1、2019/7/19,1,建筑业、房地产业营改增政策讲解,一、建筑业营改增背景二、建筑业营改增税收政策三、房地产营改增背景四、房地产营改增税收政策,内容概要,目 录,3,一、建筑业营改增意义,建筑行业营改增意义,建安行业,房地产开发企业,上游企业,下游企业,钢材企业建筑材料企业,第二产业,第三产业,打通抵扣链条，为不动产纳入抵扣提供条件,4,征税范围,一、税率及征收率 纳税人提供建筑服务的增值税税率为11%；增值税征收率为3%；财政部和国家税务总局另有规定的除外。二、建筑业征税范围 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业
2、务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物,二、建筑业营改增税收政策,5,建筑服务税目注释,二、建筑业营改增税收政策,1.工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。（房屋、厂房、水坝等各项建筑物构筑物的建造）2.安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、
3、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。（例如锅炉的安装、塔吊的安装） 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。,6,建筑服务税目注释,二、建筑业营改增税收政策,3.修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。（房屋外沿受损后的修补）4.装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。 （各种装修，为居民提供
4、的装修，不开票，易产生偷漏税和虚开发票危险）5.其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚物流辅助服务-港口码头服务）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。,7,应纳税额的计算,二、建筑业营改增税收政策,一、增值税两种计税办法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。（一）一般计税方法1. 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当
5、期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。2. 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额=销售额税率3. 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。准予从销项税额中抵扣的进项税额为：增值税扣税凭证（增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票）上注明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。,8,应纳税额的计算,二、建筑业营改增税收政策,（二）简易计税方法简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣
6、进项税额。应纳税额=销售额征收率一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。,9,不得抵扣税额规定,二、建筑业营改增税收政策,二、不得抵扣税额规定（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的
7、交际应酬消费属于个人消费。（二）适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额,10,不得抵扣税额规定,二、建筑业营改增税收政策,主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。（三）贷款服务利息及费用不得抵扣进项税额1.纳税人购进贷款服务（支付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。2.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其
8、进项税额不得从销项税额中抵扣。,11,可以选择适用简易计税办法征收项目,二、建筑业营改增税收政策,（一）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。（二）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服。（三）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（房屋的装修装饰） 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包
9、合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,12,二、建筑业营改增税收政策,简易征收政策,13,二、建筑业营改增税收政策,14,二、建筑业营改增税收政策,15,二、建筑业营改增税收政策,第五条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2%（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+3%)3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，
10、分别预缴。,16,二、建筑业营改增税收政策,案例1：某A省建筑公司在B省分别提供了两项建筑服务（适用一般计税方法），2016年5月，项目1当月取得建筑服务收入555万元，支付分包款1555万元（取得了增值税专用发票），项目2当月取得建筑服务收入1665万元，支付分包款555万元（取得了增值税专用发票），该项目公司该如何预缴税款？该建筑公司应当在B省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：（1）项目1由于当月收入555万元扣除当月分包款支出1555万元后为负数（-1000万元），因此，项目1当月计算的预缴税款为0，且剩余的1000万元可结转下次预缴税款时继续扣除。（2）项目2当月收入1665万元扣除分
11、包款支出555万元后剩余1110万元，因此，应以1110万元为计算依据计算预缴税款。应预缴税款=（1665-555）（1+11%）2%= 20万元,17,二、建筑业营改增税收政策,案例2：某A省建筑公司在B省分别提供了两项建筑服务（适用简易计税方法），2016年5月，项目1当月取得建筑服务收入555万元，支付分包款1555万元（取得了增值税专用发票），项目2当月取得建筑服务收入1665万元，支付分包款555万元（取得了增值税专用发票），该项目公司该如何预缴税款？该建筑公司应当在B省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：（1）项目1由于当月收入555万元扣除当月分包款支出1555万元后为负数（-10
12、00万元），因此，项目1当月计算的预缴税款为0，且剩余的1000万元可结转下次预缴税款时继续扣除。（2）项目2当月收入1665万元扣除分包款支出555万元后剩余1110万元，因此，应以1110万元为计算依据计算预缴税款。应预缴税款=（1665-555）（1+3%）3%= 32.33万元。,18,二、建筑业营改增税收政策,第七条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料： （一）增值税预缴税款表；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。,19,二、建筑业营改增税收政
13、策,第八条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第九条 小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。,20,二、建筑业营改增税收政策,第十条 对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证
14、号码等相关内容，留存备查。第十二条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,21,二、建筑业营改增税收政策,此次营改增中选择按照简易征收项目核算的一般纳税人是否可以自行开具增值税专用发票?”针对上述问题，市局请示了总局。总局答复：“一般纳税人选择按照简易计税方法申报纳税，如不属于明文规定不许开具增值税专用发票的情形，则可以开具增值税专用发票。”,22,二、建筑业营改增税收政策,对一个建安企业，发生多个老项目，必须所有老项目同时选择简
15、易计税方法或者一般计税方法，36个月内不得变更，还是对每一个老项目可以分别选择简易计税方法或一般计税方法？对于建安企业适用简易计税方法的项目，可以就每一个项目单独选择适用简易计税方法或者一般计税方法。,23,二、建筑业营改增税收政策,营改增过渡期外地施工管理站税收票证、税款入库有关问题由直属分局负责外管站税收票证的管理。外管站代征的税款按照施工项目所在地国税机关开具税收缴款书（银行经收专用），缴款书右上方收款国库及预算科目均填写施工项目所在地国税机关的收款国库名称和预算科目的编码、名称、级次，左下方加盖直属分局征税专用章。外管站需将存根联留存，进行税收票证结报，其余联次交给纳税人，由纳税人送交
16、银行经收处，由经收处划入相应国库。施工项目所在地国税机关要加强与外管站沟通，加强与国库对账工作，确保税款及时、准确入库。,24,三、房地产业营改增背景,25,三、房地产业营改增背景,房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及
17、办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自身的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。,26,三、房地产业营改增背景,27,三、房地产业营改增背景,28,三、房地产业营改增背景,29,三、房地产业营改增背景,30,四、房地产业营改增政策,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,31,四、房地产业营改增政策,
18、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,32,四、房地产业营改增政策,第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）,33,四、房地产业营改增政
19、策,当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。,34,四、房地产业营改增政策,第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5
20、%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（与36号文件变化之处）,销售不动产营改增政策归纳,36,四、房地产业营改增政策,37,四、房地产业营改增政策,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
21、 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,经营租赁不动产营改增政策归纳,39,四、房地产业营改增政策,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,40,四、房地产业营改增政策,营改增纳税人其主要收入为一次性取得收入，如出售一套房产收入。能否按照文件中规定的年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小
22、规模纳税人纳税进行登记？”虽然纳税人应税销售额超过500万元，但是属于纳税人偶发应税行为的情况，可以选择按照小规模纳税人纳税，可不予认定增值税一般纳税人。,41,四、房地产业营改增政策,我市纳税人跨区（县）出租不动产与跨区（县）提供建筑服务如何预缴增值税?根据国家税务总局公告2016年第16号、17号文件规定的授权，本着不改变原营业税项目地纳税的惯例，于近期下发天津市国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点有关问题的公告，规定我市纳税人跨区（县）出租不动产与跨区（县）提供建筑服务在项目地预缴增值税，回机构所在地申报纳税。,42,四、房地产业营改增政策,房地产企业销售不动产已经取得部分收入，并已在地税缴纳部分营业税，但未开具发票，营改增之后全额开具增值税发票，申报时需要扣除已经缴纳的营业税，是否需要地税出具已缴纳税款证明？需要国地税合作解决。针对上述问题，市局将与地税进行沟通，制定相关的扣除制度、明确扣除凭证，以便于基层执行，降低税收执法风险。,43,四、房地产业营改增政策,有个别地区提出有纳税人达到500万但拒不办理一般纳税人登记的，对于这种情况，一是税务机关要做好政策宣传和纳税服务，让企业了解政策，打消认定为一般纳税人税负会增加的顾虑，另一方面，如果有纳税人就是拒不办登记的，我们必须严格按照文件执行，对此类纳税人，全额征税，不能抵进项，也不能用专票。,谢谢！,
