1、1 小学二部物业项目服务 具体 内容 及要求 一、委托管理的物业区域 1、 楼内： 各个办公室、教室（公共教室）、电子阅览室、图书室等 以及楼梯、过道、大厅、卫生间、休闲空间、强弱电井、空调机房、屋面等所有相关区域。 2、 楼外： 小学围墙内除楼内区域的所有区域，如：操场、平台、后院、体育器材室、绿化带、空地、楼梯及公共设施等。 二、委托管理的物业内容 1、清洁管理 （ 1）所有教室、办公室、公共教室的保洁。 （ 2）楼道、楼梯、卫生间、休闲空间的保洁。 （ 3）所有窗户、教室门和顶棚的保洁。 （ 4）净水机的保洁。 （ 5） 消防等设备设施的保洁。 （ 6）操场、平台、体育器材室、后院、空地
2、及绿化等的保洁。 （ 7）垃圾桶、果皮箱的保洁。 2、设备设施运行的管理 物业在日常管理中发现有设备设施损坏的情况有义务告知小学，以便小学及时处理。如：校园监控、电源保护装置、消防栓、校报警器、围墙等相关设施出现问题应及时告知小学。 3、安全保卫 （ 1）门卫、监控和巡逻。 （ 2）突发事件防范。 （ 3）交通车辆的管理。 （ 4）消防管理。 （ 5）物业区域的公共秩序和安全管理 ， 包括对禁烟区域实施控烟检查和管理。 三、委托管理物业的质量标准 1、 卫生保洁 （ 1）物业区域内教室、楼道、楼梯、地砖、水泥地及各类石料地面、 PVC地板、石料墙面和楼梯间干净，无灰尘、杂物、污渍和水渍；地脚线
3、干净无明显灰尘；楼内地面清洁结束用干净纸巾擦拭检查 30 厘米无显著脏污。 （ 2）室内外墙体面、隔断无蜘蛛网、灰尘等杂物，无乱涂乱贴痕迹；钢扶手护拦干净、光亮。 2 （ 3）公共教室应在当天学生放学后及时打扫干净，避免发生隔天上课教室脏乱差现象。 （ 4）净水机要每天擦洗，做到无污渍和积水，干净、光亮。 （ 5）公共卫生间内无明显异味，大、小便器洁净无黄渍；地面洁净，无烟头、纸 屑、污渍和积水等；水池、镜子光亮洁净无污物，厕所隔板无乱涂乱贴痕迹。 （ 6）办公室、楼道及教室家具、门窗玻璃、框架及所有玻璃轨道趟槽等洁净，无灰尘、污迹，无破裂，无乱贴乱涂痕迹。 （ 7）监控探头每 2 个 月擦拭
4、 1 次，擦镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。 （ 8）操场地面洁净，无垃圾、杂物、浮砂、污迹，无积水、积雪，每 100平方米内的痰迹、烟头、纸屑等杂物平均不超过 5 个；地面垃圾滞留时间不超过1 小时。 （ 9）灯盖、灯罩、灯座明亮清洁无灰尘，灯罩内无蚊虫，灯 具无乱贴乱涂痕迹。 （ 10）标识牌、宣传展牌、报箱、消防栓玻璃箱（含内侧）等公共设施洁净，目视无蜘蛛网、积灰、污迹、杂物和乱涂乱贴痕迹。 （ 11）绿化带和草坪干净，无垃圾等杂物；每 100 平方米果皮、烟头、纸屑等杂物不超过 5 个，滞留期不超过 1 小时；花坛表面洁净无
5、污渍。 （ 12）垃圾桶、果皮箱光亮洁净无污迹，周边地面无垃圾散落、无污水、无明显污迹。 （ 13）楼内、外垃圾及时清运无堆积，垃圾收集车封闭运输，无垃圾外溢、散味、洒落等现象。 （ 14）目视楼内无明显蚊虫、苍蝇飞舞；楼道和室内无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠 密度，不超过 3。 2、安全保卫 （ 1）安保人员有较高的思想、业务素质，安全防范意识、能力强，能对本物业日常护卫事项做出正确反应，当班时佩戴标志、统一着装，尽忠职守。 （ 2）安保人员按照学校要求执行来访登记制度，对非正常携物外出人员，要实施身份确认和物品登记等工作程序，确保学校财产的安全。 （ 3）采取有效防盗措施，确保物业区域内所有
6、托管财产和设施的安全完好。 （ 4）校园内实行 24 小时安全保卫制度，夜间对重要部位进行严格把守和巡逻，确保小学不发生偷盗、破坏事件。 （ 5）对整个物业区域进行安全巡查，禁止各类 商贩及可疑人员进入小学区域。 （ 6）如遇大风、火灾等意外情况，安保人员有义务在校方统一指挥下参加抢险工作。 3 （ 7）有完善的各类突发事件和火警防范预案，有反应迅速、可操作的实施办法；人员责任落实，交接班制度完善，各项记录齐全。 （ 8）保持消防通道畅通，禁止在消防通道堆放物品、设置路障。 （ 9）安保人员掌握基本消防技能，具有按消防分区控制火势的意识，提高防火、灭火和救助能力。 （ 10）发现火警在进行分区
7、控制和基本扑救的同时，迅速向消防队和校保卫处消防科报警，组织人员疏散，积极协助救火。 （ 11） 遵守学校的有关 规章制度，交接班制度完善，工作交接班记录齐全。 （ 12）按规定要求开、锁各通道大门和教室门；维持楼内秩序，防止不安全事件发生。 （ 13）按照安全规范的要求运行和使用电器设施，服从学校安全保卫部门的监督指导。 四、关于小学二部对物业保洁、保安的说明 为便于小学对物业管理，现将说明如下： 1、 每天 1 次清理垃圾到垃圾转运站。 2、每天清洁楼道、操场、楼梯、讲台、大厅等。 3、每天清洁厕所至少 2 次（人流量大的厕所需及时清洁）。 4、 每周要擦拭教室内地板 1 次。 5、 每
8、周 打扫 3 次教师办公室及各职能部门办公室。 6、 每天放学后要及时打扫公共教室，以便明天隔天的正常教学。 7、每学期开学前彻底大扫除一次，包括办公室玻璃、教室玻璃、风扇清洁、暖气片清洁、课桌椅的清洁等工作。 8、如遇自然灾害，物业有义务在小学统一指挥下参加抢险工作。 9、小学如遇有关部门工作的检查及学校有活动，物业必须搞好清洁卫生。 10、按照小学制定的校园管理及作息规定启闭校园大门。 11、上课期间杜绝无关人员进入校园，对来访先通报有关人员取得同意后登记放行。 12、体育器材室每周要打扫 1 次。 五、物业托管财产安全管护责任及要求 根据物业托管 的性质，中国矿业大学附属小学（二部）托管
9、项目中的办公家具、教室多媒体设备、电脑、课桌椅、花草树木、水电及制冷设备设施、排水沟铁篦和窨井盖等物业区域内的所有相关财产（以下简称“托管财产”）的安全和管护责任，由与甲方签定了物业托管合同的乙方承担。具体要求如下： 4 1、乙方在接管甲方托管的物业时，要仔细验查托管财产的数量和质量，并由物业项目经理和乙方 负责人 在验收单上签字。 2、乙方在接管物业期间，应加强对托管财产的管理，定期清点财产数量，落实内部分区管理责任，确保托管财产的安全、完好和相对固定的状态。 3、为明了托管财产的安全、完好和相对固定状态，甲方将不定期向乙方提出对特定区域、类别的托管财产进行抽查的要求，乙方应积极配合，不得拒
10、绝。经抽查如发现托管财产损坏或缺失，由乙方按原样恢复或照价赔偿（或由甲方从乙方当期物业费中扣除）。 4、物业托管期满后，乙方应按接收物业时签收的托管财产数量（以验收单为准）向甲方交还托管财产。托管财产如有损坏或缺失，由乙方按原样恢复或照价赔偿。 六、小学日常管理考核测评办法 第一条：为确保小学二部物业托管合同的全面履行，充分发挥该物业项目的功能，实现用户满意的良好效果而 制定本办法。 第二条：本办法视为小学二部物业托管合同的组成部分，作为小学二部物业日常管理考核的依据，适用于小学各物业管理区域，是合同甲方督促乙方履行物业托管合同的重要文件。其中的甲方为中国矿业大学附属小学；乙方为接受甲方的委托
11、、与甲方签订小学物业托管合同的物业管理企业。 第三条：考核范围和依据 本办法考核测评的范围和执行标准，依据小学物业托管合同文件的相关内容。 第四条：考核周期 小学物业托管项目的考核测评周期，从每年从 8 月 20日起，按月考核，如第一次交付物业托管日期与考核时段不对应时，参加当期的考核。 第 五条：考核形式 对小学物业托管项目的考核测评形式，采取甲方不定期的日常检查和用户（“用户”指物业管理服务对象，下同。）考核测评相结合的形式。甲方进行的日常检查随机进行，次数不定；用户的考核测评每个考评期最少进行一次。 第六条：考核结果 在一个考核期内，每个物业标段的考核评分实行百分制，甲方的日常检查占总分
12、的 60%，用户的考评占总分的 40%。两项考评实际得分加权平均后之和，即为当期考核实际得分。 第七条：甲方的日常检查记分办法 设基本分 100 分，根据托管合同文件中关于托管物业内容要求、服务标准、服务承诺的表述 以及甲方平时的相关工作指令，对乙方实施的物业管理效果进行检查和评价。如发现有未达到托管合同要求的违约情况，按以下办法扣分： 5 （一） 违约情况 1： 乙方未认真贯彻合同要求并执行甲方的工作指令，工作不到位。 处置办法： 1.不认真执行甲方的工作指令，未按期完成甲方布置的工作任务，视情况每次扣 3 10 分。 2.未按合同要求履约，发生违约情况（指某一单项，下同。）扣 5 分，同时
13、向乙方下达书面违约警告，乙方必须立即终止违约行为； 3.如再次发生违约情况，扣 10 分，同时向乙方下达书面整改通知，乙方除立即终止违约行为 外，还须向甲方提交整改措施，并保证不再发生类似现象； 4.如经整改后仍无效果，甲方有权单方终止合同，后果及损失由乙方自负。 （二） 违约情况 2 发生火灾、盗窃、伤害等重大事故。 处置办法： 1、物业区域发生火灾，视乙方责任情况，每次扣 0 20 分，并承担相应的赔偿责任。 2、物业区域发生盗窃，视乙方责任情况，每次扣 0 10 分，并承担相应的赔偿责任。 3、乙方监守自盗或财务违规行为，每次扣 10 15 分，并由乙方承担赔偿及法律责任。 4、物业员工
14、与服务对象发生吵架、打架，每次扣 5 10 分。 （三） 违约情况 3 乙方的 物业管理效果或工作效果未达到合同规定的要求，情节较轻微。 处置办法： 第一次发生，给予口头告诫（不扣分）； 第二次发生，每项扣 1 分； 第三次发生，每项扣 2 分，并给予书面警告。 如仍无改进，以后再发生，每项均扣 5 分。 （四） 违约情况 4 由于玩忽职守造成的其他责任事故。 处置办法： 视情节轻重，每次扣 5 10 分。 第八条：用户的考评记分办法 设基本分 100 分，用户代表根据托管合同文件中关于托管物业内容要求、服务标准和服务承诺的表述和乙方的实际服务情况，采取平时考核与集中考核综合评分的办法，得出用
15、户的考评得分。 第九条：考核结果处理及经费支付 考核结果与乙方物业费用挂钩。 (一 )当期考核结束后甲方根据考核情况向乙方支付当期物业费； 6 (二 )当期考核实际得分大于或等于 90 分时， 按当期应付 的物业费全额支付； (三 )当期考核实际得分大于等于 80 分且小于 90 分时，则每低于 90 分 1 分时，扣罚 当期总额 1%的物业管理费。 (四 )当期考核实际得分低于 80 分 时，则每低于 1 分扣罚 当期总额 2%的物业费。 (五 )当期考核实际得分低于 70 分 时，甲方除拒付当期全部物业费用外，有权解除合同另择乙方。 第十条：本办法由甲方负责解释并组织实施。 七、物业管理人
16、员的配备要求 1、保安人员 要持有保安证， 身体健康 、年龄适宜（ 45 岁至 55 岁之间 ），品行端正，有较高的思想、业务素质，安全防范意识、能力强，能对本物业日常护卫事项做出及时妥当反应。责任心强，经过专业培训，有职业资格证书及上岗证书，无犯罪记录。 2、保洁人员年龄要控制在 55 岁以下， 身体健康， 要求掌握对各种材质保洁的基础知识。 3、统一着装 ，当班时佩戴标志，无传染病和重大疾病。 八、关于其他 报价文件 中应 提供 人员配置情况和具体工作实施方案 （ 1）保洁人员 配备情况 及 保洁方案 ，包括 保洁时间 及承诺所 达到的 效果 。 （ 2） 保安人员 配备情况 及确保小学安全的 具体实施方案 。
