资产评估的基本方法.docx

1、资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相 近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析 与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重 置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是 通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益 法。 第一节 市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样 或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照

2、 物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值 的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法， 评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相 同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才 符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否 具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理 等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否 能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤

3、包括： 1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些 不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例 3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地 G 需要评估，现搜集到与待估宗地 条件类似的于 2011 年进行交易的 6 宗地，具体情况如表 3-1 所示： 表 3-1 类似的宗地交易案例数据 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 土地状况 700 4 月 +1% 1.2 +2% 689 4 月 +3% 1.4 -2% 723 3 月 -2

4、% 1.3 -1% 710 5 月 0 1.0 -3% 695 6 月 -1% 1.5 +2% 680 7 月 0 1.6 +1% 7 月 0 1.1 0 上表中成交价的单位为：元/m 2。该城市 2011 年的地价指数见表 3-2： 表 3- 2011 年南阳市地价指数表 时间 （月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 指数 100 102 107 109 108 112 108 109 110 108 109 114 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5 之间 时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%；超过 1

5、.5 时，超出部分的容积率每增长 0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加 4%。 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表 中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地， 数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上已知条件，评估该宗地 2011 年的价值。 解：（1）建立容积率地价指数表 容积 率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地价 指数 100 105 110 115 120 1251001005% （1.51）/0.1 1291251004% （1.61.5）/0.1 （2）参照物数据的修正计算 评估价值

6、参照物价格交易日期修正系数交易情况修正系数容积率修正 系数土地状况修正系数 .70A 218051643(/m)92元.6 29(/)38元.72C 210851067(/)9元.D 29(/m)元.695E 210851047(/)22元.F 28(/)9元 （3）评估结果 以 600 元/m 2左右为大致均值，案例 D 和 E 的数值振幅超过 120 元/m 2，为异常 值，应予剔除。其他 4 个案例的结果较为接近，取其平均值作为评估结果。 因此，待估宗地 G 的评估结果为： （643592687548）/4617（元/m 2） 第二节 成本法 一、成本法的概念与评估思路 成本法又称重置成

7、本法，是指在资产评估时按待估资产的重置成本扣减其 各项损耗价值来确定待估资产价值的方法。其理论基础是生产费用价值论，因 为在很多情况下，一项资产的价值取决于其成本的高低。待估资产的重置成本， 也就是重新构建待估资产的现时成本。待估资产业已存在的各项贬损因素，包 括有形损耗和无形损耗。 待估资产评估值重置成本有形损耗功能性损耗经济性损耗 PR cD pD fD e （3- 1） 其中， P待估资产评估值 Rc重置成本； Dp有形损耗； Df功能性损耗； De经济性损耗。 或者，评估值重置成本综合成新率 二、重置成本的计量 重置成本包括复原重置成本与更新重置成本两种类型。前者是指运用与原 来设备相

8、同的生产材料、标准、设计、技术等，以时价构建具有相同用途资产 的成本；后者是指运用新的生产材料、标准、设计、技术等，并以时价构建具 有相同用途资产的成本。在评估资产价值时，如果这两种类型成本资料齐全， 应以更新重置成本数据为准，因为其成本更低廉、资产性能更好，这是资产评 估替代原则的基本要求当市场上同时存在几种效能相同的资产时，应选择 最低价格作为评估价格。 重置成本的计量方法有很多，主要包括：直接法、物价指数法、重置核算 法、功能成本法、统计分析法等。 （一）直接法 直接法是根据市场交易数据直接确定设备重置成本的方法，其前提条件是 待估资产市场价格资料比较容易获得，获得渠道有二： 1.历史价

9、格资料。需要注意既有价格资料的有效性和可靠性，鉴于厂家报 价和实际成交价往往存在差异，评估人员需要慎用厂家报价；同时要注意价格 的时效性。 2.市场询价。根据替代原则，在同等条件下，评估人员应选择可能获得的 最低售价，及时向近期购买该厂同类产品的客户了解实际成交价格。 （二）物价指数法 物价指数法是以资产的历史成本为基础，根据同类资产价格变动指数来确 定待估资产重置成本的方法。对一些难以获得市场价格的资产评估，经常采用 物价指数法。物价指数分为定基物价指数和环比物价指数两种。 1.定基物价指数 定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常以 100%为基础，当物价指 数大于 100%，表明物价上

10、涨；物价指数在 100%以下，表明物价下跌。 【例 3-2】某项固定资产 2005 年购进，账面原值为 20 万元，购建时物价 指数为 150%，2011 年上升为 225%（定基物价指数） ，试评估该设备的重置价格。 解：该固定资产重置价格原始成本评估时的物价指数/购进时的物价指数 20225%/150%30（万元） 2.环比物价指数 环比物价指数是以上期为基期的指数。一般的环比期以年为单位，当年同 上年物价相比的倍数，通常也是用百分比来表示。 【例 3-3】某项资产 2005 年的历史成本为 20 000 元，环比物价指数见表 -3，计算 2011 年该设备的重置成本。 表 3-3 200

11、5-2011 年环比物价指数表 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 环比物价 指数（%） 105 108 115 102 118 106 101 解：待估资产的重置成本20 000（108%115%102%118%106%101%） 32 000（元） 使用物价指数法评估资产价值时，需要注意以下问题： （1）选取的物价指数应与评估对象相配比，一般采用某一类产品的分类物 价指数，不可采用综合物价指数。 （2）需要核查历史成本的真实性。 因为在资产使用过程中，其账面价值可能进行了调整，当前的账面价值已 不能反映真实的历史成本。 （3）构建资产的企业账面历史成

12、本一般包括运杂费、安装费、基础费以及 其他费用。上述费用的物价指数往往是不同的，需要分别计算。 （4）只能测算复原重置成本。 （5）进口资产使用物价指数法时需要应用资产出口国的分类物价指数。 （三）重置核算法 如果搜集不到市场数据或物价变动数据，只能选用其它重置成本计量方法。 重置核算法是以现行市价标准核算资产重置的各项成本，包括： 1.直接成本费用； 2. 间接成本费用，包括资金占用成本在内。直接成本是指购建全新资产时 所费的可直接计入购建成本的必要和合理的部分；间接成本是指与资产形成有 关但无法直接计入成本而必须按比例分摊计算的部分，如企业管理费。 重置成本直接成本+间接成本 （3- 2）

13、 （四）功能成本法 这是以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与成本之间稳定的函数关 系推算待估资产重置成本的方法。 1.功能和成本呈线性关系：生产能力越大成本越高，且呈正比关系，即生 产能力比例法，适用于单项资产评估。 【例 3-4】某炼钢炉全新价为 10 万元，年产量为 600 吨，待估炼钢炉年产 量为 900 吨，试用功能成本法确定待估炼钢炉重置成本。 解：待估资产重置成本/待估资产年产量参照物重置成本/参照物年产量 待估资产重置成本参照物重置成本待估资产年产量/参照物年产量 10900/60015（万元） 2.功能和成本呈指数关系：同一系列不同生产能力的设备与其重置成本的 变化呈某种指

14、数关系，此时的功能成本法演变为规模经济效益指数法，国外经 验是该指数取值一般在0.41.2之间。适用于生产流水线资产评估。 【例 3-5】戴克公司型笔记本电脑生产线年生产量为 72 万台，已使用 4 年，市场上同类生产线价格为 1500 万美元，设计生产能力为 60 万台，设规模 效益指数为 0.9，试评估型笔记本电脑生产线重置价格。 解：型笔记本电脑生产线重置价格1500（72/60） 0.9 1767.48（万美元） （五）统计分析法 选择待估资产中的代表性资产并精确估算其重置成本，再依据资产重置成 本与原始成本之间稳定的函数关系推断全部待估资产的重置成本。 三、有形损耗的计量 资产的有形

15、损耗即实体性损耗，又称实体性贬值，它包括两种磨损：第 种有形磨损和第种有形磨损，前者是资产在使用过程中因外力所致的物理性 耗损带来的贬值，这是资产有形损耗的主要成分；后者则是资产闲置过程中因 自然力作用而形成的贬值。 有形损耗的测算方法有观察法、使用年限法、和修复费用法。有形损耗可 以用实体性贬值率来表示，它是实体性贬值与重置成本的比例。 pD p/Rc （3- 3） p代表实体性贬值率。 （一）观察法 是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对待估资产的实体各主要 部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、 大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状

16、态相比较，考察 由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断待估资产 的成新率，从而估算实体性贬值的一种测算方法。计算公式为： 资产实体性贬值重置成本（1实体性成新率）重置成本实体性贬值率 （3-4） （二）使用年限法 使用年限法假设资产的贬值与其实际使用年限成正比，使用年限有名义已 使用年限与实际已使用年限两种，使用时需要加以区别。名义已使用年限是指 资产从购进使用到评估时的年限，可以通过会计记录、资产登记簿等渠道查询； 而实际已使用年限是指资产在使用中实际有形损耗的年限。由于资产在使用中 负荷程度不同，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，这可以 通过资产利用率来

17、调整。 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 （3- 5） 其中， =10%截 止 评 估 日 资 产 累 计 实 际 利 用 时 间资 产 利 用 率 截 止 评 估 日 资 产 累 计 法 定 利 用 时 间 当资产利用率 1 时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义 已使用年限要长；当资产利用率1 时，表示资产满负荷运转，资产实际已使 用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1 时，表示开工不足，资产实际已 使用年限小于名义已使用年限。 -实 际 已 使 用 年 限资 产 的 实 体 性 贬 值 （ 重 置 成 本 预 计 残 值 ） 总 使 用 年 限 资产的实体性贬值 （重置

18、成本-预计残值） 实体性贬值率 （3-6） 其中，预计残值是指待估资产在清理报废时净收回的金额，残值不发生贬值， 所以式中扣除了预计残值。在资产评估实务中，往往只考虑数额较大的残值， 残值数额较小时常常忽略不计。总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用 年限之和，后者是根据资产有形损耗情况，预计资产的继续使用年限。 （三）修复费用法 利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算待估资产实体性贬值的一 种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损 耗等于其修复费用。这种方法假设待估资产所发生的实体性损耗是可补偿性的， 那么用于补偿（修复）实体性损耗所发生的费用就是设备的实体

19、性贬值。需要 区分可补偿（修复）性损耗和不可补偿（修复）性损耗。前者是指可以用技术 上、经济上可行的方法修复的实体性损耗；后者则是从经济角度判断修复不划 算或是在技术上不可修复的实体性损耗。 修复费用法计算公式是： 实体性贬值可补偿费用（重置成本可补偿费用）实体性贬值率 （3-7） 即不可补偿的实体性损耗采用“使用年限法”来计算 【例 3-6】有一台加工铝合金门窗窗框的数控角码机，重置成本为 50 万元，已 使用 5 年，其经济使用寿命约 15 年，现在其数控系统损坏需要维修，估计修复 费用约 5 万元，设备的其他部分工作正常。 试求该数控角码机实体性贬值率。 解：重置成本： 50 万 可修复

20、性损耗引起的贬值： 5 万 不可修复性损耗引起的贬值： （505）51515 万 实体性贬值： （515）20 万 实体性贬值率： 205040% 四、功能性损耗的计量 资产的功能性损耗，主要是由于新技术新材料新工艺不断出现或科学技术 进步带来的，具体存在两种表现形式，第种功能性贬值和第种功能性贬值。 （一）第种功能性贬值（超额投资成本） 由于新技术新材料新工艺不断出现使得相同功能的资产的重新构建成本比 过去降低，即更新重置成本低于复原重置成本，待估资产中有一部分超额投资 成本得不到补偿，这部分超额投资成本引起的贬值被称为第种功能性贬值 （又称为一次性贬值） ， 超额投资成本复原重置成本更新重

21、置成本 （3-8） 需要注意的是，在这种情况下，相同功能的资产本身技术结构和经济性能 并未根本改变，待估资产尚可正常使用，无须更新。如果选用了复原重置成本， 应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果直接选用了更新重置 成本，因为第种功能性贬值因素已经计入，无须重复考虑；如果选用现行市 场价格作为重置成本，也无须重复考虑超额投资成本。 （二）第种功能性贬值（超额营运成本） 由于科学技术进步出现了性能更加完善、生产效率更高的资产，致使待估 资产在人力物力和财力等方面的日常运营费用相对增加、以及生产效率、产品 质量等经济效果相对降低的程度，即超额运营成本，称为第种功能性贬值。 诸如彩电、音

22、响、电脑、手机等因技术进步造成功能性过时，导致待估资产贬 值。 第种功能性贬值达到一定程度时，需要用新资产来代替待估资产，或至 少要对其进行技术改造。通常，第种功能性贬值可以通过计算超额营运成本 的税后现值来计量，具体步骤如下： 1.将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产年运营成本加以 比较。 2.计算二者的差异，确定年净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在 税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低， 使得企业负担的运营成本低于其实际支付额，即超额运营成本还具有节税效果。 所以，年净超额运营成本是年超额运营成本扣除所得税之后的余额。 3.估计待估资产

23、的剩余寿命。 4.以适当的折现率将待估资产在剩余寿命内的年净超额运营成本折现，这 些折现值之和即为待估资产的第种功能性贬值。 第种功能性损耗待估资产的年税后超额运营成本现值 （旧技术的单位生产成本新技术的单位生产成本） 年生产量（1所得税率）各年折现系数 （3-9） 【例 3-7】某套生产自动控制装置，正常运行需要 6 名操作人员，目前同 类新式控制装置只需 4 名操作人员，设操作人员年均收入 48 000 元，待估装置 尚可使用 3 年，所得税 25%，折现率 10%，请计算待估装置的功能性贬值额。 解：（1）待估装置年超额运营成本（6-4）48 00096 000（元） （2）待估装置年超

24、额运营成本净额96 000（1-25%）72 000（元） （3）待估装置超额运营成本净额折现72 0002.4869179 056.8（元） 在日常生产过程中，资产价值往往随时间变化、技术进步等而变化，从而 导致待估资产成本发生变化。所以，还需要了解待估资产的使用年限，以及以 往使用中出现的贬值情况，同时，货币时间价值、物价和税收等因素变化也会 带来资产价值的变化，所以还要考虑到折现率、物价指数、所得税率等方面的 影响。 五、经济性损耗的计量 经济性损耗，也称外部损失，是指资产外部条件的不利影响带来的待估资 产的价值损失，包括经济形势不佳、自然灾害、战争、骚乱等外部投资环境欠 佳导致运营设备

25、利用率下降、闲置，并由此引起设备运营收益的减少。各种外 部不利因素影响潜在经济回报，直接影响资产或物业的市场价值。 经济性损耗的计量，首先要调查影响企业和资产损耗的经济条件的存在；其次， 调查任何经济性损耗的原因，并以某种客观方式认证。经济性损耗存在于任何 行业或资产，具体可能体现在市场竞争加剧导致对本企业产品需求降低、生产 能力相对过剩；行业性生产能力过剩；原料供应紧张或涨价严重；国家能源、 环保等法律或政策变化导致生产成本提高或迫使待估资产强制报废等等。 从某种程度上讲，经济性损耗类似于机会成本概念，当某项资产产生的经 济回报率小于同价值资产产生的社会基准回报率时，经济性损耗便出现了。通

26、过单纯资金投资不能降低经济性损耗，但经济性损耗却可以改变甚至通过改变 行业条件而变为零，甚至还可能会出现“经济性增值” 。 【例 3-8】某无纺布产品生产流水线，根据 2003 年购建时的市场需求，设 计生产能力为年产 2 000 万件，2008 年以来由于国际市场需求发生了趋势性逆 转，每年实际产量骤降到 500 万件，75%的生产能力闲置。该流水线重置成本为 3 000 万元，规模经济效益指数为 0.75，实体性损耗忽略不计，请计算该流水 线的经济性贬值。 解：该流水线的经济性贬值1-（500/2 000） 0.753 0001939.34（万元） 第三节 收益法 一、收益法的概念 收益法

27、又称收益现值法，是通过估测待估资产未来预期收益并折成现值， 借此来确定价值的一种评估方法。收益法确立是根据艾尔文费雪所说的资本 能够带来一系列未来收入，所以其价值实质上就是对其未来收入的折现值，即 未来收入的资本化。也就是说，一个正常的投资者在购置或投资于待评估资产 时，他所支付的货币不会高于他所购置或投资的资产在未来所能能给他带来的 价值回报。一般来说，收益法就是通过把资产购买者期望的收益转化为价值， 反映购买者所能接受的最高价格。收益法的基本要素包括（1）待估资产的预期 收益；（2）折现率或资本化率；（3）待估资产取得预期收益的持续时间。 二、适用收益法的前提条件 1.待估资产的未来价值可

28、以预测并且要保持稳定，同时还要对于它的未来 预期可以用货币加以计量。 2.评估资产的所有者承担的风险同样可以用货币计量，并且反映在折现率 的数值中。 3.待估资产预期获利的年限是可以预测的。 三、收益法评估的操作程序 1.搜集验证有关经营、财务状况的资料，并分析对比这些指标以及发展趋 势； 2.预测这些资产的未来收益、折现率、收益期； 3.计算这些资产的收益现值，从而确定其价值。 四、收益法的计算 根据其复杂程度收益法，可分为：（1）稳定化收益法；（2）未来收益折 现法。 【例 3-9】一笔能持续带来年收益率为 8%、年收益为 2 000 元的初始投资 为多少？ 解：资产价值资产的年收益率/适

29、当的资本化率 V2 000/8%25 000（元） （一）稳定化收益法 稳定化收益法采用简单测算年收入（即稳定的收益）以及单一的资本化率 来确定资产价值。 1.稳定化收益水平的确定。可以通过对待估资产过去产生的收益趋势的分 析来确定，过去的收益走势主要有三种类型： （1）平稳趋势模式。这种情况下收益是以或多或少稳定的比率在增长或下 降，处理这种情况最便捷的办法是把最近一年的收入作为代表性的、稳定化了 的收益水平。 【例 3-10】将下表中的 2009 年的收入作为稳定化了的收益水平。 表 3-4 过去 5 年某项资产带来稳定增长的年收益 年份 收入（$） 收入变化率（%） 2005 1 000

30、 2006 1 050 5 2007 1 103 5 2008 1 158 5 2009 1 216 5 （2）不稳定增长趋势模式（处在周期性市场扩张当中的企业） ，但收入增 长幅度相对稳定。 【例 3-11】将如下的历史收入取简单平均数作为未来稳定化了的收益水平。 表 3-5 过去 5 年某项资产带来增长幅度相对稳定的年收益 年份 收入（$） 收入变化率（%） 2005 1 000 2006 1 200 20.00 2007 1 080 -10.00 2008 1 290 19.00 2009 1 250 -3.00 平均数 1 164 （3）不稳定趋势：在待估资产过去的收入过于不稳定情况下

31、，不宜使用稳 定化收益法。 2.资本化率的确定见后文。 （二）未来收益折现法 这种方法需要对过去的待估资产财务走势作深入分析，借以识别收益的平 稳性或不稳定性以及产生这种模式的原因，从而推断未来各期的适度收益水平。 预测未来收益的方法主要有三种： 1.建立以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列还将持续（对以往 的数据进行回归技术分析） 。当以往的收益符合合理的平稳增长模式时，比较适 用。 【例 3-12】按时间序列计算的回归方程：总收益（年份数83） 163638 表 3-6 过去 5 年某资产带来的年收益 表 3-7 未来 5 年该资产带来的年 收益 年份 总收益（$） 年份 总收益（$

32、） 2005 1 000 2010 1 532 2006 1 150 2011 1 615 2007 1 210 2012 1 698 2008 1 300 2013 1 781 2009 1 340 2014 1 864 2.分别测算收益的各组成部分，然后加总。当被估资产有两个以上的主要 收益来源时，比如一家企业有不止一条生产线，每种收益来源都有不同的增长 特点和未来的潜力时，比较适用。如果有理由认为这些收益的来源都是稳定的， 就可以分别对其应用时间序列方法。 3.间接预测收益。在这种情况下，首先需要确定收入与支出的动因，然后 建立收益与这些因素之间的数量关系，再根据对这些因素未来的预测，估

33、算出 相关的未来收益水平。这种间接方法可能比较难，因为它要求对收入和支出背 后的动因作较为深入的分析，在银行或其它企业的购并业务中，由于切合实际 而常被采用。 （三）资本化率与折现率的选择 这属于收益法的第二个关键性决策领域。 1.资本化率折现率未来年收入增长率 在资产评估实务中，待估资产的未来年收入增长率一般不会超过折现率， 因为，折现率无风险收益率+风险报酬率，风险报酬率往往会随企业未来年收 入增长率提高而水涨船高，但不可能长期都以极快的速度增长，并且增长越快 风险越大，折现率也越高，这也符合风险和收益的匹配原理。 当未来年收入增长率0 时，资本化率折现率，即预期的每一期收入是 永续的。事

34、实上，资本化率和折现率没有质的区别，只是考察时间存在差异而 已：折现率是有限年间的折现比率，资本化率是永续年间的折现率。 2.折现率的确定方法有三种，求和法、资本成本加权法和市价比较法。 （1）求和法 折现率可被视为包含无风险报酬率和风险报酬率组成，每一部分可以分别 处理，然后加总。 其中，无风险报酬率是一个投资者在现成市场中较有把握取得的回报水平， 如美国政府债券收益率。美国政府短期债券常被认为最没有风险，然而从评估 目的出发，通常最好采用一年以上的政府债券利率作为基础利率：虽然在平价 变现方面长期债券会有较大风险，但由于评估通常涉及基于长期收益走势的估 测价值，所以对于无风险收益率来说，更

35、具可比性和相关性。 其中，折现率的风险报酬率部分，必须反映出两种风险，经营风险和市场 风险（资产经营的市场环境） 。 风险报酬率的起点估算：可以对一笔资产各种投资的收益率减去无风险收 益率的结果进行分析，那个差额就是风险报酬率。如某企业为收购一个项目而 从银行借款，如果银行要求的利率是 1%（通过银行自身开发的信托理财产品 名义借出） ，无风险报酬率是%，而该资产又与待估资产相似，则风险报酬率 至少不低于%。 根据资本资产定价模型，一项资产的预期收益率无风险收益率+反映特定 行业和企业风险的总风险报酬率。其中，总风险报酬率系统性风险报酬率 非系统性风险系数 （ 是特定证券风险报酬率与证券市场上

36、所有证券平均风 险报酬率之比） 。 （2）资本成本加权法 【例 3-13】试用资本成本加权法计算折现率。 根据下表数据资料，资本加权平均成本 7.5%25%+9%35%+15%40%11.03% 表 3-8 某资本各组成部分的比例及成本 资本的构成部分 占资本的比例 税前成本 税后成本 第一顺序偿还债务 25% 10% 7.5% 第二顺序偿还债务 35% 12% 9% 所有者权益 40% 20% 15% 资本加权平均成本 11.03% （3）市价比较法求取折现率的方法，主要是指根据市场上类似的几个待 估项目有关的折现率数据，类推、修正、并最终求得待估资产所需要的折现率。 第四节 资产评估基本方

37、法的比较与选择 一、资产评估基本方法的优缺点 （一）市场法的优缺点 1.市场法的优点 （1）市场法由于是目前为主我国主要的资产评估方法中的一种，他能够直 接的反映我国市场的行情，它的各方面数据能够直接从市场上获得，最能够直 接的从市场上反映出它的价格。 （2）根据市场法做出的评估结果很容易被人们所接受，因为它是最公开的 信息，它的确定是具有可参照性的。 2.市场法的缺点 （1）市场法的确立，首要条件就是要求有具体的市场，有先前的交易，这 样如果缺少可对比的数据就很难形成有效地交易。 （2）市场法的应用主要是针对固定财产或者有形财产，它不适用于专用机 器设备、以及大部分无形资产的评估。 市场法中

38、常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。其一， 参考企业比较法是指通过对资本市场上与待估企业处于同一或类似行业的上市 公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与待估 企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。其二，并购案例比较法是 指通过分析与待估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例， 获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与 待估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。 （二）成本法的优缺点 1.成本法的优点 （1）它能够很好的考虑到该资产的无形消耗。 （2）它的原理简单，有利于人们的理解。 2.成本法的缺

39、点 （1）在利用成本法进行资产评估时，由于它的特殊性导致我们无法对于企 业的非实质性无形资产进行评估，导致待估的资产出现人为的价值贬值。 （2）用成本法进行资产评估很难对企业的经济型贬值进行分析，从而导致 造成该资产的评估过高。 （三）收益法的优缺点 1.收益法的优点：收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，易为 买卖双方所接受。 2.收益法的缺点：收益法的收益有较强的主观意思，具有不确定性，盈亏 很难具体确定，并且适用范围较小。 1 二、基本评估方法的适用条件 市场法：资产市场发达并存在近期成交的可比参照物。 成本法：可重置计价、可贬值性、与重置资产具有可比性。 收益法：未来收益和风险都

40、可用货币计量。 1 田满立.浅论资产评估基本方法 ，载于中小企业管理与科技 ，2011(18) 三、基本评估方法的比较对照表 表 3-9 三种基本评估方法的比较对照表 评估方法 的比较 市场法 成本法 收益法 侧重点 侧重于市场价格 分析，必须收集 到充分的市场数 据 侧重于历史过程和性能 方面 完全基于对未来的分析 （哪怕过去一文不值） 适用范围 适用于固定财产 或有形财产评估 适用于学校、公园、医 院、公共建筑和公共设 施等公益性房地产、单 项机器设备、车辆等评 估 适用于企业及整体资产 产权变动、房地产和自 然资源、无形资产转让、 投资的评估 小结 本章主要讨论资产评估的基本方法：市场法

41、、成本法和收益法。市场法是 利用现行市场上与待估资产同样或类似的参照物近期交易价格为基础，经过直 接比较或类比对参照物进行异同分析，并调整类似资产的市场价格，借以确定 待估资产价值；成本法是按待估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确 定待估资产价值；收益法是通过估测待估资产未来预期收益并折成现值，借此 来确定价值。市场法是最简单、有效的方法，成本法侧重于待估资产历史过程 和性能方面，收益法主要基于对未来的分析。在评估实务中，三种评估方法可 以选择适用，但已知条件往往决定着最适用的方法，或者需要两种以上的评估 方法相互补充和印证。 一、资产评估会计项目 1、对固定资产来讲： 账面价值=固定资

42、产原价- 计提的减值准备- 计提累计折旧 账面余额=固定的账面原价 账面净值=固定资产折余价值= 固定资产原价- 计提累计折旧 二、资产折旧方法 年限平均法：年折旧率=（1- 预计净残值率）预计使用寿命100% 工作量法： 单位工作量折旧额=固定资产原价（1- 预计净产值率）预计工作总量 某项固定资产月折旧额= 该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额 加速折旧法：年折旧率=尚可使用年限预计只用年限的年数总和100% 预计使用年限的年数总和=n（n+1 ）2 月折旧率= 年折旧率12 1.固定资产计算折旧最低年限： 房屋、建筑物为 20 年 飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为 10 年

43、 与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为 5 年 飞机、火车、轮船以外的运输工具为 4 年 电子设备为 3 年 三、价值类型分类 以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：收益现值、现行市价、变现价 值和清算价格四种； 以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市 场价值和清算价值三种； 保险价值：保险更新重置成本是指被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本。 扣减贬值后的保险更新重置成本是被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本扣 减设备的贬值，即使用重置成本法的评估值。 报废价值和残余价值 报废价值：主要指基本可回收利用金属的价值。铁、铜、铝等

44、。 残余价值：是指机器或设备及其零部件的回收价值，如齿轮、轴、轴承、电机、减速 机等。 市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下 最有可能实现的交换价值的估计值。 交易假设：是资产评估得以进行的一个最基本的假设前提。是假定所有待评估资产已 经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 公开市场假设：是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受任何 影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。 持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，推断这些处于使用状态的资产 还将继续使用下去。 （在用续用、转用续用、移地续用） 。 清算假设：是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定。是对资产在非 公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。