1、,增值税基础培训,财务管理中心 2016年3月23日,5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，营业税将退出历史舞台，这一政策的落地执行对于所有财务人员来讲是个高难度的挑战。如何应对？ “从基础入手，充足准备”，围绕此原则，保利置业贵州区域财务管理中心在“营改增”具体细则颁布前组织了此次培训。,增值税基础知识增值税核算办法 增值税会计核算的设置 增值税具体核算案例增值税票据管理房地产行业常见税种,内容,一、增值税的基础知识,1.1增值税的计税依据 增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对
2、商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值中商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。,增值税与营业税比较,单价100,税5,单价90,税10,1.2增值税的计算方法 增值税的计算采用国际上普通采用的税款抵扣的办法。即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。（1）应纳税额=当期销项税额-当期进项税额（2）销售额=含税销售额/（1+税率）（3）销项税额=销售额*税率,增值税与营业税比较,成本,售价,征税对象,成本,售价,征税对象,案例：假设房地
3、产企业增值税率为11% 每平米售价10000，成本7800。按60%取得增值税专用发票计算进项税额。 销项税额=10000(1+11%) 11%=991 进项税额=780060%1.1111%=464 增值税=991-464=527,销售额,1.3增值税的税率,二、增值税核算办法,（一）增值税会计科目的设置,现行企业会计中核算涉税业务的主要会计科目有“应交税费”“营业税金及附加”“所得税费用”“递延所得税资产”“递延所得税负债”“以前年度损益调整”“营业外收入”“其他应收款应收出口退税”等科目。 “应交税金”主要核算企业按照税法规定计算应缴纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源
4、税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、车船税、教育费附加、矿产资源补偿费等。 企业（保险）按规定应缴纳的保险保障基金、代扣代缴的个人所得税，也通过本科目核算。印花税、耕地占用税和车辆购置税等不在本科目中核算。,为分别核算每一种税应缴、已缴和未缴的情况，在“应交税费”下，分别设置了各明细科目，本次主要围绕下列明细科目展开： 应交税费-应交增值税（进项税额） 应交税费-应交增值税（销项税额） 应交税费-应交增值税（进项税额转出） 应交税费-应交增值税（减免税额） 应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 应交税费-应交增值税（转出多交增值税） 应交税费-未交增值税,应交税费-应交增
5、值税（进项税额）,企业购入货物、接受应税劳务或应税服务而应付的、准予从销项锐额中抵扣的增值额。企业购入货物、接受应税劳务或应税服务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。,应交税费-应交增值税（销项税额）,企业销售货物、提供应税劳务或应税服务而收取的增值额。企业销售货物、提供应税劳务或应税服务而收取的增值额，用蓝字登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。,应交税费-应交增值税（进项税额转出）,当纳税人购进的货物或接受的应税劳务不是用于增值税应税项目，而是用于非应税项目、免税项目或用于集体福利，个人消费等情况时，其支付的进项税就不能从销项税额中抵扣。 实际工
6、作中，经常存在已抵扣进项税税额的货物或应税劳务改变用途，用于非应税项目、免税项目、集体福利、个人消费或发生非正常损失，应从当期发生的进项税税额中扣除，计入“进项税额转出”。,应交税费-应交增值税（减免税额）,减免税是指依据税收法律、法规以及国家有关税收规定给予纳税人减税、免税。减税是指从应纳税款中减征部分部款；免税是指免征某一税种、某一项目的税款。减税免税可以分为税基式减免、税率式减免和税额式减免三种。 税额式减免是指通过直接减少应纳税额的方式实现的减税免税，具体包括全部免征、减半征收、核定减免率以及另定减征额等。,应交税费-应交增值税（转出未交增值税）应交税费-应交增值税（转出多交增值税）
7、应交税费-未交增值税,应交增值税（转出未交增值税）核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应交税费应交增值税”明细账出现贷方余额时，根据余额借记本科目，贷记“应交税费未交增值税”科目。 应交增值税（转出多交增值税）核算企业月终转出多缴的增值税。月末企业“应交税费应交增值税”明细账出现借方余额时，根据余额借记“应交税费未交增值税”科目，贷记本科目。 未交增值税平时无发生，月末借方余额反映企业期末留抵税额和专用税票预缴等多缴的增值税额，贷方余额反映的是期末结转下期应缴的增值税。,（二）增值税具体核算案例,销项税额1、销售房产收入借：银行存款 1,665,000 销售额=1665000/（1+1
8、1%） 贷：预收账款 1,500,000 应交税费-应交增值税（销项税额）165,000,（二）增值税具体核算案例,销项税额2、出租房屋租金收入借：银行存款 300,000 销售额=300000/（1+11%） 贷：预收账款 270,270.27 应交税费-应交增值税（销项税额）29,729.73,（二）增值税具体核算案例,进项税额1、借：开发成本-建筑工程费 746,432.43 应交税费-应交增值税（进项税额） 82,107.57 贷：银行存款 828,540 进项税额828540/（1+11%）*11%,（二）增值税具体核算案例,进项税额2、借：管理费用 14,000 应交税费-应交增值
9、税（进项税额） 840 贷：银行存款 14,840 进项税额14840（1+6%）*6%,（二）增值税具体核算案例,进项税额3、3.1发放福利借：管理费用 50,000 贷：应付职工薪酬-福利 50,000借：应付职工薪酬-福利 50,000 贷：银行存款 50,000,（二）增值税具体核算案例,进项税额3、3.2作为公司资产借：固定资产 42,735.05 应交税费-应交增值税（进项税额） 7,264.95 贷：银行存款 50,000,（二）增值税具体核算案例,进项税额3、3.3 上月入账作为公司资产，但后期改变用途发放福利,在本月账务处理为：借：管理费用 50,000 贷：应付职工薪酬-福
10、利 50,000借：应付职工薪酬-福利 50,000 贷：固定资产（净值） 42,735.052 应交税费-应交增值税（进项税额转出） 7,264.95,（二）增值税具体核算案例,进项税额4、1月初次购买金税盘和报税盘720元（含税），取得增值税专用发票，其折旧年限3年。 （1）购入专用设备时 借：固定资产 720 贷：银行存款 720 （2）抵减增值税应纳税额时 借：应交税费-应交增值税（减免税款） 720 贷：递延收益 7202月份计提折旧时 借：管理费用 20（720/3/12） 贷：累计折旧 20同时 借：递延收益 20 贷：营业外收入 20,（二）增值税具体核算案例,未交增值税 月底
11、结转 销售税额合计=165000+29729.73=194729.73 进项税额合计=82107.57+840+7264.95=90212.52 进项税额转出=7264.95 减免税额=720借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 11062.16 贷：应交税费-未交增值税 11062.16 （194729.73+7264.95-90212.52-720） 月初交纳借：应交税费-未交增值税 11062.16 贷：银行存款 11062.16,三、增值税票据管理,（一）增值税票据种类,（1）增值税专用发票一共有三联：发票联、记账联、扣抵联（2）增值税普通发票一共有两联：发票联、记账联,有“普通
12、”字样,（一）增值税票据种类,（3）机打发票一共有两联：发票联、记账联（4）手工发票一共有两联：发票联、记账联,（二）增值税发票管理开具票据,1. 领用公司设专人保管专用发票和专用设备。发票领用需财务负责人批准后方可领用，并登记领用增值税发票登记表。2. 移交开票人员在移交增值税涉税发票时应如实填写增值税发票移交记录表，由交接双方签字确认。,（二）增值税发票管理开具票据,3.开具开票人需参加金税系统操作培训，并获得培训证书。开具要求：（1）项目齐全，与实际交易相符；（2）字迹清楚，不得压线、错格；（3）发票联和抵扣联加盖发票专用章；（4）按照增值税纳税义务的发生时间开具。向客户开具增值税普通（
13、专用）发票时，须填写增值税发票开具登记表。,特殊事项： （1）票据作废： 开具专用发票当月，发生销售退回、开票有误等情形，收到退回的发票联、抵扣联符合作废条件的，按作废处理；开具时发现有误的，可即时作废。 作废专用发票须在防伪税控系统中将相应的数据电文按“作废”处理，在纸质专用发票（含未打印的专用发票）各联次上注明“作废”字样，全联次留存。 注：作废条件：（1）收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；（2）销售方未抄税并且未记账；（3）购买方未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。,（二）增值税发票管理开具票据,特殊事项： （2）红字冲回 如开票
14、方已抄税或记账，且发票开具月早于认证月，由购买方向主管税务机关填报开具红字增值税专用发票申请单，并在申请单上填写具体原因以及相对应蓝字专用发票的信息，主管税务机关审核后出具开具红字增值税专用发票通知单。开票方凭购买房提供的通知单开具红字专用发票，在防伪税控系统中以销项负数开具。红字专用发票应与通知单一一对应。,（二）增值税发票管理开具票据,（三）增值税发票管理收取票据,一般纳税人销售货物、应税劳务或者应税服务，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同
15、一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。,增值税小规模纳税人需开具增值税专用发票，可向主管税务机关申请代开。,（三）增值税发票管理收取票据,1.票据审核收取增值税专用发票时，需进行接收增值税专用发票进项发票记录表的填写，交接双方需签字确认。对不符合专用发票开具要求的，购买方有权拒收。对汇总开具专用发票的，销售方需使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖发票专用章。,（三）增值税发票管理收取票据,2.票据认证 增值税专用发票认证方式的选择：可根据每月取得的发票量，选择发票认证方式。如取得发票量较大，可选择网上认证。即自行扫描、识
16、别专用发票抵扣联票面信息，生成电子数据并通过网络传输到主管税务机关，由税务机关完成解密、认证，最后将认证结果信息通过网络返回企业。 如认证发票结果有误：如财专用发票抵扣联、发票联均无法认证的，或认证结果为“纳税人识别号认证不符、”用发票代码、号码认证不符”的，应及时与销售方联系： （1）如发票为认证当月开具，且销售方未抄税且未记账，发票符合作废条件，可即退回予以作废重开；,（三）增值税发票管理收取票据,2.票据认证 （2）如销售方已抄税或记账，由购货方向主管税务机关填报开具红字增值税专用发票申请单，并在申请单上填写具体原因以及相对应蓝字专用发票的信息，主管税务机关审核后出具开具红字增值税专用发
17、票通知单，购买方必须暂依通知单所列增值税税额从当期进项税税额中转出，未抵扣进项税税额的可列入当期进项税额，待取得销售方开具的红字专用发票后，与通知单一并作为记账凭证。核算上不作为进项税额转出处理。,3.票据抵扣凡取得防伪税控系统开具的增值税专用发票（含运输发票等）须在开票日起180天内认证抵扣，并填列增值税（专用发票/海关完税凭证/收购凭证/普通发票）抵扣明细表。,（三）增值税发票管理收取票据,4.发票鉴别 方法一：看发票监制章。发票上方正中央有一椭圆形红色的“发票监制章”。此章外圆线是一条普通的红色粗线，但内圆线是采用微缩技术印制，由多组“国家税务总局监制”汉字的汉语拼音声母缩写组成，即“G
18、JSHWZJJZH”。通过高倍放大镜可以清晰地看到。 方法二：用紫外灯照射。真票采用特殊纸张印刷，在紫外灯照射下，真票票面上每隔一定距离会显现出发光的金属条，假票在紫外灯下无此发光金属条。,（三）增值税发票管理收取票据,4.发票鉴别 方法三：上网站查询。看发票名称写明是“XX增值税普通（或专用）发票”，“XX”是省份名称，输入发票代码和发票号码，即可查询该号码的发票是否存在。 方法四：打电话查询。可以通过拨打纳税服务热线12366，按照提示进行查询。 方法五：去主管税务机关查询。可以将发票拿到税务机关，请工作人员帮助辨别真伪。,（三）增值税发票管理收取票据,特殊事项专用发票遗失1.丢失已开具专
19、用发票的发票联和抵扣联： （1）丢失前已认证相符的：购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证； （2）丢失前未认证相符的：购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件到主管税务机关进行认证，认证相符的凭该专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证。,（三）增值税发票管理收取票据,特殊事项专用发票遗失2.丢失已开具专用发票的扣抵联： （1）认证相符前：丢失已开具专用
20、发票的抵扣联，可使用专用发票发票联到主管税务机关认证，专用发票发票联复印件留存备查 。 （2）认证相符后：可使用专用发票发票联复印件留存备查，不影响认证抵扣。 3.丢失已开具专用发票的发票联： 一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查，但由于抵扣联没有丢失，不影响认证抵扣过程。,（三）增值税发票管理收取票据,（四）增值税纳税申报, 增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。 纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日、15日为1个纳税期的，自期满之
21、日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。,1.固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。2.总机构和分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务总局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。,四、目前房地产行业常见税种,目前房地产行业主要涉及的税费目前共有12种，主要分布在房地产前期准备阶段、开发阶段、销售阶段，具体名称及计算方法如下： （一）前期准备阶段的税种 房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。 耕地占用税从土地
22、管理部门批准占用耕地日起30日内按每平方米税额从1元15元不等的金额一次性缴纳。 契税为购买土地时按3%5%的税率进行缴纳。 （二）房地产开发阶段涉及的税种 签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。,（三）房地产销售阶段涉及的税种 1.营业税：以房屋售价的5%税率缴纳；房产租赁业适用营业税中的“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。 2.城市维护建设税：应纳营业税适用税率（7或5） （地区不同则税率不同） 3.教育费附加：应纳营业税适用率 （3%） 4.地方教育费附加：应纳营业税适用率 （2%） 5.价格调控基金：当期营业（销售）收入
23、适用率 （0.1%） （已于2016年2月停止征收）,6.土地增值税：实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。 7.印花税：在房产交易中，针对交易金额，按0.05%税率征收。 8.企业所得税：在转让或出租房地产生产了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用20%的比例税率。 9.房产税：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。 10.个所税：（工资总额-五险一金）对应累进七级税率,谢 谢！,
