1、资产评估 第一章 总论 第一节 资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原 则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过 程。 资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证 客体：评估的对象，内容的界定 特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择 价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。 方法：是确定资产评估价值的手段和途径。 二、资产评估的特点 （一）现实性 现实性
2、是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资 产评估的现实性表现的以下三个方面： （1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进 行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况； （2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （二）市场性 （三）预测性 用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 （四）公正性 资产评估行为对于评估当事人具有独立性。 （五）咨询性 是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力 三、资产评估与会计计价的区别 会计学 资产评估 （一）
3、发生的前提条 件不同 资产计价严格遵循历史成 本原则，以企业会计主体不变 和持续经营为假设前提 是用于发生产权变动、会计主体变 动或者作为会计主体的企业生产经营活 动中断、以持续经营为前提的资产计价 无法反映企业资产价值时的估价行为。 （二）目的不同 是就资产论资产，使货币 量能够客观地反映资产的实行 价值量。 是就资产认权益，资产评估价值反 映资产的效用，并以此作为取得收入和 确定它在新的组织、实体中的权益的依 据。 （三）执行操作者不 同 由本企业的财会人员完成 由独立于企业以外的具有资产评估 资格的社会中介机构完成 第二节 资产评估的对象 一、资产的含义 资产作为被评估的对象，可以从几个
4、方面理解： （一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配 二、资产的分类 按资产是存在的形态 有形资产，无形资产 按资产是否具有综合获利能力 单项资产，整体资产 按资产能否独立存在 可确指，不可确指 按资产的流动性 短期资产，长期资产 除商誉以外都是可确指的资产。 从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。 第三节 资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面： 一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估； 二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资
5、产评估结果的差异。 资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合 资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。 二、资产评估的价值类型 （一）价值类型的作用 价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2.价值类型制约资产评估方法的选择。 3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 （二）价值类型的类别 1.市场价值 市场价值的理解从三个方面把握；（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的； （3）市场价值是价值估计数额。 2.在用价值 在用价
6、值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业 组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所 能实现的价值量。 3.投资价值 与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。 4.持续经营价值 如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。 5.清算价格 清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。 清算价格一般取决于下列几个因素： （1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。 6.保险价值 保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。 7.课税价值 （三）价值类型决
7、定因素 主要因素包括： 1.评估的特定目的（经济行为） ； 2.市场条件； 3.资产功能及其状态。 上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后直接影响 市场条件，进而也影响资产功能和状态。 资产评估特定目的不同，评估价值也不一样，这是由于特定目的引致的价值类型不同。 同样评估目的，不同价值类型的评估值所表现的实际交易值与评估值的差异程度不同。 第四节 资产评估的假设 适用资产评估的假设有以下几种： 一、继续使用假设； 继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件： 资产能以其提供的服务或用途，满足所
8、有者经营上期望的收益； 资产尚有显著的剩余适用寿命； 资产所有权明确，并保持完好； 资产从经济上、法律上是否允许转作他用； 充分地考虑了资产的使用功能。 二、公开市场假设; 公开市场假设在假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼 此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智 的判断。 公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。 最大最佳效用：指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。由资产所在 地区、具体特定条件以及市场供求规律所决定。 三、清算（清偿）假设； 清算（清偿）假设是指资产所
9、有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式 在公开市场上出售。 第五节 资产评估的原则 一、资产评估工作原则 （一）独立性原则； 评估机构独立 （二）客观性原则； 评估结果应有充分的事实为依据 （三）科学性原则； 资产评估的科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类 型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。 还要求资产评估程序科学合理。 （四）专业性原则。 二、资产评估的经济原则。 （一）贡献原则; 贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体 价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响
10、程度来衡量确定。 要求：评估一项由多个资产的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产中的重要 性。 （二）替代原则； 替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。 要求：评估时，某一资产的可选 择性和有无替代性是需要考虑的重要因素。 （三）预期原则； 预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而 是基于对未来收益的期望值决定的。 要求：评估时，必须合理预期其未来的获利能力能及拥有获利能力的有效期限。 第六节 资产评估的程序 一、资产评估程序的定义 狭义的资产评估程序：是从资产评估结构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人
11、提交 资产评估报告书结束。 按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节： （1）明确资产评估业务基本事项； （2）签订资产评估业务约定书； （3）编制资产评估计划； （4）资产勘查与现场调查； （5）收集资产评估资料； （6）评定估算； （7）编制和提交资产评估报告书； （8）资产评估工作档案归档。 狭义的资产评估程序包括：编制资产评估计划；评定估算；编制和提交资产评估报告书。 二、资产评估程序的重要性 （一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力 的重要保证 （二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。 （三）恰当执行资产评估
12、程序是资产评估结构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理 抗辩的重要手段之一。 三、资产评估程序的内容 （一）明确资产评估业务基本事项 资产评估结构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅 读基本资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确一下资产评估业务基本 事项： （1）委托方和相关当事方基本情况； （2）资产评估目的； （3）评估对象基本情况； （4）价值类型及定义； （5）资产评估基准日； （6）资产评估限制条件和重要建设； （7）其他需要明确的重要事项。 资产评估结构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承
13、 接资产评估项目： （1）评估项目风险。 （2）专业胜任能力。 （3）独立性分析。 （二）签定资产评估业务约定书 是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的、 被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。 （三）编制资产评估计划 （四）资产勘查与现场调查 （五）收集资产评估资料 资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比 性。 （六）评定估算 （七）编制资产评估报告书 主要内容包括：委托方和资产评估机构情况，资产评估目的，资产评估结论价值类型，资产评 估基准日，评估方法及其说明，资产评估假设和限制条件等内容。
14、（八）资产评估工作档案归档 四、履行资产评估程序的基本要求 资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估 程序执行情况在资产评估报告中予以披露。 第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法含义 市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类 似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。最简单最有效 （二）市场法应用的前提条件： （1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场； （2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。 二、运用市场
15、法进行资产评估的方式 一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为 被评估资产的评估价值。 采用市场法时： 一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且足够多。 另一方面是分析确定参照物的差异调整因素。 参照物差异调整因素主要包括三方面： （1）时间因素； （2）地域因素；（对房地产价格影响最突出） （3）功能因素。 （资产本身具有的功能与购买者的功能需求） 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 运用市场法评估资产时的程序： （1）明确评估对象； （2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物； （3）分
16、析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物； （4）把被评估资产与参照物比较； （5）分析调整差异，得出结论。 优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： （1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以 应用。 （2） ）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资 产的评估。 第二节 成本法 一、成本法及其适用的前提条件 成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资 产价值的
17、方法。 理论依据： 1、资产价值取决于资产的成本。 2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 除了市场价值以外，还有 （1）实体性贬值： （2）功能性贬值： （3）经济性贬值： 3、由于资产以外的外部环境因素（政治因素或宏观政策因素）等变化引致资产价值降低。 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 被评估资产价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 （一） 重置成本及其估算 重置成本：是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出 复原重置成本：原来的材料原来的工艺原来的功能 更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生
18、产或建造具 有同等功能的全新资产所需的成本。 同时获得更新重置成本与复原重置成本时，选择更新重置成本。 更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、 设计、标准方面的差异。 对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。 重置成本的估算一般可以采用下列方法： （1） 重置核算法； 总成本直接成本+间接成本 间接成本计算方法： 按人工成本比例法 人工成本总额成本分配率 单位价格法 工作量（或工时、工日）单位价格/工日（工时） 直接成本百分率 直接成本间接成本战友直接成本百分率 （2）物价指数法； =资产历史成本资 产 重 置
19、 成 本 资 产 购 建 时 物 价 指 数资 产 评 估 时 物 价 指 数 或:资产重置成本=资产历史成本 （1+物价变动指数） （1） （2）两种方法的区别 重置核算法 物价指数法 考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和 劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原 重置成本和更新重置成本。 建立在现行价格水平与购建成本费用核算的 基础上。 考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成 本。 建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的 物价变动水平上 技术进步较快的资产，物价指数法估算工的重围成本会偏高。 两种方法都是建立在利用历史资料基础上的。 （3）功能价值法：（生产能力比例法） 被评估资产
20、重置成本= 参 照 物 年 产 量被 评 估 资 产 年 产 量 参 照 物 资 产 重 置 成 本 运用的前提和假设：是资产的成材一与其生产能力成线性关系。 （4）规模经济效益指数法： 它运用的条件是生产能力与价格不存在比例关系同，但同方向变动。X:规模经济效益指数 取值范围一般在 0.4-1 之间。 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本 X)(参 照 物 资 产 的 产 量被 评 估 资 产 的 产 量 采用统计分析法确定某类资产重置成本运用的步骤是： （1）在核定资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型。 （2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法
21、、物价指数法、重置核 算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。 （3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计 算公式为： K=R /R 式中：K 资产重置成本与历史成本的调整系数； R 某类抽样资产的重置成本； R某类抽样资产的历史成本。 根据调整系数 K 估算被评估资产的重置成本，计算公式为： 被评估资产重置成本= K某 类 资 产 账 面 历 史 成 本 某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。 （二）实体性贬值及其估算 实体性贬值：是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 （1） 观察法（成新率法） 资产的实体性贬值重置成本（1实体性成新率） （
22、2）公式计算法 资产的实体性贬值= 实 际 已 使 用 年 限总 使 用 年 限预 计 残 值重 置 成 本 总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 资产利用率= %10定 利 用 时 间截 至 评 估 日 资 产 累 计 法 际 利 用 时 间截 至 评 估 日 资 产 累 计 实 当资产利用率1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度大于设备生产能 力上涨速度； 当 x1 时。机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度小于设备生产能 力上涨速度。 使用该方法的前提：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系。 三、机器
23、设备的实体性贬值及其估算 实体性贬值率：是实体性贬值与全新状态机器设备重置成本的比率。 实体性贬值率重置成本实体性贬值率 重置成本（1成新率） （一）使用年限法 成新率= %10设 备 尚 可 使 用 年 限设 备 已 使 用 年 限设 备 尚 可 使 用 年 限 成新率= 设 备 总 使 用 年 限设 备 已 使 用 年 限设 备 总 使 用 年 限 涉及三个基本参数：总使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限） 。 1、机器设备的总使用年限 设备的使用寿命包括： 1） 物理寿命：取决于机器设备制造质量、使用强度、保养和维护情况。 2） 技术寿命：取决于社会技术进步和技术更新的速度和
24、周期。 3） 经济寿命：受机器本身的物理性能、技术进步速度、机器设备的使用情况的影响，还与原 始投资成本、维护使用费用以及外部经济环境变化等都有直接联系。 经济寿命：指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上 不合算，即使用该设备不能获得收益。 2、机器设备的已使用年限 实际已使用年限名义已使用年限设备利用率 设备利用率 %10额 定 工 作 时 间实 际 利 用 时 间 经大修或技术改造的： 成新率= 0设 备 尚 可 使 用 年 限加 权 投 资 年 限设 备 尚 可 使 用 年 限 其中：加权投资年限= （ 加 权 更 新 成 本 ） ）（ 更 新 成 本 加权
25、更新成本=已使用年限 更新成本 3、机器设备的尚可使用年限 使用年限法时应注意： 1） 应计折旧外限与设备的总使用年限是不同的，不能用会计折旧年限作为设备的使用寿命。 2） 三个年限的口径必须一致。 3） 判断设备尚可使用年限的依据是设备的实体状态，技术鉴定是年限法的重要步骤。 （二）观测分析法 主要指标： 1） 设备的现时技术状态 2） 实际已使用的时间 3） 正常负荷率 4） 原始制造质量 5） 维修保养状况 6） 重大故障经历 7） 大修技改情况 8） 工作环境和条件 9） 外观和完整性 （三）修复费用法 是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额 修复费用法的使用前提
26、：设备实体性贬值具有可补偿性。 注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。 可补偿性损耗：指可以用经济上可行的方法修复的损耗。 不可补偿性损耗：经济上不划算的损耗。 四、机器设备的功能性贬值及其估算 机器设备的功能性贬值：是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能相 对落后而引起的贬值。 （一） 超额投资成本形成的功能性贬值 主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。 超额投资成本造成的功能性贬值复原重置成本更新重置成本 （二）超额运营成本形成的功能性贬值 是由于新技术的发展，使用设备在运营费用上低于老设备。 超额运营成本引起的功能性贬值设备
27、未来超额运营成本的折现值。 超额运营成本引起的功能性贬值的步骤： （1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素； （2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本； （3）计算净超额运营成本； 税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本 （1-所得税） ； （4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。 净超额运营成本的折现值= 10i 折 现 系 数净 超 额 运 营 成 本 五、机器设备的经济性贬值及其估算 机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。 如：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩； 原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没
28、有相应提高； 国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律、法规等规定使产品生产成本的提高或者使 设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命，等等。 （一）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算 经济性贬值率=1- 100%)额 定 生 产 能 力实 际 使 用 生 产 能 力(x （二）因收益减少造成的经济性贬值的估算 经济性贬值=设备年收益损失额 （1-所得税税率） （P/A,r,n ） 年金现值系数 （三）因环境保护限制造成的经济性贬值的估算 环境保护法规管制和惩罚的方式主要有下列三种： （1）限制产生污染的设备使用期限 （2）产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金 （3）必须立刻纠正和治理污
29、染，否则不准使用。 第四节 机器设备评估的市场法 一、运用市场法评估机器设备的基本步骤 市场法：也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象和市 场参照特各项因素的分析比较，从而确定机器评估值的方法。 （1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料； （2）进行市场调查，选取市场参照物；（参照物的时间性、地域性、可比性） （3）因素比较；（实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等） （4）计算评估值。 二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析 1） 个别因素：设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态。 2） 交易因素：市场状况（主要是供求关系） ；交易
30、动机及背景；交易数量。 3） 时间因素： 4） 地域因素： 第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。 三种存在形态：单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。 二、房地产的特征 （1）位置固定性； （2）耐用性；（土地使用权使用年限：居住用地 70 年，工业用地 50 年，商业旅游娱乐用地 40 年） （3）影响因素多样性； （4）投资大量性； （5）保值增值趋势。 三、房地产的评估程序 房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主 要由以下环节顺序组成； 1） 明确评估基本事项
31、； a) 明确评估对象。从物质实体：名称、坐落、用途、面积、层数、结构、装修、基础设 施、取得时间、使用年限、维修保养从权益状况：产权性质和产权归属 b) 明确评估目的 c) 明确评估时点 d) 评估的具体工作时间。 2） 拟定评估方案； 3） 实地勘查收集数据资料； 4） 选用评估方法评定估算； 5） 确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。 第二节 土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵 押、投资的权利。 属于无形资产范畴，是对物产权。价值高低取决于它的载体，即土地的特性和条件。 二、土地资产的分类及其
32、特性 （一）土地资产的分类 按社会经济用途 工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教科技和卫 生用地、行政事来机关用地、生活住宅用地、园林、风景区、公共休 息用地、特殊用地 按经济地理位置 市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、特区、 开放区、开发区、出口加工区、保税区 按所有权归属 国家所有土地 集体所有土地 按利用程度 高度集约使用的土地 正常使用土地 闲置未用土地或空地 使用不当土地 按开发程度与开发趋势 已开发的土地 未开发的土地 列入市镇开发规划的土地 （二）土地资产的特性 自然特性 经济特性 （1）土地面积的有限性； （2）土地空间位置的固定性； （3
33、）土地使用价值的永续性和增值性； （4）土地的不可替代性。 （1）用途多样性； （2）经济地理位置的可变性； （3）可垄断性。 （构成土地资产市场价格的基 础） 三、土地资产价格体系 地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。 （一）土地资产价格类型： 1、基准地价 基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别 评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 1）是一个地域性的平均地价； 2）是各类用地的平均地价； 3）是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格； 4）是单位土地面积的地价。 2、标定地价 1） 是政
34、府评估的具体地块的地价，即宗地地价。 2） 在一般情况下，不进行大面积的评估，只在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市 场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估。 3） 也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 3、土地使用权出让底价 4、转让价格。 由于转让的本身是土地使用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来决定的。 5、出租价格。 1） 土地使用者之间所形成的租金价格。 2） 国家与土地使用者之间形成的租金价格 基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的区别和联系 区别 联系 基准地价 是标定地价评估的基础 是大面积评估的区域平均地价 以考虑宏观区域因素为主 标定地价 是土地使用权
35、出让底价评 估的参考和依据。 是政府认定并公开的地价 土地使用权出 让底价 出让前政府控制的最低标 价。非公开的地价 具体到宗地或地块的地价， 除考虑宏观因素，还考虑微观 因素。更接近市场交易价格。 都不是地产交易 市场的成交地价， 但都起着调控市 场交易地价的作 用。 我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。 一级市场 二级市场 又叫政府批租市场。 政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使 用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。 是土地使用权的转让、出租、 抵押市场的总和。 是政府垄断市场，相对应的价格有： 基准地价；标定地价；土地使用权
36、出让底价 是竞争性的市场 （二）土地资产的价格特点 土地资产的价格特点由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现如下： （1）土地价格不是土地价值的货币表现； （2）土地价格主要由土地的需求决定； （3）土地价格具有明显的区域性； （4）土地价格的上涨性。 四、影响地产价格的因素 （一）一般因素 影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。 这些因素主要有： （1）行政因素； （2）社会因素； （3）经济因素；（经济发展状况，居民收入和消费水平，物价变动，储蓄和投资水平） （4）其他一般因素。 （二）区域因素 区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素
37、，也就是说，土地所在地区的自然条件 与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交 通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。 1、影响商业用土地价格的区域因素： （1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；（4）规划限制；（5）其他因素。 2、影响住宅用地价格的区域因素： （1）位置；（2）交通便捷度；（3）基础设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质 量度；（6）规划限制；（7）其他因素。 3、影响工业用土地价格的区域因素： （三）个别因素 个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生 影响的因
38、素。 土地用途与容积率如何影响地价： 容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。 容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销 售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。 由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力 也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的 地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。 五、土地使用权评估的原则 （一）替代原则 土地估价中：（进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场法确定） 1） 土地价格水平由具
39、有相同性质的替代性土地的价格决定。 2） 是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。 3） 可通过比较地块的条件及使用价格来确定。 （二）最有效使用原则 1）应城镇规划中的最适宜用途来确定。 2）还包括地块使用强度。 3）必须符合国家法律、法规和政策的规定。 （三）变动原则 （四）供需原则 （五）贡献原则 第三节 土地权属及其处置 一、土地权属的类型 土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。 （一） 土地所有权 是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于全民所有。农 村和城效土地，除法律规定属国家所有外
40、，属于集体所有 （二）划拨土地使用权 根据国家土地管理局划拨土地使用权管理暂行办法和房地产管理法的有关规定，单独 的划拨土地使用权不得转让。 以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。 划拨土地不得单独租赁 建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法，由县级以上人民政府依法批准划拨。 （三）出让土地使用权 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。 土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或双方协议的方式。协议的土地使用权出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价。 转地房地产时必须做到： 1） 以出让方式取得土地使用权的，应按出让合同约
41、定，已支付全部土地使用权出让金、取得 了土地使用权证书。 2） 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的 25%以上。 3） 属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件。 居住用地：70 年 工业用地：50 年 教育科技文化卫生体育用地：50 年 商业旅游娱乐用地：40 年 综合或其他用地：50 年 （四）集体土地所有制 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 （一）土地权属处置的制度规定 根据原国家土地管理局颁发的国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 ，评估后的土 地资产处置有以下几种方式： 1）企业依法办理出让； 2）国有土地租赁； 3）国家以土地使用权作价出资（入股） ；
42、4）授权经营。 （二）土地权属处置方式 1） 出让 2） 直接投资入股 3） 租赁 第四节 土地使用权评估的方法 一、市场法 待估土地评估值=比较案例土地价格 比 较 案 例 个 别 因 素 值待 估 土 地 个 别 因 素 值比 较 案 例 区 域 因 素 值待 估 土 地 区 域 因 素 值比 较 案 例 交 易 情 况正 常 交 易 情 况 数比 较 案 例 交 易 日 物 价 指格 指 数待 估 土 地 评 估 基 准 日 价 市场法的理论依据是交易中的替代原理。 （二）市场法应用的步骤与过程： 1）广泛收集交易资料； 2）进行交易情况的修正； 3）进行交易时间的修正； 4）进行区域因
43、素修正； 5）进行个别因素修正； 土地使用年限修正： nmrrK)1()1( K年限修正系数。 m比较案例土地使用权剩余年限 n待估土地使用权剩余年限 r折现率 容积率修正系数： 容积率修正系数 相 关 指 数比 较 案 例 容 积 率 与 地 价 相 关 指 数待 估 土 地 容 积 率 与 地 价 6）确定待估土地评估值。 （采用市场法至少应选三个或三个以上的比较案例） （四）基准地价系数修正法 基准地价系数修正法：是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为 参照物（比较案例） ，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。 待估土地使用权评估值=基准地价
44、基准地价时间因素系数 个别因素修正系数 市场转让 因 素修正系数 注意问题： 1） 基准地价的构成内容（是否包含出让金） 2） 各地基准地价规定的土地使用年限不一致（有限期或无限期） 3） 各地的基准地价 运用基准地价修正系数法评估土地价值时，可能需要修正的因素有：土地使用权年限、基准地 价时间因素、容积率。 二、收益法 （一）收益法的应用形式 收益法：又叫收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期 收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。 理论依据是地租理论和生产要素分配理论。 )1(nrrAP P土地使用权评估值； A土地收益； r还原利率； n土地收益年
45、限。 当 n ，P=A/r，即为土地所有权价值。 （二）土地收益额及其估算 土地的收益可以分为实际收益和客观收益。 实际收益：指在现状下实际获得的收益。不得作为评估依据。 客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益。作为评估 的依据。 土地收益还包括：有形收益和无形收益。 求取土地收益的步骤： 1） 计算总收入 2） 求取总费用 3） 求取总收益 4） 确定房屋纯收益 5） 求取土地纯收益。 （三）土地还原利率及其估算 土地还原利率土地投资报酬率 1. 利用收益还原法公式。 多宗土地还原利率的平均值。 2. 通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率： 还原利率
46、安全利率+风险调整值 3. 各种投资及其风险、收益率排序插入法 （四）土地收益年限及其测算 土地收益年限出让年限已使用年限 三、成本法 （一）成本法及其适用范围 成本法：又叫成本逼近法。是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定利润、利 息、税金以及土地增值收益确定土地价格的一种方法。 评估值土地取得费+土地开发费+税费+ 利息+利润+土地增值收益 成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法 利用市场法等其他方法评估时采用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共 建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。 （二）成本法评估步骤 1
47、、估算土地取得费 2、估算土地开发费 3、估算税费 4、估算利息 5、估算利润 6、估算土地增值收益 7、估算土地使用权评估值 四、假设开发法 用开发后转让价格扣除各项费用、利润等，倒推地价的一种方法。 地价楼价建筑费专业费用利息利润税费租售费用 假设正常利润率为 P，利润 =（地价+建筑费+ 专业费） P 第五节 建筑物评估的特点 一、建筑物及其分类 按建筑物承重结构 1） 钢结构 2） 钢盘混凝土结构 3） 混合结构（砖混结构，砖木结构） 4） 其他结构（木结构、竹木结构、简易建筑物等） 按建筑物使用功能 1） 工业用建筑物 2） 民用建筑 a) 住宅 b) 公共建筑（营业用建筑物、行政事
48、业用建筑物） 砖混结构：建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混泥土制作，墙柱为砖砌。 二、建筑物评估的特性 （一）建筑物价值的内涵复杂性的特点 （二）建筑物产权受土地使用权年限的制约 （三）建筑物功能、用途及评估方法 三、建筑物评估时需考虑的因素 评估建筑物应重点考虑以下诸方面因素： （1）物理因素； （2）环境优劣的影响； （3）经济地理因素； （4）新旧程度； （5）用途； （6）产权； （7）政策因素； （8）供需状况； （9）其他。 四、建筑物评估的原则 （一）替代原则 （二）最有效使用原则 （三）供需原则 （四）房地合一原则 1） 建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。 2）
49、建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。 第六节 建筑物评估的方法 一、成本法 建筑物评估中的成本法是基于建筑物的在再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物 在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。建 筑物评估值= 建筑物重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况，如企业中的生产用建筑物或 住宅，在对企业整体价值进行评估师，对建筑物适合采用成本法。 建筑物成本法评估要素： （一 ）建筑物成本构成 1、建筑安装工程费 建筑安装工程：包括建筑工程和建安工程 2、前期费用 规划和可行性研究费 工程设计费 人防工程设计费 三通一平费 地上附属物拆除费 工程标的编制费 工程招投标费 合同预审费 公证费 鉴证费 3、其他费用 4、间接费用 5、合理利润 6、资金成本 资金成本：是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。注意： 1） 正常建设条件下的完成整个建设项
