1、1物权法司法解释(一)的理解与适用（2016 年 5 月 14 日山东律协培训班）中国社会科学院学部委员北理工珠海学院民商法律学院名誉院长 梁慧星很高兴能在山东省律师协会做这个讲座。讲座题目是：“物权法司法解释（一）的理解和适用”，是这次律协培训班负责人出的题目。物权法是 2007 年颁布的，最高人民法院在物权法颁布实施近十年之久才发布对物权法的第一个司法解释，可见最高人民法院态度之慎重，以及此司法解释之重要。此司法解释发布后，好些法官、学者都做过讲解。我今天的讲座，是按照司法解释的条文进行解读，分析解释文的文义、目的及如何适用，省律协孙会长和其他同志之前提了一些问题，有的问题与相应解释文结合
2、在一起回答，有些问题则放在后面回答。我讲到四点钟，中间不休息，同志们有事可以自由进出。首先看第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”第一条解释文讲的是，人民法院如何处理涉及不动产物权登记的民事案件。第一句是原则：当事人就涉及不动产物权登记的争议提起民事诉讼的，人民法院应当依法受理；第二句是例外：如果当事人已经提起行政诉讼、在行政诉讼中申请一并解决民事争议，且人民法院已经决定在行政诉讼中一并审理民事争议的除外。既然当事人已经提起了行政诉讼并
3、申请在该行政诉讼中一并解决民事争议，人民法院亦已决定在行政诉讼案件中一并审理民事争议，人民法院就应不受理当事人另案提起的民事诉讼案件。如果不存在这个例外情形，人民法院对于当事人提起的涉及不动产物权登记的民事争议案件，当然要受理，不得借口涉及不动产物权登记而拒绝受理。涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。第一类是关于不动产物权归属的争议，即物权法第三十三条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，2任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。确权的结果可能
4、改变原来的登记，登记簿上记载该项不动产归张三所有，而法院作出的确权判决确认该不动产归李四所有，即改变了该项不动产的物权归属。李四即可依据此确权判决书向不动产登记机构申请更正登记，登记机构应当按照该确权判决将该项不动产更正登记为归李四所有。这是解释文第一句因“不动产物权的归属”产生的民事争议。另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权
5、出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。以买卖合同为典型。合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”依据本条，买卖合同生效，出卖人承担向买受人交付标的物并移转标的物所有权的义务。买卖合同的履行将导致标的物所有权变动。赠与合同亦是如此。按照物权法的规定，以不动产抵押的，抵押合同生效后，须到不动产登记机构办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这就是解释文第二句“作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生的争议”。这两类案件法律根据不同，第一类是根据物权法第三十三条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与
6、合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据合同法第一百一十条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。这两类诉讼，依据物权法第三十三条关于确权请求权的规定，依据合同法关于买卖合同、赠与合同的规定，依据物权法关于不动产抵押权的规定，“当事人提起民事诉讼的，（人民法院）应当依法受理”，这是毋庸置疑的。3既然如此
7、，为什么最高人民法院还要对此作出解释呢？这是因为现实生活当中，有的法院、法官对不动产登记制度产生误解。因为这两类案件都涉及不动产物权变动（发生、变更、消灭），而物权法对于不动产物权变动采“登记生效主义”，须到不动产登记机构办理登记（过户登记、抵押登记）才发生物权变动的效果。物权法颁布以来，有一些法院和法官，未能正确理解物权法的规定，错误地把不动产登记的效力看成是绝对的。假设李四向法院起诉说房子是自己的，而登记簿上记载被告张三是所有权人，法院基于对不动产登记制度的误解，就可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而对案件不予受理。同样，买受人依据买卖合同要求法院判决出卖人办理所有权过户登记，或者抵
8、押权人依据抵押合同要求法院判决抵押人办理抵押登记，法院也可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而不予受理案件。一些法院之所以拒绝受理这两类民事案件，关键在于对不动产登记簿的证据效力及不动产登记机构性质和职责的认识错误。先介绍不动产登记簿的证据效力。不动产登记簿作为物权的证据，规定在物权法第十六条和第十七条。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照第十六条规定，不动产登记簿是物权归属与物权内容的
9、证据。而不动产登记机构还向当事人发放不动产权属证书（如所有权征、抵押权证），按照第十七条规定，不动产权属证书也是权利人享有不动产物权的证据。可见，不动产登记簿和不动产权属证书都具有证据效力，都可以作为证明不动产物权的证据。可能发生一个问题，不动产登记簿记载的内容，与不动产权属证书记载的内容不一致怎么办呢？物权法第十七条第三句回答这个问题：两者“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照此项规定，不动产登记簿与产权证的记载不一致的，原则上以不动产登记簿为准，除非另有证据证明不动产登记簿的记载确有错误。此项规定非常重要，它明确规定了两项证据规则：其一，不动产登记簿
10、的证据效力，原则上高于不动产权属证书（产权证、抵押权证）的证据效力；其二，不动产登记簿的证据效力不是绝对的，而是可以用相反的证据予以推翻的。4证据法关于证据效力有绝对效力与相对效力之分。哪些证据具有绝对的效力？最主要的就是生效判决书、生效裁决书。将一个生效判决书作为证据，在另一个诉讼中使用，该生效判决书具有绝对的证据效力。除了生效判决书、生效裁决书具有绝对证据效力之外，所有的其他书面证据都仅具有相对的证据效力。有人会问，你说生效判决书具有绝对的证据效力，难道法院的判决不会错吗？法院的判决当然可能错误，但问题的关键是，绝不能仅仅因为有人认为（怀疑）某个判决错误，就否定该判决书的证据效力。如果认为
11、法院判决错误，必须通过审判监督程序、再审程序撤销原判决，才能否定该判决书的证据效力。除生效判决书（及生效裁决书）之外的书面证据，包括不动产登记簿及当事人持有的不动产权属证书（产权证、抵押权证、土地使用权证），虽然都是由国家专门设立的登记机构出具的书面证据，但这些书面证据都只具有相对的证据效力。所谓相对的证据效力，就是可以用相反的证据予以推翻的证据效力，理论上给它一个名称，叫做“推定的证据效力”。法律上凡是讲到“推定”，都可用相反的证据予以推翻。例如法律上有所谓“推定过错”，如果当事人举出别的证据证明自己无过错，法院就将依据该项证据认定当事人“无过错”；如果当事人举不出证据证明自己没有过错，法院
12、就将依据法律关于推定过错的规定，认定当事人“有过错”。按照物权法第十七条第三句规定，不动产登记簿仅具有相对的（推定的）证据效力，而我们的一些法院和法官未能正确理解此项规定，误认为不动产登记簿的证据效力是绝对的。基于此错误认识，凡是案件中涉及到不动产登记簿，例如当事人主张不动产登记簿的记载不正确或者要求确认权利，有的法院和法官就可能拒绝受理案件、拒绝裁判案件，而要求当事人去不动产登记机构解决。这样的认识和做法当然是错误的。再谈不动产登记机构的性质和职责。物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必
13、要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”从这两条规定可知，不动产登记机构仅是“证明机关”，其职责是：根据当事人提供的法律规定的文件和当事人的申请，把当事人的权利状况（归属和内容）记载于不动产登记簿。物权法第十5四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，“自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产登记簿的记载，是不动产物权发生、变更和消灭的“生效条件”，同时可以作为证明物权归属和内容的证据。但是，我们要特别注
14、意，不动产登记机构本身不是行政机关，更不是裁判机关，它没有解决物权争议、确定物权归属的权力。解决物权争议、确定物权归属的权力，不在不动产登记机构，而在人民法院。物权法第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”利害关系人请求“谁”确认权利？当然是请求人民法院确认权利！唯有人民法院才拥有解决物权争议、确认物权归属的权力（裁判权）。有的法院和法官要求当事人到不动产登记机构去解决物权争议或者请求不动产登记机构更正登记，当然是错误的。请看物权法第十九条关于更正登记的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书
15、面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”须特别注意，并不是只要权利人、利害关系人申请更正登记，登记机构即予更正。登记机构在什么条件下才可以更正登记呢？规定在第十九条第二句：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”例如，登记簿上记载张三是所有权人，而实际上张三不是所有权人，当时在国外工作的李四，委托张三代理他在国内买房，因为某种原因暂时登记在张三名下，实际上房屋所有权人是李四。现在已经回国的李四向登记机构申请更正登记，必须要登记簿上记载的所有权人张三“书面同意更正”，亦即张三出具一份书面文件，其中明确表示自己只是代理李四
16、买房，自己不是真正的所有权人，同意将该房屋所有权人更正为李四。这种情形，登记机构才可以根据李四的申请和张三的“同意书”，将登记簿上原记载的该房屋“所有权人张三”更正为“所有权人李四”。反之，如果张三不同意更正、主张自己是真正的所有权人，表明张三与李四之间“存在尚未解决的权属争议”，按照物权法第十九条第二句规定及不动6产登记暂行条例第二十二条第（二）项规定，“不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。”因为登记机构不是裁判机关，没有裁决民事争议的职权，无权解决张三与李四之间的物权归属争议，只能依法“不予登记”，即驳回李四的更正申请。这种情形，李四（当事人）可以根据物权法第三十三条的规定，向该
17、房屋所在地的人民法院提起确认权利之诉，自不待言。请特别注意，物权法第十九条第二句规定中“或者有证据证明登记确有错误”是什么意思？此能够“证明登记确有错误”的“证据”，仅指已经生效的法院确权判决书。唯有已经生效的确权判决书，具有绝对的证据效力，能够“证明登记确有错误”，除此之外的证据均仅具有相对的证据效力，均不足以“证明登记簿确有错误”。鉴于人民法院作出的确权判决的强制执行力、已经生效的确权判决书具有绝对的证据效力，因此登记机构必须按照判决书的权利归属确认，进行更正登记。可见，登记机构进行更正登记的必要条件是：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”，或者人民法院已生效的确权判决书“证明登记确有
18、错误”。小结一下，因为过去一段时间，有的法院和法官对不动产登记簿证据效力和不动产登记机构性质和职责的误解，拒绝受理当事人提起的确权之诉以及依据买卖、赠与、抵押等债权关系提起的涉及过户登记、抵押登记的民事争议，未能正确理解适用物权法、依法保护当事人合法权益。因此最高人民法院作出第一条司法解释，强调当事人依据物权法第三十三条提起的确权之诉以及依据买卖、赠与、抵押等债权关系提起的、涉及不动产登记的民事争议，人民法院都应当受理，除非该民事争议已经在人民法院受理的行政诉讼中一并审理。请看司法解释第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物
19、权的，应予支持”。前面第一条解释文，规定涉及不动产登记的两类民事争议，人民法院原则上应当依法受理，现在第二条解释文讲第一类民事争议，即不动产物权归属的争议，人民法院受理后如何处理。例如，登记簿上记载张三是所有权人，而李四主张该房屋不是张三的，自己才是真正的所有权人，这就构成物权归属的争议，李四当然可以根据物权法第三十三条向人民法院提起确认物权之诉，且按7照司法解释第一条，人民法院应当受理这一确权诉讼。第二条解释人民法院应当如何裁判确权争议案件。请注意第二条解释文所谓“当事人有证据证明”之所谓“当事人”，是指本案原告。按照“谁主张谁举证”的原则，法院应当要求原告李四承担举证责任，以“证明不动产登
20、记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”。鉴于不动产登记簿记载被告张三是争议不动产的所有权人，且不动产登记簿具有推定的证据效力，因此法院不得要求被告张三承担证明自己是真实权利人的举证责任。如果原告李四举出了证据，例如买卖合同书、支付价款凭证、委托张三代购房屋的委托书、与代理人张三之间的往来函件以及证人证言等，足以证明登记簿的记载（张三是所有权人）是错误的、原告李四才是该不动产的真实所有权人，则人民法院应当采纳原告举出的证据并据以判决该不动产所有权归属于原告李四。反之，如果原告李四举不出证明不动产登记簿记载错误的证据，或者举出的证据不足以证明不动产登记簿的记载错误，则人民法院
21、应当判决驳回原告李四的请求，并根据不动产登记簿的记载认可被告张三是该不动产的真实所有权人。第二条解释文，不仅告诉人民法院应当如何裁判确权争议案件，同时也告诉我们不动产登记簿仅具有相对的证据效力。人民法院审理确权案件，如果原告举出的证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，法院即应根据原告举出的证据确认原告为争议不动产的真实权利人。法院确认原告李四为真实权利人的确权判决，也就推翻（否定）了不动产登记簿的证据效力。重复一下，唯有人民法院才能裁决确权争议，才能否定不动产登记簿的证据效力。人民法院之外的任何机构，包括不动产登记机构，均不能否定不动产登记簿的证据效力。顺便指出，不动产登记关系重大
22、，不仅关系到个人重要的财产，还关系到市场交易安全。订立房屋买卖合同，如果连出卖人是不是该房屋的真实所有权人都没搞清楚就贸然订立合同，就可能面临极大的风险。鉴于不动产权属状况是不动产交易安全的前提，因此国家专门设立登记机构来办理不动产登记，以增强不动产登记的公信力。因为是国家设立的不动产登记机构，它在不动产登记簿上的记载和颁发的权属证书，值得当事人信赖。订立购房合同时，要求出卖人出示产权证，凭产权证你可以相信出卖人是该房屋的所有权人。如果买受8人还不放心，可以去不动产登记机构查阅登记簿。不动产登记暂行条例第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供
23、。”买受人以“利害关系人”身份向登记机构查询，查明出卖人是登记簿记载的所有权人，就可以放心地签订买卖合同。即使后来发现该登记错误（出卖人并不是该房屋的真实权利人），买受人也可以主张自己属于“善意买受人”，而获得善意取得制度（物权法第 106 条）的保护。现在看司法解释第三条：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理”。第三条解释文，与物权法第十九条第二款关于异议登记制度的规定有关。仍旧用前面的例子，登记簿上记载张三是所有权人，而李四争议说张三不是所有权人，自己才是真实的所有权人。如果张三认
24、可李四的主张，承认李四才是真实所有权人，张三应当出具一份“同意更正”的书面文件，由李四到登记机构申请更正登记。前面谈到，根据物权法第十九条第一款的规定，凭张三出具的“同意更正”的书面文件，登记机构应当将登记簿记载的“所有权人张三”更正为“所有权人李四”。同时收回张三手里的产权证，并向李四颁发产权证。原来李四和张三是朋友，李四委托张三代理自己买房，因为某种原因暂时登记在张三名下，导致登记簿的记载与真实权利状态不符，通过更正登记将登记簿的记载更正过来。但是，鉴于社会生活的复杂性，如果张三昧了良心、要侵占本属于李四的房产，张三就不会出具“同意更正”的书面文件，并且否认受李四委托买房的事实，而主张自己
25、是该房产真实所有权人。于是张三与李四之间就该项房产形成权利归属争议。这种情形，登记机构将驳回李四的更正申请。李四就只能根据物权法第三十三条向人民法院提起确权之诉。为此，李四要委托律师，律师接受委托后要收集证据、准备起诉状，然后向法院起诉，法院受理后还要安排开庭日期，开庭审理后作出判决，这需要一个或长或短的期间。而在产生争议到最后法院作出确权判决的这个期间，张三可能抢先下手，转让争议房产的所有权，把房子卖给第三人王五，并且赶紧办理过户登记。因为登记簿记载张三是所有权人，他的买卖合同、产权证、身份证等证据都是有效的，登记机构就将办理过户登记，将该房产所有权过户到买受人王五名下。这边李四好容易找了律
26、师、向法院起诉，经法院受理、开庭审9理，最后法院作出确权判决，确认争议房产归李四所有，李四高高兴兴地拿着判决书去登记机构申请更正登记，却被登记机构驳回更正申请，理由是该房产已经不在张三名下，已经归属于王五所有了。李四好不容易得到法院确权判决，却要不回本属于自己的房产。为了规避这一风险，物权法创设了异议登记制度，规定在物权法第十九条第二款第一句：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”异议登记制度的立法目的，是为了保护主张异议的真正权利人，保障他打赢了确权官司、得到确权判决之后，能够到登记机构办理变更登记，收回本属于自己的房产。并且异议登记的程序比较简单，只要李四提
27、交一个异议登记的申请书，说明登记簿记载张三为所有权人的那套房屋不是张三的，自己才是真实所有权人，申请异议登记。登记机构就根据李四的申请，在登记簿上记载李四的异议（李四主张自己是真实所有权人）。请注意，异议登记的作用并不是阻止登记簿上的名义所有权人张三转卖房屋，而是告知打算购买该房产的人：该房产所有权归属存在争议。明知存在异议登记，买受人王五仍然购买该房产，如果将来人民法院根据合同法第五十一条判决买卖合同无效，买受人王五将不能依据物权法第一百零六条主张善意取得。按照社会生活经验，一旦有了异议登记，登记名义人要抢先下手转卖房屋，别人就不敢买。异议登记的效力是什么？就是排除受让人的“善意”。按照本司
28、法解释第十六条第（一）项，明知存在异议登记仍然购买该房产不构成“善意受让人”，将不能获得善意取得制度的保护。所以说异议登记是保护真实权利人，其效力是排除受让人的“善意”，实际上起到阻止登记名义人抢先转卖争议房产的作用。但是异议登记的有效期间不能太长，物权法规定异议登记的有效期是十五日，目的是促使异议人尽快向人民法院起诉。物权法第十九条第二款第二句规定：“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”如果十五日期满，异议人没有向法院起诉，该异议登记失效。异议登记一旦失效，打算购买该房产的人就可以放心地购买，因为他购买之后，即使将来法院判决买卖合同无效，也可以受到善
29、意取得制度的保护。现在回头看第三条解释文：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议10登记失效不影响人民法院对案件的实体审理”。按照解释文，异议登记失效后，当事人提起确权之诉的，人民法院应当依法受理，并依法审理。换言之，异议登记的失效，不妨碍人民法院受理当事人根据物权法第三十三条提起的确权争议之诉，不影响人民法院对该确权争议案件的实体审理。理由很简单，如前所述，异议登记的立法目的是保护真实权利人，其法律效力仅在排除买受人的“善意”，对于当事人依据物权法第三十三条享有的确认权利请求权及相应的诉权，不发生丝毫影响（妨碍）。最高人民
30、法院之所以制定此项司法解释，是因为有的法院、法官对异议登记制度的误解，误以为异议登记是对物权法第三十三条确权请求权行使的限制，误以为有了异议登记当事人必须在异议登记有效期（15 天）之内起诉，如果超过异议登记有效期（15 天），则当事人（提起确权之诉）的诉权消灭或者（确权请求权）实体权消灭。有的法院、法官，基于此对异议登记的错误理解，对于当事人超过异议登记有效期之后提起的确权之诉，或者以异议登记失效为由拒绝受理，或者在受理案件之后以异议登记失效为由判决驳回当事人的请求。这样的理解、这样的做法当然是错误的。导致上述错误理解和错误做法的原因是，有的法院、法官未正确理解异议登记保护异议人之立法目的，
31、误以为异议登记是对异议人行使权利（诉权和实体权）的限制。如前所述，异议登记之立法目的，不是限制异议人（依据物权法第三十条享有的确权请求权），而是限制登记簿上记载的名义权利人（对争议不动产的处分），防止他抢先下手转让房屋所有权。所以，异议登记之是否有效，丝毫不影响异议人依法享有的实体权（确权请求权）和诉权。异议人在异议登记有效期（15 天）之内起诉，人民法院应当受理；异议人在异议登记有效期届满之后起诉，人民法院照样应当受理。无论异议人（原告）是否办理异议登记，无论在异议登记有效期之内或者之外起诉，人民法院均应当按照本司法解释第二条规定的原则受理案件。换言之，无论原告（异议人）是否办理异议登记，无论异议登记生效或者失效，均不影响异议人提起确权之诉的诉权和请求确认权利的实体权，均不影响人民法院对原告（异议人）提起的确权争议案件的受理和审理。这就是司法解释第三条所表述的解释规则。但对于当事人（异议人）来说，你既然办了异议登记，就最好在异议登记有效期（15 天）内向法院起诉，否则，就受不到异
