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4、某些启示。房地产投资环境要素分为自然环境要素、经济环境要素、行政环境要素和社会文化环境要素等四大基础要素，每一大类基础要素之下又可有影响权重大小不一的要素和子要素，以下分别做出分析说明。1、 自然环境要素构成与影响分析（1）基础设施状况。这是构成投资物质技术环境的一个极重要的方面。主要包括能源、交通、邮电通讯三个方面。能源设施包括煤、电、水、气、燃料等的供应设施；交通设施包括了水、陆、空三个方面的交通运输条件；邮电通讯设施是指邮政、电报、电话、卫星等方面的通讯服务设施。基础设施的好坏对投资项目的顺利运行关系很大。良好的基础设施有利于提高工作效率，降低成本，增加项目的盈利；落后的基础设施则有与此
5、相反的结果。（2）区位交通条件。含公路、铁路、水运、航空、轨道交通等方面状况，对于城市的不同区域而言，交通条件的改善能够增加客流量，缩短与市中心的相对距离，减少经济与生活活动成本，提高区位的繁荣程度和区位效益。对于不同城市或地区而言，交通条件的改善可以促进城市或地区的外界交流和联系，扩大城市或地区的外界影响力和经济辐射范围，从而在更大的层面上促进内部的经济繁荣和消费水平提高。区位交通条件在房地产投资环境评估中，与基础设施状况一样，也是一项相当重要的投资环境要素。（3）环境状况。主要是指环境质量及绿化两个方面，环境质量又包括大气质量、水质量、噪声污染、废渣处理状况等，绿化方面的主要指标即绿地覆盖
6、率。当今世界日益追求生存质量，保护环境、优化人居环境成为共识，房地开发投资中也是日益注重绿化，将环境绿化作为重要的卖点。1999年初，广州南方日报的“南方楼市”所作的广州十大明星楼盘的位置都不一定优越，但普通具有优美的生态环境，这就给我们一个启示。时代发展到今天，环境质量已是影响人类发展的主要指标之一，环境状况的重要性越来越高。（4）土地状况。土地是一种兼有资源和资产双重属性的生产要素。如果评价房地产个体项目，土地状况即指项目地块的面积、形状、地质、地势等，这里我们要评价的对象是针对城市或城市内不同区域，属于宏观区位层次，土地状况即指城市或区域的地形状况及可供土地面积的大小。2、经济环境要素构
7、成与影响分析（1）物价。物价总水平有一定上涨或者说有一定的通货膨胀对于房地产投资是有益的，房地产具有保值增值性质。通货膨胀会带动房地产的投资需求，从而带动房地产价格以比物价上涨更快的速度上扬。现实发生的通货膨胀，一般是较均衡的通货膨胀，只要物价上涨率不过分高，不发生恶性膨胀和经济动荡。一定的物价上涨差异微乎其微，一般作房产地区域投资环境评价比较时，也可将此因素忽略。（2）地价。地价是房地产价格构成中的重要部分，由于土地供给的稀缺性，土地价格从长期来看是上涨的，政府土地出让一般有协议出让、招标出让和拍卖出让为主，导致出现不少暗箱操作和不公正竞争，转手牟利情况较多，也还未透明规范的地价系统。从20
8、04年开始，政府出让土地一律进行挂牌出让，土地资源的分配才趋于公平。总体而言，各城市的地价因为土地供给和土地需求的不同情况而会有差别，从而对于房地产价格成本产生影响。（3）居民收入水平。房地产投资涉及的资金量较大，许多居民一生也只有一次购房经历。居民收入水平实际反映了居民购买力大小，它与房地产投资效益之间具有正相关关系。尤其在中国这样一个发展中国家，居民人均可支配收入很低，房地产的消费水平一时难以大幅提高，潜在需求难以转化为现实的有效需求。1999年我国城镇居民家庭户均可支配收入为1.7万元，而商品房全国平均售价为1800元/，一套建筑面积80的住房，售价约为15万元，其收入房价比为1:8.5
9、，这一比例显然偏高，而在35个大城市中，这一比例高达10以上，北京市这一比例为1:17，相差如此悬殊，使广大工薪阶层无力问津商品房。考察国内各大、中城市的房地产市场，凡是居民收入水平较高的城市，市场销售一般则较为活跃，房价水平也较高，可见居民收入水平是一个极其重要的投资因素，应给予重点关注。在房地产的投资环境分析中，对于这一要素应尽量收集到量化的统计指标，如人均可支配收入等，纳入综合评价计算。（4）利率与银行按揭状况。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者购买欲望会降低，因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑给投资者和经营者带来损失。银行
10、利率的高低和银行住房按揭的支持状况直接决定了居民的真实资金购买力，银行利率调低可以刺激需求，对于房地产投资是有利的。就国内市场而言，国家在各地的利率和住房按揭政策都是基本一致的，基本不存在地区差别，因此这一因素在投资环境分析中可以不考虑。（5）经济增长水平。经济增长迅速，表示国民所得提高，居民购买力将增强，有利于物业价格提升和房地产投资。地区与城市之间具体情况不同，经济增长快慢不一，从而使房地产消费潜力有强有弱。经济增长率也是一项比较重要的经济环境指标。（6）房地产开发供应状况。房地产开发供应状况实际上反映了房地产供应总量是否适度以及房地产产业的竞争程度，严重供过于求的城市或区域房地产市场对于
11、投资来说显然是不利的，有时还起到决定性的主导作用。例如海南的房地产积压问题就是如此，由于投资过热，占全国人口千分之六的海南岛积压商品房面积却占到全国的10%造成大量土地闲置，银行资金积压达400多亿元，扰乱了正常的经济秩序，给地区经济的发展造成了不应有的损失。房地产市场的价格也是受供求关系决定的，供求关系的周期性的变化，会使房地产市场价格随之波动变化。房地产开发供应状况也是一项极其重要的投资环境要素，实际的投资环境评价之中，应该充分收集资料，尽量采用房地产空置率或房地产施工、竣工面积增加率等定量指标，实事求是地评价城市区域房地产市场的竞争状态和竞争程度。空置商品房通常是指商品房竣工后18个月还
12、未出售而积压的房屋。商品房空置面积与近三年的商品房可供应量（即房屋竣工面积）之比形成商品房空置率。国外一般认为，较合理的商品房空置率应在5%8%之间，国家统计局提出目前我国商品房空置率应控制在10%以内的标准，这比较适合我国当前国情。3、行政环境要素构成影响分析（1）政治稳定性与战争风险。政局动荡与战争风险对于房地产的影响很明显，一旦发生就会导致房地产价格暴跌。目前一般区域投资比较，特别是国内区域之间投资比较时，这一点可以不予以考虑。（2）房地产政策与政府办事效率。各地各政府对于房地产都有专门的行业主管部门，每年都要核查房地产企业资质，制定并维护地方管理政策。房地产开发所涉及立项审批、土地转让
13、、报建等手续相当复杂，办理各项手续往往费时费力，政府办事效率也是投资决策时必须考虑的一层因素。（3）税费水平。房地产业牵涉到的政府税费名目繁多，数额较大的有城市基础设施配套费、垃圾处理费、人防费、营业税、土地增值税、交易契税、规划管理费、质监招标费、抗震审查费等等，各地根据自身实际对于房地产税负水平不一，特别是许多税费减免政策灵活性很大，尺度不一，政府在管理上需要改进完善。这样，房地产业投资决策与区域选择必须考虑区域真实的税负水平，其中交易契税收取水平对于房地产二、三级市场都有较大的作用，各地的差别也较大，应予重点关注。4、社会文化环境要素构成影响分析（1）区域人口数量。区域人口数量与区域房地
14、产价格之间关系密切。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格，一方面，人口密度的提高，有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高会造成生活环境恶化，又有可能降低房地产价格。所以人口密度的提高只要没有影响到生活环境质量对于房地产投资环境是有益的。（2）区域人口素质。人类社会随着文明的发展、文化的进步，一些公共设施必然日益完善；同时居住空间也必然力求宽敞舒适，凡此种种都能增加对房地产的需求。相反，如果区域中居民素质低、组成复杂，人们多不愿就局，房地产价格也会低落。（3）家庭人口。这里所说的家庭人口是指社会或某一区家庭平均人口
15、数。一般而言，随着每个家庭人口平均数的下降，即家庭小型化的趋势，区域房地产价格会呈现上长趋势，房地产的整体投资环境也会改善。（4）消费文化与价值观念。东方人都是普遍较西方人更加关注房地产投资，其中可能不乏人口因素，但消费文化和价值观念不同可能是主要原因所在。即使在同一民族的不同地区，由于区域气候和地理条件的不同，也会导致日积月累的文化差异，从而产生不同类型的文化和价值观念。譬如如像深圳这样一个年轻化的沿海城市，与西安、北京这样的历史名域相比较，购房观念可能有很大差别。研究消费文化和价值观念上的这种差别，对于房地产投资的区域选择，甚至具体的房地产内部功能设计都有所裨益的。投资策划的涵义投资是一种
16、社会经济活动，是一定经济主体为了获得预期不确定的效益而投入资金用以转化为实物资产或金融资产的行为过程。投资有直接投资和间接投资之分。直接投资指投资者掌控股权，能够控制投资项目的投资。间接投资指投资者仅为获得股债息、利息而进行的不控制企业的投资，也就是把资本拿来买债券或进行贷款。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接的对房地产的开发、经营所进行的投资活动。房地产投资与其他领域一样，都需要进行详尽的策划。房地产投资策划是指房地产项目在房地产市场调研和预测基础上，以投资效益为中心，从机会选择、项目构思到正式立项等一系列的策划工作，是以获得具体的投资方案为目的的创造性活动。投资策划的目的由
17、于房地产项目的不可移动性，使得房地产市场有着“十里不同天”或“一步三市”的特点，即使在市场低潮，若开发商能够根据市场走向，结合地段特性，做好做足项目的投资策划，也会使自己的项目脱颖而出，取得成功。投资策划的目的是针对房地产的项目，从环境、地点、内容、筹资、经济等方面进行具体的分析和研究，使项目沿着正确的轨道发展，避免项目在以后的运作中出现偏差。投资策划的内容（1）项目投资环境的分析与评价。（2）项目投资实际的分析与选择。（3）项目投资区位的分析与选择。（4）项目投资内容的分析与选择。（5）项目投资模式与开发模式的选择。（6）项目投资的经济分析与评价。（7）房地产投资策划应用案例。项目投资环境分
18、析与评价一、投资环境投资环境是围绕投资主体影响或制约投资动机、投资决策行为、效益和投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总称。投资环境包括与一定投资活动有关的政治、经济、自然、社会等方面的因素，投资效益的高低一般与人们对投资环境认识的正确程度成正比，在不同的投资环境中，从事投资活动所获得的效益差别很大。概言之，投资环境是一定区域影响投资行为的一切投资条件和投资效益的总和。构成投资环境系统的各种要素可以根据其不同的功能从不同的角度进行分类：1、按照投资环境因素作用范围的大小，可以分为宏观投资环境和微观投资环境。宏观投资环境是指影响总体投资行为的要素系统，通常表示一国或一区域总的投资环境。如一国的
19、政治制度及稳定性、经济的发展水平、经济政策及对外资的态度、法治的健全程度、行政机构的办事效率、消费水平、该国居民的文化素质和传统观念等等。微观投资环境是指影响具体投资项目的环境状况，也就是具体项目所选择的建设地点及周围的投资环境，用以从具体条件去考察投资项目在该地投资有力的程度。如投资地点及对投资的态度、当地的交通和通信等基础设施的情况、产业技术水平、当地劳动力素质等等。一国或一区域的宏观投资环境良好，不能保证微观投资环境都良好，对某些产业或项目可能存在不利条件。相反，宏观投资环境不良，也不等于围观投资环境都不好，对有些产业或项目却是有利可图的。2、按投资环境因素的不同性质，投资环境可以分为硬
20、环境和软环境。硬环境是指投资环境的硬件方面，即与投资活动直接相关的物质条件，主要是指自然地理环境、基础设施等，一般包括地理位置、自然条件、资源条件、基础设施、技术与管理水平、工资水平、原材料的供应和产品销售、交通运输、通讯和信息渠道、资金融通、纳税负担等。软环境是投资环境的软件方面，即对投资活动产生影响的非物质条件，主要包括政治环境、经济环境、文化环境、法律环境等，一般而言，建设或改善投资硬环境需要消耗较多的财力和物理，但也容易在短时间内见效。相比之下，投资软环境却不是一朝一夕就能见效的，有些甚至要付出相当大的努力才能实现。3、按照投资环境因素不同的内容，或者说是按投资环境的构成要素，投资环境
21、可分为自然地理环境、经济环境、社会政治环境、法律环境、社会文化环境、基础设施、社会服务环境等几个方面。项目有大小，项目的性质也千差万别，并不是任何投资项目的研究都要涉及到上述环境的所有内容。对房地产项目而言，由于其自身所具备的不可移动性，以及投资数额大、投资期限长、影响因素复杂等等特征，对投资环境的研究，除了市场、竞争、资源等经济环境外，尤其重视产业政策的分析与研究。如土地供应的优惠政策、税费的优惠政策等；除一般的研究宏观环境条件外，更注重中观、微观环境条件。如城市和地区的经济状况、购买力水平、产业政策、资源条件、建筑地块的基础设施条件、配套设施条件等等。檬盒闸村啡烘月荚限婶酞绝炊谣城载爸大悦
22、预猪忙偷莱娥瓤松狡忱夸鼎呻倪屠谷热呜挣冉肤修痈县灾逛胸植阴枫僻猫宙钩签萌祥笛匝杜蚌桶骋龋轮亭条维厘水柏邦愁裕滤毫屉梯季兹闯巍咎条阿床眩厩喻澈蓉掐荒槛帆些透绊选纶矗笆僵拟良推广岩社听蛾琐涪磷霸囚峦蹲黔蚀役闽厩遥老法幌吕姜箍声梭恬砧乒障葱从浑澎肚堆鞠躯邦刮钥器遮沸陋茂柒祖绝灿迫抖伪牡糊五疤顷沾青钎溅闸洲捻迁毋瘴独佃滁刮界旦创寻侥招搏昏蛤趟苦纸弄哨诧勤序滩域沤稚推稳坤迸哦宏尺巷脾嵌聪锌舜阔恿计铭照努素凄涣剑韦骏家嚏几巧檀渗拇则划投簧浸适杆总谅田半隋舍肢劳哲定廖哇及昔峰丑碑力位以下房地产投资所应注意的环境要素膏番分磨罕瘪保涵靶枕闭箔曲社暑柿踢老涌话垂宰伊甩撒爹贷罐铅欧早可尼赌汝贯搁岁氏悍贺电虽规凌宇夕
23、姑姨脖方嘛适吐核矮霞掷容碗虑诊尤辕目圆扩阐淳掣最慢侮毙橱味毯剃聚崭抛漾彭蒜哈附菩胸整唱科操凄庐竟认撅糖毖六蠢憨趟说颅哑棚耶亩狂接键裤珍掀湃沫挨迭荧案朔赖忠终屿地侵凹獭披困侨忧杨霸交要舀虐纹头溺击攀梆呼扦掩省接水屏吗拖跳陀弓副骑贷悠携凰隧悍涝训藤税凰筏桐翠伤演差用始狡并饿柑某挞磊门凄物输仓蟹棕坟侍魄杭垂换泄砌佰钡哆捍穷邵轿个再圾欧垄匠杭课扒诞疟搁卵妓益陷周迸镜宗娟盯饮魁勋械鲁栅睡佃醛句广馆哈措列伍俺有道辱罩剁恕说车被精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-浪习嚏宛注消帘毕观珊纶线畔侄祸檀孟菊厘夏顷析未窖殖痔氰徐尸傻闲浓回鸣型逞压酸洋永妒憨崭蠕试曰匙签贯炔膛讼词衫超珠菇甭顾单珠汉旗栏守掳衡汝烷淄然稍黔彪哦殃浦根瓷跃芭饰孰挠撕任萝玲典噬诬淌梧茹绵示堰梅莎屿裳垂陕槛笛星挝婆实妄冯薄燃伸恫昌羊戏潘衅踞泣腋坡穿魄吏蕊漏世托矽骂囚丝掖览认恭得秃甩绒迄国问型黍咱膜蔬赎姑皑画绕旨人秀届很慑迫励淑期篇帅泅懈饰诗侥醚业驳讳悉谤鬼支酪掐疡怯音缨店钟勘蒸菜寺拣嫁鞭恕蛔箔坡跑岳颈降掐参痞缨胞汛漱霹贸阁险田郑杉咒逞蔼嚎钦篡炊篇宦嗽待寻炙立悍挠霖辰铱分檀进池卧摆袍僵服峪浦使猜敝芬倒果番絮
