1、1楼市今年走向何方刚性需求，正在被投资性需求挤出楼市 华业地产通州项目是去年底开盘的项目，据华业地产副总经理陈云峰介绍，目前购买者数量众多。据了解，华业通州项目以紧凑型的中小户型为主，由于该项目总价不高，且为著名房企华业地产开发，吸引了大量购房者的关注。 “目前无法判断这些准备购买的人群中，投资性购买所占比例有多少，但投资性购买的人肯定是大有人在的。 ”陈云峰如此说。陈云峰同时还是中国房地产经理人联盟秘书长，据其对联盟内近百家房地产企业调查发现。2009 年下半年在售的楼盘中投资性购买比例能够占到 70。 “前年 6 月份投资者开始入场，10 月份投资性购买略有回落，现在这些投资性购买再次抬头
2、。 ”陈云峰告诉笔者。按照目前的情况来看，炒房已经渗透到各类不同的房子中，不论是高价还是低价的房子，总能看到投资购买者的身影。 据有关人士最近调查发现，一些高端楼盘也出现了投资者身影。当购买者准备和业务员理论价格有些高时，身边响起来自山西或河北唐山口音的购买者“给我来三套。 ”俨然是买大白菜的口气，要知道北京万科蓝山按照 3 万元，平方米来算，每套都在四五百万元左右。 多位开发商表示，从去年下半年开始，购买者中一次性付款，或者2一次购买多套的人多了起来。这些投资性购买者，根本不问户型和朝向，一般是按照开盘中价格总价较低的房子出手，甚至在购买完毕，都不知道他所购买的房子所在的位置，今年，此类“好
3、对付”的客户越来越多。目前最可怜的是那些刚性需求，这些需求正在逐步被投资性需求挤出楼市。 赵先生最初买了一套自住房。去年年初又投资了一套首城国际中心的房产。最初他的想法就是赶快攒钱，将首城国际中心的房子提前还贷。但慢慢地他发现，身边的人都在买房子。 “谁都不着急还贷，谁都想拥有多套房产，这就是我准备再次出手的原因。 ”赵先生表示。 “不能说这种情况好还是不好，只能说是不正常的，是非理性的。 ”业内人士如此表示，在一个较短的周期下，大幅提高市场需求量，可能会引起房价大幅度上涨。而所有的业内人士都将全民炒房归结到房价暴涨上来。陈国强将导致该现象分析为三种原因。首先是由于房价上升，投资收益空间较大，
4、再加上一些人的恐慌因素，使得一些房子被炒作。其次则是怕优惠政策取消。最后就是，通货膨胀的经济形势，使人们把房子作为保值增值的一种手段。 “大家都看好经济环境，中央再次明确 2010 年还是宽松的政策。 ”一位著名学者如此说。炒房者心理都有底，不会心虚的，所以敢于出手。实践也证明，炒房者现在都赚得盆满钵满的。 “2008 年只是被吓了一下跳。”他认为，目前最可怜的是那些刚性需求，这些需求正在逐步被投资性需求挤出楼市。 “投资者有钱，能够一次性付款，或者付 50。 ”他进一3步解释，由于楼房需要封顶后才能办理按揭，所以开发商更喜欢一次性付款的购买者。 多个项目开发商公开宣称，现在买房子都需要托关系
5、了，没有关系的人很难买到合适的房子。投资者一般有一定的资金基础和社会关系，他们更容易找到关系，即使是开发商组织的所谓网络摇号，也都可以通过技术手段进行造假，一位购房者亲历了通州某项目摇号造假的全过程。他说，只要是关系户，排的号都可以提前摇出来。 在新房价格一路走高的引领下，二手房的价格也节节攀升。 以北京的东五环东坝出口的康静里小区为例。修建于上世纪 90 年代末。由于离市区较远，去年房价一直在 6000 元左右徘徊，可最近一墙之隔首开常青藤项目的热销，也带火了该小区的人价格。除去中介费和税费，现在该小区楼房均价每平方米一万元。 开发商涨价的六个理由 不少人都提到了“随行就市”这个词语，行情是
6、什么?谁在制造行情、谁在引导行情? 杭州的王先生说，报纸上每天宣传的我国已经从金融危机中开始恢复，而且正一步步走向好转。 “这让我们对经济发展的前景非常看好，所以房价不会下跌，只会走上涨这条路。 ” 与此同时，开发商给出了涨价的六个理由：一是通货膨胀。不管到哪个楼盘，售楼员可能都会拿这个问题说事儿。在经济进入复苏通道之4际，虽不致使通胀即刻发生，却导致了对通胀的预期。有研究表明，公众的通胀预期在一定程度上也会造成通胀发生。通胀意味着货币贬值，也就是我们俗称的“钱不值钱” 。一旦形成通胀预期，就可能促使一些人将资金更多地投入到楼市、股市，以期保值或增值。今年，众多投资房产者都怀有同样的通胀预期，
7、尤其二手房市场火爆。二是城市规划推动房价上涨。实际上，房产商们最喜欢说的理由还是城市规划利好推动了区域房产的升值。售楼人员最喜欢拿这些说事，比如我们这里马上要通地铁，当然房价要上涨了三是有稀缺资源的地段。以北京为例，房子位于稀缺地段、具有稀缺资源的房子永远是卖得最贵的。比如太阳公园，位于北三环，区内有三大公园环绕，小区内引入了名校，本身区位就已经很稀缺，北三环边上可供开发的土地几乎没有了。又有公园、又有学校。这些优质的资源让这个小区价格一路暴涨，从最初的 18000 多元每平方米，现在已经涨到了近 30000 元每平方米。并且，想买上房很不容易。四是地价推动。从去年 5 月份以后，北京的房价进
8、入爆发性上涨期，询问各项目售楼处涨价的理由，其中被提及最多的就是“地价都那么贵了，我们的房价怎么能不涨?”7 月份，大兴新拍土地楼面地价屡次突破 7000 元平方米。8 月份，领海、鸿坤理想城等项目加价 2000 元，平方米左右。鸿坤理想城的销售人员更是直接对记者说：“大兴地价都7000 多了，等盖出房子，怎么也得卖到 15000 元平方米，我们现在才卖 13000 元平方米，绝对划算” 。如此说辞，在楼市屡见不鲜。五是换代产品品质提升。楼盘涨价是因为品质提升，精装修做得更精，园林做得更细，住宅做得更科技这也是冠冕堂皇的涨价理由。六是优惠政5策即将到期。这也是诸多项目找的涨价理由。因为 200
9、9 年低落的楼市之所以能起死回生，跟政府的一系列优惠政策是密不可分的。由于这些优惠政策的推波助澜，使得楼市在经历了短暂的低潮后迅速回暖，一发而不可收拾，房价直逼 2007 年的最高点，有的甚至已经超过了最高点。可是，有不少优惠政策是只有一年的期限，眼看着就要进入 12 月，优惠政策能否继续执行存在着变数。因此，近期很多开发商开始借机涨价。 呼吁尽快出台物业税 2009 年初还是一派肃杀，房价一跌再跌无人问津；年中，房价疯狂飙升，炒房现象狼烟再起；年底，房价突飞猛进，一年房价翻番的楼盘比比皆是，投资、炒房更是几乎全民参与。浙江炒房团再现楼市，集体出 现在：某项目。据该项目统计，30以上认筹客户是
10、以投资为主的团购客户，至于散购投资者，亦不在少数。 年初采访业内人士时，几乎没人认为楼市还有投资炒房现象；到了年中，业内普遍认为楼市投资购买行为仅在 1520，八成以上购买都是自住型需求；近期，业内普遍预计至少有 4 成需求属于投资行为。有开发商甚至直言不讳， “如果把带投资性质的自住购房算进去，估计至少有 7 成以上。 ” 美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了 65。而在二季度这一比例仅为32，上涨幅度达到一倍以上。 6短短 5 个月的时间，投资比例就已经迅速上升到如此“全民”的程度，不得不说是一个奇迹。在对炒房人，抑或说投资客的采访中，笔
11、者发现几乎所有的炒房人都认为在现阶段炒房几乎是一本万利稳赚不赔的“投资行为” ，尤其是挺过去年寒冬期的炒房人，更坚定炒房行为的正确性。有投资客以去年为例给记者算了笔账。他 2009 年初以 14000 元平方米的价格买了 3 套 50 平方米左右的小户型，如今该项目的价格已经涨到 23000 元，平方米左右，获利超过 60，而目这次购买契税仅 3 万出头，持有成本更低，4.8 元的物业费虽然不低，但三套房子一年下来才8000 多元。 “我这还是全额付款，如果是贷款，获利更大” ，该投资者不无得意地说道。 “没有物业税就等于没有成本，虽然说要开征物业税，但我估计一两年内不会出来，就算出来了，力度
12、也非常小，所以，基本不用考虑成本问题。 ” 城市化进程中必然伴随房价上涨现象，加上没有物业税这样后期平衡的经济措施，炒房在国内就成了稳赚不赔的“投资行为。 ” 2009 年初，国内组织了多起美国购房团，报名爆满，但几乎都空手而归。据媒体报道，团员们均感慨在美国买房便宜，但持有房屋的成本过高，房屋管理费、物业税、地税、房产税等都比国内高。40 万美元的房子，平均每年的持有成本都在 1 万美元以上。 许多专家、学者认为，物业税出台将令市场的实际空置率下降，有效提高房产的使用率，过多的出租房源将降低租金，同时市场的出售二手房源将激增，有利于抑制房价过快上升的可能，同时也可以对炒买炒卖的投机者形成压力
13、。 7作为支柱产业，不符合中国国情 房地产作为支柱产业不符合中国的基本国情。众所周知，我国是世界上人口最多的国家，人多地少是我国面临的基本国情，如何解决 13 亿人的吃饭问题始终是摆在我国政府面前一项重要课题。虽然经过改革开放 30 年的发展，我国基本上解决了人民的温饱问题，但长期而言，对粮食安全仍不可掉以轻心。也正是出于对粮食安全的考虑，我国确定了不可突破的 18 亿亩耕地红线。从目前的情况看，面对经济建设和工业化、城市化对土地需求的不断增长，这一耕地红线的维持面临着越来越大的压力。在土地资源十分有限、粮食安全又不可忽视的情况下，将房地产业作为我国的支柱产业显然不具有长期的可持续性，不顾中国
14、的这一特殊国情而普遍把房地产作为支柱产业无异于饮鸩止渴，并贻害子孙。 首先是房地产业的地位。在危机重压下的 2009 年，房地产业是使中国经济实现 8左右的 GDP 增速的主力军，但“保增长就是保房地产”的“无奈”也让一些企业有恃无恐，裹挟着银行贷款大步踏这一产业。这个对技术领先或技术进步并无明显推动的行业，既挤占了实体经济的发展机会，也使一些城市房价出现了脱离普通老百姓承受能力的疯涨，引发民生问题。今年，如何在保证一定 GDP 增速的同时，减少经济对房地产业的倚重，宏观政策需要进行明确而有针对性的调整。 其次，如何抑制投机性购房。在新关口，需要明确界定什么是投机性购房，从而制定相应的政策措施
15、。以影响楼市交易量最敏感因素的房8贷政策来说，如果过于宽松，意味着从银行贷款容易，那么通过买房来保值、增值的需求则会受到鼓舞，出现投机行为。如果任由“炒房者”利用大量热钱捞取巨额收益，必将危及整个经济的稳定、良性运行。 再有，关于政策性住房，温总理明确指出要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，但在地方政府受财力有限而积极性并不高、关于保障性住房的建设比例又没有硬性规定的情况下， “重要位置”这个先天不足的要求的含金量往往会打折扣。 从近期来看，关于购房的各项优惠政策是否延续的问题由此可迎刃而解，可以区分不同的人群制定相应的更精准的政策。而从中远期来看，中国经济欲摆脱房地产业挑大梁的局面，避免经济因为过于倚重房地产业而陷入投机波动的泥沼，就必须有的放矢，围绕着加快转变经济增长方式、促进实体经济产业结构调整和升级、确保保障性住房建设等来制定政策导向。
