北京师范大学珠海分校.DOC

1、北师大珠海分校不动产学院 - 1 - 北京师范大学珠海分校 本科生毕业论文 论文题目 ： 浅议住宅与商业实现互补增值的要件 学 院 不动产学院 专 业 房地产经营与管理 学 号 0604030068 学 生 姓 名 陈春明 指导教师姓名 程杰 指导教师职称 副高级 指导教 师单位 北师大珠海分校 不动产学院 2010 年 04 月 01 日 北师大珠海分校不动产学院 - 2 - 北京师范大学珠海分校学位论文写作声明和使用授权说明 学位论文写作声明 本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发

2、表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文使用授权说明 本人完全了解北京师范大学珠海分校关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以将学位论文 编入有关数据库 ,提供网上 服务。（保密论文在解密后遵守此规定） 论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 北师大珠海分校不动产学院 -

3、3 - 浅议住宅与商业实现互补增值的要件 摘 要 本论文结合 我国实际国情 和 相关 理论，在 温家宝总理 关于 “如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。” 指导下，对 住宅与商业之间如何实现互补增值 进行理论分析，并提出了相应的 补充 ，以此作为 探讨住宅与商业的互补增值要件 的理论依据。接着，论文结合 住宅地产与商业地产 自身的特点和 对 的要求，从 住宅的消费能力 和 商业的服务能力 两方面 展开简单的探讨 ，为使 本文具有事实依据 ，论文还 围绕 某些 现实的例子进行列举 ，使论述更严密。 关键词： 住宅 商业 互补 增值 Abstract: According to Chinas

4、 actual conditions and relevant theories and under the guidance of Premier Wen jiabao on “If mentioning peoples lives, what I concern most is the housing problem”, the thesis is concerned with the theoretical theories of how to achieve complement and increase value between residence and business. In

5、 addition to this, related supplements will be put forward, which will become the theoretical evidence of complement and increasing value between residence and business. Then in combination with the characteristics and requirement of residential estate and commercial estate, the thesis will expand s

6、imple discussion from the aspects of spending power of residential estate and the service capabilities of commerce. In order to make the thesis have a factual basis and be stricter in exposition, more practical examples will be listed. Key words: residence ， business ， complement， increase value 北师大

7、珠海分校不动产学院 - 4 - 目 录 绪论 . 5 1. 国内外研究现状分析 . 5 1.1.国内的研究现状分析 . 5 1.2 国外的研究现状分析 . 5 2.住宅与商业合作模式的研究 . 5 2.1 合作成功的原因 阐述 . 5 2.2 合作方式的分析 . 6 2.3 合作合理化的探究 . 7 2.4 “要件”的资源有哪些？ . 7 3.住宅与商业利益分配的研究 . 8 3.1 住宅与商业利润的研究 . 8 3.2 利益分配去向的研究 . 9 3.3 利益分配的合理性 . 10 4.住宅与商业的相互影响 . 11 4.1 住宅对商业收益的影响 . 11 4.2 商业对住宅收益的影响 .

8、11 5.解决当前住宅与商业实现互补增值面临的问题 . 11 5.1 实现合作协调互助的障碍 . 11 5.2 实现二次合作增值的渠道（商圈的扩大） . 12 5.3 对于两者不能实现“增值”的失败案例（ 06 年建外 SOHO） . 13 6.住宅与商业实现互补增值合理化后对房地产业发展（宏观和微观）的影响 . 14 6.1 对房地产业发展的宏观影响 . 14 6.2 对房地产业发展的微观影响 . 15 结 语 . 15 7.参 考 文 献 . 16 致 谢 . 16 北师大珠海分校不动产学院 - 5 - 绪论 孟子梁惠王章句上 曾说过 ： “居者有其屋 ”。 温家宝 总理也指出 ，“如果提

9、起人民生活，我最为关注的是住房问题。” 当房地产市场日益繁荣的时候，我们应该回顾 一下在过去的十几年来，我国住宅开发和商业拓展之间的千丝万缕；应该关心一下，住宅与商业之间如何实现互补增值？ “住宅 +商业 +增值服务 “这样一种全新的商业模式：因地制宜，建设住宅与商业相互补充、相互促进的综合性项目，并同时推广 “增值服务 “。该选题不仅仅是想探讨住宅与商业的互补增值要件，更重要的是旨在为实现我国文明新居与构建和谐社会做出一点贡献。 下面是我对 住宅与商业实现互补增值的要件 的一些探讨。 1. 国内外研究现状分析 1.1.国内的研究现状分析 目前国内部分研究者从定量的角度来研究当前房地产市场发展

10、阶段，比如 翁少群（ 2004）等基于模糊模式识别理论模型来研究中国房地产市场发展阶段，利用这种模型建立预警系统以便对房地产市场未来发展趋势做出预测。另外李维哲（ 2001）等也对地产泡沫预警系统研究方法作了一定的研究。 还有的从房地产市场景气指标体系的设置来研究房地产市场趋势，比如台湾地区的卓辉华编著的 1961 1990 年房地产景气发展；台湾经济研究院著各年度台湾各产业景气趋势调查报告，以及张金鹗著房地产的世界中反映房地产市场景气的指标体系。在张金鹗著房地产的世界中反映房地产市场交易活动的景气指标主要有： 平均房价变动率；销售率；契税件数；建筑物买卖移转登记件数等，通过这些指标进行动态监

11、测来了解房地产市场发展趋势的景气状况，以便确定房地产交易市场是否存在泡沫。 但是关于 住宅与商业实现互补增值 方面的研究很少涉及。 1.2 国外的研究现状分析 目前 国外的房地产发展状况和我国的国情有所不同，他们对 住宅与商业 的研究要么综合考虑住宅和商业为一个整体，要么只考虑商业地产的因素，没有从两者间的关系展开研究 ，因而 关于 住宅与商业实现互补增值 方面的研究也很少涉及 。 2.住宅与商业合作模式的研究 2.1 合作成功的原因阐述 本 质上是利益关系， 从主体上说，住宅 项目 的价值链 比较单一 ，即“开发商 终端消费者”。商业地产的利益参与者 相对 复杂，它的价值链是“投资者 开发商

12、 营运商 经营者 终端消费者”。 住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值。 商业地产的核心是要搞活商业 运作 ，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”， 同时 “城”是“市”北师大珠海分校不动产学院 - 6 - 的基础，离开了“城”，“市”就失去赖 以生存的 消费需求 。因此， 住宅项目能否成功 是 商业地产的可持续性发展 的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产 也面临类似的问题 ，房子 好不好卖 ，投资的价值 的 实现 ，关

13、键也是看该区域的商业发育程度 。商业地产 和住宅地产 的 价值 核心决定了商业地产 与住宅地产 运营 需要更加紧密 。 2.2 合作方式的分析 2.2.1 传统 小 区 住宅与 商业服务模式 传统的 小 区 住宅与 商业服务是 小 区建设的重要内容之一，发展 小 区商业服务对于方便和改善居民生活，提高居民生活质量，具有十分重要的作用。 主要引入业态包括：超市、餐饮、品牌医药连锁、美容健身及一些 社区便民配套服务。 据统计，在发达国家，人们消费支出的 60发生在所生活的社区。在我国一些大中城市，随着恩格尔系数下降到 40以下（ 2009 年我国城乡居民恩格尔系数 已经 分别降低到 37%和 43

14、%左右，总体上已经进入小康居民消费阶段 ） ，居民的社区消费就不单是“衣食住行”，而且还有更高的精神方面的需求，要求物质消费和精神消费有机融会和统一。 小 区商业由于具有就近方便、价廉物美、服务多样等特点，总体形象是一个具有亲和力的“好邻居”，因而深受社区居民欢迎。 2.2.2 住宅 +商业 +增值服务 模式 (以碧桂园家园模式为例 ) 区别于传统模式， 顺德碧桂园率先构建 “大型高尚社区优美环境优质产品五星级管理服务超级配套体系合理定价 “为内涵的 “碧桂园家园模式 “，特色鲜明的开发模式赢得了社会的广泛认同。诞生出的碧桂园 “五星级凤凰酒店连锁集团 “和 “教育连锁体系 “，打造了南中国高

15、品质的生活社区。在不断的开发过程中，顺德碧桂园正在不断完善与创新，以便最大程度满足市场的需求。愈发人性化的产品设计，优美的社区环境、完善的配套设施令顺德碧桂园在激烈的市场竞争中如万年青松，焕发活力，深受市场欢迎。 （ 图一 ） 李培林 . 社会蓝皮书 N.中新网 , 2009-12-21. 碧桂园酒店 碧桂园农庄 碧桂园学校体系 碧桂园医院体系 碧桂园交通体系 传统商业体系 碧桂园家园模式 北师大珠海分校不动产学院 - 7 - 2.3 合作合理化的探究 “合作”一词源于拉丁文，其原意是指成员之间的共同行动或协作行动的意思。我国辞海解释“合”字，有融洽、协同、共同、合办等意思；辞源解释“合作”是

16、两个或两个人以上共同创造的意思。英文中“合作”（ Cooperation）一词是协作、共同行动的意思。 合作的 合理化 有两个方面。 总的来说 ，合作会增加物质性的收益。主要表现是：其一，合作增大了规模，有助于产生规模效应。其二，合作使合作者之 间容易产生外部性等 作 用，从而有助于实现聚集效应。 职能 分工是 住宅地产和商业地产 产生合作的基本前提。 职能 分工有不同领域的分工。经济领域内的分工是产生经济合作的前提；社会领域内的分工是产生社会合作的前提。不同类型的分工会导致不同类型的合作；不同水平的分工也会导致不同水平的合作。合作水平最终取决于 职能 分工的水平。 （图二） 商业地产住宅地产

17、住宅价值提升 增强住宅需求 带旺人气 优质商业服务住宅地产和商业地产的合作吸引入住 增强消费规模 形成小区域市场优质物业服务 商业价值提升吸引入住 2.4 “要件”的资源有哪些？ 通常来说， 这些要件包括 “住宅的消费能力”和“商业的服务能力” 。两者虽然属于不同的范畴，但是却是构成当今房地产业重要指标的两个方面。 在 根本 上讲， “住宅的 消费能力” 是推动房地产发展的第一动力，作为人们生活的基本要素，住房需求决定了政府部门在城市规划过程当中首先考虑住宅用地的选择。 同时，一个城市的经济发展也产生了 “商业的服务 需求 ”， 在人们解决了吃住问题后， 城市的服务功能就要更多地体现出来。 （

18、图三） 住宅的消费能力 商业的服务能力 北师大珠海分校不动产学院 - 8 - 3.住宅与商业利益分配的研究 3.1 住宅与商业利润的研究 3.1.1 住宅地产 经济效益 模型 2 （表一） 3.1.2 商业 地 产经济效益模型 2 这里 以 碧桂园模式来阐述这个 商业地产经济效益模型 。 顺德碧桂园构建 的 “ 大型高尚社区优美环境优质产品五星级管理服务超级配套体系合理定价 ” 为内涵的 “ 碧桂园家园模式 ” ， 核心 在“给你一个五星级的家”，本质体现在碧桂园集团的企业文化“希望社会因我们的存在而变得更加美好”上面。 （表 二 ） 2 谢成龙 商业地产 PK 住宅地产 (利润篇 ) N.

19、浙江商业地产 , 2008-07-08. 利润 销售额 开发成本 总收入 开发成本 利润 农庄 租金 销售收入 自营 （凤凰酒店） 半公益经营 （碧桂园学校、碧 桂园医院） 5 年或 10 年或N 年 收入 =租金 *N年 短期 或中期 收入 =销售面积 *售价 长期经营 品牌连锁 收入 =经营利润 +现金流边际利润 北师大珠海分校不动产学院 - 9 - 3.1.3 两种模型比较 利润 来源 途径不同：从 以上模型可以看出，住宅的利润来源相对简单，也就是主要通过出售来获取利润，在计算上也比较容易得出最后的利润额。而商业地产的利润来源较为复杂和丰富， 相 比住宅来说，商业地产的利润也更高，简单一

20、点说，商业地产的利润主要有三种途径，一是通过销售所得，二是自主经营所得，三是自己持有物业，以出租方式所得，当然在出租的过程中物业也会逐年升值，也就是每年的利润都在增加。作为商业地产来说，销售主要的目的是获取短期的资金回笼或者作为开发商后续开发其他项目的资金补充，而经营收益和自持物业出租是商业地产投资回报的最主要形式，也可以使 利润最大化，因为一个商业物业在刚建成时的价值并不大，只有通过经营，有了相对固定的人流和现金流，商业地产才能够真正升值。所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和自持物业出租。 利润回收周期不同：常规来讲，商业地产的利润回收 通常 周期较长，从几年到十几年

21、甚至几十年都有，是一种长期获利的形式，一般租户签订合同为五年或十年甚至更长。当然，也可以通过前期销售一部分商铺来收回一部分成本或大部分成本。另外一种形式就是自主经营来获取利润，例如通过自己开设超市、餐饮店、休闲娱乐等各种丰富多彩业态，由于自己经 营会产生一些固定成本，所以在利润回收的周期上也较长。 3.2 利益分配去向的研究 3.2.1 住宅地产 利益分配去向 模型 （图四） 3.2.2 商业 地产 利益分配去向 模型 住宅地产利润 拓展新领域 抵偿银行 贷款及 利息 对项目进行下一轮开发 重新拿地 北师大珠海分校不动产学院 - 10 - 3.2.3 两种模型比较 从上面两个模型对比来看， 住

22、宅地产的利润流动时呈多元化发散的，商业的地产的利润是呈回流状态，这本质上反映商业地产前期投资大后期回收长的 特点。 开发商在项目规划时，对于 商业 应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造 ，要最小化 住宅 方面对 商业部分 的影响 。 3.3 利益分配的合理性 无论住宅地产还是 商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。在整个合作过程中，发展商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者。因此，整个操作 都是 以专业的态度和技术进行。 对于地产开发，发展商对建筑设计质量的重视程度和投入 比较高 ， 这 对于项目的后期回报具有着重大的影响。 商业地产的利润是住宅开发利润的 2-7 倍，于是越来越多的房地产开发商把资金投入了商业地产领域， 毕竟的资本逐利性使然。同理，商业地产开发的成本是住宅地产开发成本的 2 倍左右，这就要求开发商具有更强的资金实力。 （图 五 ） 地产开发合理的利润 商业 地产利润 抵偿银行 贷款及 利息 进行下一轮项目开发 进行下一轮借贷