1、商品房销售培训问题 64-69 64 住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？ 在北京我们经常能发现，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小 区居民，这些广告收益是否与他们有直接关系。 对于这个问题，由于按“套”或“单元”、“单位”购买房产的客户，在 其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，所以，购房客户应是公共 建筑的按份共有人。 楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡 风、保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实 际上是在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部 分，由大厦的各个产权人共有。 因此，在楼顶上搭
2、建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这 样的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的 公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。 依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四 项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得 到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能， 就构成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使 上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未 得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有 人共有权的侵
3、害。 在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦 的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等 公共建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。 虽然，各方由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有 人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想 在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人已购房 客户通报情况，征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致，应当按照各 自拥有的共有权份额进行表决，一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的 意见办理，但不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物
4、产生的 收益，应当属于全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人 服务的公益事业，任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有。 这个案例中，开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使 用费自己占有，这是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使 用费收入，更是没有法律依据，已经分割了其他共人的合法权益。 65 公共区域的照明费如何分摊？ 住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计 委、建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(计价费1996266 号)的 规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。 目前，我市
5、物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。 66 物业管理公司有权罚款吗？ 从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款” 与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为 “罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以 中华人民共和国行政处罚法为法律依据，不能违反法律的规定。行政处 罚法第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权 范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机 关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反行政 处罚法之规定的。 其一，很多物
6、业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服 务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款 就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺 关系、提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟 以及搬家公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或 民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金， 但不能罚款。违约金或赔偿金以实际损失和违约责任为准。 综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主 的违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。 67 物业管理公
7、司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？ 某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系 独立核算、自负盈亏的企业法人。 某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付 款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取 停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。 该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强 烈不满。 分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享 有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理 费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中
8、，责、 权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应 按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆 就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系 中的权利，这样做就会导致责权利不一致。 上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未 按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就 应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担 违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈，也可以打官司。 但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意
9、味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善 的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公 司应该保证其权利的实现，而其他人(包括开发商)则不能对这种权益进行侵害。 现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质 就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中 的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。 而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务， 更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时 候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这
10、个时候，也 是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。 68 物业公司是否有权以业主拒签物业公约为由扣押房屋钥匙？ 北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被 告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、 给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。 有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主 不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约； 有些业主 则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公 司就会采取不给钥匙的做
11、法。 这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房 屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中， 业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利 是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。 业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该 履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主 钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。 既然是合同义务，开发商就应该按照我国合同法的约定来履行之。我国合 同法第六十条规定：“当事人应当按照约
12、定全面履行自己的义务”。这里面最少有 两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。 先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开 发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交 付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么， 作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房 屋。再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋， 不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是 替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责 任义务。
13、现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法 律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之 间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋 买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系 中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关 系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是 不符合合同法等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。 总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有 签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理
14、入住手续、不给业 主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。 69 物业公司是否有权收取装修管理费？装修管理费该不该收？ 现在，当住户、租户进行装修时，几乎全部的物业管理机构都要收取一些费用。 这些费用总体看来，分为两种类型，一是可以退还的，二是不退还的。要退还 的部分，主要是装修押金，而不退的费用部分，则往往被称为装修管理费。 上述两种费用往往都没有一个数额标准的，不同的小区、不同的物业管理 公司标准差别不小，就是同一个小区、同样的物业管理机构，情况也有很大不 同。 这主要是因为，国家对于装修管理费等并没有一个明确的规定，所以各家 物业管理机构就根据自己的情况来制定标准
15、，互相之间差别就很大，随意性也 比较大。正是因为这样，很多的业主有意见，不少人认为，既然国家没有规定， 物业管理公司就不能收这钱。还有些人认为，这些费用随意性大，所以对这钱 的使用、效用等情况表示不信任。每个小区恐怕都能见到业主与物业管理公司 之间，因为这些问题而发生争吵。 我们分析这些问题，需要结合实际生活。首先，对于装修队伍的押金，还 是应该收取的。实际生活中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他 人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意 抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等等，引起了其他业主的极大不满。 事先，由装修公司、装修队伍向物业管理机构提供一
16、笔装修押金，如果在 装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备等、给其他人造成生命、健康、 财产方面的损失等情形时，从这笔押金中支付。如果装修过程一切平安，没有 出现上述情形，物业管理机构将把收取的押金奉还。应该说，这是一个比较好 的监督、控制、补救的好办法。 麻烦的是不退还的装修管理费部分，物业管理公司普遍认为，装修时，他 们要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，而这些工作当然会有 人力、物力开支。这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量，所以这 些开支不能在物业管理费中列支，而要额外单独收取。 这笔钱到底该不该收，不能绝对地以有没有相关的法规为标准，毕竟法规 存在着一定欠缺。由
17、于物业管理公司与业主间是平等的民事主体，他们之间存 在着服务合同关系。物业管理公司提供服务，业主支付物业管理费。如果物业 管理公司提供了额外的服务，并被业主接受，那么物业管理公司就有理由要求 相应的对价。反之，如果并没有额外的服务，就不可巧立名目收费。 物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主支付物业管理费并不是要求 物业管理公司成为自己家庭私用仆人，装修如果只是在业主屋里与世隔绝地进 行，也没有进行管理的必要。物业管理公司是为全体业主服务的，所以他们一 般并不管装修工作是否经济实惠、是否漂亮美观、是否合乎业主自己的要求等 等，只有当装修行为可能会对整个物业、相邻部位、其他业主造成损失，才需
18、要物业管理公司进行管理。恐怕任何物业管理公司都不会声称自己只管不进行 装修的物业，对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分。 况且，收益与责任是相对应的，物业管理公司如果收取了装修管理费，如 果装修工作出现对物业的损坏，那么物业管理公司是否承担管理不善的责任呢？ 实践中大都是只收钱不负责，除了问题推到装修公司、工人身上，还要扣他们 的押金，这是非常矛盾了，也很不合理。也有些物业管理公司称：装修时候， 必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收钱，按照这样的理论， 很难说服业主。 所以装修押金就基本上解决问题了，不应该收取什么管理费。其实大多数 的业主也都意识到，物业管理机构对于房屋装修等活动加以管理是很有必要的。 问题是，管理是不是就等于收钱。上述情形的出现，反映出很多物业管理公司 还是没有把自己置于与业主平等的民事主体地位，习惯于用各种强制性、武断 的规定来解决新问题，但是这样实际上是不可能解决问题的。
