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4、加强对房地产经纪人员的管理，提高房地产经纪人员的业务水平和职业道德，保护消费者合法权益，从2001年开始人事部、建设部决定实行房地产经纪人员职业资格制度。2002年7月21日，举办全国房地产经纪人执业资格认定考试。2002年12月底举行了首次考试。到目前为止共举办了十次考试。二、房地产经纪相关知识的出题规律1、考试注重教材和大纲的变化内容出题者注重新教材和大纲的变化内容，肯定在考试中注重对新增加内容的考试力度，所以大家对本次考试教材中的变化和新增内容应作为学习的重点。（11年和12年参加过考试的同志或考试通过的同志如果再回想一下老师讲课时讲解到的内容的话应该感受会更深一点）。2、房地产经纪相关
5、知识这门课程的出题点（分值）在各章节分布比较均匀，综合分析题内容在各章节中分布没有规律（有时一道综合分析题会涉及若干章知识点）。3、考试内容涉及到教材的边边角角从2002年到2012年的变化趋势来看，2003年以前的经纪人考试注重对教材主要知识点的掌握的考核，对教材大面上的知识点考核内容比较多，2004年以后，不但注重对大纲要求的内容进行考核，对教材中的一些小知识点、小例子，大家容易忽略的知识点也成了出题对象，让大家有时摸不着头脑。因此大家要注重教材大面内容，同时要踏踏实实，认认真真的把教材吃透，注意小细节。4、注重综合知识内容的考核本部分考核内容主要涉及到综合分析题内容和某些客观题内容中，在
6、考试中不但考察广大考生对单一知识点的掌握程度，同时注重考生对综合知识点的把握，综合分析题不必说，就是在一些客观题中也有综合知识点的考核。这种试题的题型是以下列形式出现：“下列关于*的说法正确的有（ ）”在下面的题枝中就包括了综合的知识点。三、房地产经纪相关知识这门课程教材的学习和复习方法：如何在短时间内有针对性地进行复习，全面、系统地领会吃透考试教材的学习要点，最大限度地提高考试成绩，是广大学员最为关心的话题。下面是我在教学中的一些心得与体会，希望能对广大学员复习考试有所帮助。（1）大家要全面研读教材、吃透教材内容（重中之重）各位学员在学习教材时往往希望学习和复习的范围越小越好，甚至把全部希望
7、寄托在辅导老师考前的押题之上，这种心情可以理解，但从例年考试通过经验表明，要想顺利通过考试，不能放松对教材的全面研读。经纪人考试的出题是不会超出指定教材范围的，指定教材阐述了大量的基本问题，从教材第一页到最后一页，每个部分都有可能考到。考生只有充分准备，在考试时才能游刃有余，切不可抱有侥幸心理。教材是考试的根本。一般来说，指定教材包含了命题范围和答案标准，你必须按指定教材的内容、观点和要求去回答考试中的所有问题，否则你很难获得高分。没有指定教材而去参加考试是不可想象的。但有了教材，还必须善于总结与系统把握教材的精髓。考试通过的考生说：“善于总结和系统把握是成功考生复习时的常规武器，也是他们考场
8、上屡次取胜的两大法宝”。所谓“善于总结”就是在仔细看完一篇教材的前提下，一边看书，一边作总结性的笔记，把教材中每一章的要点都列出来，从而让厚书变薄，并理解其精华所在；所谓“系统把握”就是不仅要系统全面地把握每一章节，而且要系统地把握各章节之间的密切联系。研读教材需要一定的时间和精力投入，各位学员宜早做安排。很多学员在学习上喜欢先松后紧，一开始并不在意，到考前突击复习，搞得十分紧张。每年临考之时都有一些学生遗憾地抱怨，再有一周时间复习肯定能够过关，与其考前后悔，不如笨鸟先飞。强调对教材的研读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求考生把指定教材的全部内容逐字逐句地背下来。研读教材要注意准确把握文
9、字背后的复杂含义，研读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。（2）深刻把握重点对教材全面研读的同时，考生也要注意抓住重点进行复习。房地产经纪相关知识这门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，考生一定要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。考生在复习中要想提高效率，就必须把握重点，避免平均用力气。因此，全面研读教材与重点把握教材都很重要。全面研读可以使考生在考场之上稳扎稳打，保持良好应试心态；把握重点则能使考生以较小的投入获取较大的考试收益，在考试中立于不败之地。有关房地产经纪相关知
10、识这门课程的重要(必考)知识点我会在今后的课程中陆续向各位学员介绍。（3）练习巩固提高房地产经纪相关知识这门课程涉及内容十分广泛，有些内容实际业务中很少接触，仅仅依靠记忆和自身理解来准备资格考试是远远不够的。适当演练一些高质量的练习题，可以提高各位学员对相关知识点的理解运用水平，进而提高应试能力。通过练习学员可以逐渐总结出考试内容的某些重点与规律，发现自身学习中的薄弱环节，从而有针对性地进行提高。适当做一些练习题和模拟题是考试成功必不可少的一个环节。特别是往年的考试试卷，虽然再考和可能性不是很大，但是熟悉题型是很重要的。从某种意义上讲，考试就是做题。所以，在应试学习过程中，适当地做一些练习题和
11、模拟题是考试成功必不可少的一个环节。众所周知，考试所涉及的各个科目均具有严谨性、务实性的特点，尽管很多问题从理论上讲可能会有不同的观点和看法，需要运用专业判断，但在考试时，考试试题的答案都应具有“唯一性”，客观性试题尤其如此。这里的“唯一”，实际上也可以说是“统一”，即统一于“考试大纲”和“指定教材”的各“考试点”。但考试大纲只规定了考试范围，并未给出具体的考试内容；而指定教材通常也只是就考试大纲规定的范围平铺直叙地加以展开说明。如何将“指定教材”中各“考试点”（由“考试大纲”决定）与“考试试题”的“答案”联系起来呢？这就要求你在理解指定教材的同时，必须做一些练习、模拟题，并能举一反三。由此可
12、见，每一位学员还必须得有一本与指定教材相配套的习题复习资料。一本好的习题复习资料应该按照考试大纲和指定教材的内容，以“考题”的形式进行归纳整理，并附有多套模拟试题，具有一定的参考价值。通过练习、模拟，你可以自我测试对教材的理解掌握程度，了解哪些内容知道，哪些问题能回答，哪些章节没把握，哪些试题你以前根本没见过，等等，从而为你进一步学习做好思想和时间上的准备。但复习资料不宜过多，选一本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。多做练习固然有益，但千万不要舍本逐末，以题代学。练习只是对所学知识的检验和巩固，应试能力的培训核心在前面两个环节。做练习要尽量选择高质量的习题，至少应保证是根据新教材编写的习题
13、。重做历年考试真题也是一个不错的学习方法，但要注意，因为教材的变化，以前考题的标准答案并不一定适合现在的考试。四、本课程考试所选题型及答题方法与技巧1、单项选择题。单项选择题每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意。具体答题方法有：（1）直接挑选法：根据题干的内容去看题枝，直接从题枝中选出符合题意的选项。（2）排除法：根据题干的内容去看题枝，排除题枝中的错误答案，剩下的为正确选项。由于题目中没有答错倒扣分的规定，当遇到不能肯定选出正确答案的题目时，千万不要放弃，应该猜答，这样有25%的得分机率，这可以说是不是方法的方法。2、多项选择题。每题2分。共五个选项，每题的备选答案中有两个或两个以上
14、符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分，多项选择题有（2个、3个或4个）正确答案，由于存在答错倒扣分的情况，因此在答题时拿不准的题目一定不要猜答，如果答错一题，整个题目一分也得不到，因此要坚持“宁缺勿滥”的基本原则。多选型选择题答题基本方法：(1)消元法：多选题都是两个或两个以上答案是正确的，其干扰项(错误项)最多为三个，因此，遇到此题运用消元法是最普遍的。先将自己认为不是正确的选项消除掉，余下的则为选项。(2)分析法：将五个选择项全部置于试题中，纵横比较，逐个分析，去误求正，去伪存真，获得理想的答案。(3)语感法：在答题中因找不到充分的根据确定正确选项时，可以将试题默读几遍
15、，自己感觉读起来不别扭，语言流畅、顺口，即可确定为答案。（3）综合分析题：综合分析题每小题2分。在每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意（答案有1个、2个或3个），错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分。答题基本方法：在充分理解题意的基础上，运用单选题和多选题的答题技巧进行作答。一、内容提要：本讲主要讲述法律概述和民法的相关内容。二、重点、难点：考试要求1掌握自然人、法人和合伙；2掌握民事法律行为；3掌握代理的概念和种类、代理关系和代理权、代理行为；4熟悉我国现行法律体系和法律的适用；5熟悉民法的概念和基本原则；6熟悉诉讼时效；7了解民事法律关系；8了解民事责任；第一章 法律和消费
16、者权益保护第一节 法律概述一、中国现行法律体系(掌握)中国现行法律体系包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章。(一)宪法宪法是国家的根本法。(1)宪法的内容不同于一般法律。一般法律的内容只涉及社会生活的某一个方面、某一个领域。宪法的内容涉及国家和社会生活的根本问题，(2)宪法是制定一般法律的依据。一切法律都要以宪法为依据。宪法是母法，其他法律是子法。(3)宪法具有最高的法律效力。(二)法律法律有广义和狭义之分。广义的法律是指由立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则的总和，包括宪法、法律、行政法规、地方性法规和规章等规范性文件。狭义的法律是指由全国人民代表大会
17、及其常务委员会制定的法律。这里所讲的法律是狭义的法律，分为基本法律和其他法律。基本法律是由全国人民代表大会制定的，如中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国婚姻法、中华人民共和国继承法、中华人民共和国刑法势、中华人民共和国企业所得税法、中华人民共和国个人所得税法。(三)行政法规行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如城市房地产开发经营管理条例、物业管理条例。国有土地上房屋征收与补偿条例、住房公积金管理条例、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民
18、共和国契税暂行条例。(四)地方性法规、自治条例和单行条例包括：(1)省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。(2)较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。(3)经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。(4)民族自治地方的人民
19、代表大会依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例。(五)规章规章也称为行政规章，是指国家行政机关根据法律和行政法规在其职权范围内制定的关于行政管理的规范性文件。分为国务院部门规章和地方政府规章。1. 国务院部门规章是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定的规范性文件，如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的房地产经纪管理办法，住房和城乡建设部制定的商品房屋租赁管理办法，原建设部制定的城市房地产转让管理规定。2.地方政府规章是指省、自治区、直辖市
20、和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定的规范性文件。二、法律的适用(掌握)(一)法律的适用范围（广义法律）法律的适用范围即法律的效力范围，包括：(1)法律在时间上的适用范围。是指法律在时间上所具有的效力，包括法律的生效和失效两个方面。法律开始生效的时间通常有两种情况：自法律公布之日起生效；法律公布之后经过一段时间再开始生效。一般来说，法律的效力自施行之日发生，至废止之日停止。(2)法律在空间上的适用范围。大体上有两种情况：宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国；凡属地方立法机关或地方国家机关制定的地方性法规、地方政府规章只在各该立法机关管辖区域内发生效
21、力。(3)法律对人的适用范围。法律的对人效力存在两种不同的理论：属人主义，例如不论某人是处于国内还是国外，只要该人具有本国国籍即适用本国的法律；属地主义，即以地域为标准确定法律对人的约束力，例如凡是居住在本国领土内的人，不论其国籍是本国还是外国，均受本国法律的管辖。(二)法律适用的基本原则1上位法优先于下位法宪法具有最高的法律效力；一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触；法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章；行政法规的效力高于地方性法规、规章；地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章；省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民
22、政府制定的规章；部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。2新法优先于旧法具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。3特别法优先于一般法根据法律的适用范围有无限制，可将法律分为一般法和特别法。一般法与特别法的区别在于，就地域来说，一般法适用于一国的全部地域，而特别法适用于局部地域；就人来说，一般法适用于所有的人，而特别法适用于特定的人；就事来说，一般法适用于一般的事，而特别法适用于特别的事；就时间来说，一般法适用于平时，而特别法适用于特别时期。4法律文本优先于法律解释法律解释与法律
23、文本的含义完全不符，或者数个解释机关彼此之间也相互冲突，则仍然应以法律文本为准。5强行法优先于任意法法律规范大体上可分为任意性规范和强行性规范。任意性规范是指当事人可以通过约定排除其适用的规范，它允许当事人在法律规定的范围内自由作出约定。强制性规范是指当事人不能通过其约定加以改变的规范，包括强制性规定和禁止性规定两种。强行法优先于任意法原则，主要是指对于某一事项，强行法已经作出规定的，任意法不得再发挥作用。6法不溯及既往法律是否溯及既往，是指新的法律施行后，对它生效之前发生的事件和行为是否适用。如果适用，即具有溯及力；如果不适用，即不具有溯及力。一般而言，法不溯及既往，但为了更好地保护公民、法
24、人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。第二节 民法一、民法的概念和基本原则(掌握)(一)民法的概念1.民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。2.民法所讲的平等主体是指作为民事主体来说，其权利能力一律平等。3.对于作为主体的法人而言，其民事权利能力都是平等的。4.财产关系包括财产归属关系和财产流转关系。5. 人身关系包括人格关系和身份关系。(二)民法的基本原则(1)平等原则。平等原则不仅是民法的基本原则，而且是民法的首要原则。(2)自愿原则。(3)公平原则。(4)诚实信用原则。(5)公序良俗原则。(6)禁止滥用权利原则。禁止滥用权利的目
25、的在于更好地保护私权。例题: 张某拟以100万元出售一套住宅，李某有意购买，并且双方口头达成买卖意向。之后张某得知李某是因结婚急需购房，故将售价提高15%，并最终与李某成交。张某的这种行为违反了民法通则中的( )原则。 (2012年考试真题)A平等 B自愿 C公平 D公序良俗答案：C解析：公平原则是指民事主体在进行民事活动时，相互之间应公平对待。恶意串通，坑害对方；把自己的意志强加给对方；霸王合同等都是违反公平原则的。利用他人急需而进行的显示公平的民事行为，也是违反公平原则的。二、民事法律关系(了解)(一)民事法律关系的概念(了解)民事法律关系是由民法规范调整的社会关系，即由民法确认和保护的社
26、会关系。(二)民事法律关系的要素(了解)民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。1民事法律关系的主体国家在一些场合也是民事法律关系的主体。一项民事法律关系中至少有两个主体。2民事法律关系的客体民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等。(1)物。民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。它可以是天然的，也可以是人工创造的。民法上的物应满足以下条件：有体物，即应占有一定的空间而有形存在；人力可以支配；不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物
27、，如用于移植的器官。(2)行为。是指人的活动以及活动的结果。(3)智力成果。是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。3民事法律关系的内容(了解)民事法律关系的内容是指民事主体之间由法律确定并保证其实现的权利和义务，在违反义务时，还包括民事责任。(三)民事权利(了解)1民事权利的概念和分类民事权利是权利的一种形式，是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施一定行为(或不实施一定行为)的权利。(1)根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。财产权如物权、债权等。人身权如生命健康权、姓名权、肖像权
28、等。(2)根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。2民事权利的取得和变动民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。原始取得包括劳动生产、天然孳息和法定孳息、添附、没收、无主财产收归国有等方式。继受取得如通过买卖、赠与、继承遗产、接收遗赠、互易等形式。民事权利的消灭可分为两类：绝对消灭，如所有权因标的物的灭失而消灭。 相对消灭，即权利主体变更，如所有权转移，对原权利人而言即为所有权消灭。3民事权利的保护民事权利的保护方法有：公力救济。自力救济。(四)民事义务(了解)1民事义务的概念2民事义务的分类以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。除了以上分类
29、，民事义务还可分为主要义务和附随义务、约定义务和法定义务等。三、自然人、法人和合伙(掌握)(一)自然人自然人也称为公民，不仅包括本国公民，还包括外国人和无国籍人。凡是具有中华人民共和国国籍的自然人，都是中国的公民。1自然人的民事权利能力自然人的民事权利能力是指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。在中国，自然人的民事权利能力一律平等。它意味着任何自然人，不分民族、种族、宗教信仰、性别、职业、职务、家庭出身、教育程度、财产状况等，其民事法律地位一律平等。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。但继承法
30、规定，遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。自然人的民事权利能力因死亡而消灭。2自然人的民事行为能力自然人的民事行为能力是指自然人以自己的行为依法享有民事权利、承担民事义务的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为下列3种：(1)完全民事行为能力人。是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务的自然人。18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。(2)限制民事行为能力人。10周岁以上的未成年人
31、和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。(3)无民事行为能力人。是指不具有独立实施民事法律行为资格的自然人。不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。3监护监护是指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权益进行监督和保护的制度。依法进行保护和监督的人为监护人，被保护和监督的人为被监护人。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。(1)未成年人的监护人是其父母；父母双方均死亡
32、或者没有监护能力的，由有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、姐或关系密切的其他亲属、朋友担任监护人；没有上述监护人的，由未成年人父母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。(2)无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶、父母、成年子女、其他近亲属担任监护人；关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人。没有上述监护人的，由精神病人所在单位或者精神病人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。4宣告失踪和宣告死亡(1)宣告失踪公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人
33、民法院申请宣告其为失踪人。失踪人的财产由其配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代管。被宣告失踪的人重新出现或者确知其下落，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其失踪宣告。(2)宣告死亡公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：下落不明满4年的；因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。例题:下列自然人中，目前具有完全民事行为能力的是( )。(2012年考试真题)A张某，1995年4月出生，某大学一年级学生B唐某，1996年12月出生，孤儿，靠为网络撰稿谋生C肖某，1993年8月出生，某聋哑学校教师，双腿已截肢D段某，1994年1月出生，某工厂工人，患有
34、轻度精神分裂症答案：C解析：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。做此题要从上述出生时间起算到2012年10月中旬房地产经纪人考试时间。唐某1996年12月出生，到2012年10月不满16周，尽管其“靠为网络撰稿谋生”，但不能视为完全民事行为能力人。段某应为限制民事行为能力人。(二)法人1.法人是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。2.法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社
35、会团体法人等。3.成为法人需要具备4个条件：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。4.法人可以设立分支机构，由其根据法人章程、决议的授权从事法人的部分经营业务。分支机构不能作为独立的民事权利主体。5.法人的分支机构包括领取了营业执照和未领取营业执照两种。(三)合伙1. 合伙是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。2.合伙企业有普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。3.有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人
36、对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。四、民事法律行为(掌握)1.民事法律行为的形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。2.民事法律行为成立的条件是：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。3.下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益的；经济合同违反国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目的的。五、代理(掌握)(一)
37、代理的概念1.代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。2在代理关系中，被代理人又称为本人，代理他人进行民事活动的人称为代理人，与代理人实施民事行为的人称为相对人。(二)代理的种类按照代理产生的不同原因和方式，代理可分为下列3种：(1)委托代理。是指基于被代理人的委托而产生的代理。委托代理中，代理人称为委托代理人。1.委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式。(2)法定代理。1.是指依照法律规定直接产生的代理。2.法定代理主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。3.法定代理人的权限来自法律的规定，由未
38、成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。(3)指定代理。是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。(三)代理权和代理行为1.民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。2.法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。3.代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：(1)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。即代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为。代理人不履行或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。(2)代理权不得滥用。代理人不得有下列滥用代理权的行为：代理人以被代理人的名义
39、与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。超越代理权限进行代理活动。利用代理权从事违法活动。六、民事责任(了解)1.承担民事责任的方式主要有10种：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。七、诉讼时效(掌握)(一)诉讼时效的概念诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。(二)诉讼时效期间民法通则规定的诉讼时效期间有下列3种情况：(1)从知道或者应
40、当知道权利被侵害时起计算，一般诉讼时效期间为2年。(2)从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年。民法通则规定，下列的诉讼时效期间为1年：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。(3)不知道权利被侵害的，从权利被侵害之日起计算，诉讼时效期间为20年。民法通则规定，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。(三)诉讼时效期间的中止和中断1.诉讼时效期间的中止也称为暂停，是指在诉讼时效进行中，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期
41、间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的原因消除后，继续进行诉讼时效期间的计算。依据民法通则，该原因必须发生在诉讼时效期间的最后6个月内。2.诉讼时效期间的中断也称为停止，是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经过去的时效期间统归无效，不再计算，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。3.诉讼时效中断的法定事由有：当事人一方向人民法院提起诉讼；当事人一方提出请求履行义务；当事人一方同意履行义务。一、内容提要：本讲主要讲述合同法、物权法和消费者权益保护法的相关内容。二、重点、难点：考试要求:1掌握合同的概念、特征，合同订立和履行的基本原则，合同的分类；2掌握
42、买卖合同、租赁合同，委托合同、行纪合同和居间合同；3掌握物权的概念、与债权的区别、物权的分类；4掌握经营者的义务和消费者的权利；5熟悉合同的订立、效力、履行和违约责任；6. 熟悉物权法的主要原则；7熟悉所有权、用益物权、担保物权、占有；7熟悉消费者权益的概念；8熟悉消费者权益争议的解决。第三节 合同法一、合同概述(一)合同的概念和特征(掌握)1.合同也称为契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2.合同有以下特征：是平等主体之间的民事法律关系。是两方以上当事人的法律行为。是从法律上明确当事人之间特定权利和义务关系的文件。是具有相应法律效力的协议。(二
43、)合同订立和履行的基本原则(掌握)(1)平等、自愿。 (2)公平、诚实信用。 (3)守法。(三)合同的分类(掌握)1.根据法律是否设有规范赋予一个特定名称，分为典型合同和非典型合同。典型合同也称为有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同。合同法规定的买卖合同、租赁合同、委托合同、居间合同、借款合同等合同为典型合同。2.根据法律是否规定合同必须符合一定的形式才能成立，分为要式合同和不要式合同。要式合同是指法律规定必须采用特定形式的合同。不要式合同是指依法并不需要采用特定形式的合同。3.根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，分为双务合同和单务合同。双务合同如买卖、租赁等合同。单务合同如
44、赠与、借用等合同。4.根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，分为有偿合同和无偿合同。有偿合同如买卖合同。无偿合同如赠与合同。5.根据合同是自当事人意思表示一致时成立，还是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立，分为诺成合同和实践合同。诺成合同是当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。6.根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，分为主合同和从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。二、合同的订立(掌握)(一)合同的
45、内容合同的条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的，即合同当事人的权利义务指向的对象；数量；质量；价款或者报酬，如房屋买卖合同中的房款，房屋租赁合同中的房租；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。(二)合同的订立程序当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。1.要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示。发出要约的人称为要约人，接受要约的人称为受要约人。该意思表示应符合下列规定：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。2.需要注意要约与要约邀请的区别。（重点）寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合
46、要约规定的，视为要约。（注意考试）3.承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。例题:某房地产开发企业在繁华地段向行人派发商品住宅价目表的行为，属于( )。 (2012年真题)A要约 B要约邀请 C承诺 D诺成答案：B解析：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。三、合同的效力(掌握)1.合同的生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。2.合同生效应具备下列3个条件：(1)当事人具有相应的民事行为能力。无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益。3.有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形
