托不但公信力足够，而且发行的总份数 200 份恰好与今典集团承诺的合伙人数量基本一致。 具体的做法是，由北京国投按照苹果社区的合伙人价格(即每建筑平方米 6000 元起)向社会发行苹果社区优先购买权信托，发行对象全部5为个人，且每人限购一份，机构不得购买。购买人根据苹果社区具体楼号房号购买该信托后(其价格相当于该套房屋的总价)，即拥有该套房产的优先购买权和转让权，也就是在苹果社区取
9、得销售许可证后一个月内，购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产，也可将苹果合伙人信托转让他人购买。 “我们希望通过这种办法比较公平地确定我们的合伙人。 ”张宝全说，“由于信托资金是全部监存银行，不交今典集团使用，所以购买人毫无投资风险，而且他还可以随时随地退出该信托。我们只需要知道一点，我们的合伙人有能力购买苹果社区的房子。 ” 北京的开发商“作秀”在全国是出了名的。几乎是同时推出两套信托产品，让人不禁怀疑张宝全这次是不是要拿信托“作秀”？不过，张宝全自己的体会是，现在已经到了开发商必须学会利用金融创新来解决自己问题的时候了。 房地产商们的金融舞蹈 的确，苹果社区的两个信托产品只
10、是今年金融创新的开始。在“121号文件”出台以后，房地产金融途径单一的弊端已受到央行的高度关注，银行贷款所占比例过大无论对于银行自身还是对于房地产业，都存在极大的不安全隐患。以房地产基金、房地产信托、债券、上市为特征的新型房地产金融途径崭露头角，可以预料在 2004 年将愈演愈烈。全球并购研究中心秘书长王巍博士认为，目前，中国住宅产业界的格局无论是金6融业、还是房地产业都是政府高度管制的， “国退民进”的局面才刚刚开始。在这样一个高度管制的环境里面，房地产行业融资还处于非常初级的阶段。虽然房地产业十年炒作了很多亿万富翁出来，但是这个行业还有很大的政策讨论余地，住宅产业和金融业在各行业的改革中应
11、是最后的堡垒。从这个意义上说，房地产金融创新的空间应该是很大的。 回顾 2003 年，房地产的“大腕” 、 “小腕”们在资本领域的尝试就没有停止过。首创置业香港成功上市，融资达 7.5 亿元港币；中房集团收购长春长岭，完成借壳上市；冯仑的万通实业与美国著名基金公司接触，准备建立一个规模达 10 亿美元的房地产基金；潘石屹的建外 SOHO“傍上”港资银行，获得特殊优惠按揭贷款；金地集团不仅忙着增发新股，还在组建自己的信托金融平台；而万科也成功发行了又一笔总额 19.9 亿元的可转债 信托业更是捷足先登。仅在 2003 年 10 月的半个月时间里，北京一地就有世纪星城、太阳星城、荣丰 2008 三只房地产项目信托进入市场发行，且都受到投资人的追捧。据不完全统计，2003 年全年至少有 40 亿元的资金通过信托的方式进入房地产投资领域。 其实，正是“121 文件”成为了推动房地产融资渠道多元化的直接动力。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的看法是，特别是“121 号文件”中提出的一些禁止银行贷款进入的领域，将是其他金融工具推进金融创新的最为活跃的领域。 有人说，楼市从来就不缺资金，缺的只是融资渠道和融资工具的创新。在 2004 年，房地产商们将如何表演他们各自的金融舞蹈，且让我们7拭目以待。
