1、都市計畫法土地使用管制(一 ) 採負面列舉與條件式許可(二 ) 負面列舉行業別大項目有增加趨勢負面列舉範圍由製造業、運輸業、娛樂業、特種行業、商業餐飲 業 (65年 )增加訓練場、攤販集中場、旅館 (71年 )加油站、採礦業、嫌惡設施 (85年 )營建剩餘土石方資源堆置場、證券期貨業、金融業分支機構、票券業 (89年 )(三 ) 條件式許可有放寬趨勢1.大型商場或餐飲店由不允許設置 (65年 )到允許 500平方公尺以下之大型商場或樓地板面積在 300平方公尺以下之餐飲店設置 (71年 )。2.50平方公尺以上之非供住宅或宿舍自用汽車庫之不允許設置 (65年)到允許計程車客運業、小客車租賃業之
2、停車庫、運輸業停車場、客運停車場及貨運寄貨站其設置地點面臨 12公尺以上道路設置 (85年 )。住宅區土地使用管制內容變遷趨勢都市計畫法土地使用管制變遷一、分區(一 ) 由分區觀念朝向分區管制觀念(二 ) 分區由一般性到特定性 (信義計畫特定區 )(三 ) 分區由單一性朝向多樣性 (住 1、住 2、住 3)二、管制(一 ) 由高度管制朝向容積管制(二 ) 由建築構造轉變成都市景觀 (三 ) 防災由防空到防火(四 ) 由建築物理機能到都市機能 (交通 )分區 管制193912都市計劃應劃定住宅商業工業等限制使用區必要時並得劃定行政區及文化區無196429都市計得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得
3、視實際情況，劃定其他使用區或特定專用區。37對於都市計劃各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用，基地面積或基地內應保留空地之比率及建築物之高度、構造、設備暨防空設施之規劃，直轄市或省政府得依據地方實際情況作必要之規定。1973198832都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。39對於都市計劃各使用分區及特定專用區內土地及建築物之使用，基地面積或基地內應保留空地比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物高度，以及有關交通、景觀或防火事項，省 (市 )政府得依據地方實際情
4、況，於本法施行細則中作必要規定。三、分區功能 （ 一）農業區除了生產兼具抑制都市擴（ 二）保護區除了水土保持兼具國防安全（三）住宅區以居住機能為主（四）里鄰單元理念不易落實。（五）商業區由消極轉變為積極（六）工業區依危險性有分類觀念農業區、保護區 住宅區1939 無 13住宅區內土地及建築物之使用不得有礙居住之安寧1964 31都市計畫地區範圍之邊緣，應視地理形勢保留農業地帶，並限制其無關農業之建築使用。30住宅區，應以里鄰單位予以劃定。工業區與住宅區之相關位置應配合當地常年風向。工業區與住宅區之間，應以綠帶或主要道路隔離之。32住宅區內土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜安全或衛生。197
5、3198832都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用。34住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之安靜、安全及衛生。商業區 工業區1939 14商業區內土地及建築物之使用不得有礙商業之便利15具有特殊性之工廠應就工業區內特別指定地點建築1964 33商業區內土地及建築物之使用不得有礙商業之便利。34工業區內土地及建築物以供工業使用為主：但具有危險性之工廠就工業區內特別指定地點建築之。1973198835商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利36工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建
6、築物，以供工業使用為主；具有危險性之工廠就工業區內特別指定地點建築之（ 一）已有受害補償觀念（二）缺乏受益附費與使用者付費1939 18土地使用分區使用規定後其土地上原有建築物不合使用規定者除准修繕外不得增築但主管地方政府認為必要時斟酌地方情形限期令其變更使用其因變更使用所受之損害應補償之1964 39都市計畫公佈實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建。當地縣（局）政府或鄉鎮（縣轄市）公所認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移；其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，補償金額由雙方協議之，協議不成，由當地市縣（局）政府呈請上級政府予以核定。
7、1973 198841都市計畫發佈實施後，其土地原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移；其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，補償金額由雙方協議之，協議不成，由當地直轄市、縣（市）（局）、縣（局）政府函請上級政府予以核定Siegan (1972)提出了一種私人契約式分區管制（ contract zoning）的概念，他認為政府對土地使用的管制是不必要的，社區與住戶之需要可以透過經濟力量，也就是市場之運作來獲得，例如主動自願之私人訂定契約（ voluntary pri
8、vate covenants）， 亦即利用住宅區內私人政府（ resident private government） 式的管制方式，來提供與保護社區之寧適性。他認為這種方式可以避免市中心過度單調的設計與因為執政當局對土地實施使用分區管制而造成的土地投機現象。 Siegan(1990)更以美國 Houston 和 Dallas 兩市比較為例，說明為何沒有實施分區管制的 Houston市在許多方面都優於實施嚴格分區管制的 Dallas市，他認為雖然 Houston 市沒有實施分區管制，那並不表示 Houston市對土地的使用沒有控制，只不過那控制的方式是屬於經濟面上的。Siegan 私人契約分區管制論（ Siegan 1972）一、 負面列舉項目有增加趨勢65年、 71年之二十四類目增至 85年之三十類目。二、 允許與工業發展有關之設施項目有增加趨勢（一） 65年：僅規定供妨礙性輕微之工廠使用。（二） 71年：與工業有關之辦公室、倉庫、值勤員工單身宿舍、生產實驗室及其它必 設施。（三） 85年：與工業發展有關設施包括：1.與工廠營運有關之研發、推廣及服務業辦公室2.工廠必要附屬設施3.公共及公用設施（ ex:衛生保健、托兒所 ）4.大型展示中心或商務中心5.物流中心、倉儲批發（四） 91年：增加商業設施。三、採總量管制、條件式許可乙種工業區土地使用管制內容變遷趨勢
