1、1社区经济转型及应对策略一、国内外有关社区经济的探讨1881 年，德国社会学家滕尼斯首次提出“社区” 这个概念，他认为社区是一种社会群体，它由同质人口组成，并且具有价值观念一致、关系密切、守望相助、富有人情味等重要特点。社区经济一般建立在一种特殊的基础平台之上，如同伴关系、亲密感情、兄弟般关联等。在西方，社区经济最初强调感情和血缘为纽带，经由 19 世纪德国经济学家 H. V.杜能、阿尔弗雷德 韦伯、克里斯塔勒等人对区位经济论的发展，美国经济学家布.古多尔、大卫.西格尔、理查森、英国经济学家克.巴顿等人对城市经济论的发展，区位逐渐被引入到经济分析中来。最终美国社会学家 F.法林顿真正提出社区发
2、展的概念，社区经济在整个经济和社会发展过程中的作用和地位也逐渐发生变化。马克思也提出了与社区经济相关的思想，他认为社区作为一种居住空间，可以兼容不同所有制的经济成分。城市社区经济发展的所有制结构属于生产关系的范畴。进行社区经济研究的目的就是让居民提高原有的生活质量，用于加强社区应有的经济实力。这样做的目的是通过居民自身经济意义的努力还获取合理的利益，这既是马克思主义的重要观点，也是城市社区得以发展的经济原动力。目前国内社区经济的探讨无论在数量还是在深度上都是不足的，对经济和社会发展的讨论大多集中于国家、地区或2城镇，少有以社区为基本单位的分析。一些对社区经济的讨论也多是将其作为其他经济体系的补
3、充，或是针对社区公共治理，缺少系统的、客观的分析。在中国，社区一词通常认为由社会学家费孝通先生于 20 世纪 30 年代初首先引入，意为聚居在一定地域中的生活共同体，因此在我国对社区概念的理解不同于西方，社区既包含血缘关系也包含业缘关系。从中外对社区概念的不同理解可以看到，社区作为一种客观存在，在不同的国别和地域下，在不同的文化和习俗下，其内涵和外延也不尽相同，这反映了社区存在的多样性，在对社区的分析中也要考虑不同社区的特殊性，而不能一刀切地将所有社区等同看待。在我国，社区经济经历了街道经济、区街经济甚至马路经济的历史沿革，随着工业化进程的深化和城市的革新，社区经济背负的历史使命也在不断发生变
4、化，由原来的行政隶属逐渐演变为经济和社会发展的主体，社区经济的面貌和形态也在逐渐发生变化，改变了以往基础差、底子薄、 “小打小闹”的落后状况，社区经济的类型和运行机制也更加多样化。可见，对社区经济的内涵和外延的把握要放在历史和动态的视角，对其本质的客观认识是适应新时期、新形势社区经济发展的前提。二、社区经济转型的意义城市是一个国家经济和社会发展的主要载体，城市化水3平最集中地体现了一个国家现代文明的发展程度。城市社区作为城市的基本功能和结构单位，社区经济的发展在根本上决定和制约着地区经济和社会发展。随着经济和社会转型的深入，社区经济在地区经济和社会生活中发挥越来越重要的作用。社区经济不仅在物质
5、基础上为城市建设与发展提供了强大的资金支持，还通过吸纳城市富余劳动力解决了地区就业负担。自改革开放以来，特别是随着城市化的不断发展，城市社区集体经济得到了长足发展，经济实力不断增强，但经历了金融危机的冲击之后，处在城市化过渡期的传统“出租型”社区集体 经济 模式面临严峻挑战，社区经济转型显得尤为迫切。在我国经济和社会可持续发展的要求下，社区作为发展的微观和基础单位，社区经济转型的重要性和迫切性不言自明。我国各地社区经济和社会发展水平差异较大，类型呈现多样化，如沿海发达地区和内地落后地区的社区经济类型就极为不同，甚至同一个地区不同的社区经济形态差异也很明显。整体而言，我国大部分社区经济都处于低水
6、平、低层次的状态，产品和服务技术含量低，产业附加值低。提起社区经济往往使人联想起小而杂的餐饮店、商店超市、服装店、报刊亭、中介服务、诊所、药店、卫生站、物业管理等与社区居民日常生活密切相关的低端服务业。即使沿海发达地区的社区经济所包含的出租型经济也多为较低端的产品和工厂，4社区成员的生活质量和收入并无坚实的保障。此外，社区管理相对混乱，责、权、利不够分明，社区公共服务设施陈旧、不完善，社区稳定和社区和谐也没有保证。显然，这样的社区经济并不能适应市场化、产业化、规模化的现代市场经济规律，也不能满足社区成员日益提高的物质和精神需求，社区经济转型的意义可见一斑。在认识到社区经济对人们日常生活的重要性
7、及其转型的意义的同时，不难看出社区经济基本上是作为服务于社区群众日常生活的低端产业游离于整个大的经济体系之外，在市场经济的夹缝中生存，其中大量存在的无偿性、低偿性服务，如中介、培训、医疗、卫生、保健等低端服务业甚至具有很大的维系社区稳定和谐的非赢利性质。不否定这类服务的必要性，但随着现代城市的发展和市场化水平的提高，类似的服务己不能很好地适应和满足现代人们日益提高的需求，社区经济加快实现市场化、产业化、规模化的要求己很迫切。实际上，回顾我国市场经济的发展路径，从最初打开国门实施改革开放政策，到逐渐打破各省、各地区的地方保护主义，市场竞争逐步扩展到县域之间的竞争;为适应新时期的发展需要，沿海发达
8、地区己将竞争扩展至区际之间，区与区之间对现代产业，对高科技企业，对高素质人才、优质资金、资源的争夺也日趋激烈。从这个角度看，市场化的发展过程就是竞争逐渐深入、细化的过程，从国别竞争到省际、县域、5区与区之间的竞争，直至未来社区之间、街道之间的竞争，伴随着这个过程也就是我国经济和社会不断发展的过程，人们生活水平不断提高的过程。具体地说，起初人们在社区经济之外发现了大量的获利机会，社区经济本身由于行政束缚等原因并不能吸引人们的注意，但随着社区经济之外竞争的深入进行，边际效益递减原则必然造成社区经济效益的相对提升，也即相对价格的改变。长期处于市场经济夹缝中的社区经济重新焕发活力，一些资源，如土地、人
9、力资本的经济价值逐渐被发现，新的盈利机会促使人们展开对社区资源的争夺和谈判，从而带来社区资源的再配置，社区经济转型由此被带动。三、社区经济发展存在的问题深圳经济特区建立以来，社会经济发展成绩斐然，但在工业化和城市化快速推进的过程中，不同体制下各类经济体发展失衡的问题也较为突出。在土地占有、人口聚集、产业集中等方面均占较大比例的社区经济明显滞后于国有、外资和民营经济。而社区经济一直是其他几种经济形式的重要承载体，社区经济的发展滞后已成为深圳工业化和城市化深度发展的重要制约因素，一是社区经济难以融入深圳社会经济整体发展轨道，其孤立发展格局很难受到外部经济正效应的影响; 二是社区内部 土地利用零星分
10、散，土地规模经济效应不显著; 三是社区物业 普遍存在设计标准低、使用时间长、周边6环境差等现实问题，物业出租率和收益处于不断滑落状态。近年来，在国际金融危机冲击和中国转变经济发展方式的背景下，深圳社区经济的短板效应越发明显，由于发展路径单一、发展模式缺陷显著，使得社区经济可持续发展空间有限，易受到外部经济变化影响，极具脆弱性。面对经营发展难题和不断变化的经济形势，原特区内外的一些社区根据自身实际情况，积极探索经营发展的新路径，对推动深圳社区经济转型具有积极的现实意义。社区经济容易存在的问题：（一）经济结构粗放单一。租赁为主的经营方式让集体经济发展后劲乏力。目前，大部分社区的经营收人仍然以传统的
11、“出租经济 ”为主。部分社区引进的企业以加工制造类为主，多属于劳动密集型、技术含量低的中小企业，对廉价劳动力和低廉厂租依赖度高，缺乏长期发展的持续性和稳定性。 （二）土地产权不够明晰。房屋产权问题让社区工业厂房升级改造受制肘。土地二元结构和粗放发展模式，容易导致土地产权不清晰现象。一些社区的集体工业厂房、宿舍没有办理房产登记手续或手续不明晰，有行业特殊许可要求的企业因为业主没有产权手续无法办理营业执照选择其他区域发展；部分成长性较好的企业难以获得厂房产权等。因此，工业厂房招商升级难度较大。随着经济快速发展和深圳中心区外延，商业和生产性服务业需求旺盛，再继续经营工厂难以和区域规划相匹配，但工业厂
12、房改造为7商业用途容易受国土、消防、环保等政策限制。 （三）企业经营理念落后。社区居民安于现状的心态让股份公司缺少改革动力。企业管理缺乏现代经营理念，股份公司运作管理制度大多停留在“村规民约 ”的阶段，按“传统习惯”运作，以政代企是建立符合现代企业要求的公司内部管理制度和决策监管机制的主要障碍。 （四）城市化改制遗留问题。社区股民无法摆脱小富即安的 “村民”心态，已习惯于这种无惊无险、旱涝保收的 “房东经济 ”，舍不得眼前利益，又怕转型带来风险。股民推崇这种以血缘、地缘为主要持股资格的合作方式、存在较强的排外思想，使股份公司经济管理人才极其缺乏，严重制约了社区集体经济的转型发展。四、社区经济转
13、型案例（一）坪山新区。引导和鼓励社区集体经济参股水、电、路、旧城改造等公共事业项目，或参股本地成长性较好的国有企业、街属改制企业以及注册地在新区的上市公司。通过积极落实好统建上楼、土地返还政策，在光明办事处成立了全市首家新型社区股份公司碧眼社区股份公司，其他 7 个社区股份公司组建工作也全面展开。（二）宝安区。新安街道甲岸社区股份合作公司于 2008 年成立了物业管理公司，全面负责本区内的物业服务经营，其管理团队的搭建以本社区居民为主，并通过市场招聘渠道吸纳专业物业管理人员，其运营经费依靠多元化渠道，包括社8区股份合作公司拨付、政府补贴以及居民缴费，经过几年的摸索，社区物业服务经营逐渐步入正轨
14、，取得了良好的经济和社会效益。（三）龙岗区。坂田社区提出了“全心全意服务华为” 的理念，全方位为大企业提供配套服务，带动了社区经济的快速发展。龙岗鹏城股份合作公司把厂房出租给邻近的大亚湾核电做配套服务，每年可为社区带来数百万元的收入。南岭村社区股份合作公司自主兴办了南岭求水山酒店项目，项目总投资 3 亿元，通过 3 年精心运营，2010 年 6 月求水山酒店挂牌五星，成为深圳首家由社区兴办的五星级酒店，南岭村通过发展中高端服务业推动了社区经济的成功转型。（四）其他区。福田区皇岗股份合作公司兴建了高端商务写字楼“皇 岗商务中心 ”。龙华新区牛栏 前社区引入世界 500强企业润泰集团辖下大润发连锁
15、超市将进驻社区。在推进城市更新，加快旧城改造进程中，很多社区都把发展中高端服务业作为社区经济转型的重要方向。五、我区主要经济特点及可探索发展模式（一）中小型科技企业比重大。科技中小超过全市 1/4。（二）国高企业数量占优势。2017 年，国家高新技术企业居全省第一（深圳南山区 2965 家、广州天河区 2500 家），为我区科技产业发展打下坚实基础。（三）制造业领域基础扎实。2017 年，全区实现地区生产9总值 3448.36 亿元，增长 9.2%，第二产业增加值 1796.45 亿元，占 52.10%，增长 9.4%。根据我区产业发展特点和制造业基础，可以参考借鉴的模式如下：（一）物业管理实
16、体模式。自建物业管理公司是指由社区股份合作公司设立具有规范化管理职能的专业物业管理公司，按照市场化兼顾公益化的原则，统一管理集体物业、居民出租物业与承接的社会物业，为社区物业提供规范化和专业化有偿服务，提升社区物业管理的经济效益与社会效益。自建物业管理公司的情况在深圳相当普遍，许多社区在成立物业管理公司后，尽管由于管理项目少而盈利不多，但卫生、治安都有了显著改善。（二）参与配套服务模式。为科技企业配套服务是指社区股份合作公司通过自办或与社会力量合办社区服务实体的方式，主动参与辖区内重要企业的产业分工和产业协作，直接服务于辖区内及周边的大企业，形成当地配套、就地服务的格局。配套范围主要包括生活服
17、务和生产服务，有条件的社区也可开展相关的专业服务，如提供餐饮、住宿、商业、文化娱乐、运动体闲等生活服务配套设施;可以参与非核心生产环节外包，比如仓储物流、包装印刷、产品配件等生产服务;提供会计、法律、信息、咨询、会展等专业服务。这种模式主要是利用本地和周边存在大企业的客观条件，借助大企业辐10射带动效应，牢牢把握商机，因地制宜将社区经济嵌入大企业生产循环链条。此种模式依靠大企业规模经济外溢效应，凭借社区区位优势来提升社区经济的比较优势。我区的中小企业众多，社区应发挥主观能动性积极探索与企业合作的共赢模式来促进社区经济转型。（三）参股金融机构模式。社区股份合作公司作为出资人入股，入股方式可以是单
18、独入股，也可以与其他经济实体共同组建投资公司，再以投资公司名义参与入股。村镇银行具有独立法人资格，主要服务于当地的企业和个人，同大银行相比，其起点较低，审批简便，业务种类丰富，基本上能够满足个人和中小型企业的各类金融需求。我区在科技金融方面的工作经验可以运用到社区金融模式探索中，通过适当引入村镇银行，可以填补金融服务层次、弥补金融服务的不足。比如与科技园区合作，为区内初创型企业提供金融支持等配套服务。（四）发展高端服务模式。介入中高端服务业是指社区股份合作公司通过自主兴办、合作开发、招商引资，存在收益率偏低情况等方式介入可满足中高端需求的商业服务业。我区历经多年的快速发展，商业服务业需求结构也发生了显著的变化，这种变化主要表现为对一般性低端的商业服务业需求减少，对中高端的商业服务需求与日俱增，此种变化也对当地经济的重要载体社区经济产生了深刻影响，一些社
