1、1江门市蓬江、江海区 2012 年房地产市场分析报告一、主要指标一览二、概述1、开发投资缓中趋稳。新开工和竣工面积回落明显。2、土地供应量有所增加。房企购地较为谨慎。3、商品房供求总量维持阶段性平衡。区域结构变化明显。库存量相对合理。4、房价整体呈现窄幅震荡、稳中微降。5、存量房市场的整体活跃度不如商品房市场。三、开发投资受严厉的调控政策以及 2011 年下半年至 2012 年一季度低迷的销售量所传导，2012 年房地产开发企业纷纷减少开工量，放缓工程周期，使商品房开发投资各项指标同比均出现回落，但这基本属于前两年快时 间开发投资(亿元)新开工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)批准预售面积(
2、万平方米)商品房成交面积(万平方米)商品房成交金额(亿元)存量房成交面积(万平方米)2012 年 55.66 126.9 118.06 119.95 117.45 72.97 66.24同比（ %） -0.4 -33.3 -20.3 0.6 -7.8 -10.3 -16.0开发投资 （亿元）（亿元）新开工面积（万平方米）时 间合计 其中住宅 合计 其中住宅竣工面积（万平方米）施工面积（万平方米）2012 年 55.66 40.27 126.9 71.71 118.06 545.82同比（ %） -0.4 -8.1 -33.3 -46.4 -20.3 -2.32速增长后预料之中的正常回调。开发投
3、资额和施工面积保持较为稳定。后市的潜在供应仍较为充足。见图 1图 1四、商品房供应2012 年，蓬江、江海区批准 40 个房地产开发企业预售商品房项目共 40 个，比去年增加 8 个；其中新开盘项目 16 个，比去年增加 4 个。 注：本报告中的别墅包含双拼、联排等低密度低层住宅，下同今年的商品房供应主要有以下几个特点：1、供应总量连续三年保持在比较稳定的水平。通过观察 2008-2012年的批准预售面积情况（见图 2、下表），可以发现除了 2009 年的供应量偏少外，其余四年、尤其是最近三年来的供应量比较稳定而且始终保持供应略大于需求（成交量）。库存数量越趋合理。时间 商品房批准预售总面积（
4、万平方米）住宅面积（万平方米）商业面积（万平方米） 住宅套数 （套） 公寓套数 （套） 别墅套数 （套）2012 年 119.95 109.34 10.11 8643 8183 460同比（ %） 0.6 3.0 -24.2 -0.5 -2.9 75.63图 22009 年 2010 年 2011 年 2012 年商品住宅批准预售面积 77.54 112.22 106.13 109.34商品住宅成交面积 116.39 96.1 105.75 102.92商品住宅待售套数 4000 6100 6700 7000库存消化周期（月） 5.49.5 9.6 9.7注：库存消化周期= 当年年末待售套数/
5、当年月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9 个月左右，超过 12 个月则为供过于求状态，不足 6 个月则为供不应求状态。2、各月供应量总体呈现前低后高，与成交量和库存量密切相关。年内先后出现过三次供应小高潮，分别是 3 月（借“回暖” 之势）、8 至 9月（借“ 房博会 ”之势 ）、11 至 12 月（借年末冲刺之 势）。见图 3，随着政策和成交量的趋于稳定，市场供应逐步淡化了传统旺季和淡季的概念。图 33、江海区取代北新区成为供应的核心区域。与往年相比，今年江4海区的供应量大幅增加，套数比例达 45%，其中又以城轨站附近和外海西江边的供应较为集中。受制于可开发土地减少以及存货的
6、压力，使得传统热点区域北新区的供应比例仅占不足三成，城区的供应比例也下滑至不足一成。 见下表近五年各区域住宅供应套数比例 单位：%北新 江海 城区 滨江、棠下 杜阮 潮连、荷塘2012 年 29 45 8 7 10 12011 年 56 10 20 10 4 02010 年 43 25 17 4 4 72009 年 34 11 38 5 8 42008 年 50 27 13 5 4 14、供应结构仍以中等户型为主，且比例有所扩大。面积在 90 至144 平方米之间的供应套数比例占由去年的 50%上升至今年的 58%，其中又以中等偏小户型（90-120 平方米）的供应比例增加较快。见下表各面积段
7、建住宅成交套数比例 单位：%90 以下 90-120 120-144144 以上公寓别墅2012 年 23 39 19 14 52011 年 24 32 18 23 3五、商品房成交时间 商品房成交成交金额（亿元）成交面积（万平方米）住宅面积（万平方米）商业面积（万平方米）住宅金额（亿元）住宅套数（套）住宅均价（元）2012 年 72.97 117.45 102.92 7.81 63.13 8688 586052012 年商品住房成交主要有以下几个特点：1、年内各月成交量总体呈现先抑后扬、稳步递增的态势。一月跌至冰点后，市场在降价促销和政策微调两大因素影响下震荡回升，逐步回暖、火热一直持续到八
8、月。九月开始到年末则在高位一直维持相对稳定的成交量。全年未出现连续三个月上涨或连续两个月下跌的大幅波动。见图 5图 52、年内各月房价整体保持平稳，三季度开始小幅微涨。见图 6。上半年房价在窄幅震荡中保持稳定，七月份开始在改善型产品逐步入市以及开发企业普遍取消价格优惠，甚至试探性提价的影响下，连续四个月环比上涨，但累计涨幅仅为 2%。年末两个月再次重归稳定。图 63、区域结构变化较大。江海区成交比例大增，直逼多年来优势明显同比（ %） -10.3 -7.8 -2.7 -38.6 -7.1 3.5 -3.36的北新区，套数成交比例由去年的 21%大幅增加到今年的 37%，与北新区的差距缩小至仅有
9、 3 个百分点。城区的成交比例也下降明显。见下表：各区域新建住宅成交套数比例 单位：%北新 江海 城区 滨江棠下 杜阮 潮连荷塘2012 年 40 37 10 5 6 12011 年 48 21 19 5 6 22010 年 42 19 20 3 7 34、户型结构继续向中间靠拢。大户型成交遇冷，中等偏小户型最受市场青睐。成交客户以首次购房或首次换房需求为主的中等偏小户型（90-120 平方米）成交比例增加至四成，144 平方米以上的成交比例则由去年的 23%下滑到今年的 15%。见下表各面积段建住宅成交套数比例 单位：%90 以下 90-120 120-144144 以上公寓别墅2012 年
10、 24 40 21 12 32011 年 22 35 20 17 62010 年 26 35 18 12 92009 年 16 26 31 23 4注：“90 以下”不含 90,“90-120”是指大于或等于 90 而小于 120，其余作类似理解，下同。5、购房者户籍结构略有变化。受外地户籍购房者相对集中的江海区成交比例大幅增加影响，本市购房者比例比去年减少两个百分点，为 60%。境外 购房比例也减少近半。见下表新建住宅购房者户籍成交套数比例 单位：%蓬江江海 新会鹤山台山开平恩平 本省外市 外省 境外2012 年 52 8 13 25 272011 年 53 9 12 22 42010 年
11、49 8 14 25 42009 年 51 7 12 26 4注：以身份证号、联系地址、手机号码等综合判断购房的“户籍” 。6、单价为“五字头”的住宅是市场成交的主流，比例超过四成。单价六字头的也开始逐步被市场接受。大部分“豪宅”的销售则明显放缓，单价超七千的成交比例比去年大幅减少。4000 以下 4000-4999 5000-5999 6000-6999 7000 以上2012 年 5 16 43 24 122011 年 8 17 35 18 222010 年 25 36 23 9 72009 年 61 27 12六、存量房成交受 政策相对 偏紧、房价 相对坚挺 等因素影 响，以自住需求为主
12、的存量房成交量总体表现不如商品房市场。存量房成交面积占商品房的 56%，比例比去年下降了 6 个百分点。3 月份起投入使用的存量房交易价格评税系统使交易价格接近真实。年内各月住宅成交套数平稳回升的趋势，见图 8。近五年的存量房成交量走势见图7。时间 存量房成交成交金额（亿元）成交面积（万平方米）住宅金额（亿元）住宅面积（万平方米）住宅套数（套）2012 年 21.12 66.24 16.02 48.34 5151同比（ %） 7.4 -16.0 14.1 -11.4 -10.98图 7图 8六、趋势研判2012 年，在国内经济放缓和房地产调控从紧的双重背景下，我市房地产市场整体处于正常的行业调
13、整周期内，同时又表现出难得的平稳和理性：开发投资缓中趋稳，交易量逐渐恢复，供求维持相对平衡，房价小幅回调。市场正朝着调控的方向和目标发展。但促进市场长期平稳健康发展的机制尚未真正形成，推动房价不合理上涨的内外因素依然存在。2012 年末的中央经济会议提出“保持宏观经济政策的连续性和稳定性” ，强调 “加强房地 产调控和住房保障工作”，显示未来无论是宏观经济还是房地产行业， “在稳增长中寻求 结构转型”这一政策的基调不会改变和逆转。住房保障工作大力推进的同时房地产市场调控也将常态化。预计差异化的住房信贷政策仍将坚持和继续，土地流转与供应制度9以及房产税等长效制度或会取得突破。对于房地产行业来说，高增长、高利润的时代已经不复返，平稳增长、均衡发展的时代已经开启。 “新型城 镇化”的推动或会为我市的行业发展带来新的机遇。展望 2013 年，预计行业基本面的持续好转将提升企业信心，带动投资额和建设量稳中有升，供应量有所加大，产品和需求渐趋多元化，房价出现结构性的温和上涨应是大概率事件。但仍需关注地区之间发展的不平衡、内外环境的较大不确定性等问题。
