1、 “假按揭”贷款的特征分析及风险防范建议近日，某农商银行下属支行接待了一名前来咨询个人住房按揭贷款的客户。该客户询问二手房按揭如何办理，但奇怪的是，该客户不关注借款利率、利率折扣、放款速度等寻常客户特别关注的几个要点，而是对需不需要房屋卖家前往银行签字和所需的基本资料中部分资料能否不提供特别关注。这引起了客户经理小王的怀疑。针对该客户的关注点，小王对他强调指出，首先银行必须跟原房东确定交易真伪性，另外，关于房屋买卖的税票是一定要提供的。该客户说：“房东的身份证件可以提供，人也可以过来签字，但税票能不能就不提供了。 ”小王警觉到，该客户是想办理一笔“假按揭” 。经过调查得知，该客户所谓购买的二手
2、房其实是其父亲通过转赠的方式过户到其名下的，并不是真实的二手房交易。该客户想通过办理“假按揭”套取银行低利息贷款，但是转赠房产所缴纳的税种和二手房买卖所需缴纳的税种完全不一样，故该客户一直不敢提供税票。为了能够防范“假按揭”风险，首先让我们来了解一下什么是“假按揭” 。一、假按揭分类及动机（一）假按揭分类1、从购房合同载明的交易房屋类型划分，假按揭可分为一手房假按揭和二手房假按揭，又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。2、从制造假按揭的主体划分，假按揭可分为房地产开发商、房地产中介机构、借款人和其他主体制造的假按揭。3、从假按揭具体表现形式划分，假按揭可分为以下几种情况：借款人资料和签名
3、真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房） ；借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房） ；所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房） ；借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房） 。所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。（二）制造假按揭的动机1、房地产开发商制造假按揭的动机：弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；偿还即将到期的房地产开发贷款；将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。2、房地产交易中介制造假按揭的动机：将收购的
4、尾房变现；弥补资金周转困难；通过协助办理假按揭获取中介收入；实施金融诈骗，套取银行资金。3、借款人制造假按揭的动机：将不愿继续拥有的自有房产变现；以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。二、假按揭主要特征（一）一手房假按揭主要特征1、借款人特征：工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；无正当理由不能提供身份证件
5、等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。2、所购房产特征：事实上不存在该房产；房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。3、购房行为特征：一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；商品房买卖合同多项重要内容空白；借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；由开发商自行收取首付款的，
6、开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。4、贷款行为特征：借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；借款人选择到期一次性还本付息方式。5、开发商行为特征：不愿存入按揭贷款保证金；不愿接受资金监管；房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。6、贷款偿还特征：贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款
7、项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。7、其他特征：达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。（二）二手房假按揭主要特征1、借款人特征：为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。2、所购房产特征：事实上该房产不存在；售房人不能提供房屋所有权证或其他合法产权证明的原件；签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产
8、的所有权人；借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；评估价格明显偏高。3、购房行为特征：借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；购房合同多项重要内容空白；借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。4、贷款行为特征：借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。三、 “假按揭”的风险防范要点（一）贷前调查阶段1、认真审核按揭主体（1）每笔按揭贷款
9、须严格落实面签制度，以核实借款人的购房目的、收入水平及负债情况等，勿过度依赖房地产中介机构；（2）若同一按揭楼盘存在多名借款人籍贯及身份证地址相近或重复，联系电话相同，应重点审查，看其是否来自于同一地区、同一单位、同一家族，是否为房地产开发商员工或家族成员；（3）对于自雇人士（即绝对控制其所在单位经营权或财务决策权的自然人） ，不能仅凭其所在单位开具的收入证明判断其还贷能力，应通过调查其权属资产（尽量查册验证产权真实性） 、银行对账单、财务报表、纳税证明及实地拜访等方式，全面了解其真实财务状况；（4）对于非长期居住国内、可控性较差的外籍人士，须重点核实其购房目的，及国内从业情况，并从严评估其偿
10、债能力。2、确认购房交易真实性对借款人购房交易真实性审查，应重点关注首付款的缴纳情况。获取由开发商出具的首付款缴清的发票；若只能提供收据，则最好让借款人或开发商提供银行转账凭证以证明。如果仅有收据，则建议重点关注该笔购房交易真实性及借款人还贷能力。3、审慎评估按揭物业价值对滞销、地段偏远、开发商实力较差的别墅、写字楼或商铺，以及交易价格明显高于周边地区同档次、同类型楼宇的按揭物业，需选择性进行合作。应审慎评估标的物价值，建议结合外部机构及内部专业人员评估价格客观作价。4、二手按揭贷款注意事项（1） “押旧买新” 方式操作的贷款抵押物须是产权清晰、容易变现的物业；（2）二手按揭贷款额度应在购房交
11、易价与市场评估价之间就低取值，并按照信贷制度有关规定确定贷款成数；（3）对委托房地产中介经纪人办理房屋销售、产权过户、代收银行款等事项的二手按揭，应尤其关注交易真实性。这极有可能是房地产中介低价囤积房源、套取银行资金之举。（二）贷款审批阶段除同样关注以上所述贷前调查阶段的有关因素，审查人还应对开发商和借款人进行严格审查。对开发商的审查重点包括：开发资质、开发历史、资金实力、历史信用等，合理确定楼盘的按揭贷款总额；对借款人的审查重点：着眼其购房行为的真实性及偿债能力，重点核实首付款支付凭证、还贷资金来源、收入与月供比率、历史信用等。（三）贷后管理阶段对同一楼盘集中较多按揭贷款，按揭额度较大，一人多按，放款时间相近的贷款，或多名借款人的产权证迟迟未办理的按揭业务，定期跟踪，了解动态信息。若多个还款账户出现同一时间在同一营业网点存入当月供款额度的特征，需通过查询资金进账传票核实还贷资金来源，看其是否出自房地产开发商或其关系人账户，谨防批量还款、批量违约。（四）中介机构管理对房地产评估机构、按揭中介机构等实行合作制或黑名单制管理。通过合作制择取实力较强、运作规范、业界口碑较好、具备合格资质的机构进行合作；通过黑名单制，剔除缺乏合格资质、经营诚信度不够、违规违法运作的机构，实现良性运作。以上两种制度管理应进行动态管理，通过内部制度设计定期获取有关中介机构的服务质量，以资考评。
