1、小区物业管理收费存在的问题及对策目录中文摘要 3引言 41.我国物业管理费用的构成及我国现行物业服务收费政策 51.1 我国物业管理费用的构成 51.2 我国现行物业服务收费政策 52.住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状及分析 62.1 住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状 62.2 导致物业管理收费难问题的因素分析 72.2.1 业主的物业消费观念还未完全树立,短期内难以和盘接受 72.2.2 物业服务公司的服务与收费质价不符 72.2.3 物业服务公司与业主之间的地位、关系不对称 82.2.4 开发商与物业服务公司之间缺乏相互制约及协调的机制 82.2.5 不断上涨的房价提升了购房者的住
2、房消费期望值 83.造成住宅小区物业管理收费难的原因 93.1 物业管理公司自身的原因 93.1.1 物业管理公司没有摆正服务业主与管理物业的位置，以管理者自居 93.1.2 物业管理公司服务质量不能满足业主的要求 93.1.3 物业管理公司收费与服务不匹配 93.1.4 物业管理收费标准、项目、方式等不合理、不公开、不规范 103.1.5 综合服务收费与个体特约服务收费并存 103.2 业主自身原因 103.2.1 业主消费观念滞后 103.2.2 业主经济困难 103.2.3 业主与物业公司或开发商之间的纠纷而拒交物业管理费 113.2.4 业主对物业管理公司职责的错误定位 113.3 业
3、主委员会协调监督难 113.3.1 业主委员会覆盖面、代表性有待提高 113.3.2 业主委员会维权意识差 113.3.3 业主委员会和物业公司之间的协调沟通不够 123.4 法律、法规不健全或政府指导不力 123.4.1 物业管理的市场机制不健全 123.4.2 服务收费定价方式不当 123.4.3 政府行政监管薄弱，有时又与物业管理公司管理内容出现重合 123.4.4 社会信用体系缺乏、司法低效 123.4.5 物业管理服务具有全体性，其服务的对象是全体业主，不可能因少数业主不交管理费而停止服务 123.4.6 由于历史原因，老住宅小区存在着基础设施、居住环境差、人员复杂、投入不足的情况
4、134.有效解决小区物业管理收费难问题的可行性对策 134.1 增强业主对物业管理服务的消费意识 134.2 提高物业服务公司的自身素质和工作质量 144.3 加快制定和完善物业管理收费方面的法律法规 144.4 建立有效机制，切实解决收费难问题 154.4.1 规范收费标准，增加收费透明度 154.4.2 建立物业管理费工资卡扣收制度，有效解决收费难问题 154.4.3 推行资金账目公开，争取更多居民的理解支持 154.4.4 于经济实在有困难的低保户，实行费用减免或补贴 164.5 确业主管理委员会的地位，充分发挥其职能作用 165.结束语 17参考文献 18住宅小区物业管理收费难的存在问
5、题及对策中文摘要随着我国房地产市场的快速发展，物业管理已经成为国民经济中的重要的新兴行业，但伴随着物业管理企业成长而来的一个突出问题，就是收取物业管理费难。物业管理服务费既是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及业主和物业使用人切身利益的大事，因此备受业主、物业使用人和物业管理公司的高度关注。而且物业管理费难收取已是此行业中一种很常见的现象，直接关系到物业管理行业生存和发展，影响到小区业主的安居和小区建设的稳定。所以多角度地分析住宅小区物业管理收费难的存在问题及对策有重要意义。关键字：住宅小区物业管理 收费难 存在问题 对引言 我国的物业管理是伴随着市场经济下的住房制度改革、房地产开发以及住
6、宅的商品化逐步产生和发展起来的,被视为现代化城市建设的 “朝阳产业” 。科学、规范、专业和现代化的物业管理与服务可以给住宅小区带来良好的社会效益、经济效益和环境效益。 物业服务公司向业主提供有偿服务,理应收取相应的报酬。但在实际操作中 ,许多公司由于种种原因导致收费不足,影响了自身的正常经营和运转 ,不少公司收不抵支，甚至严重亏损；而与此同时,物业管理收费问题也成为老百姓新的投诉热点,并有逐年升温的趋势。物业管理收费难问题已成为制约物业管理行业发展的“瓶颈”之一。1.我国物业管理费用的构成及我国现行物业服务收费政策1.1 我国物业管理费用的构成根据 2003 年 11 月 13 日，国家发展和
7、改革委员会、建设部，发改价格20031864 号发布。物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、法定税费；9、企业利润；10、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。1.2 我国现行物业服务收费政策根据物业管理条例和国家发改委、建设部关于印
8、发物业服务收费管理办法的通知 （发改价格20031864 号）精神，自治区发展计划委、建设厅制定了新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法 （新计法规2004531 号） ，明确了价格管理权限，确定了物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费包括综合服务费、专项服务费及特约服务费。普通住宅的综合服务费及专项服务费实行政府指导价，已成立业主委员会的，由物业管理单位与业主委员会在政府指导价范围内协商确定收费标准经业主大会通过后执行；未成立业主委员会的，由物业管理单位提出收费标准报物价部门审批备案，其他服务费实行市场调节价。普通住宅的综合服务费，按照服务质量实行分等
9、级定价。自治区价格主管部门会同房地产行政主管部门制定了综合服务费各服务质量等级基准价的最高价格水平，即：普通住宅的物业管理综合服务费（多层住宅及不带电梯的 7 层住宅）分为一至四级分别为 0.6 元0.3 元/月m2；高层住宅一至四级分别为 2 元0.8 元/ 月m2，各地制定的综合服务费基准价不应超过自治区规定的最高价格水平。地区制定的专项维修资金 2 元/年m2；代收的垃圾清运费 2.57 元/ 月户，水费 1.67 元/m3、电费 0.55 元/度、取暖费 15-15.2 元/ m2 等费用及特约服务费。对我国现行物业服务收费政策有了一定的了解，下面探讨我国住宅小区物业管理服务与费用收缴
10、的情况及分析收费难的原因。2.住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状及分析2.1 住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状 住宅小区的物业管理起步于 90 年代初期，经历了从探索、试点到逐步推开的过程，其管理体制也逐步由早期的传统福利型转变成为具有较高专业化、社会化程度，企业化、经营性特征明显的现代物业管理，经过 10 多年的发展历史，物业管理的覆盖面、物业管理企业队伍，服务水平和服务质量都有了长足进步。但是，住宅小物业管理长期存在的诸如物业管理体制改革相对滞后、物业管理收费难等问题一直未能得到很好解决，已成为当前小区居民反映最多的问题之一。2008 年 5 月 4 日,中国质量协会、全国用户委员会
11、公布的 2007 年度全国住宅用户满意度测评结果显示:全国住宅用户满意度指数为 66,比 2006 年降低了5.8。这也是 7 年来我国住宅用户满意度首度出现下降。配套设施未按承诺建设、小区环境治理不到位、物业管理服务与收费不对称,是住户认为诚信度低的主要原因。 北京目前每月有 30 多家物业服务公司成立,但北京市七成以上的物业服务公司基本为亏损。南京市 1100 多家物业服务公司中有七成处于亏损境地,物业管理费收缴率平均不到 50%,许多居民小区的收缴率仅为 10%多一点。可见,住宅小区物业管理服务与费用的收缴情况一直不容乐观，从而导致物业服务公司的经营一直亏损。2.2 导致物业管理收费难问
12、题的因素分析2.2.1 业主的物业消费观念还未完全树立,短期内难以和盘接受我国的住房消费模式在较长时期内以福利型为主,加之宣传力度不够 ,业主对自己掏钱买房还要花钱养房心存不解或顾虑重重,经常将物业管理视为购房的一种售后服务行为。希望享受超值的物业服务,却只愿支付极少的费用 ;看到同类服务项目收费明显低于自己居住的小区,便武断采取拒绝或拖欠缴费的做法以示不满 ,消费意识淡薄。 2.2.2 物业服务公司的服务与收费质价不符 虽然我国早在 1996 年就已经出台了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法,但不少物业服务公司并没有严格执行。物业服务公司服务与收费的不规范主要体现在: 2.2.2.1 缺乏
13、管理的细节化、科学化,服务水平较差 例如,许多业主因工作单位路远经常早出晚归,物业服务公司上班时业主早已奔向单位,物业服务公司下班时业主还未到家,只得经常托亲戚朋友代缴费用,时间紧的情况下甚至自己中午专门乘出租车赶回小区缴费。 2.2.2.2 对物业管理费的合理使用缺乏责任感,本应提供的服务做不到位 物业管理的隐性成本较多,如公共水电费、设备设施的维护、大面积绿化的维护等,都需要大量资金的投入。没有责任感的物业服务公司收取了费用却欺瞒业主,资金迟迟不到位或者得不到有效合理利用,不专业的业主是看不出来的。例如维护一部电梯运行一年需要 5,000 元的费用, 假如没有维护或只做做样子 ,原本能用几
14、十年可能不到 10 年就报废了。 2.2.2.3 收费名目繁多,收费项目与规定的标准不符,甚至重复收费 物业服务公司在收取押金、保证金并提供完服务后,以各种不合理要求和理由向业主大打折扣。如对一居室装修收取保证金 1,000 元, 但装修结束后以垃圾回收扣 20 元, 或装修超标加 100 元等为由向业主收取不合理费用。2.2.2.4 收费定价项目、标准、依据不公布,收支情况不公开2.2.3 物业服务公司与业主之间的地位、关系不对称 住宅小区物业管理具有集中管理的特色,而政府集权管理的制度是小区物业管理收费问题日益严重的制度基础。在这一制度下物业服务公司与业主之间权利义务关系是不对称的,物业服
15、务公司明显带有管理机构的性质 ,在服务的种类、质量、价格方面占据相对垄断地位。而小区居民对于物业管理方面的权利界定不够明确,业主委员会的运作也才刚刚开始,缺乏有效的法规和制度基础。表面上,物业服务公司似乎更需要遵守各项政策规定,但由于其数量众多 ,政府难以严格监督到位,因而在很大程度上掌握着主动权,这是目前物业服务公司违规收费、高价收费、乱收费的重要制度性原因。2.2.4 开发商与物业服务公司之间缺乏相互制约及协调的机制 目前，1/3 以上的物业服务公司由房产开发商自己组建，缺乏有效的制约机制。为了便于房产销售，开发商在物业管理费的测算方面都会相对较低，以增加其售房的“卖点” 。这样,势必造成
16、物业服务公司的亏损，开发商不停地补贴，造成恶性循环，补贴一旦不能到位，物业服务公司就难以为继。而业主认为开发商与物业服务公司是一家人，开发商卖房时承诺的各项业主权利和物业管理标准不能随意调整。经常发生小区物业服务公司还在却找不到开发商的现象，业主自然而然地将责任推给了物业服务公司，令其左右为难。2.2.5 不断上涨的房价提升了购房者的住房消费期望值 房地产开发商提供的住宅产品和相关服务质量普遍低于购房者的消费预期。其中,业主对物业管理服务的不满主要表现在环境维护不到位、安全性差、服务不及时、服务态度差、社区内商业网点管理与车位管理不到位、民主化管理不够等。3.造成住宅小区物业管理收费难的原因这
17、种情况在一些拆迁小区和老旧小区尤其突出。据调查，我区普通居住小区中，多数物业企业物业费收缴率平均只有 50%-70%左右，低的甚至只有 30%。造成住宅小区物业管理收费难的原因是多种多样（具体见附表 1） ，具体分析有：3.1 物业管理公司自身的原因3.1.1 物业管理公司没有摆正服务业主与管理物业的位置，以管理者自居对业主过度管理与约束。有的物业管理公司重收费、轻服务，服务成本居高不下，收费项目过多，支出没有标准，明显超出业主预期。3.1.2 物业管理公司服务质量不能满足业主的要求物业管理的工作与业主的生活息息相关，专业化程度低、成本高、效益差的情况突出，极易达不到标准和出现失误。有时由于业
18、主的素质、修养、所受的教育有高有低，一些不文明甚至于损人利己或损人不利己的行为时有发生，物业管理公司在管理中容易“得罪”人，有可能导致业主认为物业管理公司服务质量不合格。3.1.3 物业管理公司收费与服务不匹配由于物业公司收费与服务脱节，收了费服务跟不上或所收费用与提供的服务不匹配；或企业巧立名目，擅自设立收费项目、提高收费价格向业主乱收费而使业主拒交物业管理费。3.1.4 物业管理收费标准、项目、方式等不合理、不公开、不规范物业管理服务的一个重要特点是服务的内容和深度要求不同，收费标准和形式当然不同。老住宅小区情况复杂、差别大，就算物业管理收费并没有超出应收费的范围，业主在不知情的情况下，也
19、会拒交或拖欠费用。3.1.5 综合服务收费与个体特约服务收费并存综合服务收费指为所有成员提供的维修、养护、保洁和保安等多种内容的服务，定期结算、统一收费，是物业管理的基本形式，也最易发生欠交。特约服务收费则按不同业主与物业管理公司的约定或要求的个性化服务，一事一结、分别收费。在实际工作中，综合服务稍有暇疵，或有的业主认为自己不使用某些综合服务项目，有时是将两者混同，要求享有个人付费的服务项目而不得，都会有少数业主将其作为拒交管理费的理由。3.2 业主自身原因3.2.1 业主消费观念滞后长期受福利住房制度的影响，一些居民物业管理消费观念还未形成，认为享受物业服务是应该的、无偿的，不愿交纳物业管理
20、费用。3.2.2 业主经济困难一部分业主确实没有或失去了支付能力；但有些经济困难的业主并不是无力承担相关物业管理费用，是因为下岗、失业等原因，心理上难以承受或觉得社会不公平，或认为社会、政府都为他们提供优惠或免除不少费用，物业管理费用也应减免。在计划经济体制中生活多年的人们已经习惯了“只享受，不（少）付费” 的福利体制，部分业主的消费习惯与观念还未转变过来，没有将物业服务看作自身的消费行为。有的还会与社会上仍然存在的部分不需要交纳物业管理费用的小区进行横向对比，认为自行交纳物业管理费是吃亏。3.2.3 业主与物业公司或开发商之间的纠纷而拒交物业管理费由于与物业公司或开发商之间的纠纷而拒交，如由
21、于开发商施工质量缺陷、虚假承诺或拆迁遗留问题，使得业主及非业主使用人入住后强烈不满而拒付物业管理费。3.2.4 业主对物业管理公司职责的错误定位在不少业主的观念里，物业管理公司必须“满足每个人的各种需求” ，是“包打天下”的管家。无论出现何种问题甚或是业主之间的纠纷，业主都可能都归罪于物业管理公司服务不好、失职。3.3 业主委员会协调监督难业主委员会是由业主(或业主代表) 大会选举产生，并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，它和物业管理公司之间是平等的契约关系。然而在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和调协的作用并没有体现出来，突出表现在：3.3.1
22、业主委员会覆盖面、代表性有待提高该区有相当部分老住宅区未实施物业管理，即使实施物业管理的小区，无业主委员会的仍达 24%。同时，现有业主委员会成员有相当比例是物业公司或街道指定的，而不是业主大会选举产生的，代表性不强。3.3.2 业主委员会维权意识差由于该区业主委员会多为近三年成立的，业主对业主委员会作用认同不够，支持不力。调查显示，业主与物业公司出现矛盾冲突时，更多是向市长热线、政府管理部门和媒体投诉，通过业主委员会与物业公司交涉较少。3.3.3 业主委员会和物业公司之间的协调沟通不够业主和物业企业是两个平等的民事主体，作为物管企业，不能将自己定位于管理者角色，而凌驾于业主之上；业主也不应该把物业企业的员工看作仆人，对物业管理企业求全责备。据调查显示，居民认为业主委员会与物业公司两者关系能做到协商沟通、关系融洽的仅占 14%，认为从不沟通，矛盾突出的占24%，而认为关系一般的高达 62%。3.4 法律、法规不健全或政府指导不力3.4.1 物业管理的市场机制不健全双向选择和公开、公正、公平的市场竞争机制在我国并没有真正形成，业主在对物业管理公司不满意时难以另选其它公司，只有采用不交物业管理费的手段逼走现有的公司。3.4.2 服务收费定价方式不当时至今日，政府对物业服务的收费价格的干涉力度偏大，业主不认可服务收费
