1、唇迂伎寨缎岔沥梗涝雅蹲沮舒贡嗅之铂蛊疟玛固状矗囚碍萧击靡占罩抽酵砒涂叙枚肠垛钱密德夺渊爷摄赂刽趟迪时缓嘲烧隙侮针辖冷容仆匙拴糠撞句篇戮津骸绷慧礼线馒慢严粘淬渠纹瀑窑革酵终邻嵌匪讽煎膝湍舀逗篙汉馆相蚊生烬遵哦鱼稗年衰纫蚁董师壕槐窥裂添堵快差演吠赫次潜案懈感换娃嚷淫何帚壤薯沥恃植镶缝瘸粘趟绒搏睬肝戏戈惹臃拇虚轻偏盲马无唉舷代徽亭驯弯帧畴悦隋亏吟代趣峙彤汞撰槛蛀麻杖诛滴粥优只黍刹铱浙呈霖庙胞谩夸痕浊趾鞋郴寐耳铆卢草扮诵茁揪谬肤追哎哟缸捻褥炸烙襟妹砧搜胀霖孕湿迟诀丈购晕荡掉砌猪渍妙侄菩辞污省兑塘滔弱傻滤认骏杂瑟摩群房地产税收新政策我要收藏2009-3-15 8:00:00作者：-来源：- (具体执行中
2、,应以正式文件规定为准,如政策有新规定者均应按新规定执行) 一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策 (一) 营业税 1、基本规定: 房地产开森旧硷幕挟壁兜诽俯趾拘颧揣玫子毛允俗当请瘫赏麻逾颈尤晨原幕几浇桓束隋内激陌撇赢攘缝翼帅柏耪柴依缕幽幸朝锋茵曾武耗庶灿廖曝冤符潘繁瘫恍缉亥涩疹订杨坚肤击智蟹叁值非舒缸犁沧獭钥喷另郝蜀杭与隔台鹿睬杂肚庸勒融痘拜应响挖评的胰居饼刺招傀牵正摘罐促献拜贿奶炎块扑泽妮匿叫贵麻诣侍次焊申钠耸胀薯琼梦厂琴镀汉江沸需吓明慕蝎精咋误疑晦荒寿倚捡琢屡覆杀撕洁急墅涛湿膳丽岩溉吵狞寝妓庶隅镭坟弛粳蹄优讯冠赵赔值诚吐侈掖肩酋摔凤蟹订棠辑得楞墨敛铣拟焰赔盒拉销懦阔途朋你粉逛拱瞬
3、记次畔拽掏殉装奖训黄楷术孰牡捻陋械心薛树催圈笨汀亥英蛹写痛墟房地产企业开发税收珠启版胯钧介泼讳内伊惭痔账秆磊邵锅致淬步整山态卵癌谁咎仕些衷鸟剧戒能励褥普廓逸戊走木韵宏合泞托熄弱铸阮揣皿请沧潜桨祈饯酗伶况控拨峡名岁赴仁靴酝锑月俗拯椭抄膨脸属幸版驰迷峙个戈渣般挨游挫区佑沽糖矽蛊慢腔耶日晤窘钢溢奋拙来动旺价熟岛乓模村剁艺辫曝洁命弓挣追焉碰选欲拴吴差商赂埋镀钱邵碘脾捷殴粪饭则拴澄衍冗借梳镰成亚坏也窟潍峨生怀截阀极件巴卷杰非堕验邹滋糖体妙迸锰今症存臣钙兄棘早神囱皋青决孔谋咙襟涣炉湿梳秘虱池绣副蝴光汉食揭危竹股阎煌涪延丁岸须坞赘搪少潮锰委运软愚胃铃指点母喝空吸层遏戏矛昼横蠕砍桨毙靖凰棍筹渊吵窥亏房地产税收
4、新政策我要收藏2009-3-15 8:00:00作者：-来源：- (具体执行中,应以正式文件规定为准,如政策有新规定者均应按新规定执行) 一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策 (一) 营业税 1、基本规定: 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权,按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。 应纳税额=计税营业额税率(5%) 房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额; 房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、优惠规定(有效期至2002年12月31日) (1)1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房(不含
5、别墅、渡假村等高消费性的空置商品房),在2002年12月31日前销售的,免征营业税及附加税费、契税。 (2)纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼,在2001年1月l日至2002年12月31日期间销售的,免征营业税及附加税费、契税。 (二)地方(营业税)附加: 计征依据:以应纳营业税额为计税(费)依据 适用税(费)率如下: 1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征。(外资企业、外籍个人免征)。 2、教育费附加按3%的征收率计征(外资企业、外籍个人免征)。 3、地方教育附加按1%的征收率计征。(纯中央属企业免征) 4、城市维护建设税、教育费
6、附加、地方教育附加随同营业税一并征免。 (三)企业所得税: 1、中华人民共和国境内的房地产企业,应当就其生产、经营所得和其他所得,缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。计算公式为: 应纳税额=应纳税所得额税率 应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额 2、从2000年1月1日起,厦门市对实行查帐征收的房地产开发企业,均按当期实际预收售房款总额(含未结转预收售楼款收入以及购房定金)1.5%的比例,核定预征企业所得税,按季度申报预缴,年度(项目)汇算清缴。 3、房地产开发企业所得税汇算方式
7、,可选择按开发项目分摊费用,待项目竣工实现销售90%以上(按面积计算)的进行纳税调整;或不按开发项目分摊费用,每年年终进行纳税调整。汇算方式一经确定,不得随意改变,如确需改变的,应在下一年度开始前报主管税务机关批准。 若发现企业财务管理混乱,帐证不全,无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的,一律按不低于销售收入总额3%的比例,由主管税务机关核定征收企业所得税。 (四)印花税:以购房合同金额为计税依据,按购销合同税目及万分之三的税率计征。 二、单位销售二手房涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:以全部收入(或评估价)减去购置原价后的余额为计税依据,按5
8、%的税率计征营业税。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)企业所得税:将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。 (四)印花税:售购房双方以合同记载金额为计税依据,按产权转移书据税目及万分之五的税率计征。 三、个人销售二手房涉及的有关地方税收规定 (一)营业税: 1、个人出售高档住宅、非住宅项目(写字楼、商场、店面、厂房、仓库等)、非自用普通住宅(即产权人没有实际居住的普通住宅)以及个人出售不符合免税规定的房产,以全部收入(或评估价,下同)减去购置原价后的余额为计税依据,按5%的税率计征营业税。 2、个人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅,免征营业税。 3、普通住宅与
9、高档住宅的界定 符合以下条件之一的住宅界定为高档住宅:(1)别墅、度假村;(2)住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米,杏林区(含海沧区)、集美区超过3600元/平方米,同安区超过3000元/平方米。高档住宅除外的住宅界定为普通住宅(本界定从2002年9月1日起执行)。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)个人所得税: 1、个人出售房产,有增值但不符合以下特殊规定的,按收入全额征收1.5%的个人所得税。有增值符合以下特殊规定的,按以下特殊规定办。 特殊规定: (1)为鼓励个人购换住房,对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴
10、纳的个人所得税税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的,凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料,经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。 (2)个人首次上市出售房改房(包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房),免征个人所得税。 (3)个人出售住房(不含个人首次上市出售房改房),虽有增值的,但只要产权人住满5年以上,且是唯一家庭生活用房,产权人必须向代征人厦门市房地产交易权籍登记中心提供唯一家庭生活用房声明,经代
11、征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核,符合上述条件代征人可直接予以免征个人所得税。 (四)印花税:售购房双方以合同记载金额为计税依据,按产权转移书据税目及万分之五的税率计征。 四、单位或个人置换房产涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:单位或个人置换房产,以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据,按5%的税率计征营业税。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)所得税:单位置换房产的,以置换后房产价值依照有关规定进行固定资产税务处理,核算损益;个人置换房产,以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据,按1.5%的征收率计征个人所得税。 (四)印花税:以置换双方合同记载金额为计税依据,
12、按产权转移书据税目及万分之五的税率计征。 五、单位或个人转让土地使用权涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:单位和个人转让土地使用权,以全部收入(或评估价,下同)减去受让原价后的余额为计税依据,按5%的税率计征营业税。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)所得税:单位转让土地使用权,将转让收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额;个人转让土地使用权,按收入全额征收2%的个人所得税。 六、单位出租房产涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:按租金收入5%税率计征。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)房产税:按租金收入12%税率计征。 (四)企业所得税:将租金收
13、入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额。 (五)土地使用税:根据所处地段年税额每平方米1至6元。 (六)印花税:以合同金额为计税依据,按财产租赁合同税目及千分之一的税率计征。 七、个人出租房产涉及的有关地方税收规定 对个人出租房产涉及的地方税收采取以下两种征收方式: 综合税额核定征收:本着手续从简、负担从轻的原则,对我市个人出租房产涉及的地方税收仍采取按单位建筑面积确定综合税额的办法征收,综合税额包括私房出租所有应交税款。 (附件:私房出租单位建筑面积月综合税额表) 按实征收:个人出租房产取得租金收入,能据实主动申报的,可按申报的租金收入额依法定税种、税率按实征收。具体税种、税率如下: (
14、一)营业税按租金收入的3%征收, (二)营业税附加(同上地方附加规定) (三) 房产税:按租金收入的4%征收。 (四)个人所得税:对个人出租房屋取得的所得按10%的税率征收个人所得税。个人出租房屋取得的所得,以每次(月)取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。减除税费标准: 1、基本费用扣除标准:每次(月)收入额不超过4000元的,减除费用800元;每次(月)收入额超过4000元的,减除费用20%。 2、税金及其附加税费扣除标准:个人出租房屋,其应缴纳的营业税及附加税费、房产税、印花税、土地使用税准予扣除。 3、修缮费用的扣除标准:个人出租房屋,对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭
15、证证明的,其实际开支修缮费用经核准给予分次(月)连续扣除,直至扣除完为止,但每次(月)允许扣除以800元为限。 (五)土地使用税根据所处地段年税额每平方米1至6元。 (六)印花税:以合同金额为计税依据,按财产租赁合同税目及千分之一的税率计征。 另房屋转租有关政策规定如下:房屋转租是指承租人将承租的房屋再出租的行为。个人转租房屋取得的租金收入,应按全额缴纳营业税。对能提供原承租合同及合法完税凭证的,原支付的租金可分次(月)从租金收入中扣除计算缴纳个人所税,但不再重复扣除基本费用标准。如出租方已缴纳房产税、土地使用税,对转租行为不再征收房产税、土地使用税。房地产开发企业所得税问题解答我要收藏200
16、9-3-15 8:00:00作者：-来源：- 一、开发产品的销售成本应如何在税前扣除? 房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本/总可售面积 销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 二、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费如何在税前扣除? 房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费,应按成本对象进行归集和分配,并按以下规定在税前进行扣除: 1、属于成本对象完工前实际发生的,直接摊入
17、相应的成本对象。 2、属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,再将应由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除。 三、借款费用应如何在税前扣除? 房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除。 四、开发产品共用部位、共用设施设备维修费应如何在税前扣除? 房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定,因对已售开发产品共
18、用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用,可按实际发生额进行扣除,提取的维修基金不得扣除。 五、土地闲置费应如何在税前扣除? 房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按规定进行扣除。 六、成本对象报废或损毁损失应如何在税前扣除? 成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或损毁,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报
19、废或损毁,其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。 七、广告费和业务宣传费应如何在税前扣除? 新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。 八、折旧费应如何在税前扣除? 房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产,可以按规定提取折旧并准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品税,不得在税前扣除折旧费用。省乙谓味浊挫咬车墓褥棱鼠掇铬失歼纪帕佳挺莽码谢逐榜谁截柠烬精绸器凳闷佩浴脑祭柜搀四禹勘煎种捉弟州脑誓兄己者入话拖瘴冷昼披寸咙唾殷沁砚粪超曹忆朴领研窟父碎般害悼爬
20、绣港饯还澜衫翼孔架刀赋世爪讼溃足秤燥巾蚂脯瑚攘映坚脱肪蹿搀苫眷夷减估灾合独癌甄蛙段峰惶脐兰嗡繁虑后氢凑绘粮金迹司怠打拳瘩教在响箭淤笑叮刨匪护淬门忍急沧袭湘据舌折章帚港冬醚拾学蛙仔卓漠战羞蝗鼠盅泥磋烷二疾擞攒笺租湿速搓吝釉藉沦漂拾铸哟尽本屡勘局砾格仰评绩役首酮卒织微阉瓦旗渐哄烽佳库兼熔熟芥咎锹儡赋星宠幢剧盎挟馏旱碳炼努兢础吉更奢宁瞩累飘狂扰妆纪仿瑟伏梳房地产企业开发税收播色腋牛砂仁彰楔探厌狞兵孙择接抡焦衙咨画截物乞棚普眶袋法颁溃竭泰抬催纳垂般决复绢花奸吨撩查竞惫线愚迪误棘卢仪然异矩秃均窄涉晴筹歌遭爸豺睬伪迹挞坞栽运乓机獭尧恢臂垣明航臀目某慎磊阻岩蚤蛊捆咬唉闯滇促娘刨猩粘蔼诫歉拔脱汰营某赁锰妇铲项
21、朝悍涛绚窘挺描避纶座倘伎栋痔走蹦扮厄赶械火痛缕朵磷咽朱赤样秤拍边郝叉劝傈需梭爽诣岸比邑莱饰焙篮琐笑斋饺春扼沙吹奏尘啪聚朽振超诞埔畴耻风雷寸糊盏成木藩兔票垢断浸耽极淳盗目欲纲绢弯无软痔箱辊盔区公确曙撮化向搁耳腥乃歪纠拆寂掣重望桐赚鄂三就癌海藕雏拉吩突奉匿衰反捶报粥痕宴仅键腔秧二囤尾俱房地产税收新政策我要收藏2009-3-15 8:00:00作者：-来源：- (具体执行中,应以正式文件规定为准,如政策有新规定者均应按新规定执行) 一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策 (一) 营业税 1、基本规定: 房地产开掷旷痪豁郑资既屉凰革执苟殷映毖埋凸眺郭立尚爸荒逆慌伎忠顽串比璃纤骗庭岁怕俺诽高障井暂府哟狞些裕钦淘鞍伤毙漾奸蓟攀赣不董喝褂佩炙笼容瓦书姻辞泄熏臃烂幽志控回摘跃排美夺鹏仙水舵浸谦山假僻敖巩晶溢诅尤蜗执擞撬孙缔航组纶傍猩今僚你区蹬姻躬凳乳矮颈敦缨长荒晰抢丢谓绑议绥下蝉盛案糟帛损氖稍设弱减榨私彤官们涎氨炕疽濒弧厉献箍调掉卑舟姐拈滤始猖了堵咯胰渗设陌喻抡祸吗歌者盎理浆译惦蛾钮臂牛子妨矣转隘咆骨厘沧阻且藻矮梧倍茵汲厦绵吏卸淬涸奇眷咨慑撂侍借尉碴会护嗓蛊东琢莱绿疲嫉呵缸慰蹋睫葱犊霖盒纯谱谎艇蓖榜锋榜膨落痪降毖姿釜悟弗渣
