1、 毕业设计（论文） 论文题目： 杭 州市西湖区二手房交易量分析 系 别： 经济管理系 专 业： 房地产经营与估价 班 级： 房地产 13-1 姓 名： 蒋聪 学 号： 23130118 指导教师： 方巍 二一四年五月 目 录 摘要 关键词 一 、 杭州市西湖区二手房交易量分析 . 错误 !未定义书签。 （一） 杭州市二手房市场现状 . 3 （二） 从中介公司的实习经历看西湖区二手 房市场交易量 . 4 二 、 杭州市西湖区二手房房价分析 . 4 （一） 影响西湖区二手房房价的因素 . 5 （二） 政策对二手房交易量的影响 . 9 三 、 针对杭州市西湖区地理位置，分析西湖区二手房销售量的关系
2、. 10 （一） 分析西湖区的地理位置 . 10 结 论 . 12 参考文献 . 14 致谢 . 15 1 杭州市西湖区二手房交易量分析 摘 要 杭州市西湖区是位于杭州市区主城区的西部，也就是我们俗称的杭州城西的一部分。文章分析了西湖区进半年的二手房交易量数据分析， 以 及展示了西湖区二手房库存量的分析。同时对西湖区购房者的意图也进行了分析。并且，对西湖区二手房的房价发展状况也进行了陈述和分析。综合的数据分析和西湖区整体发展情况可以分析出对西湖区二手房成交量的情况进行客观的总结，这样可以更好的把握对二手房销售的方法以及了解二手房市场。当然也结合了本在在中介公司实习的经历 来帮助这次的论文写作。
3、 关键词 二手房，交易量，价格 2 Hangzhou lake the second-hand housing transactions analysis ABSTRACT Commonly known as the west part of hangzhou. This paper analyzes the lake in half a years resale data analysis, and shows the second-hand housing inventory analysis. At the same time, analyses the intention of the
4、 lake the buyers also. Development and, on the lake the second-hand housing prices are also displayed and analyzed. The data analysis and lake the whole development of the integrated can analysis was carried out on the lake the second-hand housing turnover of objective summary, so that we can better
5、 grasp the method of second-hand housing sales and understand the secondary market. Of course also combines this in the intermediary company internship experience to help this thesis writing. KEY WORDS Second-hand housing,volume,price 3 一、 杭州市西湖区二手房交易量分析 （一） 杭州市 二手房市场现状 临近 2015 年岁末，杭州 西湖区 二手房市场大局已定，
6、纵观 2015 年杭州二手房市场 成交轨迹，不难看出整体市场可分为：市场淡季 市场博弈 年末翘尾三个阶段。根据透明售房网数据统计显示， 2015 年，杭州市主城区二手房共成 交 25497 套（出于对12 月市场的保守估计，预计 12 月可成交 2800 套左右），与 2013 年同期 31559 套相比，成交量下降 19.21%。价格方面，成交均价在 19820 元 / 平方米，较去年同期 19437 元 / 平方米上涨 1.97%。整体来看， 2014 年杭州二手市场依然处于较为平稳的状态，其交易量与 2014 年同期相比，除去 2014 年 3 月份的特殊情况，总的来说并未出现大幅度下降
7、，而且 2014 年的交易价格相对于去年虽有所上涨，但涨幅并不明显，可见从某种层面来看，这也证明了杭州房地产市场处于良性发展 的阶段。 从市场成交总体走势来看，二手房市场呈现前低温后温和复苏的走势，虽然上半年每月的成交量的变化各不相同，但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓，上涨势头越加明显，从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期。具体来看， 2016 年初杭州多家银行的首套房贷利率优惠的取消，个别银行还存在首套房利率上浮 10% 20% 的现象，这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力，使得市场需求明显受到抑制，也在一定程度上影响了二手房市场成交量的变化，同时在 1、 2 月份传统楼市淡季
8、的影响下，市场成交略显疲软。经过短暂的冬歇 期后，进入 3 月份，随着市场信心恢复，改善和刚性需求的活跃度逐渐回升，年后购房者对二手房市场的热情持续升温，二手房成交量也逐渐恢复正常水平，被压抑了一个季度之久的刚性需求，在 3 月份迅速释放。虽然在信贷政策仍旧紧缩的大背景下，当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论，但 2088 套的成交量已经创造了上半年的最高值，也是 2014 年上半年以来月成交量首度突破 2000 套的一个月份。在经历了 3 月份的“小阳春”后， 4、 5 月份杭州二手房市场呈现了“量价双缩”的走势。从成交数据来看， 3 月份，市场已经提前去化了一部 分比较迫切的购房需求，
9、进入 4、 5月份，整个二手房市场的购房需求更是明显回落，同时在仍旧趋紧的购房政策环境下，楼市需求的释放往往具有一定持续性，因此 4、 5 月份的成交量虽有回落趋势，但总体依旧保持平稳。在成交量连续下滑之后， 5 月份的成交量终于出现了反弹， 目前从透明售房网数据看 2 月 23 日 成交 1860 套，较 4 月上涨了 3.91%，市场下挫的趋势有所减缓。 4 （二） 从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量 在实习中，我被分配到了西湖区文三西路上的我爱我家分店上班。作为一名房产中介，从一开始的学习阶段到后来的能独立和客 户交流，分析房子的状况，从中也看出来了，西湖区作为老城区的一部分，
10、有着长期的经济发展过程和沉淀，十多年前文三西路这一片还是到处农田，而现在却车水马龙。来询问买房的客户基本上都不是只看西湖区的，因为西湖区在杭州只是杭州的一小片区域，买二手房的客户基本上以 30 岁以上的年龄为主，所以这些人，一般都是已婚并且有小孩，并且几乎都是和父母不同住，父母大多居住在杭州的另外一些城区。所以这些人来店里看房子，一般在这之前或者之后都会去其他区域再看看二手房，可能会考虑到离父母近一点，和小孩在上学的学区问题，或者是离自己的工作单 位近一点。同时基本上是以改善为主，刚需的并不多，买的基本都是住宅为主，商铺的也有询问，但是少之又少。 2016 年 5 月 23 日第十六届杭州人居
11、展上周一顺利闭幕，展会期间新房成交量创下近五年新高，人居展后的首周开发商依然保持着推盘节奏，成交量也继续维持在高位。 指数研究室数据显示，在刚刚过去的一周，截至 5 月 22 日 14:00，杭州市（含余杭、萧山）二手房成交量达 3768 套，较此前一周 4088 套的成绩减少了 220 套，根据以往全天的新房成交量来看，上周依然有望突破 4000 套。 再过一周，红五月即将收官，值得称道的是，截 至目前， 5 月份杭州市二手房成交量已经达到 11351 套，以当前的趋势，本月楼市有望破 15000 套，再创同期新高。 据我爱我家益乐路 1 店店长余冬介绍，春节过后西湖区板块的二手房成交量有明
12、显上涨，光他们这个店， 2 月份就成交 20 多套房源， 1 月份只有 5 套。“本来每年的 3 月份都是成交的黄金季节，今年比往年提前了点。”余店长表示。据他介绍，西湖区基本以改善户型为主，新政对成交量的影响并不大。而在汇聚了橡树园、万家花城等较新房龄小区的城西银泰附近，新政的影响就比较明显了。“上周丰潭路上的大户型成交很多，面积都在140 平方米 以上，我一个人就成交了两套。”我爱我家一名中介回答搜房网的记者。 契税、营业税新政实施后，改善型房源居多的区域呈现出量价齐涨的势头，不过对于以刚需房源为主的城西翠苑板块来说，目前新政影响并不显著。“翠苑板块以老小区为主，购房者基本上都是买首套房的
13、刚需购房者，所以这次的新政的影响并不大。”我爱我家翠苑店经理张勇表示。据他介绍，这段时间翠苑板块的成交量是有所回升，不过这是每年这个时候都会出现的情况，另一方面，现在银行利率折扣比较划算，买房的人也挺多。价格5 方面，翠苑目前也没有普遍出现房东涨价的情况。“房东虽然没有 涨价，但是现在价格很难再谈。”张经理告诉记者。据他介绍，以前一套房子总有两三万元的议价空间，现在房东收回去了，很多房东表示低于他的心理预期就不卖了。而且，由于现在购房首付的降低，需要改善的房东首付可能可以凑一凑，不必像往常那样卖了老房子才行，所以卖房的急迫度也降低了。 二、 杭州市西湖区二手房房价分析 （一） 影响西湖区二手房
14、房价的因素 从二手房价格来看， 2016 年，杭州西湖区二手房延续了 11 年以来的调整行情，全年均价从 15 年的 23478 元 /方下降到 21742 元 / 方，下降幅度达到 8.48%。从月度来看，价格面延 续 15 年下半年的房价下探行情，年中期随市场回暖，价格略有回升，但 2015 年三、四季度价格面并没有继续上升，以平稳为主。业内人士认为： 2015 年杭州一年二手房市场价格下降达 20%以上，调整幅度较大，当 2016 年交易量回暖时，拉动价格的小幅反弹也在情理之中。但这种反弹明显幅度在控制之内，整体价格后续上升动力不足，与 10 年的市场高位仍有明显差距，可见调控成效明显。
15、 1、学区 首先我在实习将近一年的过程中发现，客户买房子的需求多种多样，但是在西湖区这个区块，我们经纪人在推销房子的时候，会把学区这个因素重点介 绍给客户。我工作的地点是在文三西路 318 号的我爱我家金都新城店，我们店主要管辖五个小区，金都新城，山水人家，丹桂公寓，沁雅花园，香樟公寓，其中山水人家，丹桂公寓，沁雅花园对应的学区是省府路小学，和十五中。香樟公寓，金都新城对应的则是文三街小学和十三中。两个学区旗鼓相当，所以这五个小区的房价并没有像所谓的天价学区房那么夸张。但是综合比较这五个小区，知名度较高的是山水人家和丹桂公寓。因为开发商的缘故，山水人家的开发商是坤和建设，这个开发商名气很大，坤
16、和现在是属于万科旗下的一个品牌，现在一手房中万科的房子单价都是 不低的，比如万科玉泉，单价 1.9 万，但是由于山水人家的学区一般般，所以即使已经建了 16 年的房子，质量好于那些回迁房，但是单价还是没有涨的很多，与同学区的小区价格差不多，单价在 2.1 万到 2.5 万，但是文二西路益乐路上的嘉绿苑回迁房却单价平均都要 2.5 万，因为嘉绿苑的学区是嘉绿苑小学和十三中本校，所以，即使是回迁房，但是价格却远远高于普通学区的的小区。所以，学区是影响学区是影响二手房很关键的一个因素。 2、 交通 6 由于西湖区是老城区了，所以这里大型商场林立，知名企业也都在这里设立总部，比如修正药业，建工集团，
17、支付宝大楼，蘑菇街等一些有名的电商总部。 10 年之前，西湖区的道路还是不算拥挤的，但是现在，由于发展，房地产的开发，这里拿地疯狂，不仅形成了密密丛丛的房屋建筑，还有许许多多的道路，这些道路随着发展，也逐渐拥挤。甚至导致这里的交通出现严重的堵塞，所以，交通堵塞是西湖区的一个特点。在我爱我家实习中，许多客户来看房子，都抱怨，这里的交通拥挤。不过现在文二西路益乐路口的地铁二号线正在施工，这里有一个地铁口，当然，这是附近房价上涨的一个重要因素。在这附近的二手房小区世纪新城，嘉绿苑（回迁房），南都银座，南都德加，恩济花 园，这些二手房的房价都在悄悄涨价。早在 5 年前，世纪新城还是 1.9 万的单价，
18、而现在是 3 万一平的单价，当然，世纪新城的学区也是很好的，是嘉绿苑小学和十三中本校，再加之世纪新城是 2008 年的小区，房龄新，这样一来，世纪新城的房价涨价的空间还要大。 3、 物业管理 在我所负责销售的五个小区中，物业 管理质量 最好的丹桂公寓，丹桂公寓是绿城开发商建造的，物业是绿城物业。在我跑盘的过程中，去其他四个小区跑盘只要随随便便进入小区就可以，并没有什么人会拦着你要证明自己身份。但是去丹桂公寓跑盘的时候，门口保安要求是出示身份证，并且在门 口登记的本子上登记我的姓名电话号码以及身份证号，并要写明是去探访几幢几单元的业主。虽然这看似不进人情，但是从另一个角度看，就是因为有绿城这样的
19、物业水平，所以才被业内人称赞绿城是老大哥的地位。物业也是影响房价的因素之一。在我所负责的五个小区中，沁雅花园和金都新城的物业是最不被客户认可的。尤其是沁雅花园。沁雅花园虽然房龄要比金都新城的新，但是我每次带客户去看过沁雅小区和金都小区后，客户都第一反应就是“沁雅花园小区的感觉有点乱”。虽然金都新城的物业也不算特别好，比起邻居丹桂公寓当然不能比较。但是只是在差不多房价的 小区比较，即使金都新城的房龄最老，但是沁雅小区的社区环境给客户的感觉是不好的。所以，许多情况下，客人没有看到房子之前，在小区里转一圈或许对小区的环境就先入为主。所以就会产生这样的情况，沁雅花园是这五个小区中房价最便宜的小区，单价
20、 1.8 万。虽然小区的房龄不老，交通也挺方便，门口就是公交站，附近也有配置齐全的生活区，学区并不算差。从物业费也可以看出来，绿城的物业费要比其他四个小区的物业费高。 在西湖区有许多二手房的开发商是绿城。同为文二西路上的小区，房龄一样，学区一样，交通情况一样，南都德加小区质量也是在西湖区 名气比较大的，单价在 2.5 万左右，与南都德加面对面的小区是紫桂花园，紫桂花园的开发商是绿城。单价 3 万左右。综合比7 较看，这两个小区的容积率，户型，绿化面积，都是旗鼓相当，不相上下，来询问南都德加房源的客户一般都会问及紫桂花园的房源价格。有经济能力的购房者，一般最后都会选择购买紫贵花园小区的房子。紫贵
21、花园小区的房子成交量总体上要比南都德加多一半。二手房交易网站的统计数据显示，西湖区物业管理较好的二手房目前均价为 27636 元 /平方米，而位于西湖区物业管理口碑较差的二手房均价为 17636 元 /平方米，比如沁雅花园。从 房价和物业费的相关关系可以看出，基本上，物业管理越好的小区，小区房价都会偏高。所以往往会看到一个这样的情况，沁雅花园单价低，房价总体便宜，月成交量也比较高。 4、 税费 以上是 2016 年 2 月份新出的二手房税费调整政策。 就是说二套 90 平以下调整 1 个点契税（原 3 个点） 90 平以上 2 个点契税（原二套 3 个点）这可能没有影响对二套 140 平以下的
22、影响很大，对整个大市场是利好的。尤其是西湖区的二手房。杭州我爱我家企划总监周包军表示：“首先营改增政策时间出来得早，来得及时，能够消除此前市场各方面的猜测与谣言，对于稳 定客户心态起绝对作用。另外，税费的稳中有降对于现在已经巩固转暖的市场起到积极作用，对非普通住房来说，未来过程中，业主持有房屋的成本将有所影响。对近期的二手房市场实际上并没有太大影响，人们或许会把缴税时间往后拖到 5 月 1日以后，以略微减免税费。” 普通住宅营业税免征年限 5 改 2，影响有三：一、增加市场供应。由于普通住宅营业税 5 年改 2 年，愿意出售的房源数量将增加，市面上的挂牌量将上升。二、减少客户支出，增加置业意愿。虽然营业税由业主方缴纳，但根据杭州二手房交易习惯，交易税费均由买方支出，因此，减少的税金可以提高买 方意愿，同时买家将原税金作为首付款支出，提高置业质量。三、在市场利好消息不断的背景之下，不少业主的心理预期或将有所增加，挂8 牌价可能出现上涨。但考虑到目前商品房库存高企，存量房数量也大，客户会比较理性，所以价格上不太会出现较大涨幅。 5、 市场
