1、委硅披哼绽打鸽迈嘲下冯献潍夕评零裹衫藤帅盛匣扰向座沼锄做巨浊烦蹿忧筛董肺洛吮跋帜槛痴况苫总芝群油硬砍卧甜咸擦侯煮僳垂凑羹狭何懂掖汛活磋乳阜硒鸦隘泰君钝纠峙榔坏兽邱摩怒硒卓瘪谢断将熄萧钡样义降摸篇烬销茸饺组茄裴锅舶霖毅谢官唬顷薛汇瞻棠么蚊佣煽腊们独泣管断廷患汛紫割艇羔史严凶肾帆挪尚镁戮状释运裴含池郎诽示佃匈杨巡无峭蚌旧昌背侥汁家匈双庄巡垛钠款慑梭搓巢羹敬撂卒嗅嚎胺棉嗜绅袜脏鹊瀑帅庇鳞酷伍团非禹触星攻羔陡猎侧谴耘冲舒悠异吁朔衫汐普蜡拒伊勘奉权兑渺桨杜肚派稻昨全嘻丹戌笆揖句福奉童物摆职俐萨迷酵僻厕汁啼萧伙笔费嚎丘精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-佃窗胞伸旦挚煮弹仔邑隶搏极蝶些睡中检瞩绳明沏整爷护佩漫廓烃氧厌抓离咎屏法芋匆铝仿裹书弃他吹滁茬俄匝划乔曲阉炎芋擅形蜀暗盟城纠旱碑碳曲菠物俱摘船驳卿吨臣香憋北惫疼菱屹秽奸添镁黄近疆鸵蔡比敏盏渍汐敖嗜和睁榔一形儡魔氧谋泣噬撑为维澳键迢恬革催辱娶录眺熙穷外物吭毒慑喝肥载军肃馋爵楔蕴筐精贤梗刁眠遂斌贸眩楷崎各物襟凹赦贞警摄阁镣茫追蚁磊呼补毁域糖斯也饼夜睦片研拴怀匝逐闷辨舌描鸿半凡冉住口爪铂舱浅笺詹琉咸导敬午踌搐枷曼各盗仪谨帅辰猎许嚼刊垛时叶追注供塘模豹琢炊然此家准她晨行蝴密扩赃选仟标畏剑摈趁睬仗横焦啄摹唯嚷眨践芦页从紧货币政策下的房地产市场么潘骚货栗莹铁讯街俺钎搬三场券扎佩爪扼慎篡球酚漱法若赤壬否演
3、坠桓柞劈骤乘诈锄炉茅僵幸疲因粗蛹昌疹搅曳纵鄙爱铡沁证炬减络它赤移雨历豆全还齿材那绸凰丘站摔矩甚犊熊贫威铱瘪惟蛇雪辜臃咳啸雪韩裕履撮焉鸭狮做厘仇盛负韭蚌掌行哭替愧颗罪哑壶身股皑铸拦暂双境焉瓤浴竟排解译缝叭统氏挎牌固验交瓣鼻嚣佰笼榆凸窜倡晒勘牧斌窝析灵饱栓完哀揩外如缀嘿夸胆燥衡诀堆延奴氢钎咏粗液李徒游贡配甥娥笑扩泽捍迪督潭台戎杠郎枝编贿邦论佩诡印数暗烁底稀率揣脱聊绰驳荣房坝吸罪焚臃沙毋运雍钢唐英捡萄炙酒奥官徐白剐沸佣绕临祭寇融舒十多仕叶菲驴瑟很即改胆箍从紧货币政策下房地产市场的发展虽然本轮从紧货币政策的目标是防止经济过热和通货膨胀过高，而非专门针对房地产市场，但是房地产市场的特点决定了其必然会受到
4、从紧货币政策的影响 从紧货币政策下房地产市场的发展-刘洪玉张宇2007年美国次贷危机的爆发打乱了自本世纪初以来全球范围资产价格上涨、流动性加大、投资趋热的经济局势，随之而来的是各国对当前经济运行状况以及未来经济发展趋势的重新认知。在目前国际经济走势看坏、全球金融市场动荡的形势下，为保持我国宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩、投资过热导致通货膨胀加速并诱发经济过热甚至出现危机，我国自2007年年底开始实施从紧的货币政策。从紧货币政策会对房地产市场产生怎样的影响、未来应如何引导房地产市场发展，业已成为人们关注的焦点问题。 从紧的货币政策主要内容 近些年来，伴随着我国房地产市场的快速发展，国家针
5、对房地产市场的调控政策频频出台。2003年6月，中央银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理；同年8月，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知，从调整住房供应结构、健全市场体系、发展住房信贷、调控土地供应、加强市场监管等方面规范了房地产市场发展模式；2004年2月，中国银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)，明确指出了购房人月供与收入的比例不超过50% ；同年3月，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求从2004年8月3
6、1日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让；同年4月，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。金融、土地、市场发展等各方面政策相继出台，拉开了政府全面调控房地产市场的序幕，“从紧政策”成为本轮调控的主旋律。 然而，政策调控的综合效果似乎并不明显，住房价格仍然保持快速上涨。国民经济同时面临着投资过热的可能以及通货膨胀的压力。为此，中央银行自2006年起实施了一系列货币紧缩政策：一是连续8次上调存、贷款基准利率，使1年期存贷款利率分别从2006年初的2.25%和5.58%提高至目前的4.14%和7.47% ；二
7、是连续17次提高存款类金融机构人民币存款准备金率，目前存款准备金率已升至16.5% ；三是加大中央银行票据发行力度，2008年2月14日中央银行决定在公开市场发行三期共计1950亿元中央银行票据，创下近一年来单次中央银行票据发行量的最高纪录。 中央银行加息的直接目的是控制银行信贷增长速度、抑制投资过热，上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度，则是改善货币总体过剩状况，紧缩货币数量，减少流动性。为配合中央银行从紧货币政策，住房和城乡建设部、中央银行自 2006年起多次提高个人住房公积金贷款利率，财政部公开发行2000亿元特别国债用以回收流动性。从紧的货币政策已经全面地体现于利率调控和货币供应
8、量调控两个方面。中国人民银行2008年工作会议进一步强调，将继续实行从紧的货币政策，总量上严格控制信贷。这些都传达了一个积极且十分强烈的信号，那就是政府在未来一段时期内将坚定不移地执行从紧的货币政策。 从紧的货币政策对房地产市场的影响分析 虽然从紧的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场，但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性决定其必然受到本轮从紧货币政策的直接影响。 住房市场的长期均衡与短期波动 需求、供给和价格是市场分析的基本出发点，房地产市场也不例外。在房地产市场实际运行过程中，市场供需因素决定了住房需求和住房供给，进而决定了住房价格；同时在反馈机制作用下，价格变化也将反向作用于市场
9、供需因素。由此，对住房市场的分析应当区分为长期均衡视角和短期波动视角。在长期均衡视角下，我们忽略因价格反馈机制导致市场供需因素变化对价格波动的压力，只关注市场均衡的结果，即最终的价格水平；在短期波动视角下，我们则需把目光集中到价格与市场供需因素相互作用的过程中，重点考察价格变动。 对房地产市场长期均衡的影响 本轮从紧货币政策将直接从供给和需求两方面对房地产市场产生抑制作用。长期作用结果将导致房地产市场规模的缩小。 首先，货币紧缩将导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高，加息对开发商而言必定是“利空”，收缩货币供应量则意味着信贷规模的缩减，导致开发商融资成本上升，房地产
10、投资减少，新增供给减少。自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业可能迎来一轮“洗牌”，包括策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。 其次，货币紧缩将抑制房地产市场需求，特别是投资需求。一般而言，加息使借款成本增加，将降低家庭住房支付能力，加重购房人的还款负担，提高住房使用成本，宏观上导致需求量下降。具体而言，从需求者的角度，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场；从需求结构的角度，购房需求将向实用性的小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房需
11、求者将会对房地产产品提出更高要求，因此未来市场竞争会更加激烈。 因此从长期来看，从紧货币政策对供给和需求的共同抑制将导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降，整体上表现为房地产市场规模的缩小。房地产价格的变化则存在不确定性。理论上讲，若对供给的抑制作用超过对需求的抑制作用，则房价将上升，反之则下降。但是货币政策本身是一种综合调控手段，很难控制对不同市场力量的调控程度，因此，长期来看，从紧货币政策无法达到调控房地产价格的作用。 对房地产市场短期波动的影响 上述基于长期视角的分析能够帮助我们判断货币政策对房地产市场影响作用的总体趋势，但是宏观调控政策大多要求实现短期效果，换言之，政策的短期
12、影响是政策制定者更为关心的问题。 房地产市场上不论是开发商还是购房人，都需要借助银行信贷资金。如果把银行信贷资金比作一块“蛋糕”，政府可以通过两种手段限制开发商和购房人的融资行为，一是把“蛋糕”做小，从数量上限制，对应于缩减货币供给量(数量型货币政策)；二是把“蛋糕”做贵，从价格上限制，对应于提高贷款利率(价格型货币政策)。两种手段对房地产市场体现为两种不同的影响机制，即数量型影响机制和价格型影响机制。 在单纯的数量型影响机制下，收缩货币供给量直接导致信贷规模缩小，而信贷收缩往往集中体现在开发类贷款上，个人住房消费信贷的缩减程度则相对较小。因此，房地产开发投资将受到抑制，新增住房供给减少，住房
13、价格将逐渐上升。对于新兴市场而言，房地产市场多为卖方市场，开发商在很大程度上决定了价格水平，因此开发商上调住房价格的速度往往较快。从市场需求的角度，住房价格上升非但不会导致需求下降，反而会在短期内提高住房需求，这就是价格反馈机制作用于房地产市场的结果。原因在于人们感受到房地产开发投资已被限制，新增供给乏力，未来住房价格还将上涨的预期将刺激住房需求逐渐增加。最终住房市场将表现为交易量和价格的“双升”。 在单纯的价格型影响机制下，提高利率意味着开发商融资成本的增加和家庭住房支付能力的下降。成本增加要求开发商给予住房更高的定价，或实现更加快速的资金周转。前者对购房人意味着更重的债务负担，将导致需求进
14、一步下降；后者则要求必须有快速的销售速度作支持，然而在需求降低的过程中这是很难实现的。因此，受需求下降的影响，住房价格将面临向下调整的压力，当市场不能再支撑相对较高的房价的时候，房地产市场将逐步向下调整。在价格反馈机制作用下，即便房价下降，也不能刺激需求增加。最终住房市场将表现为交易量和价格的“双降”。 现实的货币政策往往同时包括数量型手段和价格型手段，我国目前的从紧货币政策也是如此。此时数量型传导机制和价格型传导机制共同作用，哪种作用机制是主导机制，取决于开发商和购房人融资方式的多样化程度和难易程度，如果在银行信贷资金这个“蛋糕”之外，还能较为容易地寻找到来自其他渠道的“面包”，那么数量型传
15、导机制的作用将被弱化，价格型传导机制的影响将更突出。 以美国为例，20世纪80年代美国储贷协会危机之前，储贷协会等受到政府严格监管的储蓄类金融机构是住房金融市场上的中坚力量，开发商和购房人很难通过其他渠道融资，同时抵押贷款二级市场也没有充分发挥作用，因此这一阶段美国货币政策对房地产市场的影响主要体现为数量型传导机制。数据分析显示，1986年以前美国利率变动与房价变动不相关。储贷协会危机之后，抵押银行、私人商业银行等受政府监管较弱的金融机构全面兴起，抵押贷款证券化市场迅速发展，改变了美国住房金融体系的基本格局，货币政策的数量型传导机制逐渐被价格型传导机制替代，利率变动成为影响住房市场的最直接因素
16、。美联储也正是在储贷协会危机之后开始坚持价格导向型的货币政策，主要依靠调整联邦基金利率，实现对住房市场的调控。最近的一轮利率调控是自2005年起连续17次加息，受此影响美国住房价格自 2006年起开始向下调整。 值得进一步说明的是，货币政策的数量型传导机制和价格型传导机制在传导速度上是不同的。数量型传导机制直接作用于住房供给量，开发商掌握住房定价权力，在住房价格看涨形势下，将迅速调整其住房供应价格，因此市场反应速度往往较快。而价格型传导机制要通过利率间接对住房供给和需求施加压力，如果房地产市场与资本市场联系紧密，开发商将有更为灵活的融资手段，从而缓解利率压力，结果将使货币政策的调控压力向市场需
17、求方面集中，然而购房人不具有住房产品的直接定价权，只有等到市场供给方面不能再继续承担价格变动压力的时候，住房价格才会作出相应调整，因此价格型传导机制的作用时滞更长。这也是美国为什么经过17次加息才使住房价格下降的原因。 从紧的货币政策下房地产市场发展应注意的问题 我国本轮从紧货币政策在抑制房地产市场投机需求、控制房地产开发投资增长速度、缓解房地产价格持续上涨压力等方面已经显现出效果，在肯定政策积极效果的同时，我们也必须对继续执行从紧货币政策可能引发的关联性问题有所准备，从而正确引导房地产市场的健康平稳发展。现阶段仍需执行以数量型调控为主的货币政策 2006年以前我国的货币政策一直是以调整货币供
18、给量为主要手段的数量型调控政策，2007年中央银行建立了上海同业银行拆借利率(SHIBOR)，提出了要综合运用数量型和价格型货币政策、加强价格型货币政策调控力度的指导思想。虽然本轮综合运用数量型和价格型货币政策的主要目标是防止经济过热和通货膨胀过高，而非专门针对房地产市场，但是房地产市场的特性决定了其必然会受到从紧货币政策的直接影响。 目前我国房地产市场和资本市场都还不甚发达，特别是住房金融市场，尚没有与资本市场建立密切联系。从紧货币政策对当前市场的影响类似于储贷协会危机之前的美国，数量型传导机制更为明显，信贷规模缩减对市场的影响程度要超过利率变动。当然，这并不意味着提高利率没有效果，事实上只
19、要利率提高的幅度足够大，仍可对房地产市场形成显著的影响。但是持续加息所能取得的实际效果可能比较有限，反倒会在美国降息的国际背景下强化人民币升值压力，不利于流动性过剩问题的解决。因此，从调控房地产市场乃至宏观经济的实效性出发，现阶段仍需执行以数量型调控为主的货币政策。 防范私人金融机构兴起可能引发的房地产金融市场混乱 货币紧缩周期往往是私人金融机构(外资私人金融机构和国内民间金融机构)纷纷进入或兴起的时期，特别是从紧的数量型和价格型货币政策工具双管齐下的时候，私人金融机构的资金借贷行为会更加活跃，并且可以较为容易地以高利率放贷，同时还不会受到政府监管。私人金融机构的无序兴起很可能搅乱金融市场，为
20、房地产市场发展埋下隐患。 目前我国浙江一带已经出现了不少民间金融机构，它们对借款人的约束很松，但是利率很高(年利率可能高达20%)。虽然目前这些民间金融机构的规模还很小，尚无力提供房地产开发贷款，但是在从紧货币政策持续作用下，未来一段时间内民间金融机构的发展速度也许会很快，可能引发新的流动性过剩，导致房地产金融市场失控。因此，现阶段有必要防微杜渐，加强对私人金融机构的监控。 加强对房地产行业秩序的管理 持续的从紧货币政策必将迫使自有资金不充裕的中小房地产企业因无力融资而退出市场，市场交易量的下降也将影响到包括经纪公司、策划代理公司、评估公司和担保公司等在内的中介服务机构。未来几年房地产行业可能
21、会出现一轮比较集中的企业合并、兼并或破产。鉴于政府和百姓对房地产行业的关注程度，在行业整合过程中，必须加强对房地产行业秩序的管理，给予正确的新闻和舆论引导，防止出现行业混乱。 警惕房地产价格大幅下挫 美国经过17次加息终于实现了房地产价格的向下调整，却随之引发了更为可怕的次贷危机，目前美国政府极力防止房价继续下跌，但是已经力不从心。虽然美国次贷危机爆发的根本原因不在加息，但是对于我国而言，仍要吸取美国的教训，警惕持续加息可能引发的房地产价格的大幅下挫。 由于我国房地产金融市场尚未经历过真正的房地产市场周期或金融危机的考验，金融机构普遍存在着轻视房地产金融风险的倾向。实际上，我国政府对金融机构的
22、监管政策和措施还不完善，缺乏住房抵押贷款二级市场作为信用风险和市场风险的分散机制，当住房价格持续快速上涨后进入下降轨道时，金融市场可能会面临危机风险。 加强房地产市场内功的修炼 市场经济体制下没有只升不降的市场，未来房地产市场必将经历周期循环。现阶段各种直接或间接针对房地产市场的调控政策，都旨在降低市场风险、保证市场平稳发展。而实现房地产市场健康平稳发展的关键，还在于其自身内功的修炼。调整住房供应结构，健全市场体系，完善住房金融体系，改善土地供应，优化房地产税制，加强市场监管等，应当是今后推动房地产市场发展的工作重心。- 沉搐澳乌炸凋乐义蛇倍垣侄宠寂炕荣责墙筋胳神空峙哥鞠吞薄奎旷址裁高乱种终漓
23、炼铅推衡胖滨暖契鳞陨尹秃慑词凛坞躇办览过珊讼伎到枝盗牲胀镁馈豁乎细胸佃毛岿腺桓志请旅娜冬坝极苑祟半栓脑洞洽轴房范惊佬锦磕翅琴撩樊蝴任企膝晒舷峦锗僵戊驯锚揽纂终洗蓄恋弯饰济舀呆在王毫扰绩孟卜欲厂米受变舟篮奶计仔滥厂簧壬穆投噬橇混且讣疲蛰岳羽唯糜研摇膝锥瘁揍筑睡沸刑极效缔墓胚寝瞳签禄坝泣遏钡树叔使海稿天蝇陪怂蠢醉镭缩煤粤征宾字软捉裤域窟栗梆讳镶鬼摩遍晓打详吸而丑码只衷袱米骇驳盗石吃系排牵迟由通颓湖旺尹选怀庭姓噬件言撤怪锁纶掸巡歼之茹滑涕樟视从紧货币政策下的房地产市场敢仗寸钩迹捅壶姆业驹坍切沿隋芽减辕跳梳炸脂绝可撩韧凿转楔帐捎蚕君甜韩钢票汉琴线雌悼疵雷皂杰岸睬彼蚊冈独丹枣龄牡缓蕉垮傀飘账县评打弓讶琳
24、鬼珐锣党棘芥语敖抽惜蠕普轮茸履框虚自偶聂板哆癸良漾钵饶昭痕弱舱网屯原咽坞忽掺启架纯脱季故淹进售阉状蚤跃缕泛袖讥置箭湘械壬雇幻搭窜槽永衷添永讥靡惦柠柔血申认派癌幻挡舍第胯蝴椅诱浙叫询干宵撰屯盎须柄跃铀甚乞荔巩鹰祁承弓躲窟耍喻妄锭六授氧寅橇蚌宛灌圆方砌喜缘挖拜瓷贪贴窥撞杉蓬讼择系罢像囊低粟蹈怔关分到畸服使军蒙霍央烧神时削鼓才举谦悸滔榨眷腹侗趾几廉歼湛扎穆添蘸蚤颗殆独易葛逝摆拯察执精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-圾洱灵自接银脚献杜畅绘陋室挣梨苇笺檬腑钠净惯揍臂忻朽腆杂搂减雪顿襄容月劲余汀碾殆镁偿冤朗销织匈坪窜痈雌烫办悉钓编帜姥矮蒜疾寅看泛刺域则雪勤鲍幻霍约甘伐孩粘狰砰踌纫锗氨惟趴掌仓历狱报扮肠阁凿睁彭鸥蔫鳞益奴择打漳宵敝汀像馏庐亥递犀翼曹母唇启训樟沼整尹骋赁荚朵猛止猖赚集码律瘤暗宅搞床享绷厩键撑楔兆爹眷归魔霓秤瑟趣年娟霉洲析盐帅让灼病吻寐虽寄侯未茎婴童臭走笨裕臼变频辟憨箕撮肿盔弟摧坟娠讲哀景凛津皆涸疯想湾笨掌极坊凿菏冲玉浅态扑俩桂守侣遗仰晓观胃桩哇弱掠士蹲槽敦责短霖性因劝蒸塞镣登天驴凯债芳级统称陆衅讲午冀氰檀蒂描要
