1、1 前 言 总 纲 从历年情况看，房地产估价师考试与注册会计师、监理工程师考试，已成为当今我国执业资格 考试难度大、通过率低的考试。房地产估价师考试由于内容多而杂，考核面广，特别是近两年由于 出题比较难，全国通过房地产估价师考试的人数比较少。本次考试辅导将从基本知识梳理、习题强 化训练、重点知识解析、历年真题解析和考试预测各个方面，帮助学员能顺利通过房地产估价师考 试。 一、房地产估价相关知识考试的试卷结构及题型种类 房地产估价相关知识与房地产基本制度与政策一起考，总的试题量在 110 题到 115 题 之间，试卷总分值为 100 份，答题时间为 2 个小时。房地产估计相关知识占大约 40 分
2、，房 地产基本制度与政策大约占 60 分。 主要题型包括：单选题，40 个小题，每小题 0.5 分，共 20 分； 多选题，15 个小题，每小题 2 分，共 30 分，多选错选不得分，少选选对，每个选项得 0.5 分； 判断题，对的画，错的画，不用解释原因。40 个小题，每小题 0.5 分，共 20 分。不答不 得分，判断错的扣 0.5 分，最多扣至本题为零分。 综合分析题，通常是两或三个大题设 15 个选择小题，每小题 2 分，共 30 分。可能是单选题， 也可能是多选题。选对得 2 分，多选错选不得分，少选选对，每个选项得 0.5 分。总共 110 道小题， 没有简答题、论述题、大计算题。
3、 从历年考试来看，一般每年房地产估价相关知识大约占有 16 个单选题，8 分；6 个多选题， 12 分；16 个判断题，8 分；8 个综合题，16 分。 二、房地产估价相关知识应试指导： 房地产估价相关知识涉及规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘、经济学、金融、 证券、保险、统计、会计、法律、拍卖等多学科知识，内容庞杂，知识点分散，要求考生必须知识 面广，而总分值却只占 40 分，各章所占分值较小，这是该科目考试难度较大的一个重要原因。 由于该科目只占 40 分，每章仅占 2-4 分，平均为 3 分左右，不少考生认为复习起来费时费力， 就忽视甚至放弃了该部分内容的学习和复习，认为只需要稍
4、微复习一下，考试时稍微拿到一些分数， 最后就可以通过。正是这种思维方式，造成了一些考生在考试中失利。从近几年该科目的考试情况 看，房地产基本制度与政策考试呈现出难度不断加大的趋势，如果不加强房地产估价相关知识 的学习和全面复习，整张考卷的通过率会大大降低。 房地产估价相关知识的复习方法必须做到全面、重视每一个章节和细节知识点，做到学习复习 要全面，避免不必要的丢分。房地产估价相关知识科目的特点是内容庞杂，但同时我们应该看 到其知识深度并不是特别大，尤其该科目内的不少章节内容在我们平时的专业学习中都曾经接触到 或者学习过。因此我们在学习的过程中，应该与我们学过的知识结合起来，同时对我们不熟悉没有
5、 学过的章节进行重点复习和联系。 具体复习与应试策略： 第一：紧密围绕大纲与官方指定教材，制定合理的学习计划。 第二：重视考试大纲，仔细预读指定教材。 第三：认真听我们的基础知识辅导课程，根据教师的讲解、教材和讲义内容，归纳重点；要广 度不要深度；力求全面；注重基本概念、定义、分类、小计算的公式。讲义里的黑体字部分是复习 的重点内容，需要适当记忆和学会计算。 第四：反复听教师的知识归纳，尤其对标注为重要的知识点，要仔细阅读教材，找到关键词和 2 知识点，记忆关键词。 第五：在学习基础知识课程的基础上，多做练习。 第六：在教师的重点知识解析和真题解析的基础上，认真总结各年考试真题的出题风格。 第
6、七：在考试冲刺阶段，结合教师的冲刺重点知识解析，对重点进行最后的强化复习。 第八：进行最后的模考，调整心态，准备步入考试。 第一章 规划知识 本章应试指导： 本章内容所占分值除 2003 年占比很小，其他各年度占比都超过了房地产估价相关知识的平均 分，这说明规划知识这一章在我们的复习中应该重点照顾。 本章一共五节，第一节是规划，第二节是城市规划，第三节是城市总体规划，第四节城市详细 规划，第五节是居住区规划。从每一节的考题分布来看，第三、四、五节是复习的重点。 本章涉及的有关法律、法规包括：中华人民共和国城乡规划法、原建设部令第 146 号城 市规划编制办法。复习本章内容的诀窍是，可以结合房地
7、产基本制度与政策教材中的第五章 内容，“规划设计与工程建设管理制度与政策”。 这两章内容都是依据中华人民共和国城乡规划法，在城市规划的基本概念和内容，城市规 划编制与审批方面完全相同。所不同的是“规划设计与工程建设管理制度与政策”主要反映城市规 划的“动态”内容，如在城市规划实施管理中，实行报建审批管理和批后管理等；而本章内容主要 反映城市规划的“静态”内容，如城市用地分类与规划建设用地标准中的土地分类，控制性详 细规划的各类指标等。 本章复习的重点内容： 1.城市规划行政体系包括城市规划编制和审批两个方面，尤其是编制城市规划的两个阶段、城 市总体规划的分级审批是考试的重点； 2.城市用地分类
8、和依据是考试重点； 3.城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类，是考试重点； 4.在控制性详细规划体系中，要掌握各种具体指标。 5.注意可能出计算题：比如建筑密度和容积率的计算公式。 第一节 规划概述 一、规划简介 1.规划的含义：两层：一是描绘未来；二是行为决策。 2.规划的类型： 1）国民经济和社会发展规划，可分为全国性、省级和城市级规划，分别用于确定全国、省、 城市发展的战略目标。该规划除了社会发展的战略目标、重大方针、大的空间部署，一般会对经济 社会发展的规划指标进行预测：主要包括：人均 GDP，每万元 GDP 综合能耗、国民收入、财政收入 相当于 GDP 的比例等指标。 2
9、）国土规划，对国土（自然）资源开发利用、工业、农业、交通布局、治理、环境保护的全 面规划。 3）土地利用总体规划根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条 件，依法对全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。根据 我国行政区划，土地利用总体规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市、县和乡五级。总的记忆 原则，是要保证耕地保有量不能减少或者低于法定范围。 4）区域规划，分为区际规划与区内规划。 5）城市环境保护规划和城市生态规划，属于城市专项规划范畴。 3 6）城乡规划。 3.城市规划与其他相关规划的关系：城市规划与其他规划的关系主要体现在城市总体规划
10、与其 他相关规划的关系上： 1）城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系，前者是对后者的具体落实。 2）城市总体规划与土地利用总体规划的关系，主要是规划中的建设用地规模不得超过土地利 用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。 3）城市总体规划与区域规划的关系：区域规划是城市总体规划的重要依据。 第二节 城市规划概述 一、城市规划的含义、作用和任务 （一）城市规划的含义 掌握 城市规划就是为了实现城市的经济和社会发展的目标的做出下列内容的统筹安排。4 个小点 1.城市性质、规模、发展布局； 2.合理利用土地； 3.协调空间布局； 4.建设的综合部署和安排。 （二）城市规划的作用 三个层次：
11、 1）城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段； 2）是政策形成和实施的工具； 3）形成了城市未来的空间架构。 （三）城市规划的任务 了解 不需要记忆 二、城市规划体系 三个基本方面：规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系。 （一）城市规划法律体系 规划法律体系：法律、法规、规章和规范性文件的统称。 主干法+相关法规、规章：主干法：2008 年 1 月 1 日起施行，城乡规划法 （二）城市规划行政体系 熟悉 规划行政体系包括：编制、审批的分级管理体制 1.编制：城市、县、镇人民政府编制相应的总体规划和详细规划。 城市人民政府城市总体规划和详细规划，大、中城市编制分区规划。 县人民政府县政府
12、所在镇总体规划和详细规划。 镇人民政府编制镇总体规划和详细规划。 2.审批： （1）由国务院审批：直辖市；省、自治区首府城市、国务院指定城市； （2）其他城市、镇：报上一级人民政府审批； （3）分区规划和详细规划一般由市人民政府规划行政主管部门批准。 （三）城市规划运作体系，包括具体编制、规划实施控制两个方面 1.城市规划具体编制： （1）城市规划具体编制分为两个方面： 战略性发展规划的编制主要包括城市总体规划，其任务是制定城市的中长期发展战略目标； 实施控制性规划的编制主要包括城市详细规划，其任务属于操作层面的具体安排。 （2）根据编制的深度和内容，城市详细规划可以分为： 4 1）控制性详细
13、规划，是以城市总体规划和分区规划为依据，确定土地使用性质和强度指标、 道路和工程管线的控制性位置、空间环境的控制； 2）修建性详细规划，是以城市总体规划、分区规划和控制性详规为依据，指导建筑和工程设 施的设计和施工的规划设计。 2.城市规划实施控制：是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式。 需要注意的几个知识点：总的原则是规划在先，规划许可和办理建设用地规划许可证是先决条件。 （1）城乡规划法规定，任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，并按规定办理建设 用地规划许可证； （2）土地使用权出让的：规划条件要写入出让合同中；没有规划条件的不得出让；在签订国 有土地出让合同
14、后，建设单位可持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同， 向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取“建设用地规划许可证”； （3）规划主管部门不得擅自改变规划条件；没有规划条件的出让合同无效。 三、城市规划管理系统 1.城市规划决策系统，即城市规划的编制和审批系统； 2.城市规划执行系统，即规划实施管理系统（分为建筑工程、市政管线、市政交通三项内容）； 3.城市规划反馈系统，即规划实施的监督检查管理系统：查处违法用地、违法建设； 4.城市规划保障系统，即组织、人员、机制、体制、法制等保障条件。 第三节 城市总体规划 一、城市总体规划的主要任务和内容 （一）主要任务 综合研究和确定
15、城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市 各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。 （二）内容 总体规划的内容：城市的发展布局，功能分区、用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜 建设的地域范围，各类专项规划。 示例题： 为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时，应该研究的内容有（ ） A.城市的发展布局 B.功能分区 C.禁止、限制和适宜建设的地域范围 D.建筑形态控制指标 E.城市性质 答疑编号 950270010301 【答案】ABC 【解析】城乡规划法规定，城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城
16、市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设 的地域范围，各类专项规划等。所以答案是 ABC。参见教材 P9。 城市、镇总体规划的期限一般为 20 年。近期为 5 年。（重点） 5 二、城市发展战略 （一）城市发展战略的含义：只需记忆城市发展战略是经济、社会、建设三位一体发展战略。 （二）内容：三个目标：经济发展、社会发展目标、建设水平目标。 三、城市性质与城市规模 （一）城市性质 1.城市性质定义：城市在政治、经济与社会发展中所处地位和担负的主要职能。编制总体规划 时，首先确定城市性质。 2.确定城市性质的方法需要了解：一般采取“定性分析”和“定量分析”相结合的方法。
17、定性 主要指城市在区域经济、文化生活的作用和地位；定量主要指具体的城市发展指标。 3.按照城市性质划分城市规模： 工业城市苏州、广州 交通港口城市大连、青岛、宁波 中心城市北京全国政治中心、文化中心；天津北方经济中心 特殊职能城市三亚观光旅游城市 （二）城市规模 1.指反映人口规模、用地规模、生产力规模程度；狭义的城市规模就是指人口规模；城市人口 规模是指市区内的常住非农业人口。 2.确定城市规模的常用方法：综合平衡法（理解什么是人口的自然增长？什么是人口的机械增 长？）；区域分配法；环境容量法；线性回归分析法。 3.按城市人口规模划分城市类型 按城市人口规模划分城市类型发生变化，请同学们留意
18、可能会出题。 按照中国中小城市发展报告（2010）按市区常住人口将城市做如下划分： 小城市：50 万以下；中等城市：50 万-100 万；大城市：100 万-300 万；特大城市：300 万- 1000 万；巨大型城市：1000 万以上。 四、城市分区规划 介于城市总体规划和详细规划之间（大中城市）。期限与总体规划一致。 城市总体规划城市分区规划城市详细规划 教材中的任务与内容的部分只需了解，不用记忆。 五、城市用地 （一）城市用地分类 熟悉 1.目前：10 大类、46 中类、73 个小类； 2012 年 1 月 1 日实施新的城市用地分类与规划建设用地标准，届时城市用地分为 8 大类、 35
19、 中类、44 个小类；上述标准要废止。 城市总体规划阶段以达到中类为主，城市详细规划阶段达到小类深度。 2.教材中 13 页的表 11 中应注意的几个知识点： C 类的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地；M 类的工业用地不包括露天 矿用地；S 类用地道路广场用地包括市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场用地，道路用 地不包括居住用地、工业用地内部的道路用地；G 绿地用地不包括专用绿地、园地和林地；E 水域和其他用地范围。 3.建设用地是前 9 类，不包括水域和其他用地；城市用地应按平面投影面积计算。 4.用地计量单位：万平方米，公顷（hm 2）。 6 5.比例尺。总体规划 1:1
20、0000 或 1:5000；分区规划 1:5000 或 1:2000 同一比例尺 （二）城市用地评价 城市用地评价包括三个方面：自然条件评价；建设条件评价；经济评价。 1.自然条件评价： （1）工程地质条件： 1）建筑土质与地基承载力，会影响项目的选择和地基处理成本； 2）地形高差，会对城市布局、道路走向、项目土石方工程量均有很大影响； 3）是否有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶、地震灾害； （2）水文及水文地质条件： 1）水文条件，指的是地表水，是城市用水的水源、水路运输、改善气候、美化环境； 2）水文地质条件，指的是地下水，避免开采过渡、污染。 （3）气候条件： 1）太阳辐射的强度和日照率，用于确定
21、建筑物的日照标准、建筑的朝向和日照间距；（日照 间距：冬至正午十二点后一排房子首层的窗台能照到太阳所需要的间距） 2）风象包括：风向与风速 风向，对城市规划与环境保护关系密切：风玫瑰图（指根据汇总数据绘制的风向频率图和平均 风速图）；风速：对城市规划、建筑抗横向荷载设计有关。 3）气温，温差大对建筑工程本身及其施工有影响；对污染物的扩散有影响；热岛现象引导增 加市中心水域面积。 4）降水与湿度。 （4）地形条件 （5）城市用地适用性评价 要求：因地制宜。 根据城市用地适用性评价结论，可将建设用地分为三类： 第一类用地：适于修建的用地；具体要求：6 个，教材 20 页，记住一个坡度要求，10 度
22、。 第二类：基本上可以修建的用地需采取一定措施改善条件；具体情况：6 个，教材 20 页， 洪水轻度淹没区深度不超过 1-1.5m。 第三类：不适于修建的用地，5 个，教材 20 页。 2.城市用地的建设条件评价 包括： （1）城市用地布局结构评价，用地布局是否合理、是否适应、是否体现出城市性质的要求； 发展对生态条件的影响，城市内外交通系统结构的协调性。 （2）城市市政设施和公共服务设施评价，建设现状的质量、数量、容量和改造潜力。 城市市政设施：道路、桥梁、给排水、电、气、热、通讯设施。 公共服务设施：商业服务、文教卫生、金融邮政等设施。 （3）社会经济构成评价，人口结构及分布的密度以及物质
23、设施与居民需求间的适应性。如高 水平医疗资源、教育资源分布是否均衡等。 3.城市用地的经济评价 定义：根据城市土地的自然、经济两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用综合 评定土地质量。 （1）城市土地的基本特征： 1）土地承载性，城市土地的最基本自然属性。 示例题： 区位是城市土地最基本的自然属性。 7 答疑编号 950270010302 【答案】错误。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。参见教材 P22。 2）区位，分为三个层次： 宏观区位对城市之间土地级差地租和地价水平有决定作用；中观区位是影响城市范围内土地等 级和基准地价的主要因素；微观区位是城市土地经济评价中确定各种地价修
24、正系数和评估地块价格 的基础。 （2）区位评价： 城市土地经济评价的基本思路：级差收益测算的方法进行城市土地评价； 区位条件：土地评价的因素因子体系，分为三个层次：基本因素层、派生因素层、因子层。 第四节 城市详细规划 城市详细规划分为：按照功能分区分为： 居住区、工业区、商贸区详细规划；控制性详细规划，规划地域范围应在 100 公顷以上；修建 性详细规划，规划地域范围应在 3 公顷以上。 【示例题】： 规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在（ ）公顷以上。 A.50 B.80 C.100 D.200 答疑编号 950270010401 【正确答案】C 【答案解析
25、】控制性详细规划，规划地域范围应在 100 公顷以上；修建性详细 规划，则规划地域范围应该在 3 公顷以上。参见教材 P24。 一、控制性详细规划 （一）控制性详细规划的作用 3.控制性详细规划是城市政策的载体。 （二）控制性详细规划的内容 任务：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指 标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，强化城市规划的控制功能，并指导 修建性详细规划。 内容：确定规划范围内不同使用性质用地的面积与用地界线；规定各地块土地使用、建筑 容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制性要求；确定各级支路的红线位置，控制点坐标和 标
26、高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使 用及建筑管理规定。（记住 5 点内容，如果考到必定是全选）。 （三）控制性详细规划的控制体系，包括 6 项内容，前 5 项属于控制指标，又分为规定性指标 和指导性指标两类。 1.下表把控制体系的 6 项内容做了一个归纳：（黑体部分需要记忆并且会计算） 指标体系 规定性指标 指导性指标 8 1.用地控制指 标 用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性 （该土地用于建住宅是否合适） 1.用地性质 2.用地面积 2.环境容量控 制指标 容积率、建筑密度、绿地率、人口容量 3.建筑密度、6. 容积率 7.绿地率 1.人口
27、 容量 续表 3.建筑形态 控制指标 建筑高度、建筑间距、建筑红线后退距离、 沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定 4.建筑控制高度 5.建筑红线后退距离 4.交通控制 指标 交通处入口方位、停车位 8.交通处入口方位 9.停车泊位及其他需 要配置的公共设施 续表 5.城市设计引导控制指 标 建筑形式、色彩、体量、风格 2.建筑形式、体量、色彩、 风格 6.配套设施控制指标 生活服务、市政公用、交通设施和管理 3.其他环境要求 2.下表对规定性指标进行了归纳：以下内容需要记忆并能计算：1 个上限（建筑密度）、3 个 下限（建筑后退红线距离、绿地率、停车泊位数）、1 个上下限同时控制（容积率）。 规
28、定性指标 指标定义 指标上下限 1.用地性质 土地用途 2.用地面积 划定的面积 3.建筑密度 各类建筑基底占地面积与地块面积之比 上限 4.建筑控制高度 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离 5.建筑红线后退距离 建筑相对于规划内道路红线后退的距离 下限 6.容积率 各类总建筑面积与地块面积之比 上限、下限 7.绿地率 各类绿地面积的总和占地块面积的比率 下限 8.交通出入口方位 每地块应设 12 出入口 9.停车泊位及其他需要配置的 公共设施 下限 3.指导性指标：了解即可。 【计算示例题】： 某项目建设用地面积 50000 平方米，代征地 3700 平方米，规划容积率为
29、3.3，建筑覆盖率 50%，则总建筑面积是（ ）平方米。 A.132000 B.144210 C.66000 D.165000 答疑编号 950270010402 【正确答案】D 【答案解析】根据容积率公式，总建筑面积等于容积率乘以建筑用地面积，所 以是 D。参见教材 P26。 9 （四）控制性详细规划有关计算规则： 1.建筑占地面积：指建筑物的垂直投影面积，“外伸”部分不算（注意仅一面有围护结构、面 积不大于基地空地面积 10%的基地附属建筑面积（基地空地面积基地面积建筑占地面积） 2.总建筑面积：建筑面积计算规则 不包括在总建筑面积中的包括： 不高于明沟 1.5m 的半地下室； 不作为公共
30、使用的敞空层按一半计算面积； 面积小于标准层的 10%的屋顶附属建筑物。 3.建筑高度：只需记忆核算的对象 核算建筑间距时，建筑高度按以下规定计算：平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口；坡 屋顶坡度小于 35时，高度到檐口；大于 35时，高度到分两种：屋脊线平行关系-算至屋脊； 两建筑垂直关系-算至山墙斜坡高度的中点。 核算建筑高度时，建筑高度按以下规定计算：平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口；坡 面屋当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点，当屋脊线平行于道路红线时，坡度不大 于 35时，算至封檐墙顶，大于 35时，算至屋脊。 二、修建性详细规划了解 内容：针对各类工程建设的指导，7
31、 条了解即可。 第五节 城市居住区规划 一、居住区及规划布置 1.居住区的规模 居住区的规模：用地规模、建筑规模、居住人口规模（主要标志）。 居住区按居住户数和人数规模，分为三级：居住区、居住小区、居住组团。 居住区 居住小区 居住组团 人口数量 35 万人 11.5 万人 13 千人 户数 11.6 万户 35 千户 3001000 户 设施 一整套较完整的 一套能满足的 所需的基层的 2.居住区规划布局形式：了解即可 居住区居住小区居住组团：三级结构 居住区住宅组团：二级结构 居住小区住宅组团：二级结构 独立式组团 二、居住区规划的用地任务和内容，了解即可 三、居住区的用地构成和规模 （一
32、）用地构成按功能分为 4 类 1.住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地及宅间小路、宅旁绿地、杂物院等； 2.公共服务设施用地：公共建筑及设施基底面积和专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地 等； 3.道路用地：不属于上面两种道路的道路，包括小广场、停车场、回车场； 4.绿化用地：包括公园、小游园、组团绿地及块状、带状绿地等。 10 （二）居住区的规模 用地和人口数（标志） 1.居住区的规模影响因素： 商业服务设施的经济性和合理的服务半径：居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大 步行距离，居住区一般为 8001000 米； 城市道路：合理间距 6001000 米，干道间用地 35100
33、公顷； 行政管理：街道居委会管辖 5 万人为宜，少则 3 万人左右。 此外：自然地形条件和城市的规模也影响居住区的规模 四、住宅及其用地的规划布置 住宅的面积约占整个居住区总建筑面积的 80%以上，用地则占居住区总用地面积的 50%左右。 （一）住宅的类型及特点：教材 31 页，表 13 编号 住宅类型 用地特点 1 独院式 2 并联式 每户一般都有独用院落，层数 13 层 3 梯间式 4 内廊式 一般都用于多层或高层，是多层或高层住宅建设中最常见的形式，用地比 较经济 5 外廊式 续表 6内天井式 是第 3、4 类住宅的变化形式，由于增加了内天井，住宅进深加大，对节约用地有利，一般多见于较低
34、的多层住宅 7点式 是第 3 类住宅独立式单元的变化形式，适用于多层或高层，由于体形短而活泼，进深大，故有布局灵活和丰富群体的空间组合特点，也有利于节约建设用地 8跃廊式 是第 4、5 类住宅的变化形式，一般适用于高层住宅 （二）住宅经济与用地经济的关系的重点内容归纳为下表： 主要因素 提高经济效益 1.住宅层数 46 层时，每提高一层能降低造价 2.进深 进深加大、外墙缩短，节约土地、降低造价（11m 以下有效）每增加 1m，每公顷土地上增加面积 1000 3.长度 3060m 内，每提高 10m，每公顷土地上增加面积 7001000 4.层高 每降低 100mm 层高，降低造价 1%，节约
35、用地 2% 5.平面系数 （K） 每提高 1%，投资减少 1.4% 需要注意的一些重要知识点： 1.住宅层数：楼越高，房屋造价越高。结构、材料、施工不同。多层，提高层数降低造价。 2.进深：长度一定，加大进深，进深 11 米以下时，每增加 1 米，增加面积有效。 3.长度：宽度一定，增加长度 3060 米时，每增加 10 米，增加面积有效。 4.层高：每降低 100 毫米，降低 1%造价，节约 2%用地。不能太低，最低不得低于 2.8 米。 5.平面系数（K）：一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比。可 k 值每提高 1%，单 位面积造价不变的情况下投资减少 1.4% 但不能太高。 11
36、 五、公共建筑及其用地的规划布置 （一）公共建筑的分类：了解即可 按使用性质（分为教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理及市政公 用八大系统）； 使用频率（分为每天或经常使用（菜市场）和必要的非经常使用（邮局）来划分。 （二）公共建筑定额指标：计算方法有两种： 以每千居民为计算单位（千人指标）计算建筑面积和用地面积（小学）；民用建筑综合指标 （包括家属宿舍、单身宿舍（厂矿企业）和公共建筑）。 （三）公共建筑规划布置： 布置原则：分级布置（根据使用频率）、人口规模、成套配置以及集中与分散结合的原则 合理的服务半径： 居住区级：8001000 米； 居住小区级：400500 米
37、； 居住组团级：150200 米。 六、居住区道路的规划布置 功能要求：满足各种用途车辆、行人的通行要求。 居住区道路一般分为 4 级： 居住区：车行宽度不小于 9 米，红线宽度 2030 米； 居住小区级：车行宽度 7 米； 居住组团级：车行宽度 4 米； 门前小路：一般宽度为 3 米。 七、居住区绿地的规划布置 指标：人均绿地面积，m 2/人；绿化覆盖率（新的居住区 30%，旧城改造 25%）。 八、居住区规划的技术经济分析 1.用地面积平衡表的作用： 与土地使用现状情况进行比较分析，作为调整用和制定规划的依据之一； 进行方案比较，检验用地分配的经济性和合理性； 审批居住区规划设计方案的依
38、据之一。 2.指标计算：住宅平均层数、住宅建筑净密度等，教材 36-37 页。 【示例题】： 在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。 答疑编号 950270010403 【正确答案】正确 【答案解析】理解什么是住宅建筑净密度，以及其与建筑层数的联系。在同样 条件，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。参见教材 36。 【计算示例题】： 住宅小区的住宅建筑基底总面积是 15000 平方米，而该小区的住宅用地面积是 50000 平方米， 该小区的住宅建筑净密度是（ ）。 A.20% B.25% C.50% D.30% 12 答疑编号 950270010404 【正确答案】D 【答案解
39、析】根据住宅建筑净密度的计算公式，用住宅建筑基底总面积除以住 宅用地面积，结果是 D。参见教材 P37。 谢谢大家！ 第二章 环境知识 这一章是 2008 年教材修订时新增加的一章。 考察目的： 测试学员对环境、景观的概念和环境污染源等基础知识的掌握程度。 从历年考题分布看，08、09 年比重相对较小，10 年又增加到 3 分，说明复习还是需要全面， 不能掉以轻心。 考题类型： 这一章主要考察题型是单选题与多选题型。题型难度不是很大，但需要记忆的重要知识点比较 多。 知识结构： 一共六节，第一节是环境的基本概念，后面五节都是专项污染的内容。 重点内容： 1.环境污染的类型和特点，环境污染源的类
40、型和特点； 2.水污染的概念，水污染物及其危害； 3.室内环境污染的概念及来源，熟悉建筑材料的室内环境污染，这部分是日常房地产估价经常 会遇到的问题。 第一节 环境概述 一、环境的概念和分类 环境：是指某个主体周围的情况和条件。 主体可以指生物、人等； 对房地产估价活动来说，主体是房地产估价对象。 环境是指自然因素和社会因素的总体。 理解：房地产与环境是互相影响的，房地产本身对周围环境也会有影响。 二、与环境有关的几个概念和分类了解（景观的概念、生态的概念、生态系统的概念） 主要理解生态的概念，生态指生物与其生存环境之间的关系。 生态系统包含 4 个基本组成部分，哪四个？ 三、环境质量和环境污
41、染概念 1.环境质量，指环境优劣的程度。 包括：综合环境质量和各因素的环境质量（大气环境质量、水环境质量、土壤环境质量等。） 2.环境污染概念,指有害物质或因子进入环境，使环境系统结构与功能发生变化，对人类及其 它生物的生存产生不良影响的现象。 了解和认识环境污染的目的有两个：1）确定环境污染对房地产价值的影响程度；2）提供环境 改善建议，提升房地产价值。 3.环境污染的类型： 13 （1）按要素分：大气、水、土壤； （2）按性质分：物理、化学、生物； （3）按形态分：废气、废水、噪声、固体、辐射； （4）按产生的原因分：工业、交通、农业、生活； （5）按空间分：室内、室外； （6）按分布的范
42、围分：全球、区域、局部。 4.环境污染源：指造成环境污染的发生源或环境污染的来源，即向环境排放有害物质或对环境 产生有害影响的场所、设备和装置等。 污染源类型：与环境污染类似，注意其中一种分类： 按照污染物排放的形式分为：点源，线源和面源，教材 42 到 43。 第二节 大气污染 1.大气污染，指人们向空气中排放各种物质，使空气成分长期改变而不能恢复，以致对人体健 康产生不良影响的现象。主要法律依据，环境空气质量标准。 按照污染物的形态，大气污染物分为颗粒污染物和气态污染物两个大类。 2.颗粒污染物 （1）记颗粒物的当量直径需小于或等于多少？教材 43 页。 类别：尘粒、粉尘、烟尘和雾尘。（按
43、照颗粒直径大小排列）记颗粒直径最大和最小的两种。 （2）飘尘，可吸入颗粒物，对人体危害最大。粒径小，附着有害微生物吸入肺里。 3.气态污染物有如下几种： （1）污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫和三氧化硫，其中二氧化硫数量最大，危害最大。 二氧化硫（硫酸物）-硫酸雾-酸雨； （2）氮氧化物-二氧化氮-腐蚀剂（影响呼吸器官） （3）一氧化碳：在城市大气污染物中含量最多，来自汽车尾气。无色、无味。（危害更大， 人吸入后缺氧头痛、恶心、昏迷） （4）碳氢化物：阳光下形成蓝色烟雾，光化学烟雾（刺激眼睛、引发哮喘、肺癌） 4.大气污染源 （1）工业污染源：粉尘、硫氧化物、氮氧化物、碳氧化物、恶臭气体、悬浮
44、颗粒，建筑工地 扬尘。了解一下即可。 （2）交通污染源：交通工具的尾气（一氧化碳、碳氧化物、铅污染，汽车排放的铅占大气铅 含量的 97%）。 （3）生活污染源：生活燃料的污染；居住环境的污染，例如家庭装修中所用材料释放的气体， 成为污染物，在半封闭的通风系统和空调系统危害尤为严重。 5.大气污染情况的影响可以从源强和源高两个方面来看。 源强和源高的概念了解 高架污染源：污染物的最大浓度不是在最近处，而是在相隔了一段距离处，有临界值。 第三节 噪声污染 1.噪声污染，指产生的环境噪声超过国家规定的标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现 象。 环境噪声污染的三个特征：是能量污染；是感觉公害；具有
45、局限性和分散性（了解什么是噪声 污染的局限性与分散性？） 2.噪声类型： 14 按噪声产生机理，分为机械噪声、空气动力噪声和电磁性噪声三类。 按噪声随时间的变化情况，分为稳定噪声和非稳态噪声两类。 3.环境噪声污染的危害：听力、睡眠、生理（神经系统、心血管、内分泌）、心理（烦躁易怒） 、儿童智力。 4.环境噪声污染源：工业噪声、交通噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声。 中国制定有城市区域环境噪声标准，记一下居住、商业、工业混杂区适用于 2 类标准。 四、环境噪声标准 表 2-1 发生变化。前几类分类基本没有变化。请注意第四类声环境功能区的规定有了变化：分 为 4a 类和 4b 类，夜间等效声级分
46、别为“55”和“60”，这里请同学们要着重记忆 4b 类的区域规 定，为铁路干线两侧区开域。其它高速公路、一级二级公路、城市快速路、城市主干路次干路、城 市轨道交通、内河航道两侧区域都是 4a 类。 另外请同学们特别注意 0 类声环境功能区，是指康复疗养区等特别需要安静的区域。 第四节 水污染 1.水污染，指因某些物质的介入，导致水体化学、物理、生物和放射性等方面特性的改变。 水污染可分为地表水污染，地下水污染和海洋污染。 2.水污染物及其危害： （1）植物营养物：氮、磷、钾等；会导致水中植物的疯长。其危害主要表现在对渔业水产资 源的破坏，如太湖蓝藻，滇池的绿藻，蓝绿色有腥臭味的浮沫，加剧水质
47、恶化，对鱼类以及人、畜 有较大危害。 （2）酚类化合物：来自工业排放及城市生活污水，慢性中毒，发生呕吐、腹泻。 （3）氰化物：剧毒，主要来自来自工业排放。 （4）酸、碱物：破坏水的自净能力，腐蚀管道。来自工业排放的废水，比如造纸、制碱、制 革。 （5）放射性物质：锶、铯。来自核电站、核武器、放射性同位素。引起遗传变异、癌症。 （6）病原微生物：病菌、病毒、微生物。 3.水污染源： 主要有工业废水（城市水污染的主要来源）；生活污染源（特点是生活污水含氮、磷、硫含量 高）；农业污染源。 第五节 固体和辐射污染 1.固定废物指在生产和消费过程中被丢弃的固定或者泥状物质，包括从废水、废气中分离出来 的
48、固体颗粒。 按照废物的形状，可以分为颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物（污泥）。 按照废物的化学性质，可分为有机废物和无机废物。 按照废物的危害状况，可分为有害废物和一般废物。 2.固体废物的危害： 不仅侵占大量土地，为环境的污染也是多方面的。教材中对城市垃圾及其危害，注意其不包括 工厂排出的工业固体废物；工业固体废物及其危害，主要包括：煤渣和粉煤灰、有色金属渣、铬渣、 化工废渣。 3.辐射分为：电磁辐射和放射性辐射。 （1）电磁辐射污染 15 1）光污染：灯光污染、眩光污染、视觉污染、其它可见光污染，如幕墙反光污染。 2）其他电磁辐射污染：广播、电视、手机、变压站、微波炉等 电磁辐射对
49、人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。微波超短波短波中波长波 2.放射性辐射：指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。 主要来源有：宇宙线、天然放射性源、核燃料三废、医疗照射和工业废料制成的建筑材料中含 有放射性元素。 放射性辐射污染的危害：导致生殖、癌症、死亡等。 第六节 室内环境污染 1.室内环境污染的重要性原因有： 1）接触多，受污染多；2）种类增多，影响增多；3）不易扩散，全被吸收。 教材中提到装饰装修材料中的氡、甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类挥发性有机物。 2.建筑材料的室内环境污染来源： （1）无机和再生材料：石材、砖、水泥、混凝土（这些材料中含有高本底的镭，镭可蜕变为 氡的污染） （2）合成隔热板材：高温分解产生甲醛、聚乙烯、苯、甲苯、醚类等。 （3）吸声和隔声材料：石膏板、软木板、胶合板,、矿渣棉、聚氯乙烯塑料，产生石棉、甲醛、 酚类、聚乙烯。 （4）壁纸：醛、聚乙烯、苯、甲苯、二甲苯
